プレミスト京都西院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市右京区西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
交通：阪急電鉄京都線「西院」駅から徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：52.77平米～89.52平米
売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-10-30 13:25:15
>>399 マンション検討中さん
このマンションも決して安くはない（むしろ高いです）と思うんですが、ここが安く感じるほど、ジオは高いんでしょうか？とても価格が気になります。路面価は把握してないですが、二条の駅近なら高いのは当然でしょうね。
>>401 評判気になるさん
同じ㎡数だと。1,000万円くらいジオ京都二条の方が価格が高い印象をうけました。プレミスト西院は、円町のBRANZやクレビア西院とほぼ同じくらいの価格で、スーパーや病院など、近くに施設も多いため、他物件と比べると1番、リーズナブルで価値があると思いました。
現在は第4期8次の先着順、価格を聞いて買えないかもしれないとか思っています。
京都暮らしMOVIEを見ました。
京都のイメージ動画みたいな感じでかっこいいですね。
プレミスト京都西院も、遠くから見てすごくかっこいい印象を受けます。
デパートでこんな感じの建築を見たことあります。
4つの動画、外注して作ってるんでしょうか。かなりお金かかってますね。
>>405 匿名さん
動画とかかなり費用かけてますね。
私もプレミスト京都西院の建物、非常にかっこいいと思いました。
京都市内のマンション価格は高いですが、非常に良い物件だと思いました。
今は京都市内どこも、マンション価格高いですね。
北区や中京区のマンションに比べれば、この物件は、かなりリーズナブルで良いと思いました。
今後、京都市内や右京区のマンション価格は、どうなっていくのでしょうか?
これからも価格上昇していくのでしょうか?
それとも下落傾向になるのでしょうか?
ある会社のある物件を見る限りですが・・・まだ売り出しにはなっていないけれど、マンション建設の標識の出ている物件が、2019年末くらいの買収です。おそらく、そのころが京都の地価のピークに近かったでしょうから、そう遠くない頃に販売を告示して2023年頃にに引き渡し予定くらいまでは土地価格上昇の影響を免れないのでは？よく存じませんが、マンション価格の4割が土地、4割が建設費、2割が広告費などと利益とか聞きます。企業は購入した価格に利益を載せた額を下回って売り出すことはないでしょうから、切り詰めるとすれば建設費でしょうか・・・。オリンピックで高止まりしている建設費下がるんでしょうかねえ。
このスレッドには、良いことも、悪いことも書き込みされてますが、409件も書き込みがあるので、非常にみんなから注目されている物件なんだと思います。
>>411 マンション検討中さん
建設費が下がらない場合、コストを下げれるとしてら、部屋のグレードをおとしたりして対応するのが一般的なので、しょうか?
地価が下がれば、その分、販売価格に反映させることが可能でしょうか?
>>412 マンション検討中さん
部屋のグレード程度ではあまり下がりませんよ。
有名なのが、コンクリートや鉄筋の量を減らしてるところもありますね。（法律に引っかかない程度）
あとは、工事中の異常発生したことを隠したりとかして浮かせたり。
>>413 マンション検討中さん
コンクリートや鉄筋の量とかを調整されると、一般の人では、違いが分からないですね。
それだと、すでに竣工済のマンションの方が、安心して購入できそうですね。
とっくに完成しているのに151戸中31戸が販売中ってなんなの？
焼肉問題は、結局どうなった？
>>415 匿名さん
大規模マンションなので、まだ残っている住戸はありますが、竣工前に比べて、竣工後は、かなり売れ行き良くなっていると思います。
先月内覧した際、契約済の住戸が、かなり増えていた印象です。またマンションの外観、エントランス、ラウンジ、ガーデンも非常に良かったです。
たしかに焼肉店のニオイは、住戸によっては気になることもあると思いますが、スーパーや病院施設が充実している点や阪急沿線など、非常に魅力ある物件だと思いました。
ジオ二条、BRANZ円町、クレビア西院と比較して、価格も含め、自分にとって総合的にプレミスト西院が1番と判断し、南向きの住戸を契約しました。
棟内モデルルームは、東向きの住戸でした。西大路通りに面していますが、窓を閉めていれば外の音は全く聞こえませんでしたし、また部屋の内装は非常に綺麗でした。
この物件に興味がある方は、ニオイや騒音の程度確認も含めて、一度棟内モデルルームを内覧されてみると良いと思います。
焼肉って夜やんね、匂いするの。416さんが匂いしないって言ってるのは昼間のこと？
私はここの大通りの音はパスかなー。気持ちいい気候でもまだ開けられないなんて考えられない。もっと静かで駅に近い方がいい！
>>417 マンション検討中さん
とても参考になります。
プレミスト西院に決められたんですね。ジオ二条と比較していかがでしたか？
プレミストは先日見学したのですが、南向きは残念ながら予約が必要だったので拝見出来ず。南向きにされた決め手はありましたか？
東向きのモデルルームは、おっしゃる通りニオイや騒音は一切気にならなかったです。静かな出部屋から東山を眺められるのは良いなと思いました。夏は大文字、秋は紅葉と四季を愉しめそうです。
打ち合わせの部屋は西向きでした。モデルルームの華やかさはないですが、冷静に判断できて良かったです。バルコニー側の向かいは道を隔てて三階建ての庁舎。人の気配は感じませんでした。窓を開けても西大路の騒音や排気ガスが全く気にならないので、静かに暮らせそうでした。
西日がきつそうですが、外側から断熱されているので、ひと昔前のマンションのように部屋がむし暑くなることはないそうです。
>>422 評判気になるさん
ありがとうございます。
ジオ二条は、私の予算では、間口が非常に狭い間取りになってしまう点と、南向きの住戸が小学校と隣接していて、高階層を購入しないと、日当りがのぞめそうになかったので、プレミストに決めました。プレミストもジオ二条も利便性の良さそして、スーパーや病院等、施設が充実している点が良いと思います。
プレミストは、東向きや西向きの部屋も非常に魅力的でした。ただ価格が日当りが1番良いとされる南向きの部屋でも、東や西向きとあまり差がなかった点が決め手になりました。
おっしゃる通り、東向きは眺望、西向きは、静かに落ち着いて暮らしたい方に、最適な部屋だと思います。
Low-E複層ガラスで断熱性にすぐれた窓になっているので、西向きの部屋のデメリットが少ないと思います。
西院エリアで、築浅物件だと中古でも5,000万円程度で、売りに出されています。
長谷工の長期保証や住宅ローン減税等、新築のメリットを考慮すると、このプレミストの物件はかなり、良いと思います。コロナ禍でなければ、もっと売れ行きが良かったと思います。
今後も建材費の高騰や、万博イベントなどで、関西エリアのマンション価格は、下がらないと思うので、個人的には、南向きの部屋をこの時期に契約できて、非常に良かったと思っています。
>>424 マンション検討中さん
ありがとうございます。
ジオ二条との比較、南向きの決め手、どちらもよく分かります。いま思うと南向きを案内していないのは、人気があるからなんでしょうね。
そして、築浅中古との比較まで。まさにそこが悩みどころです。新築のメリットはよく検討してみます。
>>425 評判が気になるさん
参考になり、良かったです。
私も築浅中古とも悩みました。
中古物件は、新築以上に慎重に部屋を確認した方が良いと思います。セカンドハウスの使用で、ほとんど未使用（新築同様)の部屋もあれば、築浅なのに、部屋の中のドアが破壊されていたりと、傷みがひどい部屋もありました。
また修繕積立金も考慮した方が良いと思います。
5年、10年単位で月々支払う積立金が上がっていくようです。これは、一般的に小規模マンションだと、上がる金額が高いそうです。
昨日(5/19)、京都市立病院に行った帰りに周りを見て回りました。
南側に別の建物（民家）が入り込んでいるのが気になりましたが、立派な建物ですね。
ただ、東側(西大路側)の細い植え込みが結構枯れていますね。。
まだ、管理会社メンテナンスが、できていないのでしょうか。
初期の不良で直してもらえるのでしょうが、気になりました。
焼肉って↓のことでしょうか。
これで文句言われると店の立場がないような気がします。
https://www.google.co.jp/maps/@34.9977204,135.7320466,3a,75y,259.48h,98.27t/data=!3m6!1e1!3m4!1suX7blXMAx6fNxftXnhhBTg!2e0!7i16384!8i8192
>>428 匿名さん
そうです。焼肉「やる気」さん。
お店の方が先に建っているので、マンション側で対策してほしかったということなんだと思います。時間帯によるかもしれないですが、窓を開けても気にならなかったです。
焼き肉店の対策まで、ディベロッパーの方は、しないのが普通だと思います。
>427さん
一年以内の植栽枯れは瑕疵補修の対象だったと思います。2年目も、ちょっと融通を聞かせて貰ったこともありました（理事長だった時に、2年目も瑕疵補修の対象だと思って頼んだら、ある程度まで対処して貰えました）。
瑕疵補修期間が終われば（対象によって、期間が決まっていますが）、あとは随時修繕積立金からの補修になります。以前住んでいた三井さんのマンションは、偶然外装タイルの浮きが見つかり（管理会社の担当者さんがしっかりしていたためです）、浮いている可能性のある外壁面を点検して、問題箇所を全て瑕疵補修で直して貰ったことがあります。あれも、担当者さんが気がつかなければ瑕疵補修期間を過ぎてしまって修繕積立金からの補修になった可能性もあります。
ともかく、わからないことは、管理会社の担当さんに理解できるまで説明してもらうことです。
ご返信ありがとうございます。管理組合が管理会社を同じ意識を持つパートナーとしてどんな風におりあっていけばいいのかということだと存じます。以前、住んでいた三井さんの物件も最初の二年間は色々と問題が出てきてましたけど、管理会社の担当さんは最初の二年間はほとんど問題が出るはずがない、と突っぱねてました。ちゃうやろそれ、と状況証拠を提示して管理会社と向き合うと流れが変わりました。
管理会社にお任せするのではなく、それなに・・と説明をしてもらうのは大事です。
ご存知ない方がいらっしゃるかもしれませんので。
管理組合で入る火災保険で住民の自転車保険が不要になる場合があります。火災保険で自転車の人身事故の保険がカバーできるかどうか、管理会社に確認した方が宜しいかと。そのほかにどんな特約がついているかも含めて。
建築し終わってますし少しは値引きされてるのでしょうか？
一年前に聞いた価格だと高すぎて手が出なかったのですが･･･変わりなしでしょうか？
>>438 マンション検討中さん
2,3月は、キャンペーンで家具、家電などがもらえたみたいです。私はキャンペーン時期をのがして、4月に契約しましたが、またキャンペーンされるかもしれませんね。
>>438 マンション検討中さん
近年、マンション価格、高いですし、西院も人気エリアなので、年々上がってますね。
でも今は、ローン金利もかなり低いので、購入検討される時期としては、良いかと思います。
今年から新設されたグリーン住宅ポイントも、もらえるので、購入を検討するには、良い時期かと思います。
焼き肉の匂いがするのかしないのかハッキリしないが、しないのに今の残戸数というのは、酷くないか？ トコトン不人気と言われてもしょうがない。。。。
残戸数
2021/5/18 31戸
2021/6/27 29戸
進展してない。営業員は何人いるんだ？
コロナ禍なので、売れ行き、しかたないかと思います。建物自体、外観も内装も共用施設も非常に良いので、完売も時間の問題かと思います。
ここのスレッド数の多さからも、人気物件だと思います。
他物件も、格安物件以外は、今のコロナ禍の時期、そんなに売れ行きは、良くないと思います。
このスレが立ったのが、2019-10-30でコロナ直前。
2020年前半は新規マンションが途絶え、後半の秋口から乱立したと思います。
その結果、現在本物件と比較されている物件は、二条、円町など、まだ完成前のものです。しかも、新規案件が増えてきています。
言い換えると、一期の3割以上売れるのが期待できる時にコロナでつまずき。
コロナ後半で、徐々に売れていくタイミングでは、新規物件に検討客が流れ、
今は、完成したが、残っているのは高額な部屋が多いうえに、
さらにあちこちで新規案件が増えている。という感じでしょうか。
入居は、次の新年度に間に合えば、良いと考えると、よりどりです。
すでに122戸、売れているということでしょうか?
>>447 匿名さん
このマンションのHPの物件概要に
情報更新日：5月21日 販売戸数29戸とあります。
この情報じゃないでしょうか。
また、次回の情報更新が6月4日とあります。2週間ごとに更新ですね。
質問させてください。
マンションをローンで購入する場合、提携ローン以外で申し込みをしても良いのでしょうか?
ネット銀行のローンは、保証料が無料になっていることがあり、かなり提携ローンより安い印象を受けます。
低金利はもちろん、他口座からの自動入金など、他にも無料になっている点が非常に多いと思いました。
たとえば、auじぶん銀行やソニー銀行だと、保証料は無料です。通常、5,000万円のローンを組むと保証料が100万円くらいかかります。
プレミスト西院の物件が、auじぶんやソニー銀行とローン提携してない場合でも、ローン先として選択することは可能でしょうか?
金利上乗せなしで、ガン、ケガ、疾病の保障なども付加されるケースもあり非常に魅力に感じています。
別のディベロッパでお聞きした時の情報ですが、
提携は、auと都銀がありました。
それ以外も、期限内に代金を振り込めるのであれば、利用可能と言われました。
提携が複数あるのは、審査の厳しさが異なるためとのことです。
ただ、手数料が融資額の2%以上はかかるので、5,000万なら100万以上は必要ですね。
ディベロッパーもローンが通らないと困るので、
まずは提携ローンで仮審査を勧めると思います。
提携を保険として押さえておいてから、別のローンを調べるのがいいと思います。
まあ、ディベロッパーからすれば、期限内に代金が振り込まれれば良いわけで、
それが自己資金だろうが、借金だろうと、関係ないから当然ですね。
ディベロッパーがローンにかかわるのは、キャンセルのリスクを下げる意味が大きいと思います。
>>450 マンション検討中さん
このマンションのHPの物件概要の情報です。
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/saiin/gaiyo.html
今回情報更新 令和3年5月28日
次回予定 令和3年6月11日
販売戸数 28戸
と、ありました。
間違っていると言われても答えようがありませんね。
>>454 匿名さん
情報ありがとうございます。
参考になります。
たしかにネット銀行は、低金利と保障が手厚いですが、手数料がかかりますね。
提携ローンと並行して、自分でも調べてみます。
ありがとうございます。
残り28戸数だと、かなり売れ行き良くなってると思います。竣工前の去年年末あたりは、まだかなり残りの住戸がありましたので。
右京区は、西院・太秦・梅津・嵐山エリアがありますが、資産価値が1番高いのは、西院エリアでしょうか?
>>462 マンション検討中さん
HPは契約済を除いた戸数を表示で、
現地では加えて商談中を除いているんじゃないでしょうか。
同じ部屋で複数の商談を並行しては行えないですからね。
想像ですが。
低金利の今、ローン契約をすれば、優遇金利は期間中ずっと適用されます。
今、京都市内のマンション価格は、高いですが、低金利・住宅ローン減税・グリーン住宅ポイント・固定資産税の新築減税など、メリットも多いため、購入検討時期としては、非常に良いと思います。
プレミスト西院、クレビア西院、BRANZ円町、ジオ二条と、近辺で新築マンションが多くあるのも、選択肢が多くあり、非常に魅力だと思います。
南向きと東向きの住戸は、ほぼ完売の状況でしょうか?
プレミスト西院の道路をはさんで向かいにある、解体中の建物ですが、解体後に、その土地には、また新しいマンションが建築される予定なのでしょうか?
知っている方がおられたら、教えてください。
西大路駅付近の建築予定マンションは、下記です。
https://kyoto1192.com/meitetsu-kyoto-minamiku-karahashi-residence/
西京極駅付近の建築予定マンションは、下記です。
https://www.keihan-re.jp/mansion20006/outline/
>>466 マンション検討中さん
大阪のデベロッパーが競売で落札しました。デベロッパーの傾向から収益マンションの可能性が高いです。
他にもイオン周辺でいくつか開発が始まってますが、土地が狭いので、プレミスト西院と比較になるマンションはしばらく出て来なそうです。
>>465 マンション検討中さん
高層階はまだ残っているはずです。南向き中低層は完売、東向き中低層は3-4タイプが残っていましたが、いくつかは販売されていませんでした。在庫が偏らないように販売開始時期を調整しているそうです。
私は去年の年末からマンションを探し始めました。
京都市内は、マンション建築予定が非常に多いと思いました。
今、非常に京都は、マンション人気があるのでしょうか?
それとも例年通りのマンション建築予定なのでしょうか?
プレミスト西院は、中層階20坪強で、5,000万円強なので、平均坪単価は、約250万円ということになると思います。
近年マンション価格高騰で、中京区だと平均坪単価は、300万円以上になってくると思います。
阪急 西院駅は、四条烏丸や大阪へのアクセスもよいので、プレミスト西院は、資産価値もあるので、非常に魅力ある物件だと思います。
二条駅付近の新築予定マンションで、定期借地権70年の物件が販売されるそうです。
大阪などでは、定期借地権のマンションも多く販売されているとお聞きしました。
今後は、京都でも定期借地権のマンションが多く普及していくのでしょうか?
>>476 匿名さん
ありがとうございます。スレみました。
関電不動産が販売する物件のようですね。
価格は少し抑えれるけど、資産価値としては、低くなるような気がしました。
>>477 マンション検討中さん
購入価格は抑えられるとして、月々の支払いは減るかはわからないですよね。
売却の際も、次の購入者が同じように考えるだろうし、いろいろ不確定事項が増えそうです。
素人にはただでさえ高い難易度を上げるのは避けたいですね。
南向きと東向きの売れ行きが好調だと、スレで見ました。南向きと東向きが完売して、西向きの部屋が、かなり売れ残った場合は、一般的に大幅値引きとかされるのでしょうか?
大和ハウスは、コロナ禍でも非常に業績が良いので、大幅値引きとかはやはり、難しいでしょうか?
逆に阪急阪神HDは、360億円の赤字とニュースで見ました。赤字の影響で、ジオシリーズのマンションが値引きされる可能性など、あるのでしょうか?
地下鉄 西大路御池駅付近に、新都市企画が、ファミリー向けの分譲マンションを建てると聞きました。
私はプレミスト西院の方が、スーパー・病院・商業施設など充実してて暮らすには良いと思います。
しかしエリアとしては、西大路御池は、中京区で、プレミスト西院は、右京区になります。
資産価値や販売価格などは、一般的には、西大路御池のマンションの方が高くなるのでしょうか?
プレミスト京都西院の徒歩圏内には、半導体メーカーのローム本社があります。
大手企業が近くにあると、従業員も多いので、マンション需要や資産価値は保たれやすいでしょうか?
それとも、あまり関係ないでしょうか?
西院ではありませんが、自転車圏内には、島津製作所もあります。
プレミスト西院、徒歩圏内の京都リサーチパークの、10号館が最近完成して、ファミリー向けの飲食店も1階にできて、ますます西大路五条付近は、良くなっていますね。
また2,3年前にできた、近くの京都五条クリニックビルにも、耳鼻科、皮膚科、内科、眼科が揃っているので、この辺りは、非常に医院も充実していますね。
西院駅からの距離は、ほぼ同じくらいのところに、セントフローレンスパレス京都四条山ノ内の新築マンションが建設中です。ほぼ完成間近です。
価格はかなりリーズナブルのようです。
プレミスト京都西院とどっちが資産価値は高いでしょうか?
口コミ人気度4.9とかなり人気の高いマンションですね。
>>491 マンション検討中さん
ありがとうございます。参考になります。
たしかに駅からの距離はさほど変わらないですが、エリアの立地や建物等、プレミストの方が良い気がしますね。
マンションを調べていて、京都市は、北区、上京区、左京区などの地価が高く、右京区や西京区などの地価が安いとのスレがありました。
西院エリアは、施設も充実しているし、阪急沿線なので、利便性も高いと思います。
なぜ地価が安いと言われるのでしょうか?
理由など分かれば、教えてください。
北区や左京区の方が、四条や大阪に行くにも、時間がかかると思うのですが。。。
人気が、すごくあるということでしょうか?
中心部へのアクセスだけで価値は決まらないでしょう。
住環境は断然北区、左京区の方がいいです。
西院は便利ですが商業地で少しごちゃついていますしね。
>>496 マンション検討中さん
京都は少し特殊ですよね。
いわゆる碁盤の目内はわかりやすく価値が高いですが、北区には古くからのお金持ちが住んでいる高級住宅街です。少し寂れてきていますがね。
左京区も同様で、京都の象徴鴨川もありますしね。
御所近辺には劣りますが、北区左京区はいわゆる京都らしさを持ち合わせていますからね。
>>498 マンション検討中さん
ありがとうございます。大変、参考になります。
北区、左京区は、高級住宅街なんですね。
もう一つ質問させてください。
阪急の大宮駅周辺も居酒屋など多くあり、ごちゃごちゃしていると思います。
私は、阪急 西院駅周辺の方が、住みやすく便利と思っているのですが、大宮駅付近の方が、マンション価格が高いとお聞きしました。
なぜでしょうか?
分かりましたら、教えてください。
>>499 マンション検討中さん
ごちゃついてるという表現の定義もありますが。
西院と大宮では栄えているのは大宮駅です。これはいってみれば、わかります。西院は下町感が残りますが、大宮は賑わってるという表現も当てはまると思います。ただの言葉遊びですが。
それに大宮駅近辺は中京区下京区アドレスですし、ネームバリューも高いです。反して西院は右京区。
ここでも差が出ますね。
ちなみに阪急の特急も昔は大宮駅停車していました。今はとまりませんけどね。
"住みやすさ"というのも人によって違いますしね。
一般的に言えば、上記の理由で大宮駅の方が価値が高いと判断されるのは当然かと思います。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
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総戸数 708戸 |
