都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

芝浦港南地区に著名デベの新たな新築賃貸物件が
今夏に入居開始になるようです。

①賃料単価＝＝平米4000円弱〜5000円弱
②駐車場＝＝＝50000円強
③賃料＝＝＝＝最低118000円（25平米)〜500000円(102平米）
駐車場料金は分譲より高め。広さは50平米以上中心。

下がらない派と騰がる派は皆、排除しようとする必死な
下がる（下がって欲しい）派！
大学教授さん、クダラナイ罵倒など気にせずガンガン
夢見がちな下がる派に現実を教えてあげて下さい。

私は既に購入済みなので自分の利害を絡めて発言しているわけではありませんが
最近の報道を見るとやはり、潮目が変わりつつあると考えざるを得ません

一つは阪急リートの利回りが、10年債利回りを下回ったこと。これまで収益還元法に則っているのでバブルではないとの主張が強かったのですが、これは既にＲＥＩＴバブルといわざるを得ない現象です。
もう一つは長期金利の動向。福井日銀総裁が昨日の会見で早期利上げに慎重とも取れる発言をしたにもかかわらず、先高観が強いこと。原因は米国の長期金利急騰にあり、５・５%に達し、日本も２%超えの可能性との報道（日経）。世界的に金利上昇局面に入った可能性がある。
もうひとつは、先月の２３区内の新築住宅着工数が過去最高となったとの報道。

　もしかしたら、夢見ているのはなお、地価の先高観を持っている多数派かもしれない。

土地価格の上昇や建築資材の高騰により、どんどん高価格化していきますね（特に供給すべき土地がでない超都心）。超都心はさておき、問題は、どこまで、いつまで、購入してもらえるか？

都心への人口一極集中に期待をかけ、あと数年は上昇して欲しいのですが、このところの金利の動きが私も気になります。現状は潮目が変わったと見るべきなんでしょう。家計ペースを上回る高価格化の進行の自然な帰結なんでしょうかね。

長期金利の上昇はそろそろ一服するのではないか。国内の資金需要は未だ盛り上がっておらず、基本、金余りの状況は変わっていないし、日銀の利上げも政治や景気に配慮して小刻みなものとなる可能性が高い。

弱気派は不動産市況の潮目が変わったというが、強気派の見方は踊り場だ。個人的な見方は後者なのだが、賃料が上昇するかどうかが鍵だ。住宅向けは上がらないというが、本当だろうか?

何かの記事で、オフィス向けは上がっていて、まだまだ上昇余地ありと聞いた。住宅向けが上がらないのは、高額賃貸マンションの供給が重なっているだけではないのか? だとすると、在庫が掃けたら賃料上昇となってもおかしくない筈だ。

逆に賃料が今後も上がらず、金利がジワジワ上がり続ければ、これは怖い。その時は弱気派に転じる覚悟なのだが、今予想するのは本当に難しい。

一つ聞きたいのですが
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
は現在進行形で確実に起こっている現実ですよね？
供給価格に需要価格が一般サラリーマンが付いて行けなくなって来ているのは解るし
金利だの細かな要素があるのは解るが、上記の三大要因がある限り
どう考えても、都心のマンション価格が下がる要因が見つからんのだが
「下がる派」は何を持って「下がる」と言えるのか教えて下さい。
「下がる派」の代表的存在の元祖匿名氏も結局この問題には答えられない
らしく難癖つけてアチラに逃げてしまいましたね。

再掲です

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

すべてについて、すでに議論されているよ。
それでなっとくしないなら、現在進行形で確実に起こっている、
という根拠をあなたが披露したほうがいいと思いますよ。

・建築資材の高騰
これは確実に今後も続くでしょう。中国、インド、ロシアが飲み込んでいきますからね。

・都心部の土地の大幅な減少
先高感がある限り、土地は出てきませんね。これは人々の期待如何で変わってきますね。

・都心への人口集中
最近はどうなんでしょうね。土地が上がって、相対的に人々が郊外に流れれば、状況は変わってきますが、人口増減と不動産価格の相関性は少なくとも過去は無いので、要因としてはどうでも良いですな。

上がりすぎた反動はあるかもしれないけど、2004-2005年水準になる可能性は極めて低いでしょうね。金利上昇つったって、10年2%超えて無いじゃん。有り得ない低金利だよ。

日本人はレバレッジをかける＝バブル時代の失敗の記憶に結びつくから、どうしても保守的な人が多いね。だから世界から取り残されるという事実に気がつかないと。今後もますますリスクテイカーの外国人に富を吸い取られちゃいますよ。

>>69
それでは高止まりする事はあっても下がる要素の原因には
全くなって無いような気がするんですが・・・。
再掲してもらってアレですが>>68の三大要素の答えに全然成ってないですよね。

では三大要素を踏まえてどーやって価格を下げるかを考えましょうか？
結局は外装、内装の大幅な仕様の低下位しか思いつかないですね。
仮に都心価格が「下がる」としたら現在の新築マンションの仕様には到底及ばない
安っぽいマンションしか出来ないと思うのですが違いますか？

>>71
全く持って同意です。
弱気派は何故、「価格の上昇が止まる＝価格が下がる」と言う思考回路になるんでしょうか？
高止まりする事はあっても都心価格が今後下がる要因は全く０だと思います。
今、都心価格が下がると言って待ち続けている人は、一生賃貸暮らしか
結局は郊外物件への妥協の二択しか無いのでしょうね。

フツーに考えて、売れなきゃ下がるんじゃないの？

土地の価格が下がって欲しくない人の意見だね。
何か利害関係があるんでしょうか？

しれっと、四項目から三大要素になってるね。

２０００年のＩＴバブルの時代
日経平均は２万円をつけましたが、地価は低落傾向のままでした
米国でも当時、単年度で財政黒字にまで達しましたが、地下は横ばいで、地価が本格的に上昇したのはその後のＩＴバブル崩壊でＦＲＢがほとんどゼロにまで金利を下げた後でした。
言わんとするところは、地価はその時々のメンタリティーと金融政策の如何によって大きく左右されるということです。
しかし、長期的に見ると人口が大きく左右します
もう一度繰り返しますが、東京でさえ、労働人口＝土地の購買層はまもなく減少に向かうのです。もし、都市部人口と地価が関係ないとしたら、高度成長時代に地価が上がりつづけたのはなぜでしょうか。
それから、米国は賃金が３−４%伸びているインフレ傾向の強い国です。その米国ですら長期金利が５%に近づくと不動産バブルは崩壊したのです。日本のような賃金の伸びがほとんどなく、物価がほぼゼロ（需要が弱い）の国では欧米の金利とは比べられない。米国は５%で日本は２%だからまだ大丈夫とはいえないのです。
強気派の方にお尋ねしますが、あなた方は２００２年とか３年になんといっておられたのでしょうか。このように強気でいられましたか？地価をめぐる状況は数年で大きく変わりうるのです。

>>74-75
意見て言うか質問してるんですがね・・・。
反論するならブツブツボヤいてないでちゃんと論理的な話をしましょう。

ではもうちょっと優しい話にしますか？

デベが高額で取得した土地と高額で入手している建築資材で
どーやってマンションの供給価格を下げられるのでしょう？

デベも以前のような大量供給時代にライバル会社に負けぬよう無理して供給価格を下げて
即日完売を狙うより、供給数が大幅に減った今は価格を上げて（適正価格に戻して）
ジックリ売った方が永い目で見れば儲けは大きい事に気付いたんですよ。
２，３年のような都心に一般サラリーマンが３ＬＤＫのマンションを
買える時代はもう二度と来ないでしょうね。

>>79
正に貧乏人の発想だな〜

では、その質問に３文字でお答えしましょう。

　　　　　　　　二極化

貴方がローンの審査に通らなくても、マダマダ都心にマンションが欲しい人と
都心にマンションが買える人は日本にも海外にも大勢いるんですよ。