ライオンズ南大沢エスト

日曜日に建設中のところを見てきました。
ホントに駅から近いけど、とても静かな場所でした。
カミさんと娘は、かなり気に入ってました。

ただ、この辺って中古は直ぐに激安になってしまうから、
あの値段だと躊躇してしまいます。

南大沢駅からの毎日の通勤は遠いしね。

とにかく高すぎ。
７０００万〜８０００万円台ですよ。

駅から同じ距離の南大沢レジデンスは、４０００万円台が中心でした。
いくら奇跡の土地だとか言われてもねぇ。。。。
きっと売れ残って、値引きですよ。
最近のライオンズの分譲は、聖跡といい多摩境といい、多摩センターといい、企画が悪いように見えます。

>>3
>聖跡といい多摩境といい、多摩センターといい、企画が悪いように見えます。

聖蹟という漢字くらい、正しく書けないあなたの頭が悪いように見えます。

あーあ。もう荒れはじめてる。。。。

０４＞は、ライオンズ購入者かな？　
確かに最近のライオンズは売れ残りそうな物件が多いのは事実。多摩地区がマンション供給過剰の状況なので、価格下落は気になるところです。

まあ今後南大沢でエストよりも駅に近い新築マンションはもう建たないと
思いますよ。　庶民はヒルズへということでしょう。　
あと今後出てくる物件は、今立替中のベルコリーヌ南大沢の改築物件が大量
に市場に出てきそうですね。

私は買えないけど、エストは来年までには完売すると思います。
たったの５０戸ですから、１年ぐらいで何とかなるでしょう。

同じ値段を出すなら、都心でも結構いいヤツ買えますけどね。

マンションパビリオン、行ってきました。
エストの情報が欲しいだけだからと言っているのに、やたらとヒルズのモデルルーム見学をすすめられました。
「エストは無理、無理。ヒルズにしときなさ〜い。」と言われてるようでした。
やはりエストに関しては、庶民は問題外ということなのでしょうかね・・・

さて現時点で出されている情報の中で気になる点は、
＜本家ＨＰ＞
竣工日 平成21年2月16日（予定）
入居開始日 平成21年2月16日（予定）
＜住宅情報ナビ＞
完成時期 2009年3月24日予定 入居時期 2009年3月27日予定
施工／南海辰村建設(株)　東京支店

以上ですが、本家ＨＰの竣工日＝入居開始日はありえないので論外としても、
住宅情報ナビの方の情報にある、完成から入居まで３日しか設定してないのも
問題です。完成後内覧会による検査をしますが、その修繕期間として、規模に
もよりますが、どんなに早くても２週間、良心的な売主なら１ヶ月以上は期間
をとります。
上記の場合（３日間）不具合があっても、直す前に引渡しをしてもかまわない
という売主の姿勢が読み取れます。
これは売主の決算期が３月であることと密接に関わっており、業界では要注意
とされる３月完成物件の典型例です。
この時期は職人の手配も難しくなる時期であり、この時点でちょっと気をつけ
たほうがいいなと感じました。
とくに、工期短縮の可能性がないかは注視する必要があると思います。

また、施工会社は南海辰村建設(株)となっていますが、大阪本社の大規模施設
等がメインであまりマンション施工では名前を見ない気がします（施工実績等
は要確認事項でしょう）。

10さん

ライオンズ物件はどこもそうだよ。竣工から一週間後位
他見てみなよ

１１さん

ええ、承知しております。
ただ、ライオンズ越谷センターシティ
竣工日 平成20年2月26日
入居開始日 平成20年4月1日（予定）
の例もありますので、どこもと言うわけではないと思います。

ほとんどそうだというなら、そのとおりだと思いますので、
会社の体質なんでしょう。

広告チラシを手に入れました。
建築確認番号　第ＨＰＡ−０７−０２３１１−１号（平成１９年１２月１３日）
竣工日　平成２１年３月２４日
となっていますので、書類上の工期は１５．５ヶ月。

構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上８階建て
なので標準工期は１３ヶ月ほど。

ライオンズ多摩境と比較した場合、あちらは１５階建てで１７ヶ月の
工期（ぎりぎり）なので、工期的には余裕があるように見えます。

一部鉄骨造りが気になりますが、まさか鉄骨階段ということはないと思いますが。

今日から予約制のモデルルーム公開ですのでぼちぼぼち書き込みが増えてくるで
しょうか。

ていうか金曜日に入ったチラシ、
販売価格から何から何まで未定（秘密？）のままで
そんなチラシに何の意味があるんだろうと思いました。

7千万〜8千万の噂もあながち嘘ではないかも、
なんて思ってしまいました。

マンションの価格にいちばん影響を与えるのは地価ですが、南大沢の地価は２００６年を
底値に反転してます。
この物件の土地の仕込みは２００７年あたりだと思いますが、駅近ですし、公示地価から
判断しても、㎡あたり少なく見積もって、１０万円以上は上がっていると思います。

この物件は１００㎡前後ですから２００６年、２００５年の同一物件より、１０万円×１
００㎡で、１０００万円以上は高くなるのは確実です。
さらにここに最近の材料高を加味して、最近の南大沢物件の価格を考慮した場合、

平均価格　５８００万円
レンジ　　６８００万円〜５２００万円

ただし、周辺環境もよく、駅までのアップダウンもない、また駅周辺では最後のフロンテ
ィアです。土地を取得した時の価格がこれより大きい可能性は大いにありますので、もう
少し上の可能性があります。
ですので、安くてもこんなところではないでしょうか。
さすがに７０００〜８０００のレンジで出してきた場合は、ぼったくりに近いので購入す
るのは正直どうかと思います（よほど裕福な方なら別ですが）。

>15
ルーさんこんにちは。

詳しい解説ありがとうございます。
5千万円台だったら希望持てるかも。

本日、営業の方から話を聞きましたが、最低で７０００万近辺からだそうです。ちょっと高いかなあ。

なるほど。
強気（高い）ですね。
土地の取得価格が高かったにしても、儲けるつもりのようですね。
（分譲マンションの平均的利益である１０％を超えた利益を取りにきているようです）

アピールポイントがいくつもありますので、売れると踏んでいるんでしょう。

これは見ものですねｗ
完売しなかったりしてｗ

いや、戸数は少ないし、立地はいいですから、おそらく売り切ると思いますよ。

①これでも買える人に高額である程度さばく
②残ったとしても値下げ、おまけ付きにして売り切る（元が高値なので、それで
も利幅がとれる）。

この物件は事業としては赤字にはならないと思います。
（なので、土地の取得価格が高くついてもとりにいったのでしょう）

それよりもライオンズはここ以外に多摩永山、多摩境、南大沢ヒルズ、多摩センター
と立て続けですが、そっちはいずれも微妙です。
立地に魅力を感じませんし、多摩境はとくに外部騒音対策しっかりしてるか確認しな
いと住んでから苦労しそうです。

7000万台〜は高すぎ。この不動産の安定しない時期、南大沢でこの値段とは。
でも駅近だからか。確かに東急も分譲時より高値との噂も。（本当か？）
客観的にみるとやはり5000後半と思うが。

５０００後半なら即日完売だろう。
願望はわかるがな。

5000万後半ならOKだね。
そうすると、南大沢ヒルズはちょっと割高かな。

駅前の公園で、花火とかやられるたり、
ごみがちらかったりをかんがえると・・・・

でも駅から近くてよいね！！

モデルルームを見てきました。
高級感を出すつもりなのでしょうが、何から何までオプション仕様でちょっと興ざめでした。
オプションなしだったら、普通のマンションと何ら変わりないなという感じです。

価格は大雑把ですが、西向きで７０００万円弱から、南向きは７０００万円半ば〜８０００万円後半といったところだったと思います。
とにかく高いです。高すぎですよ。

でも、「高いなー」と漏らしたら、営業の方は、「この立地で、高いか安いかはお客様の判断にお任せします。私どもは無理にこの物件をお勧めしません。」とおっしゃいました。
ものすごく強気だなと思いました。
絶対売れる自信があるのでしょう。

過去、南大沢で一番立地のよかった南大沢レジデンスが徒歩４分で、
３０００万後半〜５０００万後半でした。時期は２００７年４月でした。
エストは、静かな立地というメリットはありますが、７０００万出すメリットが
あるのでしょうか？
６０００万でも売れないと思うのですが。
多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

まあ、多摩境の物件同様、値下げを繰り返すことになると思います。
ただ、戸数が少ないので値下げすれば早いかもしれませんが。

２５さんの言うとおり、エスト以上に駅近い物件はでてこないでしょう。
でも、６０００万の価値があるかどうか。


たませんたー、南大沢、多摩境と、
金額が割高感じですよね。

いまでこそ、駅前周辺は賑やかですが
数年前は、悪いニュースでいっぱいでしたから。
＞だ●えー、撤退
＞そ○う、撤退
＞住宅販売●○％値引き＞見附橋近辺のマンション
＞ゆうれい団地＞５丁目公団
＞けっ○んまんしょん＞５丁目

開拓したころは、２０００万や３０００万クラスだったのにな

数年前の悪いニュースはもうあまり気にする人はいないのでは。
長年南大沢に住んでいたが、ほんとに環境のいい所だと思う。うちは駅から徒歩２０分と、駅に出るにはバスを使うなど少し不便だったが、それでも今まで住んでいた所では一番良かったです。
大きな公園もたくさんあり、子育てには特にいいですよ。
しかもエストは駅近でスーパーも近くにあるし、お金があれば７０００万でも買いたいです。
目の前の公園で花火とか・・・という書き込みがあったけど、交番が近くにあるのですぐ注意されます。なので若い子たちの溜まり場になったりもしてません。

＞６０００万でも売れないと思うのですが。

については、取得土地価格＆㎡からして、６０００万円前後でないと適性利幅とれません
ので経済合理性から無理な注文です。

ですので、売れないと判断する場合は㎡を落として値段調整をします。
９０㎡前後にするだけで５４００万円前後
つまり４８００万円から５９００万円位のレンジで売り出しできるわけです。

都心に近づくと駅近物件は７０後半から８０㎡台で出してきたりします。
（㎡数も下限がありますので、都心部は㎡数落としても高額物件になりますが）

この物件の場合は、「発展性があり、街並みもきれいな上、公園等周辺環境もよい駅近物
件で、郊外型でないと手に入らない１００㎡の広さがある快適なマンションに住める」
というのが売りなんでしょう。
私は売れると思いますよ（小富裕層がターゲットゾーンとして）。

＞多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
＞他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

他の物件はおっしゃるとおり戦略ミスだと思います。
提示されている多摩境が好例ですが、すでに３００万円値下げしたそうですし、南大沢や
多摩センターの駅近と多摩境を同一視して売れると判断している時点で、売主販売担当者の
致命的な認識不足だと言わざるをえないでしょう。

とりあえず価格が適正かどうかは㎡数を切り離して議論しても意味がないので、その点は
考慮された方が良いと思います。

ど〜ん！！！
価格でましたね。

坪220万〜255万ぐらいですね
みみみ南大沢で！新百合ヶ丘より坪単価高いの
強気だな〜最近マンション価格下がってきているのに
南大沢にこの金額とは！
買う人いるのかね、かならず値引きになるね
値引きしたくてこの価格にしたのかな、値引きすると特した
ような気がする、人間心理をついた戦略かね

多摩地区のマンションは環境重視。ただし、資産として期待しないこと。都心には現国立大学の跡地など、密かに大規模なマンション計画が進んでいる。住宅の供給は不足しない。

ちょっと高いですね。

新宿方面に通勤ならばいいですね。

通勤立地は良くないかな？
もう少し高さを増して値段分割できないかな？
内装はすごいですね。（写真では）

>>10さんが言っていたことを調べてみました。
大規模公共工事は大阪で、マンションは東京って感じですね。

せっかくなら外断熱？
http://www.nantatsu.co.jp/osirase2.pdf

6760万円〜8700万円に笑いましたｗ

この価格にはビックリ。南大沢だよね？？って感じです。大京、吹っかけるなー！！せいぜい5000万台が妥当。

第一期の受付が始まりましたが、どなたか購入された方はいらっしゃいますか？

いや、この位の価格帯なら近隣の一戸建てと比較しても特筆して高いというわけ
でも無いので私は売れると思います。　地元に近い人なら環境は解っていますか
ら ...
でもこの価格帯でこの広さなら、10年ちょっと前の分譲と同様の条件とも同じの
ようなものなものではないでしょうか .. ノナ○●坂とか

第一期販売戸数２０戸／５２戸
第一期は完売御礼広報をしないといけないので、確実な客が３０戸は
あると見ていいでしょう。

出足としては普通といった感じでしょうか。
殺到しているわけではないようですね。

立地はかなりよいですが、駅までは階段ありでないと多少遠回りが必要
ですね。

さて、実際の仕様ですが、価格からするとそれほど高スペックではあり
ませんので、上物に対する費用対効果はあまりないですね。
４０００万円台クラスと同等の仕様か少し落ちる位だと思います。

しかも、同時期の南大沢ヒルズと共通する仕様も多いため、あちら側の
１８１戸との共同購入による費用減もはかってますので、上物コストは
そんなにしないでしょう（グレードアップ資材分は、大量発注による低
減効果で相殺するくらいじゃないでしょうか）。
なので、立地にかなりのプレミアを乗せているのがわかります。

はっきりいってぜんぜん割には合いませんが、その点は気にする必要の
無い客層が対象なのでしょうから、いいのかもしれません。

ただ気になったのが、使っているコンクリートについてです。
内部仕上げはリフォーム等でどうとでもなりますが、コンクリート等躯体
に関わる部分は変えられませんので、要注意事項です。

この物件は住宅性能評価書を取得していて、耐震等級は一番良い３級です
が、問題はその中身です。
コンクリートの単位水量を、３級取得基準ぎりぎりの１８５ｋｇ／立方メ
ートル以下としてお、コンクリートに含まれる水量が多すぎます。
これえは、１年も経たずにひび割れるかもしれません（専門家によると１
８０を越えるとひび割れを起こしやすいそうです）。

あとはパンフレットによるとＣ、Ｄタイプの住戸（Ｃ，Ｇの誤記ではと思う
のですが、それはそれとして）は床スラブ厚が２５０ｍｍしかありません。
床スラブ厚は、通常のスラブで最低でも２００ｍｍはないと遮音性能が厳し
いと言われてます。
このマンションはボイドスラブなので、通常の７掛け、８掛け相当ですが、
その場合ぎりぎりです。
とくにＬＤは全戸２０畳以上と広い上に、アウトフレームで小梁が少ない構
造ですので、上階の足音が響きそうです。

とはいえ、とにもかくにも単位水量がネックです・・・

高いよ・・・
バブル期じゃないんだから・・・
南大沢、イトーヨカドーしかスーパーないじゃん・・・

購入しようと思ったけど、本当に高い。

割り高だと思いますが、立地が良いので買う予定です。

ほぼ立地条件が同等の南大沢レジデンスは85平米で4000万前後だったよね
なんでこんなに高いのさ？売れないだろーなー

ここの顧客対象は、この金額を見て高いから売れないという人は最初から対象
外だと思いますので、あまり言っても意味はないと思います。

通常のファミリーではなく、南大沢近辺の戸建て所有者の買い替えや小富裕層
がメイン対象なのでしょう（四季の丘居住者等）。
１国１城の主として戸建を購入したものの、年をとってくると家の中の階段の
上りはつらい、庭等の手入れも面倒だし、車もいつまで乗れるかわからないし、
買い物も不便だ。
このような顧客に対して、ワンフロアで手入れの心配もなく、買い物も徒歩で
いけ便利になり、簡単な病気なら歩いて数分の場所に病院が揃っている（フレ
スコやパオレ）。
物件の買い替え差額もそれほどないし、駅前のマンションに引っ越してみよう
か。

このような顧客がメインのターゲットゾーンだと思われます。
住みなれた街から離れるのはおっくうだが、便利な生活を手に入れたい。
このような需要がある以上、売れるのではないでしょうか。
（買い替え期間を考慮しての工期の長さなのかと推測してみたり・・・）

確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
思いますよ。
確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

＞確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
＞買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

＞買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
＞思いますよ。
＞確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

何か問題でも？
ここを買う人は、誰も強制されて買うわけではありません。
マンションは生活必需品ではありませんので、この値段で買ってもいいと思った
人が買うだけです。

高い、割に合わんと思う人は買わなければいいだけです。
仮に売れ残ったとしても困るのは売主で、我々は何の損害も受けません。
ですから良い、悪いという善悪の問題ではありません。
たとえ利益率１０〜２０％（額にして１０００万円以上）通常より上乗せしてい
るとしてもそれ自体を悪いといって非難する権利はないのでは？（それは、経済活
動自体を否定することになります、というかまさにこれが経済です。その本質は、
ここまでなら出せるという値段の探りあいですので）。
なので、権利があるとすればそれは買う人だけではないでしょうか（とはいえ買う
人はこの値段に納得して買うわけですが）。

値付けは売主の専権事項です。
買主の期待値（当然ひとそれぞれこのマンションに対する期待値により金額が変
動します）が売主の提示額を上回った場合に売買は成立しますので、値付け自体の
多寡に関しては何の問題もありません。

ですので、善悪を論じることはできません（騙していたり、必要な情報の開示を怠
っていれば別です）。
良心的かどうかという面については語れますけどね。

例えば、マンションくらい高額の物件を購入する場合、専門家（１級建築士等）の
方に設計図書（＝商品の仕様書）のチェックをしてもらうことをオススメしますが、
良心的な売主はモデルルームに誰でも見れる状態で置いてあります（置いてなかっ
たり、裏に隠してあるようなところは黄色信号です）。
エストは記載ないのでわかりませんが、ヒルズや翠彩の社の設計図書は千駄ヶ谷に
置いてあると記載されており、ひどい話です。
何千万円という金額のものを購入検討するのに、また多摩ニュータウンの物件の購
入検討をするにもかかわらず、わざわざ千駄ヶ谷まで見に来いと言うのですから、
その姿勢は推して知るべしです。

あとはこのサイトの南大沢ヒルズの掲示板を見るとわかりますが、ぼったくりの機
械式駐車場とかは私もいかがなものかと思います。

ついでですから書きますが、上物がそれほどでもないとした根拠は、単位水量が
１８５ｋｇ／立方メートル以下となっていることがまず筆頭です。
この基準は耐震等級よりも前に、ＪＡＳＳ５という鉄筋コンクリート工事の仕様を
定めた鉄筋コンクリート工事のバイブルがありますが、１８５というのはそこでい
う上限値です。
前田建設やダイア建設等、コンクリートに対して本当に頑丈さや長寿命化を考えて
いる会社は１７５以下で設計しています。

また、バルコニーでもコストダウンをはかっており、いまどきリビング等で全面ガ
ラス手摺ではなく、アルミ手摺との混合というのはいかがなものかと思います。
アルミ手摺は安いだけではなく、意匠上の問題や外部から見られやすいという問題
がありますので、プライバシー上の配慮も足りません。
また、戸境のスラブ厚も標準の厚さしかなく、石膏ボードも薄い方を使用するなど
して、コストダウンしてますので、割りにあわんとは感じています。

エスト（英語で言うところの”最上級”）という名前をつける以上、それにふさわ
しい仕様にすべきだったのでは、という感じです。

わざわざ前の文書まで記載して、『問題でも？』と
私は、前にも記載したがこの場所でこの価格はいくらなんでも高すぎると思ったから書いたまで
非難してるのは、４３さんが私の意見に対して自分と考えが違うので非難されているだけで
たんなる私の見解と意見ですよ。

かなり建築知識は豊富なようなので、近隣のマンション価格も調べてみたらいかがですか？

昨日MRを見てきましたが、年配の男性が、一言「狭いな！」とつぶやいていました。

１００平米以上で８０００万円近くする物件で「狭い」のですから、この物件を購入できる層は本当に小金持ちなんだな〜と、びっくりしました。

確かに、４３は何が言いたいのかわからんなぁ。
有益な建築知識を正しく発信してくれれば、みんなも助かるのにな。
たのしくやろうぜ。

ヒルズのほうのスレッドで、エストの成約が１１件という情報がありましたが、
この数字って、出足としてはまずまずなのでしょうか？
それとも・・・・・・なのでしょうか？

皆さん、どう分析されますか？

11件は少ないような・・・

このマンションのターゲットというか
コンセプトがいまだによく分かりません。

11戸も売れてないですよ

予想通り、大失敗でしたね。

私がすべての部屋のリスト（価格＆広さ）を見せてもらった時には、１１戸分のお部屋に「分譲済み」の表示がしてありましたよ。

ウソなんですかね？

買えっこないんで、どうでもいいんですが。。。。
実際リストを見た者なので、一応、書いておきます。

No.51さん、

分譲済の部屋は、西向きと南向き、どちらが多かったですか？
もし覚えておられるなら、教えてください。

個人的な興味で申し訳ありません。

＞５２さん

申し訳ありません。　もともと「買えない」と思っていたので、詳しく向きまで気にしてみていませんでした。　

階数でいったら、真ん中から下の方が若干多かったと思います。

どこかの向きに集中していたのではなく、横にバラけて分譲済みになっていました。

営業さんが、「８０００万円台のお部屋も（分譲済みの）中にはありました」とおっしゃっていました。

本当に記憶があいまいで、お役に立てなくてごめんなさい。

５３さん、

さっそくのお返事、ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

マンションは絶対南向きと思っていたのですが、
この物件は、西側が公園になっていて、眺望も良いかなと思ったもので、
どちらの向きが人気なのか気になっていましたが、半々のようですね。

ただ価格が価格なだけに、かなり割高な買い物をすることになりそうで、
正直、迷っているところです。

２期もこんな価格で売り出すんでしょうかねぇ・・・

＞５４さん

あまり有益な情報でなくて申し訳ありませんでした。

５４さんは、前向きに検討していらっしゃる様ですので、そういうお客様には、全戸の情報リスト（価格、分譲済みかどうか等）を見せてくれますよ（私も主人と一緒だったので、前向き検討組と思われたのか、細かいリストを見せてもらえましたし）。

価格は全戸分見たわけではありませんでしたが、いちばん安い価格帯では、６０００万円台後半（６８００万円位〜）からあったようでしたよ。　安いといっても、広さが最低でも、９０平米以上ですから、条件がクリアされれば、（他よりは）お買い得なのかもしれませんね（我が家はそれでも予算オーバーですが）

５４さんが、良い物件とめぐりあえますように。

＞５５さん

ありがとうございます。

あの立地にあこがれて早々にマンションパビリオンを訪れましたが、
価格表を見て、当初私が予測していた価格よりも一千万円近く高かったのに、愕然としました。
しかしながらどうしても諦めきれず、前向きに検討し始めたにもかかわらず、
「この物件は、お安いのでぜひにとはお勧めしません。」とか、
「この場所に住む方は、それなりの方をと考えております。」などなど、
まるで、私たちがここに住むのは不相応だと言わんばかりの営業の方の言葉に気分を害しました。
そして、あなた方に買ってもらわなくても、他に買い手はいくらでもいるといわんばかりの強気の発言に驚きました。

こんなやり取りの後、割高だとわかっている物件をすんなりと購入するのは、
ちょっとしゃくにさわる感じがして、踏み切れないでいます。

こんなことにこだわる私は、ひねくれているのかもしれません。
でも、ちょっと愚痴ってみたくなりました。

どうもすみません。

苦戦している証拠ですよ。
売れていない−−＞客を選んでいる−−＞無理に買ってもらう必要なし
という態度を取りたいのでしょうね。
まあ、あと半年過ぎれば態度か激変しますよ。きっと。
多摩境、エスト、ヒルズ、全て苦戦ですからね。
静観、静観。

＞５６さん

５５です。

５５さんの書き込みを読んで、びっくりしています。

そんな営業態度は許されるんでしょうか？？

私は（はなから相手にされていなかったのか）そういう言い方はされませんでしたが、「ずいぶん高いのね。　とても手が出ないな〜。」と言うと、「どうもすみません。　しかし、確実に買われる方もいらっしゃるんで。。。」なんて言われましたが。

私的には、「ヒルズ」と「エスト」を同じマンションパビリオン内にしている事が？？ちょっと疑問です。　もちろん同じ大京さんなので、同じ場所であたりまえなのですが、なんだか、「ヒルズ」が精一杯の私の様な客は、いやな感じがしてしまいます（単純なひがみですが）。

調子に乗って書き込んでしまいましたが、ここはエストの「検討版」でしたね。

ネガティブな書き込み、申し訳ありませんでした。

５５です。　上記、間違いを訂正します。

×５５さんの書き込みー＞○５６さんの書き込み

マンションは南向きがいいですよ。
（周辺の建物にもよりますが、）とくに東南向きがＢＥＳＴです。

このマンションの場合、冬は西向きの棟（西棟）は南向きの棟（南棟）の自己日影に
より午前中はまったく日が当たりません。
午後でも３時間がいいトコでしょう。
また上記理由により冬は西棟の東側の部屋は日が当たりません。

夏は西日が入ってきますし、購入されるなら南向きの方が良いですよ。
南向きなら日商が得られる時間は太陽の高度が高いので、室内までは日が入ってきま
せんが、西向きは太陽の高度が下がってきた時に日照が得られるので、直接室内が温
められてしまいますから。

夏は余計に暑く、冬は余計に寒いということになります。

ただ、なんともはやなのが、パンフの２ページに書いてある案内図です。
パンフ上では、唯一周辺環境を確認出来る図なのですが、本来なら法務局の入ってい
るビル（フレスコ南大沢オフィス棟）が書かれているはずのところが空白になってい
ます。
西向きの真正面に位置し、日照をさえぎる高さ（１４階建て）がある重要な建物なの
ですが・・・
（しかも方位も適当ですし）

書き込みがまったくない・・・

だって、この値段で南大沢マンションを買う人がおかしい。。。

私も言われましたよ。「ここはそれなりの（高所得者）が買われるマンションですから、住んでる人もしっかりしたところにお勤めの人が多く、環境がいいですよ。回りも分譲一戸建ては、１億円
前後で売り出されたとｋろですから、レベルが高い・・・」うんぬんかんぬん〜
　お金がない方は、買えないと言わんばかりに・・・まあ事実でしょうが

眺望と環境がいいのは納得ですが、向きが今一ですよね。同じ５０００〜６０００万出すので
したら、他をあたろうかと思っているとこです。

↑営業さんは、良かれと思っていているのでしょうが、裏を返せばそういう風に人を見ているんだなぁとわかりますよね。会社名と頭金を記載したところ、目の色変えて勧めてきましたから・・・
余計に引いてしまいました。人の素行が見えてしまい・・・

６４さん

立派なところにおつとめで、高収入という自慢？

はい！

以前にエストのモデルルームに行った者です。

つい先日、大京の営業の方から電話がありました。
なぜか多摩境の物件を勧められました。

マンションなら何処でもいいってもんじゃないでしょ！
ひどすぎるよ！

67さん
大京ってそういう会社ですよ。

日経新聞に大京が売れ残りの在庫物件を最大１割安にすると
でていたが、いかに。
ちなみに、同じ棟内にある販売済み物件は対象にしないとの
こと。

別の日に日経新聞に大京が首都圏在庫物件一番多く抱えている記事も出ていましたね。これから必死に値引き構成が始まるのでは？ここも方角が悪く、丘の上なので結構苦戦しているみたいですね。
角部屋も隣の棟と重なっているため、逆にお互いよく見られてしまいますね。
環境はいいですが・・・

70> 南大沢ヒルズの間違いでは？　エストは駅近の高級物件です。　丘の上でもなければ
近隣棟なしです。

ホームページの物件概要を見ると、第二期の販売予定時期が７月下旬となっていました。

これは以前６月上旬だったのが、いつの間にか６月下旬に変わっていたと思うのですが、
今回、またまた７月下旬に変更されています。

これには何か訳があるのでしょうか？
販売戸数や価格なども、ずっと未定になったままですよね・・・

No.72さん
同じ大京の「ライオンズ町田クロスデュオ」も第二期の販売予定時期は６月中旬だったのが７月中旬に変更になっていますね。
第二期の価格設定をどうするか迷っているんじゃないでしょうか。
６月２２日の日経の日経新聞に完成済み在庫物件を最大１割安にすること、そして、同じ棟内にある販売済み物件は対象にしないと書かれていましたが、これを読んだら、購入検討中だった私も第二期で購入するのは躊躇してしまいます。
価格を第一期より引き下げて、かつ、引き下げ分を第一期契約済みにも適用する位のことをしないと高値掴みが怖くて第二期は売れないんじゃないでしょうか。

No.73さん
ありがとうございます。たいへん参考になりました。

いくらあの立地とはいえ、やはり割高感は否めません。
これで少しでも価格が下がるのであれば、それはそれで大歓迎ですが、
そのしわ寄せが手抜き工事などにつながらなければ良いのですが。

とりあえず我家も第二期は見送ろうと思います。

工期は余裕ありますし、もともと利幅が大きいので手抜き工事にはなりにくい
と思いますが、１割減になったとしてもまだ割高ですね。

柏木小学校はどんな様子ですか？
勉強熱心である、荒れている、中学受験が盛んである、学級崩壊している・・・・・
などなどなんでも良いので教えてください。

柏木小学校と
近隣の南大沢小は、どちらも子供数がかなり少ないです。
(1クラス程度です)
近場の長池小(ヒルズ近辺)、鑓水小はマンションラッシュもあり6クラスから7クラスあります。

この小クラスだと目立った悪？荒れているなどは皆無に近い状態になっていると思います。
どっかの掲示板で、南大沢中がちょっと悪いと書いてありましたが、多分3年もすれば近隣の大人数がいる中学校に移ると思いますので問題はないと思います。

エスト：第1期　第2期とも売れ残っています。
ライオンズ幹部の方とお食事を一緒にさせて頂きましたが、このご時世手抜きは絶対に出来ないと言っていました。まぁ手抜きをしているとは口が裂けても絶対に言わないと思いますが。

ただ、営業マンは未だに強気ですね。こちらも当初から強気で対応をしていたらこちらのスケジュールにあわせて新着状況を報告を頂いています。

踏み切るのには、ちょっと値段が高いですよね。全室

>77さん

学校情報ありがとうございます。
少人数なのですね・・・・少人数は先生の目もとどいて良い感じですよね。

八王子市のＨＰで公開されてる学校選択制の結果をみれば、いろいろ読み取れますよ。
選択転出入数を分析すれば、実情はわからなくとも読み取れるものはあります。
あとはクラス数もでてますので。
↓
http://www.city.hachioji.tokyo.jp/kyoiku/kyoikujoho/sentakusuishin/002...

ホームページの第二期販売予定時期、また９月下旬に延びていますね。
やはり、苦戦しているのでしょうか？

売れないのでどこも販売時期伸ばし、小出しにしていますね。

エストがあると安く感じますよね。
動向などをみていると、

エストは、6000〜7500が適正かと・・・。
ヒルズは、3800〜4500くらいが妥当かと・・・。

どう考えられますか？

レス進みませんね・・・
あまり皆さん興味ないのでしょうか・・・・
売れてないのでしょうかねぇ？

少し高い感じがしますよね。
新百合ヶ丘の物件と比較検討していますが、土地勘がなく良くわかりません。
どう思われますか？

やはり値段が高いですね。南向きを希望ですが、90平米でも6000万円後半からです。

眺望は、南上がりで、公団のグリーンコープを見上げるようでそれほど良くありません。
駅に行くには、最短だと階段を利用しなければならないし、階段を避けるには、郵便局の南側のスロープを使うので、アップダウンがあります。徒歩５分以上になると思います。雪が降ったらちょっと困るかも。

エレベーターがワンフロア７軒で１基しかないのはどうなんでしょう。

とにかく値段が高くて庶民より富豪の方向きですね。

>>75
今流行りの内廊下などもございませんし・・・
たしかに１割減でも難しい価格と私も思います。


5280〜6980ぐらいがジャストな感じがします。
それでも完売まで
竣工後1〜2年はかかりそうな物件ですね。


とある業者さんが言ってました〜

オープンになるまでお待ちになられるほうがよいかもしれませんよ〜

大京の社宅にでもなってしまうかもですね。
あの場所で、あの値段・・・。

この土地は公団より払い下げですがあまりにも高く条件も厳しいものでした。東京建物もコンペに参加しましたが大京の価格には勝てませんでした。というより大京はもう買うしかないのです。
買い続けなければ会社がやばい。ご存知の通り今やマンションは建設費用の高騰、土地の高騰、建築確認の遅さから以前より価格が15〜20%高くなっています。ここで無理して高いマンションを買う人が減ってきています。ここもたった53戸と入居者が少ないので将来の大規模修繕には持ち出しも考えられる。相当な余裕がない人は買うべきではないだろう。また、新築から２年もすれば1500万〜2000万円は値が下がるのでここで中古で買うのもいいと思う。新築より完売するには1年はかかるだろう。その間の修繕費、管理費の負担は早期購入者にずっしりのしかかる。

ヒルズのコメントありますが、エストはありませんねぇ。
南大沢から徒歩３分は、いいけどあの価格はねぇ。

今日の新聞広告、新価格が出てましたね。
当初からはかなり下げてきたようですが、それでもやはり高いですね。
しかしながらあの立地を考えると、すぐに完売しそうな気もする・・・

以前、営業さんに「価値観が合わないので仕方ないですね」と笑われましたが、
私の方の価値観が時代に合っていたようです！

>今日の新聞広告、新価格が出てましたね

スイマセンが、簡単に情報いただけますか？
例えば　３LDK　100m2　　6000万　レベルで結構なので。

３ＬＤＫ、９６m2台が５６００万円台〜、１０５m2台が５９００万円台〜　となっていました。

ホームページの物件概要のところにも詳しく出ていますよ。

ずいぶん下がりましたね〜〜（というか、適正価格になりましたね）

これなら手が届くかも？

８０００万円台の頃にうっかり買っちゃった人いるのかな？（そういう富裕層は後悔なんてしないんでしょうが）

今はどの物件でも、静観するのが正解ですね。

ほんと、どうなるんでしょう？
ってかほんとに買ってた人っているのかな？？

８０００万が５０００万台だとお得　って感じだけど、、、、、。
そもそも、５０００万に手が届かないので。

売れ行きはどうなんでしょうか。。。
どなたかモデルルームに行かれた方、情報ありませんか？

８０００万円の頃に、買っちゃった人も同じように価格を下げたそうですよ。でも、まだこのエリアでこの価格は高いですね・・・。無理して買っても総戸数が少ないので、今後の維持費の負担がかなり重くなって大変ですし、売却の時も中々売れない気がします。

来年3月には更に値下げするのかな？

決算セールの広告が目にうかびます

大京もプレミアつけて売るよりも早く現金にしないとやばいよね。
南大沢（八王子）のマンションで５０００万って…しかも最初は８０００万

総タイル張りでないみたいですね。　ベランダの中が拭きつけですか？

予算けずちゃったのかな？

住宅減税が拡大したせいか、少し動き始めたみたいですね。
２０日にエストの話を聞きにいったら、トナリのブースでも、営業マンが
エストの説明をしていました。

3000万も値段変わったのですか？？本当ですか？？

3000万円は初期の最高値の部屋(8600万円)と
最近の最安値(5600万円)を表しているので
同じ部屋が3000万円下がったわけではないと思います。

同じ部屋同士の比較であれば、△1500〜1800くらい
だと思います。

そんなに下がったのですか！！

最初の値段はボッタクリみたいな価格！

出来上がってきた建物をみると、高級感を売りにしている割に、とても安っぽく見える気がします。期待していただけに残念です・・・。駅から少し離れると、山ばかりのこのエリアにしては、価格が下がった今でもかなり高く感じます。４千万程が、妥当ですかね。

さすがにこの物件が４千万円だったら、おいら中古でも買います！　（＾＾）

図書館・病院・スーパー・役所・コンビニ・公園・郵便局・銀行が
すべて隣接ってのは、何かと便利だとは思いますもの。

106さんに同感です。

南大沢では、これ以上の場所はもう出てこないと思います。
最初の法外な価格からすれば、今回の値下げは適正価格に近いと思います。

同じく１０６さんに同感です。

新築はどの物件もモデルルームとパンフレットに誘惑されますが、
いざ自分が中古で売りに出す立場に立った時、
まず立地でどれだけ売りを出せるかはすごく大事なポイントだと思います。

「日あたり良好」とか「リビング南向き」くらいしか売りがない物件だと、
そんな物件は「住宅情報誌」を見ればいくらでもあるので、買うとき安くても、
それが将来、資産になるかは不安です。

最近、この物件を前向きに検討し始めた者です。
ホームページの物件概要にないので、質問させていただきます。

このマンションの駐車場は機械式なのでしょうか？
また、使用料などご存知の方、教えていただけませんか？

駐車場は、屋外平地式と機械式の両方があって、賃貸料は、月額7000円〜1万1000円とのことです。

１１０さん、ありがとうございました。

やはり機械式なのですね。。。
ちょっと残念ですが、あの敷地面積では仕方がないのでしょうね。

マンションか戸建てかで悩んでおります。マンションは眺望が良く開放的というイメージがあります。
ただ、修繕費、駐車場、管理費ですが、一生払い続けるんですよね？
２０年後に定年退職したとしても、年金支給までには期間があります。
病気になったら等諸々考えると、これらの諸費用はハイリスクに感じてしまいます。

最近、毎週金曜日に、この物件（ヒルズも含む）の営業電話があります。
安く買いたいと思って、値下げに期待している者です（希望は６割引）。

１．制約率を確認しました。
　　約５割と言ってました。ってことは３−４割でしょう。この時期で大丈夫？？

２．値引き交渉をしたいというと、応じると言います。
　　売り出したばかりのとき、絶対値引きしないと言ってたのに。。。
　　　＊よっぽど売れないんでしょう。

３．現地見学、税務相談にしきりに誘います。
　　ノルマが厳しいのでしょう。とりあえず客を連れて来いって上司に言われている？
　　　＊モデルルームに行ったら、帰れないかも。。

４．もうじき、価格はもっと下がります。
　　決算もありますし、３月完成のはずだし。

では。

もし売れ行きが３，４割であれば、逆に当分価格はさがらないのではないでしょうか？

経験的に、価格が安くなるのは、

　（１）残り数部屋になって、部屋を選ぶ余地がない。
　（２）駐車場もほぼ埋まってしまっており、そのマンションの中では
　　　　条件が悪い場所しか残っていない。

などなど。

結局誰も選ばなかった部屋＆駐車場だからこの価格でどうですかというの
ばかりです。

このマンションは、上にもあるとおり一斉に価格を見直したぶん、
そこからの値引きは他のマンションに比べて渋いですが、
逆にそれが安心な気がします。

部屋タイプによって売れ行きが違うようですので、
私はちょくちょくＭＲに通い、お気に入りのタイプがなくなりそうになったら、
思い切って契約してしまおうかなと思っています。

ほんとに３，４割引ですか？5000万の部屋はもし4割引になったら、3000万になるでしょ？やすい。

１００平米４ＬＤＫ以上でいろいろな物件を検討中なのですが、エストは現在の価格どれくらいになっているのでしょうか？？

販売当初に見に行った時にはその条件のお部屋は（一番高くて）８０００万円台だったので、「失礼しました〜〜」と逃げ帰ってきましたが（笑）

あれ以来ＭＲには行ってませんが、そんなに下がるのなら、もう一度、確認しに行こうかしら。

このスレを最初から見ましたが、
「買いました」って方からの書き込みがほとんどないのですね。

本当に買える(買った)方は、このスレを見ていないのかしら？

この物件もい4000万は安すぎです
金があれば買いますよだって
１００平米　18万で貸して10年で2160万の収入
そこから管理費修繕たぶん2.5万×120回で300万
差し引き1860万-空室率10％＝1674万の収入です
10年後の売値は4000万で買った場合でも南大沢状況から3200万以下に
10年後になる可能性はあの立地では無いと思います
ということは平たく言うと874万の利益でっせ
まあ私は不動産は素人なので細かく突っ込まれてもわかりませんがね

↑

金があれば、、、って。
無いなら黙ってな（笑）。

↑
金あるなしの話はしてないんですが（笑）

室内を見せてもらったのですが、20畳のリビングと言っても、10畳くらいにしか見えないのですが、団地サイズで計算してあるとしても、他の部屋も狭いような気がします。
面積がパンフと合っているのか、気になりました。

室内って、建設中の実際の部屋ですか？
それともモデルルームのことですか？

建築中の実際の部屋です。

昨年契約した者です。

内覧会の案内が届きました。
いよいよ入居が近づいてきましたね。

価格改定のおかげで購入できる金額になったことは
運がよかったと思っていますが、
そのぶん瑕疵があったらタイヘンなので、
建築士を連れていってしっかり見てこようと思ってます。

私も入居予定の者です。

内覧会に続き駐車場の抽選など、入居に向けていろいろな書類が届き、引っ越しもずいぶん先のことと思っていましたが、いよいよ近づいてきなたと実感しています。
昨年の入居者説明会では、参加者も少なくさみしい感じでしたが、このスレにも入居予定の方がみえて、うれしく思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

私も購入決定した者です。
不動産不況ということもあり、
購入価格が下がったので大変うれしいのですが、
一方で現在の住まいがいまだに売れず、思うように行かない
もどかしさがありますね。
いよいよ駐車場抽選そして内覧会が始まります。

今後ともよろしくお願いします。

１２４です。

入居予定のお仲間がおり、うれしいです。
これからどうぞよろしくお願いいたします。

早速、ご存知でしたら教えていただきたいことがあります。

入居説明会のときにフレッツ光を案内していましたが、
この契約は必要なのでしょうか？

マンション全体でサイバーホームにも契約しているみたいなので、
特にフレッツに契約しなくてもネット接続はできるような気がします。

皆様はどうされていますでしょうか？

我が家もわざわざ別料金を支払ってまでフレッツにするメリットはあまり感じられず、
サイバーホームで十分と考えています。
１２８さんがおっしゃっている通り、サイバーの料金は管理費に組み込まれていますから、
フレッツにした場合、二重に支払っているという割高感もありますしね。

こちらのマンションを購入された方は、どんな世代の方が多いのでしょうか。
以前、年配の方が多いと聞いたことがありますが、子育て世代の方はいらっしゃいますか。

また近所の様子をご存知の方、幼稚園や小学校の情報を教えていただけるとうれしいです。

入居予定のものです。
まさに子育て世代です！小学校は徒歩４分、保育園や幼稚園も複数あります。
小児科も目の前ですし、子育て環境としてはよいのではないかと思います。
ただ、保育園や幼稚園はどうやら倍率が高いので、希望のところに入れるかどうかは・・・です。

同年代の子供がいると大変嬉しいのですが・・。

小学校や病院が近いのはいいですね！
駅はもちろん、スーパーや銀行などなど、徒歩数分で行けるのは魅力的です。

ただ商業施設が近いだけに、騒音が気になるのですがどうなのでしょう。

また価格が下がったのはうれしいのですが、
その分見えないところを削られてはいないかと、心配になりますが・・・

たしかにコスト削減はしていると思いますがそれはどこでも一緒だと　それよりこの立地と風格はなかなかないと思い契約しました

今日の内覧会、仕事の都合で行けませんでした。

内覧を終えられた方、感想などお聞かせください。

駅前の道路を渡ってエストに向かう階段を上がると、驚くほど静かなんです。我が家がエストを購入する決断をしたのはまさにこの静けさ。
この静けさでこれだけの立地条件はあまりないと思いました。
あと１ヶ月で引越しです。

>135

だから、周辺の住民はマンション建設に反対したんでしょうね。

> 135

失礼、ヒルズと間違えた。

136より

136はヒルズのスレを荒らしている奴か！？

電気ついているとこみないが、
入居日はいつなのか？
電気ついたとこみてみたい

鍵の引き渡しが3月27日です。
入居開始もこの日からですよ。

ここは、あとどのくらい残っているのでしょう。
ご存知の方、いらっしゃいますか。

あまり入居進んでないみたいですが、完売はしたのですか？

どの程度なら進んでいると言えるのかわかりませんが、既に竣工を終え入居を開始していますが、最低でも全５３戸の内で１３戸は販売中になっていますね。実際はもっと多いかも。
夜見ても明かりのついている部屋は少ないですが、近日中に一気に入居されるのでしょうね。

気になったので中を見させてもらいました。
私が見せていただいた部屋は、
窓が多くどの部屋も明るくてよかったです。
ヨーカドーまで近いし道がフラットなのもやっぱりポイント高いな。
高いから手が出ませんけどね。
年配の方とか、住みやすいとおもいましたよ。

このマンションに住むお子さんはどの小学校、中学校に行くのでしょうか？学校選択制があるそうですが小学校の登校班はやっぱり一番近くの柏木小だけなのでしょうか？

わたしも　知りたいです　m(--)m　
小学校、中学校のお子さんのいらっしゃるかた、
どちらの学校を選ばれていますか？

学校ＨＰをみたりしていますが　決め手がなく・・。
登校も一人になってしまうのではないかと心配です・・。

柏木小学校に通わせています。
他にこのマンションから柏木小学校に通っているお子さんがいるかどうかはわかりませんが、
近所にお友達がいるので一緒に下校してきます。
市外から越して来ましたが、子供は楽しく登校していますよ。
１学年の半分くらいの児童が学童保育に通っているようです。

ありがとうございました。
柏木小でも登校班のようなものは　ないのですね。
近い小学校なら　近くに友達が出来ますし、やはり近いのが一番でしょうかね・・
学童保育を利用している子が多いのですね。

維持費が厳しくてとても買えません。買われた方は大富豪ですね。
中古になっても更に修繕積立金が上がっているので、とても手が出ないです。

ヒルズよりは管理費などは安かったような気がするのですが・・・
維持費とはどこまで含めているのでしょうか？

ここ値段高すぎ

でも場所は最高だね。

金額の割りに見た目が高級感全くなし。
建って１０年以上経過したようにしか見えない。

確かにあの外観は損している。
シックにしようという目論見が、古臭く見えてしまう結果になっているのだと
思う。ふた昔前の大京デザイン。
駅に近いのはいいけど、都心に通勤しているなら南大沢からは座れないので
現実的にそうアドバンテージとは思えないんだけどな。
やはり始発駅でしょうね。

戸建てやマンションをいろいろ見ていますが、
ここが一番気になっています。

前述の、「高級感なし」とか、「外観は損している」などはあまり気にしていません。
私はそうは思わないし、
それ以前に、他人に自慢するために家を買うわけでもないし…。

それよりも、長い目で見た場合、
　「駅正面」
　「公園・病院・ドラッグストア・コンビニ・郵便局　に隣接」
　「イトーヨーカドー(２Ｆ)／役所／図書館／市民ホール　にペデストリアン・デッキで直通」
　「100㎡」
というスペックは減価償却するものではないと思ったので、
前向きに検討しています。

やはり駅近に魅力を感じます。また南大沢の駅はとりあえず日常生活に困らない施設が揃ってると感じました。

今朝、入ってきた新聞のチラシに
　　　　　９７平米　５４百万円
　　　　１１０平米　５７百万円
って、書いてあったけど、値下げかな？？？
・・・ですよね。

それ、モデルルーム住戸じゃない？

モデルルーム住戸ですね。
公式ＨＰに出てますね。

いつの間にか、残り４戸になっていますね。

南大沢で５千万・・・・・・
いくら駅近でもたかすぎだと思う
おまけにライオンズだし
もっと新宿よりに行くでしょ

完売したみたいですね！

近所のヒルズはすでに売り出しに出てるみたいですね。
まだ半年もたっていないのに・・・・

まだ垂れ幕があるけど完売したのかな？？