23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

ここ新築の板だから駄目なんじゃない？

話をスレタイにもどすと
①港区内陸、世田谷田園都市線沿線などのように中古が高止まりしている
　　エリアは、新築価格は長期にわたってさがらない。
②文京区を含めて北や東のエリアは中古価格がさほどあがっていないから
　　新築の価格もあがりきらない。ファミリー向け中古が不人気なら新築価格も
　　５年以内には下がる
③新築でも駅徒歩１５分、バス便が多いエリアは駅前再開発物件が出れば
　　新築相場も下がる。
④荒川、足立は柏、松戸と同じく新築と中古の価格差が５０％近くある。
　　中古が新築価格を抑えてきた。土地を安値で仕入れられるエリア
　　まだまだ新築価格は下がる。
⑤大田は横ばい　川崎が伸びる分で救われるが京急沿線は今後も安値で推移。
　　多摩川線がけっこう穴場。大規模物件を安値で買った人は１０年後が楽しみ。
　品川区は環状七号の内側が大きく変わる。杉並は吉祥寺人気に引きづられる程度で
　井の頭線世田谷よりは井の頭線の地下鉄乗り入れでもない限り低迷する
　　練馬を買う人は、小金井、国分寺を買う。板橋は安値人気で値は上がらない。
　　豊島新宿は白金落合だけ。北区も同様。王子や浮間船渡あたりは足立区と同じ。
　　葛飾は工場跡地のショッピングセンター化などありそうだが交通網が悪すぎる。
　　江東区は１９９０年代から供給過剰。行政が対応しきれずに学校施設などが未整備
　　中古の安値が目立ち新築価格は抑えられる。
　　江戸川は治安がなんとかなれば化ける。

でも、来年だったか常磐線が東京に乗り入れるらしいね。そうすると、足立区というか北千住
南千住（松戸・柏）とかより便利になって来るんじゃない？
あと、埼玉はどうなんだろう？　論外？

２０１１年東北縦貫線で総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ８分ていどの
短縮になる。一部列車は東海道本線にも乗り入れる
東海道線まで乗り入れることで尾久の保線区と品川保線区が統合されて高輪口の整備がなされる。
おそらくは港区初の百貨店でもできたりするのではないか。

北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換えとかでいくらでも短縮できる
問題は、駅から歩いて１５分あるいは特別快速の停まる駅でない駅前しか新築マンションの供給がない
ことが不人気の原因だろう。
それとマンションは通勤の便だけで選ばれない。柏、松戸、北千住には若い人の好む商業集積が少ない。

地域の所得格差までマンション価格の差はひろがる。
そういう仮説のもとに
少し古いが平成１１年度特別区民税人口一人当たり納税額
（これは所得格差の統計でよく使われる値らしい）で
各区のマンション新築価格を推定してみた。

特別区民税の人口一人あたり納税額（Ｈ１１）
区 納税額 指数 坪単価 ２３坪価格
千代田 204 3.92 588 13,535
港 198 3.81 571 13,137
渋谷 168 3.23 485 11,146
文京 131 2.52 378 8,691
目黒 131 2.52 378 8,691
世田谷 121 2.33 349 8,028
中央 116 2.23 335 7,696
杉並 104 2.00 300 6,900
新宿 103 1.98 297 6,834
品川 87 1.67 251 5,772
大田 86 1.65 248 5,706
中野 84 1.62 242 5,573
豊島 82 1.58 237 5,440
台東 80 1.54 231 5,308
練馬 80 1.54 231 5,308
板橋 67 1.29 193 4,445
江東 64 1.23 185 4,246
墨田 61 1.17 176 4,047
北 61 1.17 176 4,047
江戸川 59 1.13 170 3,914
荒川 58 1.12 167 3,848
葛飾 55 1.06 159 3,649
足立 52 1.00 150 3,450

あいかわらず見づらくて申し訳ないないが、足立区が１５０万／坪
８５平米のマンションが３４５０万なら
千代田区の所得水準から考えて４倍の坪単価５８８万
１億３５３５万でも売れて当たり前という話だ。
よく、「こんな高い価格で誰が買う？」と思うが買う人はいる。
逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。

区ごとに論ずると、また「地域差がある」という人が出てくる。
でも足立区や荒川区ＮＯ１マンションよりは、港区の最安値がいいと思うから
中古が払底するんだろうね。

>逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。
別に不思議がらないんじゃない？
嫁の両親がそこにいるとか、地元がそことかね。
人それぞれ事情があるから。

細かいようだけど、
＞総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ
総武線って前から全部東京駅まで行ってるのでは？　常磐線の間違えですかね。
個人的には総武線ってわりと便利だと思うんだけど。よく止まる京葉線よりも。
＞北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換え
千代田線って我孫子辺りまで行っているよ。
柏だと乗り換えるかもしれないけど、北千住・松戸あたりはそんなにかからない
から最初から乗っちゃうと思う。
まあ、でも総じて若者に受ける物が少ないのは東と北の特徴だよね。

８年も前のデータだと傾向はわかるが、今の順位は結構変わっているんじゃないかな。
中央区・新宿区あたりはもう少し上にきて、文京区あたりは逆に下がってる感じがする。

>250
私もそう思います。

>豊島新宿は白金落合だけ。
これって、目白落合ですね？　豊島区が目白だけには同意だけど、
新宿区はもっと南の千代田区より、例えば、市ヶ谷（砂土原町あたり）
神楽坂、のが中古物件少なくてすぐ売れちゃうし、維持率が高い気がする。

ご指摘と修正ありがとうございます。

前にも出たけど、一応最新のマンション坪単価ベスト10
①千代田区420万　②渋谷区401万　③港区387万　④目黒区329万　⑤新宿区319万
⑥豊島区311万　⑦文京区310万　⑧中央区308万　⑨世田谷区297万　⑩品川区279万
やはり山手線内の区と山手線内を含む区が高い。
その点、世田谷は近郊のわりに立派。住宅街としての認知度が高いのだろう。
以外に感じるのは⑥の豊島区が高いことと⑩の品川区が低いこと。
豊島区は目白・駒込という豊島区2topの高価格マンションが続いたこと、品川区は五山との貧富の差が激しすぎることが原因だろう。
あとはまあ納得かな。

歴史と文化と近代的な街並みと緑と水があって
地域交通、広域交通の便がよくて
先端的な商業スポットやインターナショナルな雰囲気が
あって職住が近接可能な環境といったら
港区、渋谷区、千代田区に勝るところはないんだろうな。
絶対値はマンション坪単価が３３０万から７００万まで変化したからといって
相対的な価値は変わらないような気がする。
他のマンションエリアというのは、上記の利点の引き算。
嫌悪施設なんていう業界用語があったが、実際墓を目の前にしても
火葬場の煙突の煙を見る立地でも高給住宅地になっているのが
都会の実態だ。
ましてやウンコの臭いを減らしたし尿処理場やゴミ臭くない焼却場
など排気ガスだらけの高速道路に囲まれた麻布や広尾よりなんぼか
マシかもしれない。
まぁ好き好んで傍に住みたいわけではないが、戸建てでは耐えられない
敷地でも高層タワーなら平気という不思議な現象もある。
また、都心の魅力は夜のイルミネーション。
本来は都心のホテルの窓や高層ビルのレストランでしかみられなかった
夜景を自宅のリビングで眺めて、あまつさえ風呂に入ってまで楽しめるとは
いったい私は何様？みたいなことになってしまったのがいけなかったな。

この所得からいったら私はせいぜい多摩川の川原の風景を川崎サイドの丘の上から
眺めるのがあっていたのかもしれない。などと反省を強いるような
このところのマンション価格の急騰ぶり。

253だが、ついでに全国平均年収TOP10(毎日新聞,2005年）
①港区947万　②千代田区811万　③渋谷区704万　④上野村（沖縄）695万　⑤芦屋市595万
⑥中央区572万　⑦文京区566万　⑧目黒区550万　⑨追分町（北海道）523万　⑩世田谷区522万
富は東京一極集中なのかなあ。
千代田、港、渋谷がとりあえずダントツの勝ち組なのね。
あと、ファミリーには文京、目黒がいいのかな？
世田谷は立派なもんだね。
芦屋ってやっぱりお金持ちおおいのかな？
ってのが感想。

>253
豊島区と文京区はこれから順位が下がる一方だろうね。
中央区・世田谷区・品川区に抜かれるのは時間の問題かと。
特に年増区って・・・

神楽坂って、住宅密集で危険な希ガス。

>256
年収は中央区、坪単価は豊島区の躍進が目立ちますが、あとはあまり順位の変動はないようです。

>>242,253,255
ご推奨の世田谷区は流石に凄いですし、絶対住みたいという
傾向なんでしょうね。掃いて捨てる程とも勘違いしそうな行政としては
異常な住民の多さをもろともせず、評価が高いのは「がんばってるなー」と
十分に判断できる内容だと思われます。環境最高で住み良いのでドンドン購入の
候補にする方も一段と増えそうと言うより、もっともっと住んで欲しいです。
レスによると税収も多いようなので、いっそのこと東京都武蔵多摩市(推薦仮称)
なんて呼称で市制変換すると区部の総人口減には大いに貢献できそうです。
うちは仕事が都心なので、山手通りか明治通り当たりより遠いい外側は
通勤、飲み会などで仕事疲れが取れなくて、遠慮することになりそうですが、
乗り入れがある、自由が丘や鷹番あたりの生活を一度経験後、世田谷って
選択もあるかもしれませんが、鬼が１２色以上でてきそうな話だと笑われそう。

世田谷は、地域ごとに特徴がある。区のＨＰによれば

①世田谷
中心は三軒茶屋　駒沢大学など田園都市線、世田谷線沿線
区の東部に位置し、区役所をはじめ、税務署・登記所・都税事務所等があり、区の行政上の中心。
事業所や商店、住宅が混在し、狭い道路が網の目のように連なっている。
環状７号線の東側には古くからの木造賃貸住宅が密集する市街地が広がっている。
近年は、宅地の細分化や高層マンションの建設が進んでいる。
②北沢
区の北東部、小田急線、京王線、井の頭線で都心に直結し、沿線の下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺等の駅周辺は、
商業地として栄え、地域全体が市街化している。
区画整理が完了した良好な住宅地もあるが、都市基盤が未整備のままの地区も見られる。

③玉川
区の南部に位置し、多摩川や等々力溪谷等に多くの自然が残り、閑静な住宅地が広がる地域である。
早くから民間による宅地開発や玉川全円耕地整理事業等が行われ、道路等が計画的に整備された街として発展してきた。
二子玉川駅周辺は、地域の中心的商業拠点として、また多摩川以西に広がる神奈川県域との接点として発展しつつある。

④砧
区の西部に位置し、台地上の住宅地と多摩川沿いに広がる低地に農地と住宅が混在する地域である。
貴重な湧水や植物、樹林地を持つ国分寺崖線が広がる水と緑が豊かな地域である。
良好な住宅地が広く分布し、区の代表的なイメージを形成しており、福祉施設や医療施設も多い。
成城のまちは、理想の田園都市をめざした郊外住宅地として洗練された雰囲気をもって発展してきている。
古くから大学・映画撮影所等の教育・文化施設が多くあり、砧公園内には、世田谷美術館があり、文化的環境の高い地域。


⑤烏山
区の北西部、武蔵野台地のほぼ南端に位置し、地域全体は比較的平坦な台地で、
仙川、烏山川の流れが小さな起伏を形成している。
住宅地として発展してきているが、農地や緑も多く、今なお武蔵野の風情が残る地域である。
公的な住宅が集中している箇所があり、また、今後の土地利用転換の可能性がある
大規模低未利用地も存在している。

高額所得者が多いのは玉川地区　世田谷の野沢の一部には高給マンションもあったりするが
成城学園は戸建てのお屋敷以外実際は庶民の町だ。
人口が８０万人もいるからやたら芸能人が多い。アジア系外人が少なく老人が極めて多い。
なにしろ９５歳以上が１５００人もいる。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html