ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか？

>>13065 匿名さん

西側は大手ブランドのマンションもないとか
イオンもないとか
散々馬鹿にされてきたからねー
ちょっと位はしゃいでもしょうがないかな、とは思うけどね

ポジ話が転売ヤーの金儲けの話しか出てこないのはアレだけどね（笑）

>>13072 匿名さん
で、数字は示せないのね？
償却云々の御託はいいから、
期間中のキャッシュインとキャッシュアウトを
項目別に示してみてね。
それから笑おうぜ。な。

>>13072 匿名さん
>ツールがあるから即座に出る

俺は何期でこの部屋いくらで買った、で、ローンはこう、税金はこう、この金額ならこうなる、最低ラインでこう、うまく行けばこうなるって黙らせりゃいいのに。

1期で買えた人は～ってオメーはどうなんだって話で
即日完売がー、アンチが～って言っててもしょうがないやろ。

>>13055 匿名さん
あのさぁ。
金利と借入に際した各種費用ってどうなってるの？

まあまあ
負け惜しみが文章から滲み出てるよ

>>13065 匿名さん
恐らく彼は転売ヤーに憧れてる単なるマンションオタクとかそんなところかと。

売って次にどこに住むのか。
田舎に戻るのか都心に住むのか
こんなところを脱出して次こそマシなところに住み替えるのか
ここだけ高くなって他は高くならないのか。
次に住むところがここ以上に高くなっていたらどうなるのか。
とか現実にはいろいろあるしね。

いくら西側はどうとか言われても
俺は甚目寺出身で嫁が西春出身だから我が家は西区のこの辺りがちょうどええんや。
ここを気に入って買うんだ。
とか
自分は特にこだわりないけど嫁の実家が中村で自転車で気軽に寄れるしパート先も変わらなくて済むし嫁が気に入ってるんだよねー。

とか全くないのけ？

>>13078 匿名さん
だったら良かったのにね。

負け惜しみレス多すぎない?
よほど悔しいんだろうなアンチは
売って次住むにしても高く売れるところ買った方が得なのにねｗ

アンチアンチアンチアンチ
アンチにそんなに振り回されなくていいと思ふ

横からだけど、適当に計算してみた

[即日転売の場合]
D棟4200万の部屋を4期価格の6000万で即日転売した場合
管理準備金・修繕積立一括金2% 84万
不動産取得税（建物部分のみ） 42万
登記・印紙代 25万
ローン手数料2%( 即転売の人は現金だと思うけど投資ローンの人の場合) 84万
固定資産税は即日転売の場合にはかかりませんが、一年分として15万?
取得時諸費用合計 250万
売却仲介手数料 3%+6万 = 186万
これらの大部分は取得費用に含められるので、
課税対象は約1364万、短期譲渡税4割、よって純利益は820万程度です。

[10年住んで売った場合]
諸費用合計 208万 (転売のケースと比較すると不動産取得税は住む場合免除)
管理費修繕費年24万 × 10 240万
固定資産税 15 × 10 = 150万 (実際は当初5年は建物部分半額なのでもっと安い)
合計 600万

D棟はローン控除がまだ使えるか不明のため使えない前提とする。
4期価格の6000万で売却した場合、
売却仲介手数料 3%+6万 = 186万
売却時に3000万控除が使えるので課税なし、よって純利益は1014万。
ローン控除が使えた場合はこれ+400万で10年無料で住めて+1414万。

C,D棟上層や3期A棟低層の最安坪270万前後の場合、10年住んで4期価格で売れた場合同一計算で
10年無料で住めて純利益200万。ローン控除が使えた場合+400万で合計600万
(2021年税制大網でローン控除が利子分のみに減額された場合は、0.5%として+200万で合計400万)

ローン金利を入れてなかった、
10年分 0.5% × 10 = 210万 (実際は金利0.39%で借りられるので厳し目に見る)
売却時に3000万控除が使えるので課税なし、よって純利益は804万。
ローン控除が使えた場合はこれ+400万で10年無料で住めて+1204万。

C,D棟上層や3期A棟低層の最安坪270万前後の場合、10年住んで4期価格で売れた場合同一計算で
10年無料で住めて純利益0。ローン控除が使えた場合+400万で合計400万
(2021年税制大網でローン控除が利子分のみに減額された場合は、0.5%として+200万で合計200万)

C,D上層や3期の低層の人は10年後も4期価格を維持できれば諸費用いれても無料で10年住めますねー。3期の人はローン控除が1%か次第で+400万か+200万。

厳し目に計算したので多少値崩れしてもローン控除があれば3期でも実質無料ってのは固そう。こりゃ転売も実需もこぞって買うわけですな。

厳し目で計算してるので、実際は
・金利は0.39%、ローン保証料は10年売却の場合1%前後返金
・ローン金利は元本分減るので本来はもっと安い
・ペアローンの場合ローン控除が8000万まで可能。
・仲介手数料は大手でも割引があるので実際は3%+6万から1-5割引
・固定資産税は建物部分が当初5年半額

>>13083 通りがかりさん
売却時の印紙代20万が入ってない
が、仲介手数料満額もあまりないので相殺できるかな。

印紙代20万...？

>>13088 匿名さん
登記と印紙代でした、すません

>>13084 通りがかりさん
ありがとう！
ざっくり言えば、
10年後に物件価格の1.4倍で売却ができて、
1200万円手残り。
家賃の支払い10万なら成立。
でいいのかな？

>>13066 匿名さん

一期の平均坪単価は270から280なのに極端なパンダ220万を前提にしてるあたり脳内購入者丸出しで草生える

正しくは260から270か

>>13085 通りがかりさん
4200万の物件前提で、
どうやって8000万引っ張るの？
金利負担も下がるが控除額も下がるよ。
4000万の借入じゃ400万の控除受けられない。
仲介手数料は勿論、手離れが良いのは割引多いけど、前提だとグロスが嵩まないからなぁ。
固定資産税はその通りだね。

>>13091 匿名さん
もうちょっと文章よく読め
アンタが書いてる内容こそ極端だよ

>>13093 匿名さん
4200万+諸費用5%フルローン前提だから控除は満額400万てことでしょ

>>13091 匿名さん
坪270万の例も書いてるのにそれすら読まないってもはやアンチにしてもひどいな

>>13090 匿名さん
私の計算でもそーなります、三期組で10年後四期価格で売れたら家賃無料+ ローン控除1%で+400万、ローン金利までしか控除されない改悪があれば+200万です。
仮に今出てる転売価格で10年後売れれば+400-500万ですね。売るつもりはないですが、ライフスタイルの変化に伴い売らなければならない時に心強いです。
不動産アドバイザーの人にも相談しましたが同様の見解でした。
四期の人気の部屋も同様に資産性はかなりあるようです、三倍率が抑えてるようですが、、、

>>13095 評判気になるさん
4410万円の借入で10年後の
元本って4000万も残ってるの？
金利と返済期間ってどんな前提？

>>13097 評判気になるさん
ありがとう。
10年後に1.4倍。
家賃10万。
は虫が良すぎるね。

>>13083 通りがかりさん
これは四期価格で売れた場合の計算だけど、
四期も抽選即日完売、竣工一年前完売なので坪270万の部屋でもさらにキャピタル出ると予想してる人が多い。
なので坪300万以下で買えた人は無料で10年住めると思うよ。
市況次第だけど、モール横は市況が崩れた時程底堅い。実需指名買いが入るから。

控除額の計算はおかしいと思うよw

リセール良いとは思うけど、市況が良ければ名古屋駅から栄にかけては他も上がるだろうけどね

>>13098 匿名さん
4400万だと元利均等で実際の控除は約385万ですね。
細かく言うと初年度は金利負担が少なく控除額が多い( 3月に借りて9ヶ月間利払いでも1%控除)
あと、C,D棟は13年控除の可能性もわずかにあるので13年前提だとまた変わります。

>>13101 匿名さん
坪270万計算の方は物件価格が5100万なので控除満額400万で問題ないかと。
実際は初年度と10年後の金利負担は小さいです。
あと実際市中金利は0.39なのでもっと有利ですね。
さらに保証料型にすれば1%返ってくるので上記計算よりも有利かと、あ、これも書いてましたね追記に。

住む予定ないから投資用に買うか迷ったけど、やっぱり他に(マンション以外)するか
業者みたいに銀行からの融資で何戸も買って売り捌けるなら美味しいよね

>>13102 匿名さん
私は地価は上がっているものの賃料がそこまで上がっていないので、名古屋の相場は今後もそこまで上がらないと思っています。希少性やランドマーク性のあるマンションや好条件の一部の部屋が上昇することはあっても相場全体としては賃料の壁で頭打ちかと。もし、楽観的な視点の方が多ければ好立地のタワマンは抽選即完売になってないとおかしいです。
ここも坪400万にはなることおそらくないと思いますが、モール横、自走式駐車場と希少性が高いので坪300以下で実需も投資でも売る人はいないと予想しています。
今は賃料とのバランスが悪い物件がとくに東山線駅近で多いので、今後私の予想が外れて賃料が上昇するか、早晩価格が是正されるかもしれません。

>>13105 匿名さん
投資用にするなら1期以前でしょ
四期は美味しい部屋は既に三倍以上で買えない

>>13106 匿名さん

値上りすると浮かれているいる方の夢を壊さない方がいいのでは

捕らぬ狸の皮算用

持たぬ者は気楽で良いね

やっぱり西側だとポジ役さんの全力を持ってしても金勘定でしか選ぶ価値はなさそうね。

アンチの負け惜しみ書き込み見ると笑える

最終期は結局価格出たの?

>>13104 匿名さん
チャンピオンデータを示せばいいんじゃない？
リアルに存在しうる前提で控除と金利負担の差益はコレだ！って。
1000万の手残り益も、
10年住居費無料も、
それみて現実的かを各人が考えりゃいいので。
それが示せただけでも有意なんじゃね？

いつまでも信者とアンチで争ってて笑える
買えたやつはこんなとこで油売ってねえからｗ
まぁ晴海フラッグとかいうクソよりいいマンションだと思うぜ

詳しい方にお伺いしたいのですが、隣のライオンズマンションとの比較はどうでしょうか。ライオンズの中古はそこまで値上がりしていない気がするのですが

一般的に周辺中古が上がってきていないのは危ないんだけどどーなるかな～

>>13116 匿名さん
レインズ見る限り周辺成約事例ここ数年右肩上がりですけど

>>13113 匿名さん
上の人が書いてるのは四期価格で売った場合なので、今の転売価格で売れれば手残り1500万以上ですよ。
即転売組以外の投資家連中は家賃収入も入ります。
未だにここで利益なんて実際出ないって言ってるのは酸っぱい葡萄過ぎかと。

>>13118 匿名さん
上の人って誰？
今の転売価格で売れればってことは、
約定価格。つまり実績ってことかな？
前提と試算結果見せて。
1500万以上の手残りの試算を。

最終期も即日完売ですね
アンチがまだいてびっくりするね、どんだけ暇なんだろ

>>13117 eマンションさん
例えば名古屋で制約事例ここ数年右肩下がりって地域はどこ？

即日完売決まったのにまだアンチがいるのは狂気の沙汰だな
マンション掲示板以外に居場所ないのかな