プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

なんだかんだ言って完成前完売すると思うよ。

それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

110さんの間違いでした　失礼

プレミストうまく逃げ切りましたね

ワンルームに引っかかる層と億近い物件買う層と比べるのはどうかと思いますが　笑

＞それにプレサンスの投資マンションは大阪市内でも20㎡で1,700万円くらいだから
＞高さ制限のある京都であることを考えれば平米単価だと全く違和感ないよ。

大阪の投資用１ルームマンションと６０平米以上の京都のマンションの価格を比較して
違和感ないとは？！
それがプレサンスの考え方？

もちろん、このマンションを買った人もおられるでしょうし、今後買う人もいるでしょう。
しかし、投資用であれ、セカンド用であれ、居住用であれ、高い価格をつけても、
売れればそれでいいってものではない。

そんなことが続くと、京都の人は自分が住むためのマンションを適正な価格で買えなくなってしまう。

一度、市営住宅に住めば購入するのが馬鹿らしくなるよ。
生涯住居費が８分の１くらいで住むからね。

http://www.kyoto-jkosha.or.jp/shiei/danchi.html

お金を持っていると言っても、それは親からの遺産であって、本人は頭が弱く、欲しいと思ったら何も考えずに衝動的にぱっと買ってしまう馬鹿っているからね。知能が低いというかなんというか。情報薄弱者とも言うね。そういう人から商売人なら儲けるだけ儲けようと思うものでしょう。プチバブルがなぜ始まったか、そしてなぜ終わったかをなぜじっくり考えないんだろうねとそういう情報薄弱者に対して思うね。

京都に高さ規制が一部のエリアでできた。その規制前までに間に合うように、マンションがたくさんたった。その反動もあり、高さ規制後はしばらくほとんどマンションが出てこなかった。供給があまりない状態だった。そこにイーグルコートがだした。高瀬川沿いで桜が見え、建物も斬新で高値で売れたのが始まりになった。

しかしその後2～3年の間に、京都中心部史上、供給数が過去最高、異常なまで出てきて供給過剰状態になってしまった。去年1年間には下京区と中京区の徒歩でくるっとまわれる狭いエリア内に売り出されたマンション戸数は1200戸までなった。京都はどこも商業地区しては儲からず終わっているので、どんどんとビルが潰れ、そこがマンションとなっている。そして適正価格で売り出しても、供給が過剰過ぎて売れず、竣工後も売れ残っている所がほとんど。京都は9月の増税前の駆け込み需要の時にはもうバブルがはじけていた。6月頃に綺麗にはじけた。その最後を飾ったのがプレミスト。

年末年始にかけて怒濤にマンションラッシュが始まる。ただでさえ供給過剰で売れ残り多数の所にたくさん出てきたら、当然値段が下がる。またプチバブル期にセカンド等として購入した60代、70代の老人も、そういう人は長く所有しないうえ、病気や死亡等で京都のセカンドなんて必要なくなるので5年以内にプチバブル期に大量販売された中古がどっと出てくる。新築も中古も供給過剰になったら、値段が下落に発車がかかるっていう事くらい誰でも分かる事だろう。

そして三階しか建てられないところにもマンションを建ててしまって高値で売り抜けようとしたわけですね

一年で1200戸も供給されていたとは思いませんでした

イーグルコートで始まりプレミストで終わったというのは同意ですね

プレサンスの営業力は凄いからね
分譲戸数だって近畿圏1位だし
電話営業から始まってついに今年秋に東証一部上場だもんな
企業の利益率だってユニクロとかホンダや京セラより高いんじゃないかな？
ここもすぐ完売すると思うよ。

プレサンスは確かに営業力が凄いのかもしれませんね。
でも、購入する側からすると、後々まで安心して住めるように
安定した住宅を造ることに重視してほしいかなと思います。
売ればいいみたいなごり押しの営業はちょっと困りものですから。

このマンションって年収2,500万以上の40代とかが買うのかな？
京都だと医者とかしか買えないんじゃない？
大阪だと色んな種類の金持ちがいるだろうけど･･･

京都と大阪の収入の比較がイマイチわからない(笑)

どちらにしても、
この立地でこの価格帯は京都人は求めないかもしれませんけど。

他府県の人からすると京都らしい町だと思うのかしら。
便利そうで、いまひとつそうでもない感じがしますね。
価格に見合っているのか？と首を傾げます。

大阪に住んでいます。”東洞院”という響きが京都らしいと思い、そして、
トップ画像の写真から緑が多いところだと期待して、しかも大阪より高いので
高級で静かなところだろうと思いました。

週末に現地に行ってみると、ビルとマンションと雑踏だったので、
期待していた京都らしさは？？？でした。

モデルルームに行ったり、資料請求する前に、現地で自分の目で
確認しておいてよかったです。

何でこんなに高いのでしょう？
他のマンションにないプレミアムがあるのか、設備が素晴らしいとか
何か特別なものがあるのでしょうか？

最初からのレスを読めば、大方の雰囲気はつかめたと思いますが・・・。建つ場所も前の児童公園も、たいした場所ではなかったでしょ。現地を自分の目で見ればよくわかりますよね。騙されないでよかったですね・・・。

先日モデルルーム行ってきましたが、こんな高額物件なのにモデルルーム無いんですね。
御池の物件の部屋しか作ってなくてビックリしました。
京都ではこういう売り方は普通なのでしょうか？
なのにもう５～６戸くらいしか残っていなくてまたビックリ。
過剰演出のモデルルーム見てもあまり参考にはならないとは思いますが、
それにしてもモデルルーム無くても売れてしまうんですね。
あ、ちなみに東南角の厳しそうな部屋の２～３階くらいが残ってましたね。
元々手の出る価格ではないですが、あの部屋は厳しいでしょうね。

ここって投資用じゃないの？
金持ちが家賃収入と転売とかで儲ける要のマンションだよね？

投資だったら現地で見ることもなくパンフレットと利回り計算で買うかもね。
名簿の電話営業とかじゃないの？

そんなに売れているのですか　それは知りませんでした

＞金持ちが家賃収入と転売とかで儲ける要のマンションだよね？

そうなの？
でも、この価格で購入するということは
相当な家賃をもらわないと割に合わないと思う。

価格8000万円の部屋だとしたら家賃32万円でいいみたいよ

3期4戸か
1期2期で何戸売れたの？

>3期4戸か
>1期2期で何戸売れたの？

単純に計算したら19戸だろうけど
3期とあるから最終期ではないよね。

何期とわけて販売すると
売れ行きが好調に見えるからと聞いたことがある。

それにしても戸数が少なくて
これからの修繕費などを考えると購入は見合わせた。

場所は良かったんだけどね。

前から不思議なんですが
どうして〇期と何度も分けて販売されるのでしょうか。
一気に販売するほうがいいのにと思うんですけれどね～。

完売にしないといけないからでしょ。

完成在庫の売れ残りマンションなんて値引き販売するの確実だから。

事前案内の段階で契約しそうな客はだいたい解るからそれに少し追加して販売するんだろうな。

総戸数 23戸
1期6戸
2期？
3期4戸

まだ1年あるのにもう半分くらい売れたのかな？
好調だね。

このマンションだと価格も高いから1件の契約で
300万円くらいの歩合給ついたりするのかな？

トップランナー3名が、本音で対談　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。これは、売れ残りをなくすための方法です。全戸を一気に売りだすと、人気のある部屋と人気のない部屋とに分かれてしまいます。これではいつまでたっても人気のない部屋は売れませんので、期分けにしてまんべんなく売るのです。そして「第○期○○戸完売御礼」などと煽って購買意欲をそそります。勿論、期分けをしても不人気な部屋はありますから、何らかのサービスがあると思っていいでしょう(交渉次第)。最後は「○○万円値引き！」とか「キャンセルが出ました！」とかで攻勢をかけます。

>マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。
>これは、売れ残りをなくすための方法です。

そのようですね。
そういう話を聞いたことあります。

どの部屋も考えた上で設計をされているのでしようが
日当たりや階の問題もあり、
すぐに完売とはなりにくいものだと思います。

半年で半数売れたらすごいものなんですか?
それにしても、小規模マンションが多いですが特にここは少ない。
維持費など将来にかかる金額も考えたら
普通のサラリーマンでは手がさせないですね。

一般的なマンションで35年間の管理費と修繕積立金は
物件価格の30-35%っていわれてるよね。

ここは戸数が少ないから物件価格の40%前後かな？
それとは別に固定資産税がいるよね。

ここは現金一括購入が多そうだから金利はいらないだろうけど
6000万円の部屋だと総額1億円くらいを見ておいた方がいいかな。

世帯年収だと額面2500万円層が中心かな？

そこまでして京都に住む理由ってなんだろう？

ここ一年で数倍になった株も多いからそういうゲインで買う物件でしょ

俺は利回り考えてパスするけど　笑

京都人は、特にこのあたりに住みたいと思わないかもしれないかな。
魅力あるとは思えないし。ここまで高く出すなら、もっと他の場所でもって思う。

資産3億円とか年収3000万円とかの人が買うのかな？

世帯年収1800万円で無理して買うと場違いな雰囲気かもしれないな。

うちも世帯年収は2000万前後ですがこんな高い物件買わないです。

将来の維持費もバカ高いでしょうからね。

少なくとも年収3000万はないとこの辺は買わないですよね。

普通のサラリーマンには厳しいです。

このマンションのモデルルームも作らず、模型も作らず、
他のプレサンスロジェと合同のマンションサロンしかないのに、
この値段？

経費節約している分はいったいどこに？

このマンションが、この立地でこれだけ高い理由って
いったい何なんでしょう？
児童公園が北にあるから、北に高いものは建たないから？

でも、残っているのは南側の部屋。
壁を見て暮らすのだったら、別にここでこの値段を
出さなくてもいいと思うんだけれど。

>145
>経費節約している分はいったいどこに？

個別の事例は解らないな。
ただ、Yahoo!ファイナンスの情報見たら面白い。
特に売上高と営業利益がね。
売上高に対して利益率がずば抜けて高い。
天下の三井不動産の利益率の2倍以上ある。
この利益率が企業の固定経費の努力の他にどんな理由があるのか？
求人広告見てたら歩合が凄いし平均年収見ても人件費は安くなさそうだし。


三井不動産
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/8801

プレサンスコーポレーション
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/3254

京都をよく知っている方からすると物件探しの際もピンポイントで好きなエリアの中で探すのだと思いますが私のように何も知らないと、まずは京都府全体から見ることが入り口になります。

京都熟知の方、この物件のある地域の特色は主には何でしょうか。

147さんへ
少なくとも、パデシオン、プレサンス、イーグルコート、リソシエ、パラドール等の地場ものは買いません。

>１４６さん

ということは、購入者が支払ったかなりの金額が１３６さんのいうこういう人たちにいくということですか。

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

経費節約分が販売価格に反映されるのなら納得するけど・・・

147さん

148みたいな考え方がいかにも京都部外者の考え方です。

京都のマンション用地は立地の良いところはなぜか地場の業者が落札してることが多いです。

今の高島屋裏のザレジデンスも当初はリソシエの田丸でした。
最終、分譲は他に譲ってかねわ建設で建設だけの受注になりましたが、立地の良いところをおさえるなら地場の業者を外して考えるわけにはいかないと思います。

また他所者は土地を高く確保してる可能性も高いです。まぁそもそもの値段も高いんですけど…。

別に大手がダメということももちろんないですが、地場を外すなんて京都の人間ならしないです。

京都は外部の人から見れば同じように見えても、ちょっとした立地の違いで京都人にとっては全く価値が変わってくる場合もあります。
そのあたりを勉強する方法ってのは難しいですが、ゆっくり探しながらちょっとずつ情報を集めてもらうしかないかなと思います。

少なくとも地場の業者は京都人向けに販売することも多いので、京都人が忌み嫌う場所は避けることが多いです。
ただし、パデシオンだけは別です。安く仕上げるためにはややこしい場所にガンガン建てていきます。

地場は実需に則した物件を建設していると思います
大手財閥系は他府県の富裕層相手の物件が多いですね

成り上がり系は種々の理由で避けたい物件が多いですね

成り上がり系とはプレサンスのことでしょうか？笑

プレサンスやイーグルコートは周囲を見てもわかるように場所にせよタイミングにせよ、ここと決めたらガンガン攻勢をかけるイメージですね。
イーグルコートの新町御池ゾーンとか、、通称イーグルコート横丁。笑

パデシオンはワケありで安い土地を探して、事情を知らない府外の人には割安に見える物件を建てるべくタイミングを見計らってるイメージ。

リソシエは無茶をせず慎重に攻めるのであまり目立たない。笑
歴史はあるのできっと堅実なんだろう、というイメージ。

パラドールも同じような感じだけど、最近攻めてる感じはありますね。


確かに大手は京都の人間相手に売ってる感じがしませんね。意識が完全に東京の人に向いてる。じゃなきゃあんな価格設定はしないですね。

投資系のプレサンスは、つい最近東証二部から東証一部に上がったし、マンションデベロッパーのメジャーセブン級に次ぐ準大手級に位置してるのかな？

ここって平米単価が、 ロジュマン南森町とかの駅近より高い感じだけどやっぱりマンションを数棟所有してるような地主とか企業の創業者とかが買うのかな？

価格帯の上のほうを見るとけっこうお高い。それなりに余裕のある方が購入なさるのだろうということがリアルに想像できます。
少戸数ですね、これだけ高くても完売は時間の問題かと思われますが、実際の評価は如何に。単にビジュアルに対する言及ですが、低層部分の日本家屋を意識したデザインがいかにもというもので気に入りました。

販売価格も高いのと戸数が少ないのは

一般人向けではないのかなという印象。

完売はもう少し先となると予想できる。

なかなか魅力が見つけにくい物件だと感じた。

修繕積立などのことも考えて、せめて戸数があれば良かったのかな。

こういうマンション買う層は
野村のプラウド、三井のパークシティ、三菱のザ・パークハウス
を選ぶんじゃないですか？

プレサンスを選ぶのはブランドを気にしない投資家とか開業医とかかな？

マンションのブランドがどうのこうのの話、全くどうでもいい。デベ同士の不毛な議論。購入希望者向けの有益情報求む

京都市内は中京区や上京区が人気と聞いています。
でも、この価格帯ってちょっと高過ぎます。
それなりの収入がある人しか購入は無理でしょう。

皆さんどのマンションと比較されてますか？

86.96㎡ 8022.66万円、67.50㎡ 6307.12万円だったらお安くないですか？

40代夫婦、世帯年収3500万円で一括購入予定です。

だったら買いなさい　その年収なら買えます

欲しい人はいちいち自分の大したことない世帯年収をこんた掲示板で掲示したりせず、勝手に買うでしょ。何か業者バレバレのカッコ悪い書き込みが惨め過ぎる。それに嫁か誰かが一緒に働いてようやく年収3500万って、大変じゃん。その程度の年収、あちこちに転がっとるで(笑)