23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>123
だから、
東京駅から半径５ｋｍ圏内にしないと駄目だと言ったでしょ。

供給過剰ねぇ（笑）
この言葉に泣いた人が何人いたことか

>>127
コンパス使って地図に描いてみれば分かるよｗ
東京駅から半径５ｋｍ・・・・・・・・・・・・・

東京駅から半径５ｋｍと城東（不動産業者の用語）とは関係ないよ。
都市構造上のお話だから、業者のみなさんにはピンと来ないかもしれませんね。
目先の価格変動より、もっともっと先の話なんだが、
確信犯的に分からないフリですかｗ

都心エリアにこだわるなら、狙いは断然中古マンション！
http://allabout.co.jp/1/213184/1/product/213184.htm?FM=tagaa
http://www.sumishin-re.co.jp/Mpro/?allabout3_5

日経ビジネスとエコノミスト。
読んでみるかい

中古マンションなんて地震恐くて買えません

大幅な価格調整局面入りか
この新聞見出しですね。

首都圏
　　　　　　　 分譲住宅 新築マンション 中古戸建て 中古マンション
年齢（歳）　　　　 35.8 　　36.4　　　　　 37.2　　　　 37.7
家族数（人） 　　　3.1　　　 2.5　　　　　 3.0　　　　　 2.5
世帯年収（万円） 　700.3　　 725.2 　　　　672.9　　　　 678.3
住宅面積（平米）　 100.8 　　76.0 　　　　110.2　　　　　 73.1
購入価格（万円）　 4,096　　 3,865　　　　 3,215　　　　 3,076
手持ち金（万円）　 1,048　　　 978　　　　 794　　　　　 750
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当）
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

都市構造
５ｋｍ
新東京タワー


このフレーズを＊＊＊＊にしてほしい

>135
同意。
東京駅5㌔イ言者って最早荒らしのレベルだよな。

常識的に考えて、東京駅なんて何もないのに...。そこから5km圏って言われても...。

シティタワー品川などの割安な定期借地マンション以外は中古マンション買いでしょう、特に阪神大震災以降の耐震性改善物件(10年以内物件)がお勧め。普通の所有権マンションなどは買った途端に1000万円は下がるし、今の新築価格は賃金や貯蓄が増えていないのにバブルだよ。多少給料が増えても税金や保険料が増えているので実質手取りは伸びていない、年金などの不安もある、サブプライムのリスクもボディーブローで利いてくる。耐震審査が厳しくなったので、新築物件が着工できない、出回らないとの記事があった、普通であれば需要より供給が減るので売り手市場になるハズも、実態はその逆で値下げの打診やひつこい売り込み、不動産チラシが非常に増えている。恐らく多くの人が割高な不動産を買い控えており、グローバル企業や一握りの資産家向けの都心一等地以外は来年後半から下降局面に入るハズ。北京オリンピックが終わり、中国バブルも弾けるであろう２００８年末には新築マンション価格も２割は下がるのでは？みなさんはどのように感じていますか？

>>138
住宅地の場合、いったん上がった地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし地縁のある
人に少量を売って行く。こんなところでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も出てくるでしょう。

>>138

中国は完全にバブってる気がするが、
特殊な国家体系なのでやばくなったら
国家権力が介入して底辺を切り捨てて
終わるでしょ。

とは別に北京オリンピックの後は上海万博。
その後もイベント沢山。資源は当面大陸で
消化されます。そのあとはインドの成長が
見込まれます。

日本の行く末はどうなるのやら・・・

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、デベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外についても供給が激減するでしょう。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める一部の地域に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかないでしょう。
実際東京都の着工数は、分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

>>140
老婆心ながら「バブルでなかったら」と条件を入れた方が良い。
138の仮説は現在がバブル状態というベースでの話。
1990年のバブル崩壊を経験している方であれば分かっていると思うが、
売主の都合など関係ない。金の流れや景気(人の気持ち)次第で落ちるものは落ちる。ここ数年は海外投資家の資金もJ-REITに集まり、それが今のバブルの元となり地価も上がった。J-REITのここ半年の動向を見ると分かるが既に落ち込み出している（サブプライム前から）。不動産関係者や建設業者、銀行などは焦りだしているハズ。今の高値で新築マンションは絶対に買うべきでないと思う。買うなら中古か定借物件にしておいた方が無難。待てるなら138の言うように2008年末以降にした方が資産の下落リスクも軽減できるのでは？

TTTとCMTの竣工後の動きが気になります。
新築が限られるのでここら辺の動きが他に影響を与える。

6000万で買って1億で売りに出す、みたいなことになると予想するが実際売れるかどうか疑問。

>137
大丈夫ですか？
今最も開発の進んでるエリアですが…もしかして『駅』そのもののことを言ってる？

＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？
その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？
日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。

東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。

発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・

70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう
その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？
賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える
別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて
買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから
買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない

”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ

>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。

減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、
売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、
極端に物件が減るなんてありえないでしょ。

”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている?

150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。

>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の
効果しかもたない。
励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。
俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える
ように仕向けるけどな。
この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を
読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。

>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。
リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。
確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。
その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。

＞１５６
良いこと言うねえ。
君は金持ちになれるよ。

外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。
サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り
アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。
信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。
それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。

日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、
空き店舗が半年も埋まらないようだ。
新しいビルはすぐに古くなっていくからね。
もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、
収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。

高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が
貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは
まぎれもなく、ファンドなんだから
資本が逃げれば、価格は下落する。

湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで
建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、
その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。
9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる
様々な根拠を挙げていたよ。
まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。

＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。

マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。

この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。

マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。

市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。

供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？）　おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。

1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。
ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。

>>165

でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。
今のままではインパクトは薄いでしょう。

個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。

政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。
不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして
汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田　
秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設
再開発が動いてきた。
バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ
霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。
地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は
各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を
増した。
オフィス需要は極めて堅調だ。
なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。
派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を
身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も
フリーアドレスなどで減っている。
オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に
膨大な数を建設し分譲してきた。

その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価
が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で
あって地価が上がった直接の原因ではない。
ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて
しかるべきなのだ。
これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。
金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。
気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ
したようだが。
地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか
しないといけないだろう。
財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった
はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は
カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした
ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。
一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど
儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を
調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。
そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。
Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば
投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する
社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。

なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。
ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。
ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/
18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。
これはショキングな事実だ。
世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。
今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に
破綻する公算が高い。
しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に
税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に
ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に
染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて
家計なのだということは言えそうだ。

>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。
大企業の正社員と
フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。
前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。
ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、
ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。

>>170
なかなか良いポイントです。

首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。
大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。

それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？
答えは１つになります。
住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。

>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。
団塊の世代引退で大幅に減るけど、
その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。
いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に
見合ったものになって行きます。

それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく
なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている
くらいです。
昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」
と言えたのですが、

学歴が低い層になると微妙で、
「東京のアパートに住んでフリーターするより、
近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」
なんて会話が増えています。

都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13861


新宿では、賃料下がっているだね。

都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。

新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、
東口の商業地のほうが評価されていますね。
地下鉄新線期待でしょうが、
富裕層が都心回帰している中で、
長期で見た場合どうなるかは
大きな疑問符ですね。

>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。

>>179
将来的には２３区のマンション価格分布図に与える影響も
考えておく必要がありますね。
特に新宿周辺でご検討中の人は。
高額マンションの場合、結構大きなインパクトになりますから

将来的に２３区のマンション価格分布図に与える影響も
既に織り込まれてますが

新宿周辺で売れ残りマンションが増えているようですね
ワンルーム賃貸も空き室だらけらしい
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

むりやり１かゼロ論調にしなくても・・・
売れ残れば作らない・売れれば作るだけ　波のひとつでしょ。

路線価が15％上がって賃料が15％上がるとか、、、ガセはやめようよ。

正比例するのが当然のように言いますが、過去そうなってますか？

新築賃貸の供給が増えて賃料単価の設定が上がっても意味ないんだよ。

そもそも稼動率が伴ってないと意味ないんだよ。

レジで15％値上げするなんていったら店子出てくよ。オフィスの話？

賃料と給料の上げが結局遅れてやってこない可能性は？

公営住宅に住む斜陽産業に従事していれば、その可能性は高いじゃないか。

地下鉄新線と言っても、
東横線が新宿三丁目と池袋を経由して埼玉に延びるだけでしょ。

なんで、新宿の高額マンションの売れ行きに影響するのでしょう？
みなとみらいに行けるから？埼玉の東武や西武駅に行けるから？

新宿は水商売、渋谷はガキの溜まり場のイメージ定着がまずい。
リーマンが名刺交換で相手を判断するとき本社所在地が重要なんだ。
力のある優良デベさんなんとかしてくれ！

結論ありきの理由付け、何を言ってもムダ。

いわゆる「上がる論者」がなぜ必死に説明するのか？
だまって買い漁ればいいのに。
その必死さが胡散臭く感じられているのでしょう。

説明すればするほど逆効果。

待てば下がるというのは安易だね。
確かに物件は枯渇してるが、地道に中古も含めて100件くらい探せば、2-3件は損しない物件に当たるのでは。どんな物件でも買い得という時期は過ぎているのを文句言ってもしょうがない。今までが異常なだけだ。

見たところ、まともな仕様、価格のマンションは少しずつ更に無くなってきていますよ。探しもしないで文句言うだけってのは情けないね。

考え方は人それぞれですから、違和感は仕方がないですね。
間違った認識かどうかは、これから市場で答えが出るでしょう。

それに住宅は「借りる」及び「実家」という選択肢もあります。

私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。
感じ方も人それぞれですから。

>>私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。

だって必死に上がるって言ってるのデべと投資家だけだもの。

>191
「借りる」はわかるが「実家」って人としてどうなのよw
下がる論者の前提も無理矢理でレベルが下がっとるな。

どこまで下がったら買うのか今のうちに決めておいた方が良いね。
じゃないとまた結局買いのタイミングを逸するでしょう。

人として？

二世帯住宅に住んでる方もいますよ。

>>187
別に身の丈にあった本店でもいいでしょう？新宿に水商売や溜まり場の気があるとして、それを否定するほど崇高なお仕事なんてほとんどないでしょう？

このスレを読んでいて，下がる論者はいるのはわかりますが，上がる論者というのはいないと思います。
上がる論者ではなく高値維持論者ですね。

上がる論者というのは，下がる論者が自分を否定する人に対して勝手につけているだけ。
下がらないんだったら上がるという論理のすり替え。

みんなが欲しくない所は下がるだろうし，欲しい所は高値維持していくっていう簡単な話。

下がる論者がいくら屁理屈こねても，人気物件は下がらないし，高値維持論者が反論しようとも下がっていく場所もある。

ところで下がる論者に聞きたい。
どこがどの程度まで下がったら，どのレベルのマンションを検討するのか？
また下げ止まりはいつなのか？
それを検討するのが有益だと思います。

>上がる論者というのはいないと思います。

いっぱいいるじゃん。

例えば，No.いくつ？
例出してみて。

感情的になってる方がいますね。

「みんなが欲しい所、欲しくない所」がどこを指すのかわかりませんが、その考えはそれでいいのではないですか。

ただ自分の考えを他人に押し付けようとするのは良くないと思います。

「日本はもうダメだから、なんでもかんでも下がる」という趣旨の事を言った人もいる。そういう考えもあるのですよ。

もちろん私なりに考えてる住まいはあります。具体的には言いません。言ってもメリットないですからね。

新宿、渋谷、池袋は下がるやろ。
東京駅周辺の一人勝ちじゃないか。

>>187
新宿に専門学校の巨大ビルが建つらしい。
もはやオフィス街じゃない。
中小のビルに分散して入っていた専門学校が一ヶ所に集まるから
中小ビルのテナントが空きまくる。
その後どんな会社が借りるか・・
考えただけでも恐ろしいデツ
これで、新宿までの通勤時間をうたってたマンションも下がるな。
特に中央線沿線はむごいことになりそう。

マンションを投資対象にしている人に一言。

土地もマンションも、インフレ率といった観点からすると下がらないかもしれない。
しかし、相対価格で考えたときは、大変、危険な状況だ。

５０００万で買ったマンションが６０００万になったとしよう。
同時に、原油価格や食料品が２倍になったら意味があるのか？


ファンドの資本が流れ込んで地価やマンション価格が上昇してきた点は間違いない。
しかし、もはや不動産に資本は流入しないよ。
不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし、同時に
マンションの価値は、中産階級の消失とともに、確実に薄まる。
さらに、サブプライムローンの破綻により、米国による不動産の収益性が懸念され
問題が肥大化するにしたがって、投資家に不動産投資は避けられるようになる。
自称投資家を自認するマンション購入者は、所詮、似非投資家であって、
真の投資家は手数料だけが　バ　カ高く、こんな流動性の悪い投資などしないよ。

この半年で、RIETが暴落し、価値が半値になっている状況で、
原油や金の価格は暴騰している。そちらの方に資本は流出しているんだよ。
金にしても、実需は一向に衰えないのに対して、生産量は追いついていない。
つまり、供給を超える需要があってこそ、価値がある。

一方、マンションはどうだ。
ディベロッパーは造り続けなくてはならないし、
埋立地も、その気になれば、いくらでも増やせる。
建築技術が進み、容積率が緩和されれば、100階だろうが、200階だろうが建てられる。
実需としての購入層は、確実に減っているしね。
中古物件は積み上がり、経済はその供給をだぶつかせる時を迎えるだろう。
そんな時、相対的な価値は、大幅に下落しているよ。
だから、今時、不動産投資などと言っている輩は、
投資のセンスのかけらもない。

頭のいい外国人は、RIETが高値（半年前）のときに、きちんと売り抜けて
金や原油に資本を投入しているよ（笑）

>不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし

容積率の増加に伴い、建築物が高層化することによって、
切り売りする述べ床面積の価値が薄まること。
決して底地の価値のことを言っている訳ではない。

203だが、もう一言、追加。

今後、容積率が上昇し続けるという理屈が破綻するかもしれない。
それは、関東が地震の活動期に入ったことと関係している。

埋立地のタワーマンション購入者は、売主の販売戦術に嵌り、安定地盤
まで打ち込んだ基礎杭の安全性を、微塵も疑わないようだが、その安全性に
疑問を呈する専門家は多い。

以下は、2年前に元法政大学工学部教授（現名誉教授）が最高裁長官に当てた意見書の内容だ。
その内容は、ディベロッパーの説明とは大きく異なり、有志研究者が再三に渡って
湾岸高層化マンションの危険性を訴えてきたにも関わらず、営利追求のディベロッパーが
行政と組んで、高層マンションを湾岸に建てつづけた事に対する意見書である。
そこには、液状化による高層マンションの倒壊の可能性さえ指摘している。


「地震の際に液状化の危険があることが予想されて、私たちがタブの森林にせよと
世論に訴えたにもかかわらず、高いスチールの柱と梁を立てた骨組みを作り、
これに軽金属、ガラス、プラスチックのようなカーテンウォールをかぶせて出来
上がる柔構造の高層建築なら、大きな揺れに悠々耐えられるはずだというグロテ
スクな設計思想を流行させ、批判を無視してきた。だが冷静に考えてみれば分か
るように、杭を地盤にまで深く打ち込んでいても、厚い埋め立て土壌が地震で
液状化すると、杭が変形したり、傾いたりして、建物を保つことができなくなって、
倒れることが起こりうる。また地震によって、建物の上層・中層の振動の「腹」
にあたる部分が大きく揺れると、内部の人員は投げ飛ばされたり、恐ろしくなっ
て早く外に逃げようとするが、エレベーターは止まっているので、階段に殺到する。
大勢が先を争うので、将棋倒しが起こると渋滞してしまって悲惨な事故が予想さ
れるのである。設計者は建物の倒壊を避けることだけが関心で、人間のことは
「自己責任」だといわぬばかりである。これをグロテスクといわずして何といおう。」


さて、巨大地震が起こり、マンションが倒壊に至らずとも、基礎杭の損傷が
湾岸の多くのタワーマンションで確認され、その後に続く地震によって住人の
生命が脅かされるような事態になった場合、どうなるだろうか。
おそらく、行政は湾岸の乱開発を制御していくために、容積率を抑え、
規制していく方向に向かうことになる。
その時、既に建築されている高層マンションは、無事に建っている物件でさえ、
既存不適格となり、中古価格は暴落する。
そのような形で、タワーマンションという居住形態が否定される可能性すらある。

クダラン」

湾岸物件が既存不適格になったからとて、
湾岸以外のタワマンまでなぜ否定しなきゃあかん？

それで中古価格が暴落するなら、
世田谷区でいくつか既存不適格が出てきたから
他区のマンションまでが暴落しなきゃいけない話になる。

全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

西側近郊の不動産業者
露骨に湾岸攻撃かよ。
それにしても
窮したら
液状化のワンパターン
液状化になっても本体には影響ないんだよ。

もっと別の切り口は無いのかよ。

確かに西側近郊の割高物件
買う奴は希少
湾岸物件は目の上のタンコブ。
でも、どうしようもならない。

売値を下げるしかないんだよ。
それが世の中の流れ。
昔のままの理論が通用しないことを
そろそろ理解したほうがいい。

私は207さんのお話ためになりましたよ。
ただ騒ぎ立てる書き込みでなく誰が誰に
提言していることとか書いてますので。

つーか、原油だって、原子力と太陽エネルギーの技術が進化したら、
ただの水並みの値段になっちゃうんだから、何に投資したって
リスクは避けられない。

江副さんの本、結論は題名と一致していないでしょ。というよりむちゃくちゃでしょ。意味分からんかった。何ですかあの本は。。マンション買っとけって結論でしょ。題名は不動産は値下がりするのに。

題名に「不動産が値下がりする」と書けば売れる、と判断している今の状況を的確に表していて、その意味で面白かった。

>>213
湾岸マンション憎しがにじみ出ているだろ。
そんなに大変だと考えれば
西側近郊の中小不動産会社
そろそろヤバくない？
と言っても、高値で張り付いた物件は
なかなか動かないし。
開店休業状態が１０年は続くよｗ
動きがある場所に営業を移したほうが良いよ。

業者は売ったり買ったりしないと商売にならないから
一番怖いのは
高値で張り付いて
売買がなくなること。
西側近郊が
そうなりつつあるけど、
八つ当たりは見苦しい。
亀田ファミリーかよｗ

1年以上前の週刊ダイヤモンドや東洋経済の特集で、
マンションの高値警戒を促す特集記事があったな。。。

>>218
割高地域はあるけど
値下がりはしないよ。
単に供給量が減るだけ。
マンションの高値警っていうのは、
どちらかと言えば業者の話。
商売が無くなって行くってこと。
エンドは買えなければ買えないだけで、
賃貸でそのままいれば済む話。

危機感は、業者サイドにあるってこと。

そうそう。業者がやばかろうが何だろうがどうでも良いよ。
勝手に淘汰されれば良い話。というより、そうなってくれよいい加減。

213ですが、216さんの言っている意味が
全然わかりません。たまたまこの板みてコメント
しただけでしたので。なにか気に障ったこと書いてたみたいだったら
すみません。

市況を知る上で一番簡単なのは、住宅情報マンションズの最後のスーパーガイドの「即入居」の数を数えること。田都沿線なんて酷いもんだよ。

>219さま
441さんが「不動産が値下がりすると書けば売れる」と書いたのを受けて218を引き合いにしました。
今から見れば1年前も何これ安いの状態だったわけですが、当時も雑誌が売れることを見込んで「マンション狂想曲」とかいったタイトルにしたんだろうと思いました。

>>222
そんな簡単なら誰でも大金持ちですね