プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

そんなことは当然わかってるよ。

だから御所南や四条烏丸は分譲価格の方がバブルだって話。

賃貸相場から完全にかけ離れた分譲価格なんだよ。

東京に近い値段で分譲してるけど、とてもじゃないけど京都に東京並の相場で借りるやつなんていない。
だから買うなら賃貸で回収するなんて考えずに買うことやね。回収するなら売買しかない。

まーどこまで本当の話か真偽のほどは解らないけど
首都圏は家賃30万円以上の賃貸市場が5万世帯もあるみたいね
関西圏は家賃20万円以上が5000世帯とからしいよ

8月に完成した大阪のジオタワー天六の120㎡の最上階が
家賃50万円で募集してたけどあれは決まったらしいよ
グランフロントは空室ばかりで投資家は困ってるらしいね

京都だとマンションより戸建の方が借り手がいるかも。

京都で20万以上出せるのは法人なら銀行支店長クラスかな　大企業があんまりないからね　あとは医者くらいかな

消費税上げで景気も良くなりそうにないしマンションも4,5年前の相場に戻るんじゃないですかね

そうだと思います。
お医者様か弁護士さんとか…普通の庶民は難しいですね。

足元をみられているのか
あまりにもマンションの相場が上がりすぎのように思います。
消費税が上がると増える額は少し多くなりますが
相場も変わるはずだと思うので焦らず探ししたいと思います。

そういうところは今はこの辺には手を出さないような気がする

＞29さん
どうしてですか。土地の入札価格が高いからでしょうか。

価格設定を間違えたのか、三井は堺筋で、三菱も松ヶ崎で苦戦している。
プレミストは突然、ここのすぐ近くの蛸薬師の分譲を中止したし。（工事はしているみたいだけれど）

３１です。
「＞２９さん」は間違いで、正しくは「＞３０さん」です。
失礼しました。

どうして、四条烏丸の買い物にも通勤にも便利、しかも角地で公園の前という
めったにない一等地に大手が手を付けなかったのだろうと疑問に思っていましたので。

三井不動産はこの土地に応札しましたが、結局プレサンスが落札したそうですよ。
だからほかの業者さんも同じで、値段が折り合わなかっただけなのでは？
ただ三井不動産はここがどうしても欲しかったみたい。
パークホームズ堺町御池のモデルルームをここの近くにつくったのも
この土地の落札を見越してだったということです。

＞３３さん、
ありがとうございます。３２です。
なるほど！！　ということは、かなりの高額を出しても、何としてもプレサンスが
この土地を欲しかったということですね。

でも、二条城のプレサンスロジェとこのプレサンスグランの外観がとても似ているように思います。
「グラン」と付くなら、ファミリー向けのマンションとはどう差別化しているのか興味があります。

もちろん、キッチンやトイレなどの設備は当然違うでしょうが。　
外観もとても大事なので。

やっぱり、中京区や上京区あたりは
人気の地区だけあって、どの会社も土地の取り合いなんでしょう。

そろそろバブル崩壊かな　消費税もあがったし中国もヤヴァいし　
　

グランってつけるのは三菱地所の影響かな？

三菱地所のマンションはザ・パークハウスだけど
高級路線のは
ザ・パークハウス グラン 三番町、
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵、
みたいに、グランってつけてる。

三菱のは2億円のとか3億円するけどね。

ここも京都で1億円だからかな。

公園の前に真っ黒な建物ということに少し違和感を感じます。
周囲の建物との調和も果たしてどうなのかな。
個人的には、公園の緑と土の色を意識したナチュラルな色の建物だったら
いいのになぁと思います。

京大病院の東大路東側のマンションも真っ黒で、周りから浮いていて、
初めて見た時、ギョッとしました。

プレサンスロジェ二条城前もここと同じく５階建てで23戸。
確かに、このスレのトップ画像の外観とよく似ているように思います。
ここの公式ホームページの情報も少ないので、いったいどこがどういう風に
ロジェと異なるのかよくわかりません。

基本的に濃い方が高級感が出るからじゃないかな。ナチュラルで高級感は難しい。

このスレであげられた東京のザ・パークハウス グラン 三番町と
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵も黒ではないし、
京都の億ションであるイトーピア、グランドヒルズ京都東山、ヒューマンズウェル等も
黒ではありません。

色が濃い、薄いの問題ではなく、公園前という立地に黒いマンションが合うのかなと
考えると「？」です。黒いマンションは最近のはやりかもしれませんが。

京大病院横の黒いマンションに高級感があるかと聞かれたら、「ない」と
言わざるを得ません。

まぁ、個人の感覚の違いかもしれませんが。
目立つ場所にあるので、結果的に、私の予想を裏切って、みんなが「素敵！」と
思えるマンションであって欲しいと思います。

個人的には、黒御影石の墓石に見えるからいやだなぁ(失礼)。

びっくり価格です。
この場所で億もするなんてありえないかと思います。
総戸数も少ないようですが、どんな方が住まれるでしょう。

今は間取りがBタイプしか公表されていませんね。

資料を取り寄せないとすべてはわからない感じのＨＰですが

みなさんもう取り寄せられました？

資料を取り寄せました。
Bタイプの紙切れが１枚。（他の間取りは無し）
数枚の写真（なぜか祇園の石畳）と京都に関するイメージ的な文章。
構造とか設備の説明は無し。

誰を対象にしているのかわかりました。

プレサンスで”グラン”と付くのはここだけ。
（ググってみても出てこなかったので）

どこがどういう風に”グラン”なのか、わからなかった。

＞４６さん
＞プレサンスはない。笑

他社なら高い値段がつくかどうかはわかりませんが、
『プレサンスはない』には同意です。
投資マンションのイメージが強すぎて。

４２さんの『黒御影石の墓石』にも思わず笑ってしまって、同感です。
公園前の墓石はちょっと引いてしまいます。

45さんは資料を取り寄せられたんですか。
でも、そのような内容の資料では全然わかりませんよね。
取り寄せてみようかと思いましたが、それなら不要だな。

１億はぼったくり

神戸は止めた方がいい。購入した瞬間から価値が下がるだけだから

＞４９さん
販売開始１ヶ月を切った頃でもホームページの情報があまりに少なかったと思います。
送られたきたのは、Bタイプの１００平米超えのものだけで、他は、祇園祭や、
町家の屋根瓦、石畳等の写真とそのイメージ的な文章だったので、４９さん同様、
わたしには役に立ちませんでした。東京のセカンド向けに思えたので。

でも、ようやくホームページに他の間取りや構造、設備等が載ったようです。

このスレのトップ画像がプレサンスロジェ二条城前の画像とよく似ているという書き込みがあったけど、いつの間にか、公園の中から見た建物の画像に変わってますね。公園の緑がまるでこのマンションの緑みたいに見えるけど、これって問題ないのかな？

オッケイです　こんな絵に騙される方が悪いということですわ

以前、京大病院前の物件でしたが(シャリエ聖護院西町)、京大病院内の道があたかも物件に続く道のように描かれているのがありましたよ。ここのトップ画像もよく似た構図。ちなみに、あそこの公園はこんなにきれいじゃない。

１億はぼったくりだったら、一番安い6200万もぼったりですよね。

東隣は、うなぎの寝床の3階建て、そのすぐ隣は5階建ての修学旅行御用達の旅館。
南側は3階建ての同じく細長い建物。その南は10階建ての古いマンション。

公園前といっても、北向きだから、採光は取れても冬は寒い。
東南は採光が取れないから、
北西角の億ション以外の部屋は採光、日照ともに問題がありそう。

マンション全体としての価値はどうなんだろう？と思う。

完全なるボッタクリ物件。1億の部屋は物好きが買うだろうが、他は売れんと思う

67.5平方メートルのEプランだけが通りに面していないようですね。

そんな部屋が最低６２００万というのは高すぎる様な気がする。

御射山公園って、町中のどこにでもある何の変哲もない普通の児童公園だし、
しかも地下は駐輪場。
駐輪場作る時に、だいぶん木を切ったはず。だから、緑豊富な公園では決してない。

市営の駐輪場なので、平日でも結構朝からざわざわしているし、休日にウイングス京都の
イベントがある時は、音楽や呼び込みで一日中うるさい。

特に、京都らしい風情のある場所でもないし、周りは雑居ビル、飲食店、オフィスビルが
多いので、買い物に便利だけれど、落ち着いて住める雰囲気でもなく、高級住宅地でもないのにね。

きっと、京都のこと、あまり知らない人が買うんじゃないの？
あるいは、不便な立地の一軒家を売ったリタイヤ組がキャッシュで買うとか。
ひとつ言えることは、ここのレスとか読まない人が買うと思う。

23戸のうち4戸が地権者だって。

日本政策金融公庫の跡地であって、誰かが住んでいた家を壊して作る
マンションではないのに、なんで地権者4戸なのかがよくわかりません。

６分の１が地権者だったら、理事会もいろいろうっとうしいだろうな。

セカンド需要かリタイヤでしょうね　株で儲けてキャッシュ買いか一戸建てから買い替えってところですかね

維持費考えると高島屋裏が無難でしょうけど
　

セカンド需要かリタイヤでしょうね　株で儲けてキャッシュ買いか一戸建てから買い替えってところですかね

それはこの物件に限らず、最近の田の字内の新築物件はみんなそう

コツコツ働いたお金で買うレベルじゃないですものねえ

セカンドとかリタイヤの人って、いつかは売却すると思うのですが、
売る時ってこの価格で売れるのかなぁ。
管理費と修繕費も上がるでしょ。

その時の相場では売れます

>No.69　さん
その根拠は何でしょうか。

余程の希少価値がない限り中古は中古の価格。何年経過していても、ここにそんな希少価値があるかな？

所詮、ぼったくり物件らしいから、売却する時は損しそう。
２３戸と小規模なので、管理費と修繕費も上がっているだろうし、
中古マンションの購入側としては躊躇する。

セカンド購入だったら、もう少し待って、ザ・レジデンス京都　祇園八坂通か、
岡崎の観峰美術館跡の積水のマンションの様子を見た方が良いかも。
京都らしい環境だから。駅近うんぬんよりも。

キャッシュでマンションを2戸、3戸と買うような金持ちは、
管理費が上がるだの関係ないですよ。
良い場所に売り出されるマンションは、「一つ持っておこうかな」
みたいな感じで買うのでしょう。
所詮、庶民とはかけ離れている感覚です。
このマンションのマイナス面を言ってみても無駄でしょうね。
まず、この掲示板は見ていない人達だから。

「京都にも物件もってる」ってことだけを自慢したいアホな東京の金持ちが勝手に買えばよろしい。誰が買おうがデベには関係ない訳で。ただしリターンが出るかどうかは話が別だが

岡崎は良い！

あれはかなり良い場所。

美術館、寺社仏閣、いろんなものが周りにあって、かつ、街中から近いし。

街中から近いか？ 結構不便やろ

賢く慎重なセカンド購入者は、自分でこのスレを見ていなくとも、信頼のおける人（家族、部下、友人、あるいは、取引先に紹介してもらった地元の不動産屋等）にいろいろな下調べを頼みます。ネットで検索すればすぐに出てくるスレなので、意外と情報源としています。もちろん、すべてを信用する訳ではなく、情報は取捨選択します。

関西出張時に、モデルルームと現地にも行きます。
もちろん、立地は大事ですが、事業主、施工業者、管理会社についても重要視します。その事業主の建てた他のマンションの物件の検討スレ、住人スレまでチェックして、判断材料にしています。

金持ち程、お金の使い方に慎重です。
噂では、現地も見ずに電話一本で購入するといったことを聞きますが、成金だったらそういうこともあるかもしれません。

そうとも思えないな。80平米ないのに家賃30万取れるとたわ言ほざいて、御所南や烏丸御池のマンションを投資用で買った知ったかぶり東京人どもが「こんなはずでは」と後悔しまくってるらしいじゃん(笑)。世の中は東京の常識では動いてない。とりわけ京都は。肝心要なことがリサーチできてないバカばかり

ところで、このマンション、売れてるの？
このトップ画像では、公園の木の方が５階建てマンションより高くなってるけど、
変じゃないかな。

こんなに立派な木だったかなあ
盛り過ぎじゃないの…
プレサンスさん

何ぼ何でもあの公園の画像はやりすぎですね。変哲のない児童公園です。みなさん、だまされないように・・・。

リターン考えてこのマンションは買えないでしょ　クルマ感覚でないと

それが、いちびって買ってる脳足りん東京人がいる訳ですよここと同じくらいの価格の物件を(笑)

業者の書き込みってわかったから、管理担当の方が削除されたのかなと
思っていました。

総戸数23戸って少なすぎる気がしますね。
価格もほぼ1億近いって、少しこの立地で高過ぎる気がします。
将来、修繕費用も跳ね上がるかもしれませんね。

プレサンスだけでなく、
割と小規模のマンション物件が増えています。

ご近所のことを考えると少ないほうが楽なようにも思いますが
維持費は高くなること間違いないですね。

この立地で高過ぎるって書いてる人いるけど、ここより高い立地ってほぼないと思うけど。

ここが高いかどうかは別にして…

高級ファミリーマンションのニーズが
どれくらいあるんだろうかと思いますね。

ここより高い立地はけっこうあると思うが。というか、ここの立地がそんなに最高か。むしろ中途半端な印象を受ける。高さも１０階くらいだろ

このマンションの周辺で以前建ったマンションの価格と比較すると、非常に高いということではないでしょうか。
でも、世の中には、事業主のことを気にしなかったり、下見やMRに来ずに、バブル価格でも購入する人もいますので。

参考にならないのですが・・・・・・
2003年築の近くのマンションは、100㎡約7000万円、60㎡約3800万円で売りに出ていました。

これって適正価格なのかしら？と思ってしまいますね。
土地価格から考えてもどうなんでしょう。
特別な感じがしないと感じるんですけれど。

>これって適正価格なのかしら？と思ってしまいますね。
この掲示板では、”ぼったくり”と言われていますよ。

北側の２タイプは公園（公園といっても普通の児童公園）に面していますが、
東は、すぐ隣に３階建ての小さな建物＋その向こうに５階建て、
南は、すぐ隣に３階建ての小さな建物＋その向こうに１０階建て。
西は、東洞院通りですが、向かいには５階建てマンションと７階建てマンション。

公園に面していない残りの３タイプは、展望もよくないと思います。
どのタイプも東と南の窓からの展望は壁のみ。

東南角の壁に囲まれた低層階のタイプで、６７平米で６５６０万というのは、やはり高いと思います。

何故こうも特徴のないマンションばかり出てくるのだろう。場所の割には結構な価格なので期待してみたが、設備・仕様、構造・セキュリティなど数年前の物件と何ら変わっていない。目玉がないんだよなぁーーー。

>公園に面していない残りの３タイプは、展望もよくないと思います。
>どのタイプも東と南の窓からの展望は壁のみ。
>東南角の壁に囲まれた低層階のタイプで、６７平米で６５６０万というのは、やはり高いと思います。

どう考えてもお高いですよね。
確かに隣が空地とかだったり、
建て替えで突然壁しか見えなくなることもあるでしょうけど
最初から分かっているとね><;

田の字プチバブルも増税ではじけたみたいだし捌くのも大変かもね

１００様のおっしゃるとおりかもしれませんね。
田の字の物件にこだわっている人ってあまり聞かないので
便利すぎたり、京都らしさよりも
住み心地の良い物件を優先に考えている人のほうが多い感じもします。

田の字の大通りに面していない所は、高さ規制のため、５階建てまでなので、どうしても小規模になってしまいます。
そして、同じ高さか、あるいは、規制前に建てられたそれ以上の高さの建物に囲まれがちです。角部屋というだけで値段が上がります。

このマンションには、道路に面していない袋小路みたいな所が２３戸中５戸あります。日当りも問題ですが、何かあった時に逃げ場に困るのではないかと思います。

また、京都の街中の場合は電柱があり、電線が何本もぶら下がっています。道路に面している場合は、階によっては、部屋の窓から外を見た時、近くに電線がぶら下がっていて、結構目障り。ここもそうですが。

今、街中は小規模マンションが多く建っていますが、管理費と修繕費が高くなるということだけでなく、果たして、住み心地はどうなのでしょうか。

どう考えても投資には見合わないですよねえ
六角堂前より更に高くないですか

>>このマンションには、道路に面していない袋小路みたいな所が２３戸中５戸あります。
>>日当りも問題ですが、何かあった時に逃げ場に困るのではないかと思います。

それは本当にそうです。
何かないに越したことはありませんが
いざという時のことを考えておく必要はありますからね。

それにしても戸数が少なすぎますね。

戸数が少ないのは、やはりここも投資の方向けなのかしら?
ファミリー層で住むには難しい感じがしますから。

二本の道路に面したタイプは１億超え、袋小路の部屋の一番安いので６７平米で６２００万らしいので
投資には向いていないと思います。京都では、家賃は高くてもせいぜい２０万円台なので。
３０万台で借りるのはごく限られた人でしょう。

このマンションを投資と考えると、家賃は３０万どころではないでしょう。
東京のように大きな外資系金融関係の駐在員も、京都にはまず住んでいないでしょうから、
高額の賃貸は難しいと思います。

先日、近くを通りましたが、このマンションの南側は、１０階建てのマンションの窓がたくさん！
しかも、決して小さくなかったです。

ベランダのカーテンを開けら、隣のマンションの窓というのも、ちょっと・・・・・・
というか、お互いにカーテン閉めっぱなし状態になるのでは。
しかも、東側は壁です。

最初は、このマンションに期待していましたが、ちょっとがっかりしています。

102､106さんの仰るとおりでございます
倉庫みたいな部屋の坪単が300ってのは限界越えてますでしょ

現地見ました。その袋小路の部屋は厳しいだろうね。
ちなみに最近ＭＲ行かれた方、その袋小路の部屋は売れていましたか？
個人的には、1階坪220万～5階坪270万位でないと、馬鹿じゃない限り、普通の人は買わないと思う。
供給過剰によりプチバブルも終わって、京都のマンションは売れ残りがどこも多くなったしね。

２年前
イーグルコート御池高瀬川の５・６階の四方に窓のある８６平米の部屋が
６５００万台だった事考えると、その後のプチバブル値段そのままですね。

ここは、８６平米の低層階、西と南の２面に窓で９０００万を超えているようです。
袋小路の部屋の低層階、６７平米で６５００万円台です。

イーグルコート御池高瀬川の４面窓、８６平米で上層階、６５００万円台という条件と比べると、
はるかに高くないですか。しかも、イーグルコート御池高瀬川は外観デザインがかっこいいし。

ここは、プレミスト六角堂前よりも高いと思いますよ。

100さん

あそこからバブルは始まりましたよね　今見ると御池高瀬川安すぎに見えますね

　

なんだかんだ言って完成前完売すると思うよ。

それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

110さんの間違いでした　失礼

プレミストうまく逃げ切りましたね

ワンルームに引っかかる層と億近い物件買う層と比べるのはどうかと思いますが　笑

＞それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
＞高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

大阪の投資用１ルームマンションと６０平米以上の京都のマンションの価格を比較して
違和感ないとは？！
それがプレサンスの考え方？

もちろん、このマンションを買った人もおられるでしょうし、今後買う人もいるでしょう。
しかし、投資用であれ、セカンド用であれ、居住用であれ、高い価格をつけても、
売れればそれでいいってものではない。

そんなことが続くと、京都の人は自分が住むためのマンションを適正な価格で買えなくなってしまう。

一度、市営住宅に住めば購入するのが馬鹿らしくなるよ。
生涯住居費が８分の１くらいで住むからね。

http://www.kyoto-jkosha.or.jp/shiei/danchi.html

お金を持っていると言っても、それは親からの遺産であって、本人は頭が弱く、欲しいと思ったら何も考えずに衝動的にぱっと買ってしまう馬鹿っているからね。知能が低いというかなんというか。情報薄弱者とも言うね。そういう人から商売人なら儲けるだけ儲けようと思うものでしょう。プチバブルがなぜ始まったか、そしてなぜ終わったかをなぜじっくり考えないんだろうねとそういう情報薄弱者に対して思うね。

京都に高さ規制が一部のエリアでできた。その規制前までに間に合うように、マンションがたくさんたった。その反動もあり、高さ規制後はしばらくほとんどマンションが出てこなかった。供給があまりない状態だった。そこにイーグルコートがだした。高瀬川沿いで桜が見え、建物も斬新で高値で売れたのが始まりになった。

しかしその後2～3年の間に、京都中心部史上、供給数が過去最高、異常なまで出てきて供給過剰状態になってしまった。去年1年間には下京区と中京区の徒歩でくるっとまわれる狭いエリア内に売り出されたマンション戸数は1200戸までなった。京都はどこも商業地区しては儲からず終わっているので、どんどんとビルが潰れ、そこがマンションとなっている。そして適正価格で売り出しても、供給が過剰過ぎて売れず、竣工後も売れ残っている所がほとんど。京都は9月の増税前の駆け込み需要の時にはもうバブルがはじけていた。6月頃に綺麗にはじけた。その最後を飾ったのがプレミスト。

年末年始にかけて怒濤にマンションラッシュが始まる。ただでさえ供給過剰で売れ残り多数の所にたくさん出てきたら、当然値段が下がる。またプチバブル期にセカンド等として購入した60代、70代の老人も、そういう人は長く所有しないうえ、病気や死亡等で京都のセカンドなんて必要なくなるので5年以内にプチバブル期に大量販売された中古がどっと出てくる。新築も中古も供給過剰になったら、値段が下落に発車がかかるっていう事くらい誰でも分かる事だろう。

そして三階しか建てられないところにもマンションを建ててしまって高値で売り抜けようとしたわけですね

一年で1200戸も供給されていたとは思いませんでした

イーグルコートで始まりプレミストで終わったというのは同意ですね

プレサンスの営業力は凄いからね
分譲戸数だって近畿圏1位だし
電話営業から始まってついに今年秋に東証一部上場だもんな
企業の利益率だってユニクロとかホンダや京セラより高いんじゃないかな？
ここもすぐ完売すると思うよ。

プレサンスは確かに営業力が凄いのかもしれませんね。
でも、購入する側からすると、後々まで安心して住めるように
安定した住宅を造ることに重視してほしいかなと思います。
売ればいいみたいなごり押しの営業はちょっと困りものですから。

このマンションって年収2,500万以上の40代とかが買うのかな？
京都だと医者とかしか買えないんじゃない？
大阪だと色んな種類の金持ちがいるだろうけど･･･

京都と大阪の収入の比較がイマイチわからない(笑)

どちらにしても、
この立地でこの価格帯は京都人は求めないかもしれませんけど。