武蔵小杉地区の今後について・・・【56】

>>348

346です
商業施設に入る個々のテナントには、あまり興味ありません
LaLaテラスに、女性向けのアパレルが充実するのも歓迎です

私としては、デベの短期的な市場や景気動向に惑わされ乱開発させるより
長期的な視点で、住宅街としての健全な発展を望んでいます

>>349
誰も百貨店やマルイやパルコが来て欲しいなどとかは一度も言っていない。
それこそ旧来の古い価値観での発展のあり方では。

アリオはマイナスイメージが強いと言っているだけで
それこそアリオが小杉モールと名前を変えて、ヨーカドー色を減らすだけでも
あるいはアリオがイオンモールになっていたらと仮定しただけでも、大分マシになると思うのだけど。

アリオはヨーカドーが大きくなっただけで、ヨーカドーの客層を引き継ぐだけなら
それでも自分にとってはモールとしては不満だが、まだいい方だと思う。
しかし現実にはドンキホーテのような招かれざる客層を呼び込んでしまうケースが多い。
それは、アリオには本来モールに必要なちょっとの敷居の高さや良い客層を呼び込もう
とする努力が欠けているからでは。それはテナント集めの有り方の段階から既に表れている。

>>351
溝の口みたいな喧騒を作らずに溝の口程度には発展させようとしているから
色々と難しいということなのでしょ。溝の口みたいにやっていいなら、それは簡単なこと。

でも、たまプラやセンター北のようにそれを達成している駅が
既にあるのだから、小杉もそれは不可能ではないと思うのだけど。

武蔵小杉は、溝の口みたいにはなって欲しくないです。
あのごちゃごちゃ感と日雇いみたいな人が、駅でたむろってるのは苦手です。
ごめんなさい。溝の口さん。

>>354
センター北やたまプラは、もともと周りに無いもない所で
地域の商業施設の中心として位置付けられています

武蔵小杉は、道路アクセスがあまり良くない上に、
鉄道沿線には、多数の商業施設があるので、ライバルの商業施設
とは差異化を図ったテナントを誘致しないと、生き残れません

まず、「商業施設の発展」について定義しよう。
自分は以下4つの視点で定義したい。

　多様性の発展＝商業施設の業種が増える事
　単価の発展＝売上単価が上がる事
　商圏の発展＝(乗り換え利用者含む)訪問客が増える事
　規模の発展＝売上規模が大きくなる事

まず、ポジの説く発展像はおおむね以下の通りではないか。

　多様性の発展＝○　新宿になれるとは思っていないが、計画なりの多様性は広がる。
　単価の発展＝◎　日常的に良い品質のものを買いたい。その需要は広がる。
　商圏の発展＝△　ハレの場はなくとも、乗り換え客は増える。
　規模の発展＝○　以上の結果、振興商業地域と同等に発展する。

こう考えると、若干弱いのは単価と商圏の両立だろうか。
乗り換え客はケの出費を抑えにかかる。つまり小杉に増えるのは駅近で安い店。
いわゆる良い店も増えるだろうが、タワマン民目当てに限定される。
しかしこれは一部の高級商業地域を除きどの街でも同じことで、
この過程で街の多様性は広がり、長期的な展望として街の発展は妥当なところ。
若干の願望が入っている事は否定しないが、これが住民としての健全な願いでは？

次に、ネガの説く発展像はおおむね以下の通りだと考える。

　多様性の発展＝△　いざとなったら外に出かける街だから、日用品以外は売れない。
　単価の発展＝△　日用品で高価なものはごく一部の需要しかなく、今後も売れない。
　商圏の発展＝×　ハレの場がない以上、商圏など一切広がらない。
　規模の発展＝△　以上の結果、地元スーパーの繁盛以上の結果はありえない。

一見して悲観的、まさにネガティブ。
まず、大きな差を見せるのが単価。地元での高額な買い物をそもそも考えない。
これはもう価値観の差としか言いようがない。
つまり街の将来像を考えるにあたり、地元の発展を望むポジ勢とは大きな認識の
ズレが出来るのは、自己のライフスタイルのみを肯定しているからだと言えよう。
誰かが言っていたスクエアが閑古鳥という話も、観察眼にもバイアスがかかるほど、
悲観的にしか物が見れないからだろう。
レストラン街も本屋もKALDIも、いつ行っても普通に大繁盛しているんだが。

まとめ。

ポジは、良く言えば健全。悪く言えば若干リスキー。
ネガは、良く言えば堅実。悪く言えば独善的かつ悲観的。

健全な発展を望むか、堅実な生活を望むか、これはもう価値観だけの話だな。
ただし、他人の価値観を「滑稽だ」「可哀そう」とこき下ろすのは板が荒れるからやめよう。
お互いに。

反論あればどうぞ。ただしレスは夜遅くになるが。

>>356
だから道路事情が10年後ぐらいまでに改善されれば
（溝の口程度の発展は見込める）という条件が付いているのだと思うが。

そして2018年までには綱島街道片側2車線化が完了している、という見込みは
決して不可能な目標のようには思えない。何も今すぐどうにかしろ、という話ではないのだから。

>>355
世間的には武蔵小杉の方がもっとごちゃごちゃしているように見えているし
日雇いみたいな人が駅にたむろってる感じも武蔵小杉にもあるよ。

そしてネガやあなたみたいな人はそれを今のままでいい、と言っているということ。
それは理解できるかな。それを変える為にも街として発展して欲しいということなのかと。
たぶん、あなたは小杉の中でも再開発地区の狭い地域でしか普段生活圏が無いように思える。

＞３５９

そうですね、狭いかもしれませんね。
職場が都心なので、帰宅して寝るだけですから。

発展したとしても、溝の口のような発展はして欲しくないです。
かといって、今のままでというわけでもないんですがね。

>>357
堅実な352です。議論の整理ありがとうございます
悲観的な感じはないのですが、、希望をもっていますよ

・「多様性の発展」は、今不足しているカテゴリーやアイテムが、住人の要望
が高いものから増えていくと思います

・「単価の発展」は、日用品でも低価格な物と、高価な物があります。
住人のニーズに合わせて、高価な日用品も売れていくでしょう。

・「規模の発展」も、住人の増加や上記単価上昇に合わせて拡大していくと
考えいます

・「商圏の発展」一切広がらないとは思っていませんが、一番意見が異なります
- 隣接する地域からの流入が、現在もありますし店の拡充に合わせて、今後も広がるでしょう。
- 周りには繁華街が多く、これらの街を超えてでも武蔵小杉にわざわざ買い物にくる商業施設はできないと思います。
- 乗換導線と商業施設の位置が悪いので、この需要も限定的と考えます
→ 武蔵小杉にしか無い特徴的なテナントが誘致できれば商圏も発展するかも！

>>360
つまり住宅街としての有り様を保ちながら、商業として溝の口と同程度には
発展しているという状況を将来的に産みだせれば、
今よりも住宅街としての環境も良くなるし、街としての格も上昇する。
逆にもう今のままでいいという停滞に陥れば、住宅街としても
今ほどのレベルも保てなくなる可能性が小杉にはあるということ。

誤解を恐れずに言えば、小杉は住宅地としての環境面で
新川崎を上回ったことは一度も無いしこれからも上回ることは無いと思う。
にも関わらず小杉の評価がこれだけ高いのは
首都圏屈指の鉄道利便性やそれに基づいた高層マンションに付随する
コンパクトな商業利便性の形成があるからであって、横須賀線が出来る前の
小杉の評価は下手をすれば元住吉にすら劣るものだった。

>362

そうですね、そうかもしれませんね。
住宅地としては、確かに新川崎の方が落ち着いてますよね。
武蔵小杉は今の状態は、中途半端って事でしょうかね。

溝の口とは違うタイプの街に発展して欲しいです。
発展にともなって、電車も今以上に混雑するのですかね。。。。

>>361
自分はその逆でLaLaテラスにはこれらの街を超えてでも
武蔵小杉にわざわざ買い物に来たい、と思わせるような魅力的なテナントが
少ないかもしれないけど入ると思うよ。

しかし、それらが入ったとしても実際には今の商圏を超えた購買行動は
あまり無いと思う。武蔵小杉住民が考えるほど、それだけのことで購買行動が
変わるかと言えばそんなには商業は甘くないだろう。
しかし、小杉民の財布だけでもそれを維持しなければならない（それが大事なこと）だと言っているわけで。

例えばセンター北には維持出来るなら維持したいと思えるような
女性にとって魅力的なテナントがたびたび入る。しかし当然それらは
なかなか維持するには難しい高級テナントばかりだが（実際に撤退してしまった例も少なくない）
それは街の多様性を保つ上で必要なテナントだと思うよ。

>>365
今の個人店不毛の小杉の状態でどうやって路面店を発展させるの？
それには今の汚い地区を一掃して、開発することが必要では、
（そしてその理由付けとして現世代の商業施設にある程度のアパレル等テナントを入れることが必要）
とポジは言っているわけで、何も無くて勝手に路面店が発展するとネガが思ってるなら
そっちの方が楽観的すぎる観測だと思うのだけど。

>>367
何か勘違いしていません。

商店街=路面店ですよね
「今の汚い地区」って、ほうせい通り商店街を言っていますか？
街の変化に合わせて、商店街も徐々にかわっていきます
なぜ一掃する必要がある！！

そんなに今の武蔵小杉がイヤなのですか、
ボジのフリしたネガですか？

>>358
ちょっとこ洒落た品のいい店程度ですら、今の小杉西口の状況では
サライ通りに入ることは望むべくも無いよ。というか今の状況でも入るなら既に入っているはず。
なんかポジがまるで代官山や自由ヶ丘の路面店みたいのが
小杉にも入って欲しいと望んでいると、あなたは勘違いしているのかもしれないけど
今のサライ通りじゃ元住吉のブレーメン通りにすら足元にも及んでいない。

そして、そのブレーメン通りですら武蔵小山とかと比べたら個人店は望むべくも無いという事実。
その現状を変える為に、まずは商業施設によるトップダウンが必要と主張しているのがポジなわけで。
何も高望みも間違ったことも言っていないと思うのだが。

>>369
法政通りだけじゃなくてあの雑居ビルだらけの地区とか
1番問題なのはセンターロード及び風俗店だよね。
あのような地区が再開発されても必要、と強固に主張するような
先住民がいるかぎり、武蔵小杉の表面は変化したとしても中はドス黒いままだよ。

ただ、あそこに手を付けるのがいかに難しいかもわかってはいるけどね。
ずっとこの地区を子供の頃から見続けてきたわけだから。新住民とはその辺は違うつもりではいる。

>>372
ブレーメンが現時点で完成されているかは意見が分かれる所だと思うけど
少なくとも小杉にアリオが出来たとしても、日常購買の面で
今ブレーメンで買い物をしている方々を小杉に引っ張ってくるのは至難の業だと思うよ。
そしてサライ通りの路面店の動向がとてもノロイのも、ブレーメンとの引っ張り合いはあると思うけど。

これは川崎ー元住吉or武蔵小杉ー新城駅間（いわゆる市バス新城線）のバス路線図を見ても明らかなことでは。
平日昼間のいわゆるおばさま方の買い物は、この商圏では現状でも1番強いのは元住吉だよ。
もちろん小杉にはヨーカドーがあるし、再開発地区にスーパーも増えてきているから
小杉の人が元住吉に買い物に行くというケースまでは少ないが、
加瀬ー木月ー井田という広い圏内において元住吉の存在感は大きい。

>>374
結局既存の小杉の商圏で商売をしていた人＋α程度では
サライ通りの路面店の発展は限界があるよ、ということ。
それは周辺地域も含めた歴史によって形成された商圏を見ても明らかということでは。
そしてゆっくりとでもいいから出来ていったらいい、程度では
ネガが言う最低限の住宅街としての発展すらもおぼつかない。

結局今の価格でタワマンを買った人にとってはその値段に応じた分の見返りが
街に無いと判断したら、小杉から彼らが離れていく可能性もある。
堅実で無難だったらそれが1番いいという考え方の象徴が
本来アリオというSCなはずなのだが、アリオによって
街が破壊されたと住民が感じた例も少なからずあるよ。

>>374
出鱈目情報の書込みや、煽るだけのネガは最近見なくなりました。
もう ボジだ、ネガだの2者に分けるの止めませんか、、
少なくても今の議論に参加している人は、今後の武蔵小杉の発展を
願っているのであって、方向性の話です。

>>370-372
の書込みは、武蔵小杉の商店街を、どう評価するか？と
議論に有意義な内容です

アリオに街が破壊された例があるの？詳しく教えてください。

長文ウザいのでコレでOK


ロンハーマンが来る→ポジの勝ち

　　　　　　来ない→ネガの勝ち

>>377
破壊された、じゃなくて破壊されたと住民が感じた例でしょ
それに合致するかどうかはわからんけど有名なのはアリオ北砂の例かな
なんで平日昼間から＊＊が店内をたむろしてるのに、店側が注意しないんだろう
あるいは地方のイオンモールもこういう所が実際は少なからずあったりするのかもしれんけど

引っ越した当初はサライ通りまで行ったけど一年もたったら府中街道越えて向こうまで行く気はしない。
住人なんてそんなもんだよ。

便利で安くっておいしい所、王将、マック、サイゼリア。

マック行ったら河原のおじさんが100円コーヒ飲んでた。

>>383
それら３つがフードコートやレストラン街に揃ったらもう最強だからな
アリオの客層の悪さに1番大きく影響してるのは間違いなくフードコートだろう
SCで客筋のいい所は、いかに貧乏人除けを徹底しているか次第と言っても過言ではない

>>387
本来おかしな理論だけど現実にそうなんだからしょうがない
最近パーク住民向けに三井アウトレット木更津バスツアー的なものが
開催されているらしいが、それと同じような企画で
一度首都圏アリオ巡りツアーをやってみた方がいいよ

今までアリオに触れたことが無く免疫も無い小杉住民も
たぶん考え方が変わると思うから

まあ、アリオ橋本や亀有みたいに地元民に愛されているアリオも
少ないながらも存在はするのだけどね
アリオ小杉がそっちの方（いいアリオ）になるという保障はどこにもない

>>387
それを言い出したらドンキだって置いてある商品の大半は
どこのGMSでも置いてあるような商品なのに、何であんなに客層が悪いの？
と言えなくもない。つまりアリオという看板とテナント配置に問題があるとしか。

>>390
それはアリオ辞めて小杉モールになれば、セブン系と縁が薄いアパレルも
少しは入りやすくなるはず、という点でドンキが看板変えるだけとは異なるということ。
アパレルがそこに入ることで、そのブランドのイメージダウンを心配しなければならないような
大型SCはたぶんアリオだけだろうし。

LaLaテラスという駅ビル程度の商業区画にあれだけのテナントを
詰め込むことになってしまった、という異常事態の意味を
個々のテナントに関心の無い人達も少しは理解した方がいいよ。

これがアリオではなく、普通の縛りの無い大型SCモールになっていれば
まともなアパレルテナントが狭いLaLaテラスに集中するということは無く
LaLaテラスをもっとゆるい作りにすることは出来たと思う。

>391
もっともらしいというか、知ったかというか、そういう書きぶりが特徴的ですが、それ正しいんですか？
セブングループも百貨店を傘下に持ってるのに、俄かには信じられませんけど。

単に、三井が見込んだスペースがすんなり埋まらず、テナントをかき集めただけのように思いますが。

アリオが嫌われた分、三井がスペースを狭めて収容したという根拠は何ですか？
あなたは、流通業界通なんですか？

>>393
極端にいえばアリオが出来るということは
フーディアム2階巨大版みたいなものが小杉に出来てしまう可能性があるということだよ
アリオをよく知らない小杉住民にわかりやすく説明するとしたら

それに三井が、不況下ならともかく今の好景気で
70店程度のテナント集めに苦戦するなどということは無いよ
だって昨年夏の時点ではテナント全部内定していたのだから
業界紙にもそのことは出ていた

アリオ本当どっかいって欲しい、小杉に来るだけで幻滅、名前だけでも変えてほしい。

アリオにマイナスイメージを持ってる方々は、おそらく高望みタイプなのでしょう。
出来たら出来たで利用するでしょ?
住民なら出来る前からイメージ落とすようなこと言ったり想像したりするかなあ?
忘れてはいけないことだけど元は工場があった場所だよ。工場よりは遥かに生活面でプラス。

あとアリオにしろドンキにしろガラの悪い客もいれば普通の客もいるし品の良い客もいる。
逆に百貨店でもガラの悪い客は頻繁に見かける
店の問題というよりは、主観の問題だと思うがね。
なんでそんなに偏見が植え付けられたのか極めて謎に思う。

昔吉永小百合のキューポラのある街って映画合ったけど、
アリオのある街って感じ。

>393
個人的には、今挙がっているようなテナントが70来たところで、どうしようもないと思います。
アトレに入っているようなテナントが、三井の説明だったかと思いますが、アトレがある街に住んでいてアトレの店で衣類の買い物なんて妻はしたことありませんでした。
これは、それぞれなんで普遍性の議論はできませんが、自由が丘や代官山とかの路面店の方が、付き添いで行っても見てて楽しいです。

>>395
完成したら1消費者としてアリオを利用するかどうか
とアリオに対してどういう施設かと認識しているか、は別問題でしょ
自分は当然アリオが出来れば行くことはあるだろうし
もし北口にドンキが出来たらたぶんそこですら買い物もしたりすることはあると思うけど
本音を言えばアリオもドンキもノーサンキューであることは間違いないし
小杉に入るのがアリオじゃなくて普通のモール（トレッサ横浜程度でもいい）だったら
と思ったことは何度もあるよ アリオが決定した時からずっとね

>>359 同感。
見た目で判断してる人が多いのではないかな?
郊外の地元SCにわざわざ着飾って行く人は少ないだろうからどうしても客層はラフに見える。
反面、大繁華街ではそれなりに着飾った人も多いからどうしても品の良い客が多く見えるっていう、
ただそれだけのことのような気がします。
小杉はスクエアを見る限り、やはり通勤帰りの利用客が多いからそこそこな印象です。

>>397
そりゃアトレはそこで買い物をする店舗群では基本的になくて
端的にその駅前がどこまで単価の高い店を許容できるか、という耐性を
見るための施設でしかないから

例えばアトレ恵比寿なんて個々のテナントで見れば結構なテナントは入っているし
雰囲気も悪くないけど、そこで買い物をしようなんてはっきりいってあまり思わない
でもその街に一定以上の住宅街としてあるいは商業的に発展性を見出せなければ
アトレのようなテナント群が入り得ることは無いでしょ　これは不可逆性なことだと思うけど