ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-02-01 13:06:07
ジオとプレロジェとウエストだとどこが1番早く完売しますかね？少し前まではどこも大差なかったはずです。需要が分散してしまったため、どこもギリギリ竣工前に完売できればいいほうかな。
>>217 eマンションさん
シエリアは一見、魅力的でしたね。引き合いも多かったからか、販売員も強気でした。
ただ、チラ見しかさせてくれなかった地代の上昇率が半端ない設定でした。定借ゆえ、固定資産は抑えられる触れ込みながら、借地の価格設定権は、地主側にしか無い筈。海外からの入国規制も緩和されつつある上に、この円安。早晩、インバウンド需要も戻るでしょう。自ずと周辺坪単価も上がり、一方的に吊り上げられる懸念大です。物件の購入価格はシエリアより安くても、30年前後で、トータル費用での逆転の想定が付き、僻みと取られても結構ですが、私としては購入に至らずです。
>>230 評判気になるさん
シエリアの61平米の部屋だと地代は月に約1万円で、地主が自由に変えられる契約じゃないですよ。３年ごとに消費者物価指数のパーセンテージに合わせて変動という契約ですね。僻みとは思いませんよー。考え方や収入条件、年齢や状況によって必要物件は違いますからねぇ。
すみません。前のカキコミは半分冗談でした。私の場合は多少予算に余裕があったので、定借のシエリアを選ぶ理由がなかったので他の物件にしました。
ここも含めて、二条も西大路御池も通常の価格帯の物件は苦戦しているようなので、この価格帯を買える層はそこまで多くないということでしょうね。
シエリアの価格帯で新築物件が販売されたら、購入できる層が一気に増えるでしょうが、現実的には難しいでしょうし。
7000、8000万予算があるのかな？羨ましい。
それならジオの人気の部屋買うのが1番安泰よなぁ。。
シェリアの月々の借地代が１万円程度というのは、税金相当で
実際の借地代が分譲価格に含まれた設定の様でした。
販売は好調だったようですが定借物件は出口を考えた時に不安を感じましたのでやめにしました。
庶民はリセールより毎月の支払い、まずは生活利便性を重視しますからねぇ。ファミリー層も多く、ランニングコスト合わせて15、16万くらいに抑えたい中で、このジオは少し頑張れば買えそうな価格ですね。
本当は二条がこれくらいで、西大路御池が坪220万くらいが実需なんでしょうが。
間取りはプレサンスロジェのほうがいいですね。
全部の部屋は知らないけど、私が検討した部屋は普通に1418でしたよ。
>>238 マンション検討中さん
立地は良いと思うんですがね。西の駐車場もマンション建設工事の車両が停まってるから、取得できたと思うんですけど、なんで建物をそこまで広げなかったのだろう。もう少し余裕のある間取りになったはずなのに。
ここまで悪くなければ、こちらの物件選んだのに。
でもこことあまり価格変わらない近くの中古がすぐに売れてたから、需要はあるんだよね。ほとんど価格変わらないなら、新築のほうが良い気がするけど。
売れてない風の投稿多めだけど、今日入ってたチラシ見たら完売済みの住戸もあるみたいだし、3LDKも5300万からになってるし値下げしてから順調なのかな？
坪単価250くらい？西大路御池駅すぐで二条も徒歩圏内ならやっぱり価格はこれぐらいが適正価格でしょうね。
>>245 マンコミュファンさん
安い部屋はそうかもしれないけど、平均はもう少し高いんじゃないかな。それだとプレロジェより安くなる気がする。HP見ると1番売れてるのはMRタイプに準ずる部屋かな。ここは価格調整してないようにも見えるけどとうなんだろ。
>>236 マンション掲示板さん
一概にそうとも言い切れない気がしますね。
二条の利点しか享受できない立地と、西院と二条両方が徒歩圏内の立地はを比較すると特段の優位性がないようにも思えますね。
本来は南向きの部屋が人気のはずなんだけど。
>>244 マンコミュファンさん
戸数も多いので、捌き切れて無いようです。
最初は多少高くても、良い部屋から売れて行きます。値下げしたおかげで、売れ出したプランもあるでしょうが、値下げ、と言う事が全てを物語っていると思います。
>>250 通りがかりさん
ある程度安くなってくれれば、充分人気物件だろうね。
安すぎると住民がアレかもしれんけど、高すぎると周辺相場まで上がっちゃうし、何事も適正価格大事。坪単価250切るとこのあたりに住みたい一時取得ファミリーでも頑張れる？
>>251 マンコミュファンさん
さすがにこれ以上は下げないでしょう。既に中古との価格差はあまりありませんが、これ以上下げたら中古と価格が逆転しちゃいますからね。中古も売れているみたいですし。単純に苦戦してるのは、この周辺の物件が供給過多になっているからでしょう。あと間取りの悪さと、管理修繕費が競合よりも割高という個別事情もあるでしょう。
>>255 マンコミュファンさん
ジオ二条ですら揶揄されてましたけど。さすがに二条のフラッグシップシップ物件が二条を名乗れないなら他はどうなるんだと思いましたが。
でも徒歩8分だとこの物件から地下鉄二条駅までと同じくらいですね。
戸建ならともかく、マンションで駅8分は遠いとまでは言わないけど、近くはないかなぁというのが正直な思いです。
>>256 eマンションさん
ジオ二条って、フラッグシップ？
竣工後も売れ残りの負債を抱えた物件にしか見えんけど。
立地も斜めの道路前に隣接で、イビツ感満載。
（あくまでも、個人の感想です）
ジオ二条がフラッグシップでなければ、他の二条物件はどうなっちゃうのと思います。予算があれば普通にジオ二条を選んだでしょう。今残ってるのは不人気部屋ですから、しょうがないですね。
そりゃ予算があればジオ二条の広い上階の人気部屋が1番いいよ。でも8000オーバーだったでしょ。
>>258 マンション検討中さん
あくまでこの地域のみですよ。田の字サマなんかとは比べようもありません。価格は事実として、資産価値も二条、西大路御池の新築物件では頭一つ抜けてると思います。売れ残ってるのは、低層と前が塞がってる不人気部屋だからそう簡単には売れないでしょうね。安くなったとしても私も買いません。
体裁的には値下げした訳ではなくて、正式価格発表前に来客の反応を見て価格調整したということでしょう。実際にMRに早い段階で訪れる最も購買意欲がある人たちが他物件に流れちゃったんでしょうね。
>>258 マンション検討中さん
シエリアみたいな価格にしたら、どこでも即完売でしょうが、資産価値的に有り得ないでしょうし。そもそもターゲットにしてる層が違うので、安く売り切るという物件ではないのかと。
ここも否定的な意見が多いですね。
このあたりの中古で二条や西大路御池で狙うならどこが良いですかね？4000万円代くらいで？
否定的な要素が少なければ、価格調整する必要もなかった訳で、そうした意見が多いのはある意味自然かと。でもここが特段悪い物件だと私は思いません。ここらの価格帯を余裕を持って購入できる年収1000万層がそんなにいないのだと思います。
あ、ちなみに私は中古は選択肢としては考えてません。せっかく豊富な新築物件から選べる現状なので。
中古は今の新築にはない70平米のお部屋がなまありますね。
なかなか魅力的かと。
新築より中古の方が初期費用も断然安い。
築浅の70平米台のお部屋が見受けられますね。
坪単価で見ると中古も魅力的かと。
>>273 口コミ知りたいさん
ちなみにイーグルウエストやプレロジェ、その他ジオ二条やシエリアと比較されたのでしょうか。
もし宜しければこちらに決めた決め手を参考に教えていただけますでしょうか。
>>274 マンコミュファンさん
中古や市内他のエリア含め比較検討しましたよ
通勤ルートや周辺環境に自家用車が乗れなくなった時の移動方法など身体の変化をはじめ高齢になった時の利便性と予算を考えて決めました
挙げられている他のマンションは希望の部屋が高額だったり投資のイメージがあったり定借だったりと20年後中古で買うイメージがつかなかったのも、ここを選んだ理由の一つです
>>275 口コミ知りたいさん
なるほど、やはりこちらのジオは立地の利便性に対して価格、二十年後のリセールのバランスの良さですね。外観もしっかりしておりジオブランドということもあり、色々安心ですね。大変参考になります！ありがとうございます。
購入しました。
イーグルは立地とか周りのこととか見ても高すぎるし
プレロジェは隣のライトハウスと近すぎるし
この地域の開発がまだまだ先になると思い
ジオにしました。
間取りは正直プレロジェのほうがよかったけど。
そもそも現在西大路御池付近に住んでまして
あまり変わらないところに越せるのはありがたいです。
私の生活習慣からするとほんと便利なんで。
駐車場がないのだけがネガティブポイントでしたが。。。
まあ、そこはなんとかなるかなと思ってます。
西大路御池は便利でいいですよね！ここは大通りに面した南向きがあるのは魅力的ですが、コスパ考えて西向きを選択する人が多いかもですね。
西大路御池や二条の物件は、新築物件の価格調整や中古価格の落ち着きからみて、今が高値の感じがしますね。周辺の売れ行きを見ても、これ以上価格を上げれば、さらに厳しくなるでしょうし。
今スーモにのってる近くの中古15年ほどのサーパスやイーグルは坪230弱くらいですね。
一番広い間取りで70㎡。Mタイプを見ています。
70㎡と聞くと、若干、狭い気がします。
洋室は6畳、5.1畳、4.5畳なのでそこまで狭くないのかと思います。
ただし、LDKが15.3畳と聞くとダイニングとリビングを一緒にしないと狭く感じてしまう気もします。
カウンターキッチンみたいにされる方が多いでしょうか。
>>283 匿名さん
私もその部屋検討しましたが、リビングのデコボコと個室を真ん中で横断する下り天井、ギロチン部屋をどう考えるかですよね。近くに広い間取りの物件もありますし。
>>284 検討板ユーザーさん
慣れもあるかも知れません。ウチはリビング20畳弱でギロチンです。おまけに一番低い下がり天井は手が付きます。身長175センチ強でそれほど高いわけではないのですが、最初は気になってました。住んでみるとあまり気になりません、2メートルまではないと思いますが背の高い人も入居してますが、まあ、大丈夫とおっしゃってます。天井高は案外なれるかと思います。以前住んでいた京都ではない部屋は外張りアウトフレームで天井高が高かったので、そのように思います。
>>285 匿名さん
感じ方はひとそれぞれですよね。でも私は他の物件の普通の部屋を選べるのにわざわざこの条件を選択する必要があるかなと思いました。他の選択肢が豊富でなければ悪い部屋と思わなかったかもしれません。実際悪い部屋ではないですし。
小学校や中学校も近いですし、
最寄り駅が近いので、ファミリー向け物件としては最高かもしれません。
ジオということで、価格はそれなりに高いですが
暮らしやすい環境が一番大切ですよね。
>>287 匿名さん
価格に関しては、周辺の同時期竣工物件の中では最も安い平均坪単価かもしれませんね。最安値でジオブランドが買えるのはお得です。その分マイナス面もあるからでしょうが。
価格だけだとお得だとは思うのですが、間取りの他にも管理修繕費の割高感や、せっかくの南向きの部屋も東側は隣りビルと近接で、正面も他マンションビューで上階でも抜けがないなど本格的に検討していくと、他物件の方が良いかなぁと思ってしまいました。初期の頃は同様に考える方が多く、価格調整したのだと思います。
最も購入意欲がある人たちが訪れる初期の頃から今の価格だったなら、こちらの物件を選んだ人たちも相当数いたはず。私もそうしてたかも。でも営利企業だし、なるべく高く売ろうとするのはしょうがないのかな。
立地は競合の中で1番いいと思います。
立地は競合それぞれに特徴があるのでなんとも言い難いですね。
鉄道利便性ひとつとっても、地下鉄とJRと阪急の優先順位によって、評価が変わりそうです。
競合と比較して間取りが悪いのは明白ですが。
戸数を多少減らして、各部屋の間取りと広さを改善してくれてたらと思うと少し残念。それなら多少高くなってもいいのに。
安いのがいい人も多いのかな。
>>293 通りがかりさん
でも、ジオにしては部屋によっては割安なんですよね。
で、3マンションとも評価は同じくらい。
順番に1年ずつズレて発売されてたら全部完売だったような気がしますね。
そうなんです。多少目をつぶれば、割安でジオが購入できるのはお得なんです。
おっしゃる通りで、販売時期がズレていれば今のような状況にはなっていなかったと私も思います。
でもそのおかけで、豊富な選択肢から選べるし、いくつかの物件は価格を見直してくれましたし、購入者からすると悪い状況ではないかもしれないですね。
つい先日マンションの見学に行ってきました。二条が良いと思っていましたが、金額が高く断念しましたが、二条も利用できる距離にある西大路御池エリアはすごく魅力です。子供がいるので小学校までも大通りを渡らず6分で行けるので安心です。間取りが悪いと書き込みがありますが、確かに南向きの2タイプの3LDKは悪いと思いますが、それ以外の間取りはかなり良い間取りばかりなのに、どこが悪いのでしょうか？私は68㎡と70㎡で検討していますが、角部屋の方は洋室にある梁の高さもさほど低くないし、設備グレードの割に金額も比較的安く、住宅地の方にある住戸なので凄く静かで魅力的に思っています。
プレサンスと迷いましたが、私は子供の学校までの通学の便、静かな立地、ジオのブランドイメージの良さで、こっちに決めたいと思っています。
>>297 匿名さん
MR・Kタイプは私も第一候補として検討しました。私が感じた間取りの悪さはリビングのデコボコと、個室を真ん中で横断するギロチン天井ですかね。それほど広くない個室に照明器具を２つつけるのもイヤだなと。ダウンライトにすればいいのでしょうが、結構高いですよね。現在はジオが値下げして割安になってますが、当初はプレの方が割安で、間取りもジオのようなクセがないので、プレを選ぶ人がそれなりにいたのだと思います。私も他の物件がなければジオのMR・Kタイプを選んだと思います。結局他と比較しての間取りの良し悪しであって、単独でみればそんなにダメな間取りではないと思います。
>>297 匿名さん
私もリビングのデコボコとギロチン天井を理由に間取りが良くないと思い、特にリビングに関してはレイアウトのイメージがいまいち湧きませんでした。
（感じ方の違いの問題もありますし、「かなり良い間取り」と感じた貴方の感性を否定するつもりはありません。）
仰る通り、小学校が近いという立地は素敵ですね。
競合それぞれ特徴があるのは、選ぶ側としてありがたいと思います。
>>297 匿名さん
私も同感です！
他のマンションに比べて、ここのマンションの間取りが一番定番型の間取りですよね！
プレサンスも見ましたが、3LDKは洋室がバルコニー側にある変な間取りで、リビングに日が当たらない間取りだったのでやめました。ジオの角部屋はリビングにも窓がが多く、家具配置もイメージしやすいですよね。
どちらかといえば、プレサンスよりイーグルコートの方が間取りは良かったですが、欲しい間取りが北向きで、それが嫌でやめました。
私も、小学校まで安心して通わせれる立地だったので、静かさや日当たりなど総合的に判断しこちらで決めました。
入居が楽しみです。
西側の土地どうなるんですかね。情報あるかたいます？ずっと駐車場ならいいですが、賃貸でも建ったら西側の住戸は厳しいですよね。そのへんのリスクはどう考えますか？
>>300 匿名さん
私の感覚だとここが3LDKの定番型？と思ってしまいます。洋室がベランダ側にあるのはここのＡもCも同じ。同じでもプレサンスはまだリビングをワイドタイプにできているからまだマシかなと思います。ジオはさらにLDKが縦長なので、キッチンからリビングまでの必要ない面積が多く、有効面積が表記より少ないかと思いました。それだったらMRタイプがよいかなと思いましたが、そちらはそちらでリビングの形状や下り天井があんまりだなぁと。私の検討過程はこんな感じでした。あくまで個人の評価です。
>>303 eマンションさん
販売の担当者に聞いてみたら如何でしょう？何か答えがあります。隣の購入を持ちかけたけど、当分売る気はないという答えだったとか・・・。が、空き地がある限り、いつかは何か立つということになると思います。最悪のことを覚悟しておいた方が良いというのが、引っ越し歴13回、購入歴5回の私の結論です。
平日現地見に行きましたが、近くの工場からの臭いがすごく気になりました。
中京区の割に工場がかなり多いいように思います。
営業さんに聞いたら、大丈夫ですよ！の一言でした。
近くに住んでますが、匂いはあまり気になったことはないです。近くだと自動車整備工場かな。どんな匂いでしたか？対応してくれた販売担当者は、隣のビルは染料の試験？をしててたまに匂いがすると教えてくれました。が、実際近くに住んでて気になったことはないです。でも真横だと違ってくるのかな。それより西に隣接した土地の今後が気になりました。
>>306 口コミ知りたいさん
説得力がなくて済みませんね。
最初に買った時は、住宅公団の600戸くらいの団地でしたので、近所に何がたつか考える事もしませんでした。団地の面積を所有区分比率で割ると占有面積と同じくらいでした。単に仕事をしている場所に近いというだけで購入しました。
それから15年くらい後になりますか、民間大手のマンションを購入したとき、西隣が駐車場ということを全く気にしてませんでした。そこに大型マンションが立って午後の日照ゼロになりました。で、それ以後はマンション近隣の空き地（駐車場など）には気をつけるようにして、販売の担当者さんにしつこいくらい聞いています。概ね、近隣の空き地などに関して所有者が当分は売るつもりがないということでしたというお答えになります。それをどう考えるかは、ご本人次第というつもりで書きましたが、何か御不審がおありでしょうか？
お隣のビルが染料の試験をしているそうですが、工場になっているんですか？
公式サイトの現地案内図を見ると近くに菓子工房があるようですがこれとは別に塗料の会社が入っているビルがあるのでしょうか？
二条のジオはまだ不人気部屋が売れてないみたいだけど、簡単には値下げしないとこが本来はジオブランドの安心感でもありますよね。
>>313 eマンションさん
あそこ間取りも普通だから、よっぽど学校ビューの部屋なんですかね。現地モデルルームでも売れないなら、流石に安売りして完売させてくれたほうが印象良くないですかね？
>>314 マンション掲示板さん
ジオ二条くらいの高価格の物件だと、住人のかたは安売りされると複雑でしょうね。でも竣工からそれなりに経ったら値下げもしょうがないですかね。あまりに早々に価格を下げる物件よりはいいかな。資産価値的に。
二条のHPを見ると最終期の告知がありました。
>>316 匿名さん
以外と競合の西大路御池プレロジェ、イーグルウエスト、二条シーンズから一抜けはこちらジオかもしれませんね。条件もありますが、やっぱり安いのが一番のポイントのような気もします。まずは与信内でローンが組めるかどうか。
HPの現地案内図がおかしい。キリン堂の南側の太子道（新二条が西大路で切れていて
春日通りから太くなって続いてる。
営業さん直したほうがいいよ
>>317 eマンションさん
シーンズは他の3つとは純粋な競合ではないような感じがします。小規模だし1番早く完売するかも。他は物件自体の差よりも個々の部屋ごとの差のほうが大きいかなと思っています。どこが最初に完売しても驚きはないかな。そんな中で価格の安さは確かに大きなメリットですね。
ジオの二条は100万円ご成約キャンペーンとエアコンがつくみたいですね。多いとこだと4つ。もともとの価格を把握してませんが、価格自体も安くなってるのかな。初期に価格を下げてしまうよりは、資産価値的に大分良いのかなとは思います。
>>320 eマンションさん
HP見ればわかりますが、今週末から購入希望の登録の３戸は、モデルルーム、事務所、商談室使用のものですね。小さく記載ですが、引き渡しは12月となっています。
12月なので住宅ローン控除は今年分もあるということですね。
地味に良いですね。
当初は南側の高層は6000万を超えてたと思うけど、下がったのかな。
マンション近くのスーパー、フレスコは写真ではとても小規模な店舗に見えますが24時間営業とはありがたいですね！
立地的にこちらのスーパーを頻繁に利用することになりそうですが品揃えや価格はいかがですか？
>>325 匿名さん
最低限はフレスコで十分ですが、他のかたもおっしゃってるように組み合わせて使うのがいいと思います。サンディやダックスなんかは徒歩1分くらいですし、大きめのスーパーも周囲にありますから。うちは普段使いはフレスコ、サンディ、ダックス、マツモトかな。いろいろ買いたくなったら西院のイオンですかね。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
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総戸数 708戸 |
