プレミスト京都西院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市右京区西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
交通：阪急電鉄京都線「西院」駅から徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：52.77平米～89.52平米
売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-10-30 13:25:15
>>399 マンション検討中さん
このマンションも決して安くはない（むしろ高いです）と思うんですが、ここが安く感じるほど、ジオは高いんでしょうか？とても価格が気になります。路面価は把握してないですが、二条の駅近なら高いのは当然でしょうね。
>>401 評判気になるさん
同じ㎡数だと。1,000万円くらいジオ京都二条の方が価格が高い印象をうけました。プレミスト西院は、円町のBRANZやクレビア西院とほぼ同じくらいの価格で、スーパーや病院など、近くに施設も多いため、他物件と比べると1番、リーズナブルで価値があると思いました。
現在は第4期8次の先着順、価格を聞いて買えないかもしれないとか思っています。
京都暮らしMOVIEを見ました。
京都のイメージ動画みたいな感じでかっこいいですね。
プレミスト京都西院も、遠くから見てすごくかっこいい印象を受けます。
デパートでこんな感じの建築を見たことあります。
4つの動画、外注して作ってるんでしょうか。かなりお金かかってますね。
>>405 匿名さん
動画とかかなり費用かけてますね。
私もプレミスト京都西院の建物、非常にかっこいいと思いました。
京都市内のマンション価格は高いですが、非常に良い物件だと思いました。
今は京都市内どこも、マンション価格高いですね。
北区や中京区のマンションに比べれば、この物件は、かなりリーズナブルで良いと思いました。
今後、京都市内や右京区のマンション価格は、どうなっていくのでしょうか?
これからも価格上昇していくのでしょうか?
それとも下落傾向になるのでしょうか?
ある会社のある物件を見る限りですが・・・まだ売り出しにはなっていないけれど、マンション建設の標識の出ている物件が、2019年末くらいの買収です。おそらく、そのころが京都の地価のピークに近かったでしょうから、そう遠くない頃に販売を告示して2023年頃にに引き渡し予定くらいまでは土地価格上昇の影響を免れないのでは？よく存じませんが、マンション価格の4割が土地、4割が建設費、2割が広告費などと利益とか聞きます。企業は購入した価格に利益を載せた額を下回って売り出すことはないでしょうから、切り詰めるとすれば建設費でしょうか・・・。オリンピックで高止まりしている建設費下がるんでしょうかねえ。
このスレッドには、良いことも、悪いことも書き込みされてますが、409件も書き込みがあるので、非常にみんなから注目されている物件なんだと思います。
>>411 マンション検討中さん
建設費が下がらない場合、コストを下げれるとしてら、部屋のグレードをおとしたりして対応するのが一般的なので、しょうか?
地価が下がれば、その分、販売価格に反映させることが可能でしょうか?
>>412 マンション検討中さん
部屋のグレード程度ではあまり下がりませんよ。
有名なのが、コンクリートや鉄筋の量を減らしてるところもありますね。（法律に引っかかない程度）
あとは、工事中の異常発生したことを隠したりとかして浮かせたり。
>>413 マンション検討中さん
コンクリートや鉄筋の量とかを調整されると、一般の人では、違いが分からないですね。
それだと、すでに竣工済のマンションの方が、安心して購入できそうですね。
とっくに完成しているのに151戸中31戸が販売中ってなんなの？
焼肉問題は、結局どうなった？
>>415 匿名さん
大規模マンションなので、まだ残っている住戸はありますが、竣工前に比べて、竣工後は、かなり売れ行き良くなっていると思います。
先月内覧した際、契約済の住戸が、かなり増えていた印象です。またマンションの外観、エントランス、ラウンジ、ガーデンも非常に良かったです。
たしかに焼肉店のニオイは、住戸によっては気になることもあると思いますが、スーパーや病院施設が充実している点や阪急沿線など、非常に魅力ある物件だと思いました。
ジオ二条、BRANZ円町、クレビア西院と比較して、価格も含め、自分にとって総合的にプレミスト西院が1番と判断し、南向きの住戸を契約しました。
棟内モデルルームは、東向きの住戸でした。西大路通りに面していますが、窓を閉めていれば外の音は全く聞こえませんでしたし、また部屋の内装は非常に綺麗でした。
この物件に興味がある方は、ニオイや騒音の程度確認も含めて、一度棟内モデルルームを内覧されてみると良いと思います。
焼肉って夜やんね、匂いするの。416さんが匂いしないって言ってるのは昼間のこと？
私はここの大通りの音はパスかなー。気持ちいい気候でもまだ開けられないなんて考えられない。もっと静かで駅に近い方がいい！
>>417 マンション検討中さん
とても参考になります。
プレミスト西院に決められたんですね。ジオ二条と比較していかがでしたか？
プレミストは先日見学したのですが、南向きは残念ながら予約が必要だったので拝見出来ず。南向きにされた決め手はありましたか？
東向きのモデルルームは、おっしゃる通りニオイや騒音は一切気にならなかったです。静かな出部屋から東山を眺められるのは良いなと思いました。夏は大文字、秋は紅葉と四季を愉しめそうです。
打ち合わせの部屋は西向きでした。モデルルームの華やかさはないですが、冷静に判断できて良かったです。バルコニー側の向かいは道を隔てて三階建ての庁舎。人の気配は感じませんでした。窓を開けても西大路の騒音や排気ガスが全く気にならないので、静かに暮らせそうでした。
西日がきつそうですが、外側から断熱されているので、ひと昔前のマンションのように部屋がむし暑くなることはないそうです。
>>422 評判気になるさん
ありがとうございます。
ジオ二条は、私の予算では、間口が非常に狭い間取りになってしまう点と、南向きの住戸が小学校と隣接していて、高階層を購入しないと、日当りがのぞめそうになかったので、プレミストに決めました。プレミストもジオ二条も利便性の良さそして、スーパーや病院等、施設が充実している点が良いと思います。
プレミストは、東向きや西向きの部屋も非常に魅力的でした。ただ価格が日当りが1番良いとされる南向きの部屋でも、東や西向きとあまり差がなかった点が決め手になりました。
おっしゃる通り、東向きは眺望、西向きは、静かに落ち着いて暮らしたい方に、最適な部屋だと思います。
Low-E複層ガラスで断熱性にすぐれた窓になっているので、西向きの部屋のデメリットが少ないと思います。
西院エリアで、築浅物件だと中古でも5,000万円程度で、売りに出されています。
長谷工の長期保証や住宅ローン減税等、新築のメリットを考慮すると、このプレミストの物件はかなり、良いと思います。コロナ禍でなければ、もっと売れ行きが良かったと思います。
今後も建材費の高騰や、万博イベントなどで、関西エリアのマンション価格は、下がらないと思うので、個人的には、南向きの部屋をこの時期に契約できて、非常に良かったと思っています。
>>424 マンション検討中さん
ありがとうございます。
ジオ二条との比較、南向きの決め手、どちらもよく分かります。いま思うと南向きを案内していないのは、人気があるからなんでしょうね。
そして、築浅中古との比較まで。まさにそこが悩みどころです。新築のメリットはよく検討してみます。
>>425 評判が気になるさん
参考になり、良かったです。
私も築浅中古とも悩みました。
中古物件は、新築以上に慎重に部屋を確認した方が良いと思います。セカンドハウスの使用で、ほとんど未使用（新築同様)の部屋もあれば、築浅なのに、部屋の中のドアが破壊されていたりと、傷みがひどい部屋もありました。
また修繕積立金も考慮した方が良いと思います。
5年、10年単位で月々支払う積立金が上がっていくようです。これは、一般的に小規模マンションだと、上がる金額が高いそうです。
昨日(5/19)、京都市立病院に行った帰りに周りを見て回りました。
南側に別の建物（民家）が入り込んでいるのが気になりましたが、立派な建物ですね。
ただ、東側(西大路側)の細い植え込みが結構枯れていますね。。
まだ、管理会社メンテナンスが、できていないのでしょうか。
初期の不良で直してもらえるのでしょうが、気になりました。
焼肉って↓のことでしょうか。
これで文句言われると店の立場がないような気がします。
https://www.google.co.jp/maps/@34.9977204,135.7320466,3a,75y,259.48h,98.27t/data=!3m6!1e1!3m4!1suX7blXMAx6fNxftXnhhBTg!2e0!7i16384!8i8192
>>428 匿名さん
そうです。焼肉「やる気」さん。
お店の方が先に建っているので、マンション側で対策してほしかったということなんだと思います。時間帯によるかもしれないですが、窓を開けても気にならなかったです。
焼き肉店の対策まで、ディベロッパーの方は、しないのが普通だと思います。
>427さん
一年以内の植栽枯れは瑕疵補修の対象だったと思います。2年目も、ちょっと融通を聞かせて貰ったこともありました（理事長だった時に、2年目も瑕疵補修の対象だと思って頼んだら、ある程度まで対処して貰えました）。
瑕疵補修期間が終われば（対象によって、期間が決まっていますが）、あとは随時修繕積立金からの補修になります。以前住んでいた三井さんのマンションは、偶然外装タイルの浮きが見つかり（管理会社の担当者さんがしっかりしていたためです）、浮いている可能性のある外壁面を点検して、問題箇所を全て瑕疵補修で直して貰ったことがあります。あれも、担当者さんが気がつかなければ瑕疵補修期間を過ぎてしまって修繕積立金からの補修になった可能性もあります。
ともかく、わからないことは、管理会社の担当さんに理解できるまで説明してもらうことです。
ご返信ありがとうございます。管理組合が管理会社を同じ意識を持つパートナーとしてどんな風におりあっていけばいいのかということだと存じます。以前、住んでいた三井さんの物件も最初の二年間は色々と問題が出てきてましたけど、管理会社の担当さんは最初の二年間はほとんど問題が出るはずがない、と突っぱねてました。ちゃうやろそれ、と状況証拠を提示して管理会社と向き合うと流れが変わりました。
管理会社にお任せするのではなく、それなに・・と説明をしてもらうのは大事です。
ご存知ない方がいらっしゃるかもしれませんので。
管理組合で入る火災保険で住民の自転車保険が不要になる場合があります。火災保険で自転車の人身事故の保険がカバーできるかどうか、管理会社に確認した方が宜しいかと。そのほかにどんな特約がついているかも含めて。
建築し終わってますし少しは値引きされてるのでしょうか？
一年前に聞いた価格だと高すぎて手が出なかったのですが･･･変わりなしでしょうか？
>>438 マンション検討中さん
2,3月は、キャンペーンで家具、家電などがもらえたみたいです。私はキャンペーン時期をのがして、4月に契約しましたが、またキャンペーンされるかもしれませんね。
>>438 マンション検討中さん
近年、マンション価格、高いですし、西院も人気エリアなので、年々上がってますね。
でも今は、ローン金利もかなり低いので、購入検討される時期としては、良いかと思います。
今年から新設されたグリーン住宅ポイントも、もらえるので、購入を検討するには、良い時期かと思います。
焼き肉の匂いがするのかしないのかハッキリしないが、しないのに今の残戸数というのは、酷くないか？ トコトン不人気と言われてもしょうがない。。。。
残戸数
2021/5/18 31戸
2021/6/27 29戸
進展してない。営業員は何人いるんだ？
コロナ禍なので、売れ行き、しかたないかと思います。建物自体、外観も内装も共用施設も非常に良いので、完売も時間の問題かと思います。
ここのスレッド数の多さからも、人気物件だと思います。
他物件も、格安物件以外は、今のコロナ禍の時期、そんなに売れ行きは、良くないと思います。
このスレが立ったのが、2019-10-30でコロナ直前。
2020年前半は新規マンションが途絶え、後半の秋口から乱立したと思います。
その結果、現在本物件と比較されている物件は、二条、円町など、まだ完成前のものです。しかも、新規案件が増えてきています。
言い換えると、一期の3割以上売れるのが期待できる時にコロナでつまずき。
コロナ後半で、徐々に売れていくタイミングでは、新規物件に検討客が流れ、
今は、完成したが、残っているのは高額な部屋が多いうえに、
さらにあちこちで新規案件が増えている。という感じでしょうか。
入居は、次の新年度に間に合えば、良いと考えると、よりどりです。
すでに122戸、売れているということでしょうか?
>>447 匿名さん
このマンションのHPの物件概要に
情報更新日：5月21日 販売戸数29戸とあります。
この情報じゃないでしょうか。
また、次回の情報更新が6月4日とあります。2週間ごとに更新ですね。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
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総戸数 708戸 |
