東京フロントコートはどうですか

住宅性能評価もとってない長谷工マンソン。。。
地震が来たら倒壊確実だな！！

煽りのレベルも低いので
スルーで。

　巴コーポーレーションの跡地ですが、豊洲ショッピングセンター（仮称）と
住友不動産のマンションになるようですね。

　気になるのは、ショッピングセンターの中に、スーパーが入るかです。
　下記Ａ（古いですが・・・）、および下記Ｂ・下記Ｃから推察すると、ス
ーパーが入るのではないかなーと想像しています。
　さて、どうなることやら・・・

◆Ａ：記事より
　巴コーポレーション／豊洲工場跡地開発（東京都江東区）具体化
　１１月にも建物解体2003/10/16
　日刊建設工業新聞
　＜抜粋＞
　　巴コーポレーションの計画によると、同社が所有する約４ヘクター
　ルのうち、約２万６４００平方メートルを利用して店舗を建設する。店
　舗の規模は地上３階建て延べ約４万１６００平方メートル。ホームセ
　ンターがメーンで、１階の一部はスーパーマーケットとして利用する。


◆Ｂ：ＨＰより
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2004/41_80/04045.html
　　・特定建築物の名称 （仮称）豊洲ショッピングセンター
　　・工事着手　平成16年8月15日
　　・工事完了　平成17年7月31日
　　・敷地面積　 26,446.37　ｍ２
　　・建築面積　15,328.38　ｍ２
　　・延べ面積　42,500.25　ｍ２ 　
　　・物品販売業を営む店舗等　28,313.82　ｍ２
　　　　⇒ビバは、下記Ｃにより、10,000ｍ２級とのこと。
　　　　⇒ということは、残りの約18,000ｍ２は、何？
　　・飲食店等　3,220.20　ｍ２
　　・駐車場　10,966.23

◆Ｃ：記事より
　トステムビバ、東京都心に大型店——家庭向け商品幅広く
　2004/10/04　日経流通新聞ＭＪ
　＜抜粋＞
　　中堅ホームセンター（ＨＣ）のトステムビバ（埼玉県上尾市、
　豆成勝博社長）は来秋をメドに、東京都江東区に大型の新業
　態「スーパービバホーム」を出店する。東京メトロ有楽町線豊洲
　駅近くで、売り場面積は一万平方メートル級。

>>278
神奈川県西部地震と関東大震災はべつもの。
関東大震災は１５０〜２００年周期と目されているので、つぎはもうちょっと先。
関東で怖いのは、今後数十年頻発されると危惧される直下型地震。
これはどこで起きるか予測できないからタチが悪い。

地震の心配をされている方は豊洲に住めません！なんせ埋立地なの
ですから！昔から豊洲は賃貸住宅が多く立てられております。分譲マ
ンションができたのはここ数年です。賃貸であれば住み替えればすみ
ますので・・・。
ただ、最近の建物は耐震性があるはずです。多分、耐震性の高い立
物を作っているはず。塩浜に行って清水建設の震研究所を見ると基
礎と建物の間にゴム？のようなものがはさまった社屋が見えます。あ
のゴムが多分、地震のゆれを吸収するのでしょう。東京フロントもあれ
だけの高層なのですから、何らかの耐震性を備えているはずだと思
います。

>◆Ｂ：ＨＰより
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2004/41_80/04045_3_5.h...
江東区のみどりの条例に従い緑地を設けており、地上緑地は東京都基準の2.3倍、屋上緑地は東京都
基準の1.2倍で快適な環境となっている。

>地震について
地震を心配してもしょうがない。
フロントコートが震度７に耐えられるマンションだったとしても、
他の場所にいたらたぶん死ぬよ。　運じゃないかと。


>来客駐車場４台
はっきりいって少ない・・・
フロントコートは駅近なので７０％の契約率と仮定しても
（そんなに少ないとはとうてい思えないが）
２台目を契約する人も多いのでは？
駐車場代が１０００円なら、２台目を嫁用に軽でも買う人はいるかと。
現在２台持っている人もいるでしょうし。

駐車違反はともかく、朝凪橋から恐ろしく急勾配な坂の下に東京フロントの
駐車場出入口があっても事故がおきないのだろうか？時速30キロは出て
いる自転車があんな短距離で止まれるのだろうか？朝方なんてひっきりな
しに自転車が走っているであろうし・・・。

>289
いっとき住民から朝子供が通学に朝凪橋を使うということで
フロントコートの駐車場の出入り口をＰ側に変えて欲しい、
といったはたらきかけがあったようですが強行してしまったようですねぇ。

20日にMRを見てきました。第3時2期で約60戸、年明けにのこり約60戸で
終わりだそうです。今回も売れ行きがよさそうでした。
営業さんに地盤について尋ねたところ、160本ほど杭を打ち、土地も圧縮
しているそうです。　豊洲に企業のビルもたくさんありますし、大手ゼネコン
が大規模な再開発を計画してますし、大学も建ちます。そんなにやばい
地盤だったら、大手企業は手をださないのでは？　というのが私の意見
です。。。うちの会社も思いっきり埋立地でウォーターフロントですし。
やられるときは、みんな撃沈ってかんじですね。
でも、FCに対しては迷ってます。　あと2年後に買おうと思っていたのですが、
ちょっとFCは早過ぎる。。。でも、こうやって迷っていて回時逃した！！後悔
した！！って思っているひといますか？それとも、２〜３年の間にやっぱり
似たような物件に出会えるものでしょうか。

そう、問題は杭なんだよね。160本と言うことは8練あるのだから1練あたり
20本(駐車場含む）多いか少ないか？　しかも杭の長さが隣のプライブより
短いのはなぜ？

杭は本数だけが問題じゃないよ。太さが大事。
直径が1/2だったら、面積当たりにかかる力は４倍になるからね。
単純に本数がおおければいいってわけじゃないの。

160本ほど杭を打ち、土地も圧縮しているというのは、自分の敷地内のこと
だけですからね。
豊洲という街の地盤がほかのフォーターフロントの街よりも脆弱なので、
液状化によりライフラインが機能停止してしまう可能性が高いことが
問題なのです。ライフラインは敷地の外にありますからね。
今後30年以内に想定されているM7クラスの地震では、建物そのものが
倒壊したり崩壊したりするなんてことはまずありえませんよ。（手抜き工事
してない限り）
だから、購入を検討中のかたも安心して買ってくださいね。（ちなみに、
私は営業マンではなく既購入者です。）

>>291
確かに今、ＦＣを買うのは早いと思います。豊洲の再開発がはっきりと
成功したのを見届けて、再開発地区内のマンションも選択肢に入れる、
というのが安全です。
ただ、その頃には新しいマンションの値段も上がっている可能性が
高いです。品川駅港南口なんて再開発でものすごく地価が上がり
ましたもん。安全を取るか、成功を信じて今安く買うか、の選択に
なると思います。
なかなかないですよね、都心に近く、交通の便が良く、駅に近い
安いマンションって。

私も専門家ではないので詳しいことは分かりませんが、これからマンション
の値段が上がるなんてことはあるのですか？最近の豊洲周辺の中古マン
ション広告を見ていると少なくとも４０物件はあります。キャナルワーフタワー
なんて４千５百万で９０平米のものが出ています。多分、買ったときは６千
マンはしたでしょう・・・。

グランアルトの前も豊洲ガーデンハウスの前も既に事業者が購入されて
いて、江東区の許可があり次第、マンション建築を開始できるとの話も
聞きました。どのような建物になるか分かりませんが、今後、中古が値上
がりするなんて絶対にありえないと思います。中古でも遅くはないのでは！

また、多くの方がローンを組まれて購入されていることと推測します。
日本経済は来年以降失速することが明白になってきましたので，今年
のように企業業績がいいことはありえないと思います。トヨタなんて一円
円高で利益が１００億吹っ飛ぶのですから・・・。年末から年明けには
１ドル１００円を割り込むことが現実味を帯びてきましたし、中国市場の
失速も現実味を帯びてきました。このような中で大きな借金をするのは
どうかと思います。（余計なお世話でしたらすみません！）

>299さん
検討されている方は家族構成的に今が買い時だから動いているんだと
思います。
値段が上がった下がったというのも勿論大事ですが、それに気を取られて
いつまでも狭いとか遠いとかの制約を受けてしまうのはどうでしょうか。
今現在の生活も大事ですよ＾＾

あとは待つことで賃貸なら年間100万ペースでコストがかかるので、それ
と天秤にかけるってとこになるでしょうねー

三井や住友はＰＦより坪単価を高く出してくる可能性は極めて高い
ですが、特に三井はその分価値はあるでしょう。
まー今の時点から考えるなら、どうせ選択できる間取りも少ないし、
ＰＦは見送って三井住友を待つ手は大いにアリですね。

>>299さん
ＦやＰの中古が新築時に比べて値段が上がる、ってことは
今のご時世ではさすがにないと思いますよ。再開発地区の
新しいマンションを再開発成功後に売り出すのであれば、
ＦやＰより高いということです。（再開発失敗であれば安いですが。。。）
とにかく安くというのであれば、ＦやＰの中古を待つのもありだと思います。
1000万円くらいは安く買えるでしょう。
ただし、いい部屋の出物があるかと、その間の家賃も馬鹿にならない
ですよね。私も三井や住友まで待つか、とも思ったのですが、
現在、家賃が年間250万なので４年で1000万円。4年後に買うなら
1000万円下がっていてもトントンなんですよね。
なら今よりぐっと広くなって、駅から近くなるならいいかな、と思って
決めました。

>>２９９
３００、３０１に同意ですね。
日本は少子化の時代ですから、少子化が続けば今後人口が減っていく可能性は
高いですし、世帯数も人口ほどではないですが減少するでしょう。
従って、今の第二次ベビーブーマーの購入需要が後退すれば、不動産価格が
右肩上がりで上昇することは一部の地域を除いては少なくともないでしょう。
おそらくは中古不動産価格は緩やかに下落、よくても横ばいではないでしょうか？

ただし、最終的にはどこかに住まなければならないわけですから、おおまかに考えると
賃貸住宅か分譲住宅かという選択になります。
賃貸に入居すれば少なくとも管理費含めて年間１５０万から２５０万くらいは最低かかりますから、
賃貸と分譲を天秤にかければ、分譲住宅も年間同額程度の資産価格下落は致し方ない
ということになります（但し分譲の場合はローンの利払いや固定資産税、修繕積立金等を
考慮する必要あり）。

また新築の場合は新築プレミアムが５００万から１０００万円くらいは乗ってますから、
住んだ瞬間にその分は剥げることになります。

以上のことを考えると、キャナルワーフタワーズの場合、例えば築５年当初価格６０００万、
現在価格４５００万円の前提では、新築プレミアム５００万円、年間家賃２５０万円とすると、
ザックリ6000万円-500万円-（２５０万円×５年）＝4250万円がある意味時価になりますので、
4500万円になっていたとしても賃貸に住んでいた場合のコストを考えれば妥当ではないでしょうか？
もちろん実際の不動産の価格決定方法は上記のような考えではなく、収益還元法ですけども。

まあ、マンションを中古で売るときは家賃分引いた額からまずは
売値を考えるのが普通だから下がるのはイイとして。
不動産には先物買いは無いので、今、交通の便や広さ、価格を
加味して買う人はおすすめなんじゃないのかな。環境や再開発を
重視する人はまだまだ早いと考えるのも当然。
価値観なんて人それぞれでそれをとやかく言うのは余計なお世話だよ。
その人の考えはあくまでもその人の考えて強要する必要はない。

あ、あと円高についいてですが、２９９さんのおっしゃってることも正しいのですが、
円高が日本経済にとってマイナスであるとは必ずしも思いません。
もちろんトヨタ等の輸出企業にとって円高は利益減少のマイナスの影響がありますが、一方で
輸入企業にとっては逆にコスト削減などのプラス要因になりますので、
円高が必ずしもマイナスであるとは限りません。

ただ日本は輸出企業主導の経済構造ですから、マイナス要因のほうが大きいというのは
正しいと思いますよ。

経済の失速は事実かも！うちの会社の来期予想はえらく悪いものが
でている。その上、来年から増税地獄が待っている(苦笑）、保険料も
含めるとうちは年間30万も増税になるらしい。さらに消費税が上がっ
たら・・・・。小泉さん、何とかしてくれ！

Ｆの駐車場の要望って70-80%くらいだそうです。ただ２台以上
止めたいという人もいるようなので、85%前後になるのではないでしょうか。
来客用がたった４台、という事態は避けられるのでは。
駐車場料金は管理費に組み込まれるとのことです。

地震保険って年間１万円くらいなんですね
思っていたより安くて安心しました。

購入者です。住宅性能評価を取ってないことは建築費削減だと思っていました。
しかし、掲示板を見て、PBより杭が深く埋まっていなかったりびっくりです。
同じ施工会社で道路を挟んで隣どうしなのになぜ？という感じです。
販売員の人は「取っても取らなくても一緒ですよ」と言っていたが、手を抜いているとしか思えません。

　＞306
　＞駐車場料金は管理費に組み込まれるとのことです。
駐車場料金は、修繕積立金に組み込んでいただきたいですね。
ここ最近、マンション管理業者に対する住民のチェックが厳しく
なっているようですから、Ｆでも、初年度から管理業務を厳しく査
定し、管理料の合理性を検討しましょうか。

　307さん
　　＞地震保険って年間１万円くらいなんですね
　　＞思っていたより安くて安心しました。
　地震保険の補償金額は低いと聞いたことが
あるのですが、いかがですか？

　308さん
　　＞しかし、掲示板を見て、PBより杭が深く埋まっていな
　　＞かったりびっくりです。同じ施工会社で道路を挟んで
　　＞隣どうしなのになぜ？という感じです。
　あくまでも予想ですが、地盤の違いではないでしょうか？
　今のマンションでも、隣と杭の長さが違っています。説明に
よると、隣のほうが固い岩盤が深くなっているからだとのこと
でした。
　さて、ＦとＰの地盤の違いは？

297へ
あんたは荒らしか？
　> ここも工場跡地。やっぱりなと思うような事実が起きています。
　> →https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/shintikutyuuko/
　> マンション購入は一生に一度の大きな買い物。
　> 検討の際には土壌調査資料くらいして納得の上で購入してね。
同じコメントを２ちゃんねるの掲示板にコピって貼るなよ！

地震保険は家財保険金額(普通、一千万くらい）の３０％程度です。
１万円の払込額では３００万程度でしょう。地震による保険金を上げ
たい時は、家財の保険料も連動して上げなければなりません。（最
近は地震保険だけのものもあると聞きましたが・・）

うーん、建物に関して言えば、明らかにプライブのほうがよくできている
と思う。ほとんど完成している部分を見ると、かなり高級感がある（笑）。
あちらはすべての建物が鉄骨鉄筋コンクリートであるが、こっちはフォ
レストはじめ前の３棟は鉄筋コンクリートだし・・・・。

まあ、フロントの売りは中庭だから仕方がない！あちらはその分、庭が
ないし。プライブは性能評価を取っているのであろうか？それととなりの
ほうが固い地盤が深いからですとの説明は本当か？並んでたっている
のにそんなことあるんかいな？

>309さん
管理費は管理会社の言い値ですから、無駄も多いみたいです。
見直すと大抵２割は削れるらしいので、おっしゃるとおり修繕
積み立て費等に回していけるといいですね。
マンションによっては、理事とは別にいろいろな委員会（例えば
インターネット、管理見直し、エレベーター、ペット、など）を
作って、得意な人がメンバーとなって改善に取り組んだりして
いるようです。是非、Ｆでもやって行きたいですね。
「こんな委員会あるといい！」とかありましたら、みなさま
ご意見をお待ちしています。

>>314さん
150さんの投稿をみると、
>それから気になるところでは、となりのプライブブルーは最長７４ｍの深さまで
>杭を打ってありますが、ＴＦＣは５１〜６８ｍの深さとなっていました。
となっています。
仮に固い地盤が傾いているとすると、Ｆ敷地内でも１７ｍの差があるという
ことで、Ｐとの６ｍ程度の差も一応説明は付きそうですが。

床暖房に関する説明（コラム）がありました。
http://www.yukadan.net/setsubi_menu/17.html
これを読むと、ずっとつけているとかなり高い、という
感じのことが書いてあります。
実際、朝から晩まで床暖房をつけて光熱費がどのくらいか
試した方いらっしゃいます？
８畳で１日８時間なら5000円でも１６畳で１日１６時間なら
20000円になってしまいそうなので、高い安いは使い方の
差が大きいのかもしれません。

＞それととなりのほうが固い地盤が深いからですとの説明は本当か？
＞並んでたっているのにそんなことあるんかいな？
そうそう、すごく気になりますよね。
ただでさえ、尋常じゃなくコストカットしているような。
営業さんに聞いても「必要な長さは確保しているはずです」の一点張り。
正直、Ｐの方が、余裕を持った長さにしてるんじゃないかという気がします。

＞試した方いらっしゃいます？
おっしゃる通り、使い方によりますが、
１万や２万はかるくいきます。
よって、付いていても全く使わない人も多いです。
最初の請求で驚愕する人が続出するので、最初の月は
極端なぐらい控えめに使ってみてください。

昨日現場に行ってきました。
祭日だというのに工事はＦもＰもやってましたね。
Ｐは晴海通り側の棟がネットも外れてほぼ完成といった感じでしょうか？
全体像がかなりはっきりしてきました。
Ｆも広い中庭がよーく分かるのと建物のイメージがだいぶし易くなってきましたね。

＞それととなりのほうが固い地盤が深いからですとの説明は本当か？
＞並んでたっているのにそんなことあるんかいな？
MRで設計図書(分厚い)を見せてもらえば、解かります。
支持層は緩やかにPの方に深くなっています。
杭は長ければ、長いほど　当然その強度は落ちます
大地震のときは、ポキッと折れる可能性は高いです。
では、折れたらどうなるのか？
言うまでもないですね。

>大地震のときは、ポキッと折れる可能性は高いです。

可能性を論じるのならば、数値を上げて論証してください。
いいかげんなことを言わないように。

危険の可能性を上げたらキリがありません。
私も、住宅購入のセミナーの参加や、
専門家の書物を読んで、軟弱地盤では、杭が長くなり
その杭が長ければ、強度は弱くなり、更に云々．．と言うことは習いました
杭が長いより短い方が安心ではありますが、
危険だからダメ　と言う議論より、
危険である所を、どのような対策を講じているのかを
理解して納得できれば良い事だと思います。

>319さん
ありがとうございます
う〜ん、床暖房結構高いんですねぇ。
補助的に使うようにしないと厳しいですね。

323の言う通り！

しかし、販売会社の態度が気に食わない。PからFにかけて23メートルも下
っているとしたらゆゆしき事態である。単純に考えても200メートルくらいで
23メートル下がっていたら、恐ろしい傾斜地に建物がのっている計算になり
ます。それを「余裕をもった長さは確保しています」の一言ではいくらなんで
も怖すぎるよ！

まあ、地面の下のことは誰にもわからんか！

>>316さん

杭についてなら地盤調査の結果をモデルルームで見せてもらえると思いますよ。
Ｎ値５０の地盤に５ｍ突っ込めば大丈夫、というのが学会基準であるらしいです。
７０ｍを想定しているかは不明ですが...

Ｐで見せてもらって、地下７０ｍまでの地層はＮ値がかなり低く、
７０ｍでようやくいきなり５０になったような分布で、割とがっかりした覚えがあります。

>単純に考えても200メートルくらいで
>23メートル下がっていたら、恐ろしい傾斜地に建物がのっている

た、確かに、、、

あの＾＾＾
傾斜地にのってるって、土の中でしょうが；；
あと、他のレスに長ければおれやすいという、子供の発想が判りやすく
書いてありましたが、そんなことはないです。長いと素材によっては
揺れを吸収できます。長い杭がNGならお台場とか臨海部の支持層が
深い所には建物立てられませんな。（爆笑

現代の建築技術はすごいはず。Ｆも何の問題もなし！でも今のマンションで
評価書を取らないマンションなんてあるの？三井、住友ならまず問っている
と思うが・・・・。

評価書にいくらかかるか分からないけど、第三者の意見があればかなり安心
するのですが。

土と言うよりヘドロの上に乗っているのでは。お台場辺りの建物には
ずいぶんと金がかかっているのかな？会社の社屋などは耐震構造に
なっているのであろうし。