東京テラスって知っていますか？　パート２

＞１４１　ひかりさん
早速のご連絡ありがとうございます。
ご指摘のとおり、ＤテラスではＤ１タイプがプランとしてはいいんですよね。
私もＤテラスに決めるなら、Ｄ１にしたいところです。
妻住戸は価格が張ります（グロス価格が張ります）から、どうするか決めかねています。
5000万円以上の価格になると、結構他物件も選べるので困ってしまいます。
建物の満中の住戸（中住戸）の３ＬＤｋでもいいかなあとも考えてしまいます。
プランを優先か、支払金額優先かで、毎日悩んでますけど、もう少ししたら、
多分テラスに決めてしまうんだと思います。

Ｄ１の後ろの棟との距離は、私も気になるところです。
なんか人に見られている感じがしないでもないですから。
また、モデルルーム行く時に、模型見ながら建物の距離感とイメージをつかみたいと
思っています。貴重なご意見ありがとうごさいます。

昨日すごい雨でしたよね。
マンションパビリオンに、雨だけど結構人いましたよ。
台風の中、仕事とはいえ、通勤しなくてはいけない営業の方や、警備の方
など、本当に大変だと思いました。
始まったばかりですけど、頑張ってくださいね。

遅蒔きながらMRへ行って来ました。
長所・短所ありつつも確かに魅力的な物件ではありました。
室内の仕様について皆さんあまり書かれていないようですが、どうなんでしょうか。
同価格の他物件をかなり見ていますが、内装のコストダウンをしている印象が
否めませんでした、私だけでしょうか。
収納部の扉の質、洗面台・キッチンの下部収納、コンロが今時ガラストップでない、
またMRでは広く見せるためにキッチンカウンター上部の吊り戸棚をはずしてあり
ましたが、別のブースにその見本がありましたね。
戸棚奥に安っぽい蛍光灯、見本とは言え戸棚の扉がガタガタにずれていました。
また壁紙等の貼り方、天井のコーナー部等賃貸物件並みですね。
職業柄細かい部分を見過ぎかもしれません。でもわずか数室のMRの施工よりも
数百室の施工が丁寧になるとは思えないのですが....。
場所や環境、駐車場の安さは魅力ですが、建物の質ではかなり妥協が必要な気がしました。

内装は購入後にお金かけて変更します

立地や環境が良くて、更に内装まで良質となると、他物件と同価格って
まず難しいでしょう。立地と内装と価格・・どれを優先させるのかですよね。

まあ立地がすごく良いわけではないですけど・・この物件。

＞１４４　匿名さん
そうですね。私も仕様については、いくつかのＭＲみてきたことからすると、
そんなにはいいももを使っているとは思えませんでした。
でも、「更に内装まで良質となると、他物件と同価格」か、その価格を上回ることになり、
私にはだんだん手がとどかない部分になると思い、気にしないことにしてます。
テラスは最低限の仕様や設備はあると考えてます。でも、ガラストップコンロは標準で付けてほしかってですね。

うちは共稼ぎなんで、通勤考えた立地、サミット、プラン、価格などが、総合評価対象として考え、
テラス購入を検討してます。
建物については、以前の長谷工施工物件と違い、今の長谷工は品質管理がしっかりなされて、
施工されていると聞いてますので、ある程度の信頼は寄せています。
仕様には目をつぶり、セキュリティの考え方や駐車場料金の安さにも共感してます。
管理費は高いか安いかよくわかりませんが、少なくとも管理組合を通じ管理費見直し要請をお願いしたいとも
考えてます。まだ、申し込みプランも決まっていないのに、いろいろ家を買うときは考えてしまうもんですね。

本日、はじめてモデルルームへ行ってみました。
駅から遠いけど、よい物件ですねえ。価格が場所と内容に見合っていると
私は感じました。華美な設備はないですが、生活する上ではよい設備と
思いました。積水の細かい配慮がある点が気に入りました。
あとなんだかんだ言っても世田谷区ですからね。
千歳烏山と祖師ヶ谷大蔵みたいな地元商店街が好きな人には
いいところだと思います。Ａ棟の下階かＤ棟の上階か迷います。

私は売主ではありません。また、関係者でもありません。
テラスはいい物件と感じていますが、平均５０００万円前後の物件ですから、
購入するにしても、しないにしても、慎重なご判断と対応をされたほうがいいと、
単に個人的老婆心から発言しただけです。
この物件は、久々の大型物件ですから注目していますし、これからも注目していく
物件だと思ってます。皆様、今後ともよろしくお願いします。

１５０さん

確かに・・・。
ここと深沢の物件と比べてはいけないと思います。
深沢は高級住宅地の世田谷、ここは都下に近い世田谷。
成城の一部の地域を除いてはこの辺は世田谷の田舎です。
緑の多さはどちらも一緒くらいでしょう。

質問ですがみなさん将来売ったり、貸したりする時のことは
どのように思っているのでしょうか？
徒歩１６分の物件、転勤などで住めなくなった場合どれくらいの賃料で
貸せるとか？
そういう情報はありませんか？？
千歳烏山徒歩１６分でみると坪単価にしては高いので心配ですよね。
それともそういうリスクのないお勤め先ですか？？

151さん

自分が組める住宅ローンについて、
万一のリスクを把握する計算式として、
以下のような式がよく使われるそうです。（受け売りですが・・・。）

マンションを貸す場合の賃料などからリスク度を算出し、
そのリスク度が、
マイナスの場合、賃貸に出すと赤字、
プラスの場合、賃貸に出すと収益確保、
というわけです。

我が家の場合、10〜15年でローンを完済し、その後は、
賃貸で貸して住み替え、というプランを考えていたもので、
このような数式に関心を持っていました。

マンションの資産性や住宅ローンの返済比率などの妥当性を
推し測る数値にもなりますので、ご参考まで。

（数式）

【想定賃料−毎月の支払いコスト＝リスク度】

※想定賃料＝
（ネットで公開されている賃料＋地元不動産業者から聞いた賃料）
×0.475

※毎月の支払いコスト＝
ローン返済額＋ランニングコスト（管理費・修繕積立金・固定資産税の合計）

追伸：
久我山GH同様、テラスは、徐々に良さがにじみ出て来るパターンの
物件のようですね。検討者のひとりとして、売れ行きが楽しみです。

はやぶささん

既にスレッドが立ち上がっていますが、京王線つつじヶ丘駅から、徒歩10分
程度のところに、「グランドオペレつつじヶ丘」というマンションが建設される予定です。

キッチンに様々な工夫がなされた物件で、少し興味を持っています。
東京テラスにも、キッチンに工夫がなされた間取りがあったかと思います。
やはり、妻の一番の「お城」であるキッチンは、マンション選びの
重要なファクターであると、最近は、視点に磨きを掛けております。

「ガラストップコンロは、おそらく使い勝手が良いはず！」とうちの奥さんは言ってましたよ！
将来、キッチンのリフォームを前提に、検討されても良いかも知れませんね。

「グランドオペレつつじヶ丘」　×
「グランドオペラつつじヶ丘」　○

グランドオペラつつじヶ丘は私も見に行きました。
バルコニーに面したキッチンは妻も気に入っておりました。
隣接している生コン工場についても、きっちり説明資料を用意していた
点も好感が持てました。
でも、我が家の評価としてはトータルバランスでは東京テラスがいいのでは
ないかという意見になっております。

私もグランドオペラは見ました。
キッチンは女性の視点から見ても作業していて心地よさそうな印象を受けました。
食器洗い機が常設な点も好印象です。

＞　三多摩るたさん、Ｍｒ．Ｂｏｏさん、１５６　匿名さん
貴重なご意見の公表ありがとうございます。大変参考になりました。
さっそく、グランドオペラつつじヶ丘見学に行ってきます。
キッチンは重要なんですよね。確認してきますね。

私も以前将来の中古売却を想定し、調べたことがありました。
雑誌の受け売りですけど、三多摩るたさんご指摘のとおりでいいかと思いますが、
1点だけ、ランニングコストには（火災及び地震）保険料も付加して算出するといいと思います。
貸した場合、賃借人借家人賠償責任保険は付けますが、純粋な火災保険などは
オーナーが付けないといけないからです。
中古売却については、プロに聞いたところ、１０３６戸のマンションですから、
1つの中古マーケットが成立するそうで、テラス内で十分売却も可能だそうです。
但し、成約事例ということで、売り急ぎで売却した人が出た場合は、その成約事例に引っ張られて、
売却希望金額を下げざるを得ないそうです（テラスに限った話ではなく、どこのマンションでも
同じことになるそうです）。

（訂正前）　賃借人借家人賠償責任保険は付け〜

（訂正後）　賃借人　は　借家人賠償責任保険は付け〜

確かに、総合的に見れば、テラスに軍配が上がると思います。

最近、妻も、ようやく重い腰をあげ始めてきており、
自分の「住空間としてのマンションに対するこだわり」を示し始めています。

妻によれば、
・リビングの広さ（今が11畳なのでそれ以上）と使いやすさ
・キッチンの広さと使いやすさ
が住空間へのこだわりのようです。

キッチンに求めるものとしては、
食洗機、ガラストップコンロ、あと、キッチンの形と採光性でしょうね。
キッチンの形は、I型か、L型かで、随分と使い勝手が違いますし、
I型の場合、横幅が、2.4ｍか2.2ｍかでも、大きな違いが出て来るようです。
（2.2ｍの場合、シンクの横のスペースが小さく、モノを置くのに不便。）

これは、他の物件なんですが、イオシス吉祥寺のある間取りでは、
なんと、外の廊下から自宅のキッチンにダイレクトにつながる勝手口が
ありました。あれは秀逸な間取りでした。（直床だから止めましたけどね。）

はやぶささん

プラスαの情報、有難うございました。
ところで、

＞＞＞１０３６戸のマンションですから、
＞＞＞1つの中古マーケットが成立するそうで、
＞＞＞テラス内で十分売却も可能だそうです。

このあたり、掲示板の紙面が許す限り、
もう少し詳しくお聞かせいただければと思います。

テラスは１０３６戸もあるので、まず完売は無理でしょう。
マンションは１割残ると考えても１００戸近くは売れるのに時間をようします。
かなり都心までパンフレットを新聞広告にも入れてきてますし・・。
その場合新古で余った物件が下がってしまうと急いで売る人はかなり
足元を見られてしまうような気がします。
１日住んでも中古ですからね。
もちろん中央区の人気タワー物件のようだとテラス内売却も
出来そうですが、ここはどこも同じような景観や値段では
成り立たないのでは？
購入検討者ですが、その意見は甘い気がします。
一時期と違い、税金も１８年〜では控除額が少なくなり
買う人自体（３０〜４０代）も購入済の人が多くなってます。
実際会社の人や友人もここ１．２年にすでに購入済みです。
三多摩るたさんのように、５０００万円物件なら最低でも２０００万円頭金
がないと厳しいですね。
マンションの値下がりリスクの額は１０００万円単位できますから。
慎重に検討したいと思います。