エクティ神山町

50％とか言わなかったとしても、神山町でこの値段は凄いと思う。
パルサージュ文京千石と同じくらいの衝撃はある。

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５０％OFF!!!!

衝撃的!!!!

>>11
笑っているけど、その発想こそが、11の経験と生活レベルをバラしてるわけだが・・・

場所はいいが、1Rじゃ投資目的しか使えない。渋谷で賃料15万円として表面利回り15万÷2190万円＝6%台だから、高いな。実質はもっとわるくなるだろう。

階段の面積もムダだから、投資としてもオススメしない。

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場所が良すぎるよ。
神山町でワンルームはさすがに躊躇する。
代々木や神宮前なら分かるんだけど。

ただ、価格面ではこれは文句なしに安いよ。現物みたらまた評価が違うかもしれないけど。

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13です。計算間違えました。

15×12÷2190万円＝8%

でした。これに修繕積立一時金や登記手数料など諸々100万円はかかります。

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立地が極めて良いところで新築だと、４％の利回りってのは低すぎるとまではいえないよ。
逆に８％ある所は少ないよ。

古い郊外のワンルームマンションなら１０％越えも沢山あるけど。

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一応、見てきました。
当初の価格は高すぎですね。
最初に売り出して、すぐに５０％ＯＦＦにしていますから
今の価格が定価なんでしょう。

実際に坪単価としては、この立地では安いと思いますが
内部の設計が空間が狭く感じるというセンスない物件の
印象でした。
センス無い分を勘案すると
現状が妥当な価格と思いました。

ほんとに割安だったらとっくに完売しているはずだしね。

ゴールドは、日本人のテイストじゃないよね。

2007年秋に金融市場の潮目が変わるまでは、不動産投資ファンドが、東京の不動産は、モスクワや上海よりお得とか言って、妙な高級賃貸をボコボコ建ててたよね。

これも、そのマネだったのか、金融危機で事情が変わって、分譲することにしたんだろうけど、管理人室や集会室が無くて、こんなに分譲面積／価格に幅があると、事務所混在になって、管理困難物件になる可能性もあるから、素人の家族持ちとかは、避けた方が無難だと思う。

焦らなくても、これから、こういう物件、いくらでも出て来るんじゃない？

設計事務所と施工会社は有名どころで、デベ不明の、気味悪い物件だよね。

ちょっとググルと、媒介のアールワンと、元の賃貸運営会社プロアンドマネージメントの住所が同じ。
プロアンドマネージメントは、現在、渋谷営業所は無くなって、バーチャルオフィスをやってるだけ。

マンション管理業まではやってないから（管理業務主任者がいないんだろう）、まず購入者が自力で、管理組合総会を何とか開催して、自主管理するか、管理会社を探すか、決めるところから始めるとか？

やってらんねーわ！

管理会社は日本ハウジングですよ。
管理組合は2月から分譲開始したこともあり
現在立ち上げ中のようです。

ゴールドは？ですが、
設備は重厚でした。あとは
水回りや風呂回りなどのスペースが
充実していますが、その分
部屋が狭いようです。

ただし、この物件のあたりは所謂、神山町といわれるばしょですので
立地の優位性に比べたら、デメリットを持ってもいい物件と思いますが。
このあたりで、この金額で３００万の物件は
そうそうでないのでは。

分譲中とあっても、土地建物をどのように区分所有するかの説明が無い、珍しい物件。

そんなに立地が良くて、賃貸で儲かるのなら、分譲に方向転換しないはず。
建設費の返済に、とにかく現金が欲しいんだろう。
銀行が、土地建物の一部を、すでに押さえているんじゃあるまいか。
競売を待っても、遅くないかも。

アールワンに問い合わせる前に、アールワンの取引銀行や、物件の登記簿など調べることだね。

今日、ある部屋を見ました。
ゴールドは日本人テイストではないが、
お金はかかっている作りでした。
ただし、前スレにもありますが部屋の配置が
微妙でした。
たしかに風呂やトイレの水回りは広いですが、
その分の部屋が比較して狭く感じました。
あとはお風呂の形がかなり個性的でしたね。
これは好き好きだと思います。

物件自体は、担保等がないきれいな物件だそうです。
もともとは、中短期の出張者が使うようなレンタルマンション？
を想定してファンドが所有していたようです。
経済不況によって、切り売りして分譲にしたということでした。

好き好きですが、悪くないかなと思いました。

>>24
宅建主任から、話を聞いてる？
契約のときの重説で、急に色々、初めて聞かされたりしないようにね。

レンタルマンション、でなく、サービスアパートね。
日本では、オークウッドや森ビルが老舗で、こことは格が違います。

昨秋、リプラスが飛んで、デュープレックスも、そろそろかなと思うんだけど、切り売り分譲に手を出すか、と言われたら、こういうのって、約20年で投資を回収するための賃貸仕様で、やっぱり使いにくいから、自分では住まないし、投資としては、旨味が無い。

まあ、たしかに好き好きだから、買ってみて、勉強するのもいいんじゃない？

>>25

お返事ありがとうございます。
そういえばサービスアパートメントといってました。
話は不動産会社の宅建主任さんから話を聞きました。
購入に関する手続等は一般の分譲不動産（中古）と変わらない
ということでした。

確かに投資用物件としては、駅からは遠いし神山町だとしても
賃貸向けとしては向いていないようですね。
一時滞在者を目的とした作りになっているようで
たしかに一般分譲向けとは、目的が異なるように思いました。


オークウッドや森ビルは確かに老舗でいいけれど
高くて手が出ないしな～

もとの値段設定は高いけど、５０％ＯＦＦは
やっぱり安い。

渋谷区と目黒区の地盤沈下が進んでいます。
家賃レベルもかなり下がった。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

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渋谷目黒を叩いても反動でそっちは盛り上がらないから。安心汁

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