東京キラリスナのモデルルーム見学に行ってきました。
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/TOKYOキラリスナPROJECT
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東京キラリスナのモデルルームにいってきました。近隣に住んでいるのが見学の理由です。モデルルームは写真に添付した通りで、東陽町駅から北側へ５分程歩いていったところにあります。モデルルームの割にかなりの敷地面積、スペースがあり、販売会社の本物件に対する熱のいれようが伝わってきました。１０時からオープンのため、少し待たされましたが入店。他の来店客は若い夫婦が二組、既婚男性が一人といった感じです。受付の女性に案内され、席に座りました。若い販売員の女性が出て来て、説明が始まりました。
まずは南砂町駅周辺の周辺環境の説明からスタートしました。周辺には、大型商業施設や、保育園が１０か所以上、幼稚園も１０か所以上、小学校は徒歩２分、中学校は徒歩３分の場所にあります。病院も数多く存在していますし、郵便局もあります。また、個人的には南砂スポーツセンターやフットサルクラブ東京東陽町、ヤマダ電機があるのがうれしいです。なんといっても大型の商業施設である「SUNAMO」とラウンドワンも入っている「トピレッククラブ」が資金に存しているのは本物件のとても大きな売りだと思います。なかなかこれだけ大きい商業施設が２つも至近にある都心に近い物件はないと感じました。
周辺環境の続きです。周辺環境としては、自転車を使えば映画館（都心の割には空いているので私も愛用しています）やイトーヨーカドーが入っている最寄は木場駅の「ギャザリア」や「木場公園」、少し北西に進めば「アリオ北砂」、東に進めば「葛西臨海公園」、また、頑張れば都心まで自転車で通勤できると説明を受けました。確かに平たんな道が続くエリアであるため、自転車移動が非常に便利な場所であるとは感じましたが、葛西臨海公園や通勤を自転車でというのは少ししんどいかな…というのが私の印象です。
南砂町駅についてです。南砂町駅は東西線に存しており、急行は止まりません。本物件の大きなネックである「東西線の混雑（混雑率１９９％でおそらく日本でNO１、六時台電車でも人と人とが触れ合わないギリギリの混雑）」ですが、現在南砂町駅では駅前の再開発を行っており、内容としては、２路線３面化を進めているとのことで、将来的には少しは混雑がマシになるかもしれません。東西線の東陽町、木場、茅場町、日本橋でも混雑率軽減のための工事？が行われているという説明も受けました。また、豊洲、住吉間の有楽町の延長計画が前に進めば、江東区はその恩恵を受けることが出来るため、物件価格の上昇につながる可能性があるとのことです。
リバーサイドについてです。本物件の魅力でもあり、最大のネックとなりうる「リバーサイド」という点についての説明も頂きました。まず、江東区の「浸水履歴表」なるものを資料の中で見せてもらいました。江東区での浸水履歴はゼロではありませんが、本物件およびその周辺に関しては浸水履歴はほとんどないとのことでした。その理由として、東京都下水道局での排水整備や、「南砂雨水調整池」の存在があるとのことでした。
また、「領域判定法による液状化予測図」を見ると、本物件およびその周辺は「液状化の可能性が高い地域」、「液状化の可能性がある地域」に該当しています。ただし、本物件は埋立地ではあるものの、江戸中期の地図（１６５８→１８０３）を見ると、すでに受けたてられていた場所に存するとのことで安心感があるとのことです。
最後に、隣に荒川があり、かつ本物件は堤防と比べかなり低い位置にあることが見受けられ、川の堤防の崩壊で直ぐに浸水してしまうのではないかと個人的に思っておりました。しかしあらかわは、放水路として、河口から上流２２Kmまでの間は、人口的に作られた「荒川放水路」とのことで、完成してから８０年以上たった今でも荒川の浸水による被害は一度もないとのことでした。
本物件は「リバーサイド」という特性を個人でどうとらえるかによって、物件価値が変わってくる物件だと感じました。
更にリバービューについて。私がこの物件で非常に良いと思ったことは花火大会で花火が特等席で見られることです。本物件の模型の横には実際の花火大会の様子が映っていました。非常にきれいで、この物件の強みの一つになると感じました。
次はお待ちかねのシアターを見ました。家族三人での映像が主でした。「時短」をキーワードにしている旨説明を受けましたが、シアターでもそのキーワードがちりばめられていました。個人的には駅徒歩１３分でしかも１駅行くと江戸川区という立地で時短を押していくのは少々厳しいのではないかという印象を受けました。家族三人の微笑ましい姿には少し感動を覚えましたが、なかなか「強み」が明確でない物件だと映像も少しぼかして作らざる得ないのかなと個人的には思いました。
次にモデルルームを見学しました。モデルルーム前の説明図で「UGOCLO」という動くクローゼットがついている部屋があり、非常に便利だと説明を受けましたが、モデルルーム内には設置しておらず少し残念でした。間取りとしては一般的な長方形タイプで、LDKの間取りを扉を開くことでつなぐことが出来て便利だと説明を受けました、６９平米の部屋でしたが、グリーンバティオ等があり、若干各部屋が狭く感じました。
価格について、本物件は東京駅６キロ圏内の場所の中では比較的価格に優位性があると思います（坪単価2.5百万円）。近くでは阪急阪神不動産がこれより高値でマンション分譲をするといううわさもあるとのこと。また、坪単価でいうと江戸川区並みであるとのことです。
全体的な感想ですが、本物件は強みがあいまいな物件であると感じ、販売会社もどのように売り出そうか相当悩まれたんだろうなという印象を受けます。「時短」というキーワード自体もしっくりきませんでしたし、リバーサイドも一長一短であるという印象です。個人的には、「立地で考えた時の新築での価格の値頃感」、「SUNAMO等の大型商業施設が徒歩圏に２つもあること」、「江戸川区花火大会での花火が特等席で見られること」が単純にいいなとおもったポイントでした。
東京都江東区南砂３-11-118他 |
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1億500万円～1億5040万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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65.34m2～73.72m2 |
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総戸数 396戸 |
東京都江戸川区篠崎町5丁目 |
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7,290万円～9,490万円 |
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2LDK＋S・3LDK・4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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62.10m²～80.02m² |
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総戸数 32戸 |
東京都港区港南四丁目 |
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1億2,990万円～1億9,800万円 |
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1LDK＋S～4LDK |
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56.33m²～80.68m² |
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総戸数 233戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1200万円台～1億6000万円台※権利金含む（予定） |
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2LDK～3LDK |
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59.9m2～73.4m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都大田区東嶺町135-10 |
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1億498万円・1億798万円 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK |
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60.73m2・70.01m2 |
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総戸数 52戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
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8480万円～1億2890万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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65.99m2～84.93m2 |
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総戸数 124戸 |
東京都練馬区上石神井１-345-3他 |
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6500万円台～9300万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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53.5m2～67.35m2 |
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総戸数 46戸 |
東京都板橋区加賀１-3356-1他2筆 |
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9780万円～1億2990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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69.78m2～80.77m2 |
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総戸数 228戸 |
以下のような状況が考えられます。
