ザ・パークハウス 学芸大学四季の杜 に行ってみた − モデルルーム見学記

今日は、東急東横線/学芸大学　歩12分の ザ・パークハウス 学芸大学四季の杜 に行ってきました。このマンションの特徴は大手企業社宅跡約5000m2に第1種・第2種低層住居専用地域に全101邸の低層のマンションということです。アドレスは世田谷です。緑豊かな邸宅地として知られるおり、建物の高さや用途に厳しい制限が課せられた第1種・第2種低層住居専用地域に指定されています。

都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。
まぁ全体的にこういう感じでしょうか？
また周辺には「野沢公園」(約210m・徒歩3分)や「南原公園」(約330m・徒歩5分)の他、
「碑文谷公園」(約860m・徒歩11分) や「駒沢オリンピック公園」など緑豊かな大型公園も身近にあり普段使いができます。
渋谷数km圏にありながら、緑豊かなロケーションは大きな魅力ですね。

概要です。

完成時期 2015年4月7日

入居時期 即入居可

今回販売戸数 9戸

価格 7598万円～8798万円

管理費 1万4490円～1万5720円／月

管理準備金 1万4490円～1万5720円（一括払い）

修繕積立金 7850円～8520円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 78万4850円～85万1730円（一括払い）

その他諸経費 インターネット定額料金：1458円／月
間取り 3LDK 専有面積 71.35m2～77.43m2
その他面積 バルコニー面積：6.2m2～10.71m2

所在地 東京都世田谷区野沢３-135-1

交通
東急東横線「学芸大学」駅(西口)より徒歩12分

総戸数 101戸 構造・階建て RC4階建
建築面積 3193.73m2 建築延床面積 9565.1m2
敷地面積 5045.66m2、(売買対象面積)

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種住居地域

駐車場 敷地内38台（料金2万5000円～3万円／月、身障者用1台、来客用1台含む）

駐輪場 204台収容（料金200円～500円／月）

施工 東亜建設工業(株)

管理 三菱地所コミュニティ(株)

不動産会社ガイド

三菱地所レジデンス
セコムホームライフ

気になった設備です。

今までなくて、今度住み替えたら絶ほしいとおもっている機能はディスポーザーです。このマンションはそれがついてました！
みなさんはどうでしょうか？これほどありがたいものはないと実感することでしょう。三角コーナーから異臭がすることもあり（夏場）、またうじ虫が発生したこともありました。多少の維持費がかかってもありがたい設備だと思ってます。生ごみが出ないので、ごみ捨てが楽です。シンクのごみ受けのヌルヌルを掃除することもなくなるし、夏場の生ごみのにおいもないし。特に、夏場の季節は、本当に重宝しますると思います。特に魚は助かります。今まで夏場は、魚屋さんで頭とはらわたを落としてもらってました。生ゴミが出ないようにするためです。でも、やっぱり丸のまま買ってきて、食べる前にさばいたほうが美味しいんですよね。ディスポーザーがあれば、生ゴミの心配がいらないです。美味しいものを食べるためにもディスポーザーは活躍します。デメリットとしては設置コストはともかく・・・意外に維持費にコストが掛かるということです。 浄化槽の定期点検費 、ディスポーザ用の共用排水管の清掃・維持費 、ディポーザ本体の点検・修理費 などが主だったところでしょうか？あと処理できるもの、できないものがあるのでそこはこれからどんどん改善されていくので、メーカーごとに機能を比較していきたいと思ってます。果物の皮、たとえば、スイカの皮などはOKですが、卵の殻などは意外に？配管がつまるからダメとかあるそうです。野菜、果物、魚、鳥などの骨、しじみ、あさりの貝殻などほとんどの生ゴミに対処できます。しかしスペアリブなどの大きな骨、繊維が特に強い食物、カキやサザエ等の大きな貝殻は家庭用ディスポーザーでは対応できません。また、木竹串、だばこのフィルター、ラップ類は処理できませんあと処理はできても、処理するところに絡み付いて、悪臭の原因になるので、掃除が必要になるとか色々あるようです。早く、処理が楽なディスポーザーが発売されるといいですね。

世田谷アドレスのザ・パークハウス 学芸大学四季の杜 ぜひ行ってみてください。ありがとうございました！