千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。
千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。
埼玉県板にもあったので、便乗してみました。
前スレ
その１：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/
[スレ作成日時]2012-09-26 19:56:32
とは言っても人口減少社会に突入しますので、土地の価格は緩やかに下がっていくはずです。
そう考えるならば、値下がり率は低かったとしても、実質駅前一等地が一番資産価値減少していくのではと、予測できますね。
通勤は何線ですか？
野田線ですって、胸を張って言える人は少ないように思います。
都心直通路線以外ダメ、線量が高い路線沿線はダメです。
人口が減少するからこそ、駅近しか資産価値を維持できないと思う。
住宅全体の需給が急速に緩む中で、主要幹線の駅近以外は下落率大きそう。
駅から距離のある奏や新船橋のプラウドのような、現在は人気のファミリー向けなんかは
最も影響が大きそう。
新船橋は、低所得の人でも頑張れば買えるサラリーマンの夢の物件。
市川は、それなりの収入と資産がないと買えない物件。
気持ちは分るけど、残念ながら、資本主義の不動産価格は
市川が劣化が少なく、新船橋は転売不能で永住するしかありません。
プラウド船橋が2500~5600万だとすると、
年収は500〜1000万くらいがターゲット。
低所得者には無理ですね。
それに値幅がありすぎるマンションは、
生活習慣や常識が雑多なので、
将来住民同士の軋轢が生まれやすいですね。
個人的な感覚で申し訳ないけど、マンションなら駅徒歩１分というのはかなりのアドバンテージ。
解かりやすく極端な例を出すと、不人気エリアとレッテルを貼られてる（最近はそうでもないかも）
千葉ニュータウンエリアの物件でも中古待ちで市場にまでなかなか出てこない物件もある。
具体名をあえてあげると「エストリオいには野」と「サンクタス千葉ニュータウン中央」。
特に前者は５年前の物件で販売当時はプチバブル崩壊と義歯の構造偽装絡みで相当苦戦していた物件。
ただし業界関係者の中では同時期の同エリアの販売物件の中では最も評価の高かった物件ではあった。
後者は前年度の数少ない竣工前完売。そのエリアのなかではピカイチの人気物件。
販売時の人気の差はあれど共通しているのは駅徒歩１分ってこと。
ただ一般的にこの２物件が資産価値が高いという認識も人気物件という認識もないはず。
そもそも市場に流通（ネットで公募）している時点で、既に資産価値の維持という前提は崩れているけど、
『下がりにくい』というアプローチで議論するなら面白いと思う。
まとめると、
知名度の高い物件＝資産価値が高いわけではない
販売時の人気物件＝資産価値が高いわけではない
資産価値が高い物件＝なかなか市場に流通しない＝本当の意味での人気物件 ← ただ素人に判断は困難
上記を理解したうえで、資産価値が『下がりにくい』物件を探すってのは意味あるアプローチ。
なかなか興味深いスレがあったものです。
資産価値の下落？そんなの最近の物件ならＧＴＴのみだろ、維持できるの。
新船橋や津田沼は永住するしかない？なら供給少なくて価格維持できるんじゃないの。市場の原理だろ。
皆さん何処の住人？いい加減現実を射止めろよ。
929さんのおっしゃることよく解ります。
プラウド船橋は下がりにくそうですね。
大規模開発によって価値は大分上がりそうですし。相場よりも安いというだけでかなりのアドバンテージがありますので、そこに駅前1分は大きいですね。
新船橋新船橋いう方がいますが、その新船橋というマイナーな駅を差し引いても安い訳で、そこに大規模開発ですから。
駅前にコンビニができるだけでも価値は変わりますし、エレベーター設置でも価値は上がります。価格への反映がどこからかというのは別として。
うーん、難しいですね。
どなたか、新船橋、千葉ニュータウンが資産価値維持できない理由をきっぱりと言える人はいませんか？
931さん、新船橋の相場からすると安くもなんともないですが。
相場を知らん人ですね。
新船橋は、仮に完売したとしても、いずれ大量の売り物が出ますよ。なんせ1500戸ですからね。
家庭の事情や転勤、リストラ等でね。
ところが、売り指値しても、野田線じゃ買い手が容易につかない。
そこで、どうしても処分したい人は売値を下げるんです。
やがて、マンションのサイトに、中古物件の山ができます。
そこからが、本当の資産価値下落になります。浦安がいい例でしょう。
結局、野田線物件は、プラウドの魔術が賞味期限切れとなれば、周辺の中古価格に収斂することでしょう。
つまり、資産価値は大きく毀損することになります。
その条件じゃ、市川、本八幡ラインで決まりでしょう。
市川から東京まで、快速で18分。駅近物件なら、正味20分チョットで丸の内のオフィスへ。
都内の条件が悪い物件よりも、資産価値は高いでしょう。ただし、高価格は避けられませんが。
野田線の物件じゃないことだけは確かです。
不動産に割安ということは当てはまらないそうですよ。安ければ必ず理由があります。新船橋の物件がもし割安ならば、適正価格はいくらですか？もし500万円高かったとしたら売れたと思いますか？決して割安ではなくて今の価格が適正価格なんですよ。
＞929
住まいのサーフィンによると新築時に比べて
エストリオいには野は２９％も下落しています。
五年で２９％下落は資産価値が下がりにくいと範疇ですか。
ではCNTのかなりのマンションが候補ですね。
その物件は売り出し直後に約▲２割の価格改定して、実際はそこから個別に値引きが。
実際は２５万／平米とかで買えてる人が多いのです。実際に私の親類もそれより…。
定価購入者が極端（１割未満？）に少ないだけで、そういう意味ではグラホと似てますかね。
なんでこんなに詳しいかと言うと当時お仕事で隣駅の競合物件に絡んでたから。
あとは先述の通り親類の購入のお手伝いをした経緯もあるので。
ただあくまで狭い市場の話。その親類も週に２回出社するだけの役員待遇なので一般論では語れない。
つまりここで議論する対象ではないですね。ここまでは>>942さんのフォロー。
このスレでは都心まで通勤するサラリーマンが対象でしょうから、総武線が中心になるのは解かります。
本来、東西線直結の東葉高速などは都心通勤の普通のサラリーマンにとって狙いやすいはずなんですが。
秋葉原または東京駅に着くよりも大手町、日本橋、九段下あたりの方がという人も多いでしょうに。
また液状化エリアもぐんと減りますし、工夫次第で座って通勤もできる。
年収６００万未満を想定した場合、現実的なエリアだと思っているのですが。
ただなかなか立地と価格に恵まれた物件が出てこないのが難点ですね。どうしてでしょう…。
ただ単に需要がないだけでしょ。
東葉高速沿線に売れ残りの新築もあります。
イメージが北総線と似ていますから、良いイメージではないです。
http://www.chibanippo.co.jp/c/news/national/86884
柏で１マイクロシーベルト超 県、立ち入り禁止に
今年になってからもこんな報道がずっと続いてる場所の方が良いイメージが無いです。
941
不動産にお買い得はない！というのは、たてまえの話ですよ。不動産業界にとって都合のいい話です。
実際、割高や割安はあります。中古になって2割下がるものあれば、1割上がるものもある。
941ですが、都合のいい話ではなく、都合のいい言葉に修正します。
どうでもよいんじゃない。総武線あげの人種には他路線をボロクソにいうのが
いるけれど、それは価値観だけの差で反対にボロクソに言われている
ＴＸや東葉高速、北総線の住民からみれば総武線沿線のようにごちゃごちゃしたところには
住みたくないし印象悪いけど、常識がじゃましてそんなことを声高にいわないだけだと思う
けれど。柏の葉や八千代緑が丘、千葉ニュータウン中央、日大前、、流山おおたかのもりを
選ぶような人種は総武線沿線駅近は無理だわ。
資産価値の下がりにくそうなマンションということだけにこだわって
日々の生活を犠牲にする気にはならない。
それにマンションは自分が満足して住むためのものであって、資産なんて考えてはいないよ。
資産はほかで形成する。
リスクまとめ
京葉線、東西線 ⇒ 震災（液状化）
https://www.google.co.jp/search?q=%E6%B6%B2%E7%8A%B6%E5%8C%96&hl=j...,or.r_gc.r_pw.r_qf.&fp=8c69543cc09d3bff&bpcl=35466521&biw=819&bih=368
総武線、京成線 ⇒ 震災（火災）
http://www5d.biglobe.ne.jp/~kabataf/kantoujisin.htm
東葉高速、北総 ⇒ 一般イメージ低
ＴＸ ⇒ 線量
あとはお好きなところで。
都内通勤を前提にすると、CNTはキツイですよ。
ＣＮＴの通勤者はみな都内ですけど
間違っています。柏に今問題があるとすればそれは内部被曝でなく外部被曝です。
内部被曝はどこに住んでいてもついいてきます。
無雑作に摂取する飲食物、外食等々。
放射線に無関心な地域のほうが外部被曝に無頓着です。
柏のマンション内の放射線量は０．０７マイクロシーベルトくらいですが
船橋の友人宅のリビングは０．１２マイクロ、他の友人は０．１４マイクロ。
千葉市の友人にいたっては０．１７マイクロもありました。これは猫を自由にさせているためと思います。
〉953
頑張ってください。
９５２は新船橋購入者か関係者？
949さん、それはTX、東葉高速、北総線住民の言い訳です。買えないだけですね。
後付けの理由で自分を正当化したいのは分かりますが。
結局、新築マンションで言えば、高い所を購入で来た人が正解って話で終わってしまうんでは？
なんか千葉でしか比較してないけど、今後不動産の価格は下げていくなら、都内のごまんとある物件も加味しないと
片手おちじゃない？
自分はボロクソに言われている路線の物件を７０００万円弱で購入して
満足している
私も、プラウド新浦安を購入して大変満足している。マゾだけど。
人それぞれはわかるけど、資産価値が下がらないとこは？というスレッドだからさ。
平成不動産バブルが崩壊した時、野田線を始めとする千葉の私鉄沿線は買い手が現れずに大暴落。
もちろんJR線駅近も下落したが、それでも現在は市川で坪300万に迫る物件が出ているのは事実。
スレのタイトルに従えば、この格差の事実を認めなければ議論にならない。
946さん、それでは早期に完売したマンションは皆割安ということですね。
確かに千葉にも高価な物件はあることはあるが、都内のまともな物件とはるような価格が出るのは、千葉では市川しかない・・・
スレタイ考えないで、感情的になる人っているんですね。
1分
菊花賞はステイゴールド産駒のゴールドシップが勝ちましたね。
自身は２着、３着の善戦ホースのイメージでしたが、種牡馬としてはトップクラスの実績です。
同時期の同じような善戦ホースに、ステージチャンプ、ロイスアンドロイス、シャコーグレイド、
ナイスネイチャ、マチカネタンホイザなどがいましたが彼らは種牡馬として成功しているとは
言いがたいのが現状です。（中には乗馬や地方競馬へ行ったのもいますが）
この違いはどこから生まれてくるのでしょうか？
実はその答えと近しいことがマンションの資産価値にも言えるのです。
分かる方いますかね？
>970
抽選になった住戸はその販売時点では、割安だったのは事実でしょう。
その値段で、他に欲しい人が複数いたのに購入できたのだから。
それが、将来を保証する物ではありません。
例えば、今値下がりの代表格のプラウド新浦安も一期販売では
抽選が出るほどの人気でした。
そういった意味ではプラウド船橋が早期完売したとしても、
将来を保証する物ではありません。
個人的には、野田線物件が資産価値を維持できるとはとても思えません。
野村もそう思うから、新船橋ではなくて、プラウド船橋にしたのでしょう。
競馬ですか。喩えるのは難しいですが、
野田線新船橋は、馬刺し寸前だったのが、未勝利戦で勝ってようやく500万下というところでしょう。
障害に回そうと思ってたら、意外に人気化して勝ったので、食品業者に卸すのをやめた。
でも、これで重賞レース勝つとか、G1もと考えているのは、物件の購入者だけでしょう。
とてもわかり易い例えだね。ありがとうございます。
あらら
負け惜しみにしか聞こえない
結果が全て
野田線だからね。維持は無理だな。例外になれる要素も無いしさ。
さてあなたの願望どおりに行くかな～
行かないと思うよ～
しかしすごい集中攻撃だな～
所詮マンション。都内の戸建から見たら目くそ鼻くそ。
分かってませんね。
今、都内では戸建を売って、駅近・セキュリティ抜群の高級マンションに移るのがブームです。
富裕層高齢者は、何よりもセキュリティを重視します。
子供が独立後は、特にこの傾向が強くなっています。
そもそも、マンションのスレに、何で戸建礼賛するの？
でもさ、孫が遊びに来てマンションで出迎えるってなんか淋しいよね。
大きな庭で孫と一緒にバーベキューしたい。。。
どうもUR物件想像してませんか？
高級感のあるマンションのペントハウスは素敵ですよ。
空は青く高く、夜は銀の砂を撒いたような素晴らしさです。
別に戸建を否定しませんが、何でマンションスレに書かなきゃならないの？
スレタイ良く読んでよ。
田舎は嫌だな。マンションのメリットがひとつ消えちゃう。
未だに都内の戸建が良いって、
出身はどこの片田舎？
新浦安・柏の葉に続いて新船橋も脱落か
見事な釣り針。参った。
なんか大規模とタワーの話ばかりですね。
中小規模の物件の話もしませんか？
主要駅（市川、本八幡、西船橋、船橋、津田沼）から徒歩10分以内の物件を上げてみます。
築年数は10年未満くらいでどうでしょうか？
自分は本八幡住みなので、JR本八幡からいきます。
マンション名（竣工年、戸数、JR線駅徒歩、都営線駅徒歩）
クレアホームズ本八幡（2014、50、8分、10分）
GTT本八幡（2013、465、3分、1分）
ライオンズ本八幡レジデンス（2013、67、3分、5分）
ブランズ本八幡（2012、78、3分、5分）
プラウド本八幡（2012、61、5分、3分）
ガレリアサーラ(2009、250、3分、1分)
パークホームズ本八幡駅前（2006、39、2分、4分）
ミオカステーロ本八幡（2005、38、6分、4分）
ディアステージ本八幡（2004、72、4分、6分）
10年で10分以内の供給戸数が1000戸ちょいだけって考えると少ないよね。
本八幡？あんなごちゃごちゃしたところ住宅地としての価値は疑問。商業地としてならわかりますが。独身世代の一人暮らしならわかるが、家族のいる世代は敬遠するよ。
>>1004
それはあなたの主観ですね？
敬遠する人もいれば、利便性を取る人もいます。子供にとっても程度年齢が上がれば利便性が高い方がいい場合もあるでしょう。
当たり前のことですが、資産価値は、利便性、住環境、需要と供給などいろいろな要素で決まります。全て条件が良いマンションはなかなかありませんよね？
住環境が、家族がと一面だけ見ても評価できないでしょう。
本八幡、市川は住環境が良いとは言えませんが、利便性が高く需要に対して供給が少ないという面で資産価値は下がりにくいと思いますよ。
プラウド船橋。決まり。以上！
先週のスーモに資産価値の下がりにくいランキング20が出てました。
1・新浦安
2・本八幡
3・南船橋
4・八千代台
5・千葉
6・市川
7・千葉中央
8・浦安
9・海浜幕張
10・新松戸
11・船橋法典
12・印西牧の原
13・流山おおたかの森
14・幕張
15・愛宕
16・下総中山
17・我孫子
18・形成成田
19・船橋
20・千葉みなと
ちなみに、過去10年の中古マンションの平均価格を同期間の新築マンションの平均価格で割った計算で算出されてます。
この数値が高いほど値崩れしにくいということらしいです。
来年からは新船橋か。
1008 これあんまり意味ないよ。その時期に駅から近い所にしか建っていて、最近の新築が駅から離れていれば数値は高くなる。逆なら低くなる。
さすがプラウド!!
冠好きですな
まぁどこでも住めば都ですから…。
3年も経てば古臭くなるわけで
船橋 津田沼抗争も間も無く終演。
もう暫く皆様暖かく見守って下さい
そしてプラウド船橋が勝つ。
そうですね
プラウドが勝ちますね
良かったですね
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