プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸ってどうですか？

プレサンスは神戸では苦戦物件ですね。西神、須磨妙法寺及びポーアイ等々は完売目処がたちません。駅から微妙に遠いことと根本的なデザイン・間取りの問題もある。どうせ埋まらない賃貸物件や投資物件等も都市の劣化に繋がるので、これ以上建てないで欲しい。

ここだとターゲットはファミリー層ですかね。
地図を見るとレジャーのイメージが強いですけど実需が多くなりそうかな。
駅徒歩4分の立地は評価できそうですがどうなのでしょうか。
敷地は変わってますが、駐輪場や歩道にと細かく工夫してある点はよかったです。

ところでマンション東側は何があるのでしょうか。

プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸
情報更新日
2018年11月22日
次回更新予定日
2018年11月29日

販売スケジュール
プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸 /第1期【予告広告】
販売スケジュール
予告広告
販売開始予定時期：2018年12月上旬
※この広告は予告広告です。販売開始までは、契約または予約の申込み、申込み順位の確保はできません。

価格 (予定)
価格未定
専有面積
68.17㎡～83.14㎡
その他面積
バルコニー面積：8.60㎡～9.27㎡
サービスバルコニー面積：1.51㎡、1.93㎡
アルコーブ面積：2.06㎡～3.30㎡
間取り
3LDK、3LDK+F
販売戸数
9戸
管理費 (予定)
未定（インターネット・Wi‐Fi利用料金等含む）（月額）
管理準備金 (予定)
未定（引渡時一括払）
修繕積立金 (予定)
未定（月額）
修繕積立基金 (予定)
未定（引渡時一括払）

東側は28号のアンダーパス歩道の入口でしょ？
西側は墓地とラブホ

>>4 匿名さん
Googleマップ見たけどすごいですね…。ホントに墓地の真横。現地を実際に見たら購入を躊躇しますね。

>>5
>>ホントに墓地の真横。
好んで買う人もいるようですよね。事故物件も安いから敢えて選ぶ人がいるって聞きました。
永住するつもりなのか、ベランダから見えなければ気にならないのか、墓地は供養されている霊だからいいという発想なのか。

西の部屋じゃなく東の部屋から売れていきそう・・・。

墓地とラブホは気にしないけど、ここの建物の評価はどうなんですか。買い物は、不便だけど、あの場所は魅力的です。

来月発売予定だけど、一番上の一番高い部屋は、そこにふくまれてるか。その部屋の金額がわかる方いれば、教えてください。

5000万円ぐらいです。

浴室に窓があるのがカビが生えにくく、湿気もたまりにくいのが良いなと思います。
冬場はちょっと寒いかもしれませんが、暖房機能が浴室にあれば問題ないですね。

窓があるので下着や靴下などの洗濯物を浴室に干したいという場合も、乾きやすそう。

その他キッチンにもスペースが十分あって調理しやすそう
欲を言えば、廊下やリビングにちょっとした収納があるとよかったかな～

プレサンスのマンションと三菱地所やプラウドのマンションの違いは、どこにあるのかな。見かけの豪華さだけで、なかみは同じなのかな。

価格が安くてベランダから墓地が見えなかったらいいと思う人も多いはずです。

間取りを見たら、Gタイプはなかなかよかったです。
お風呂場の窓はFタイプのことでしょうか。Fタイプはあけるとすぐ共用廊下というのが開けにくいですよね。Hの角部屋で窓がついているバスルームはよさそう。

東の角部屋なので墓地も見えにくいのかなと期待します。角部屋で、北向きの洋室1にはサービスバルコニーがついていて、窓も2つ。フリールームにも格子の窓がついています。3LDKですがフリールームが1つあるので、ほぼ4LDK。収納も広い。洋室2は明け放して使うこともできて、使いやすそうな間取りでした。

あとは設備や仕様をチェックしてみて、充分であれば人気も出そうです。

ランドプランを見ても駐車場と建物の位置が反対だったら良かったのかななどとも思いました。
難しい地形だったのでしょうかね。
南側は公園と海だから眺望が良さそうですし視界が広くていいですが、一階だけは外が見えない感じなんでしょうか。
外からも中が見えないという点ではプライバシーが守られていいかもしれないけれど。

Gタイプ、フリールームになっているのは、日照の関係なんでしょうね。風通しはききます。
個々の窓の部分、何かルーバー面格子的なものっていうのはあるのでしょうか。
あれば、目隠しをしながら、風通しをはかることが可能です。
そうでないならば、ブランド等を使用するしかないでしょう。

>>11 マンション検討中さん
信頼が全く違うでしょうね。

共用廊下側の部屋の窓は可動式ルーバー面格子というのが付いているみたいです。
文字が小さすぎて見えづらいけど、どうやらそう書いてあるみたいですよ。
となると角度を変えて開け閉めできるブラインドみたいな感じだと思われ、
明るさの調節や外から見えない角度に開けるとか自由に調節できると思います。
ピッシリ閉めてしまえばシャッターを下ろしたような感じになるのでは。
女性の部屋でなければカーテンもいらない感じではないかなと思うのですが、
どうでしょう。

可動式ルーバ面格子がついているマンションに住んでいますが、ブラインドのように全部を開け閉めするというよりはルーバーの部分だけ開け閉めするという感じです。

安全面としては非常に優れいていると思います。カーテンは無くても良いかなと思いますが、
窓とルーバー面格子の間に少し隙間があるので、完全に閉まっているという感じではありません
光が気になる方はカーテンをした方が良いかもしれないです。

デメリットは日当たりがどうしても悪くなってしまうことや掃除が大変なことくらいでしょう。

>>17 匿名さん
最近のマンションは概ね付いています。

駅に近くて便利な立地なのも魅力を感じますが
自宅から明石海峡が見えるって想像するだけで素敵だなぁと思います。
プランの種類も多く使いやすい間取り。
販売価格も高すぎず、教育費が嵩んでいくファミリー世帯に買いやすいなと思いました。

西神南を見てきました。
残り30戸と言われ‥金銭的に考えて残ってるお部屋を見てきましたが
‥極端な部屋しか残っていなく

こちら大蔵谷の物件は、売れ行きどうなんですかー？
3200万位にお部屋はありしたでしょうか？

良かったら情報ください。

宜しくお願い致しますm(_ _)m

低層ならそのくらいの予算でまだけっこう余ってたと思います。

ほんとですね、明石海峡が見えるって想像してみたら、
かなり素敵な生活になりそうな気がしました。
見慣れてしまうことはあっても、見飽きることはないのではないかな。
眺望を期待するとしたら何階以上になるのでしょう？
部屋の予算を抑えて、海が見たくなったらすぐ近くの公園に行く
というのもありだなとは思いますが。
駅が近くて電車通勤が出来て海も近いなんて、
海好きには理想的な気もします。
ディンクスなども住みやすい2LDKがあると良かったかな。

すでに半分以上は埋まっていました。あと余っているのは1.2階部分と時期分譲の分くらいですかね？眺望を望むなら4階以上と言われました。値段も比較的やすいんじゃないんでしょうか？

明石海峡を自宅から見ることができる素敵な眺望は
このマンションの魅力のひとつでしょうね。
上階からは売れるのも納得です。

ただ、駅からも結構の距離があるため
1～2階はその魅力がないのでなかなか売れにくいのかも。
静かな街並みは良いのですが、それだけでは厳しいなぁと思いました。

24さん
そうなんですね。
やはり眺望は人気の理由なのでしょうか。
とはいっても価格面や安心感などで低層の需要もそれなりにあるのではとも思います。

西神南の方のお話でいいのかな？？？
こちらのマンションは第一期が3月上旬販売予定なので、まだ売れてはいないですよね？

眺望無しでも海岸が近いので海好きの散歩には最適だと思います。
買い物も不便なさそうで、銭湯やスポーツクラブも近いとなると、楽しい生活が出来そうに思います。

リビングの窓に凹凸がありますがこれはどういった機能があるのかしら。
段差があるということではデメリットになりそうですが・・・カーテンも段差になってしまって見た目的にはどうなんでしょう。
H１タイプは東向きになってしまいますが、ワンフロアに１戸ということでプライバシーが確保できるのは良い。開放感もあるし、圧迫感もなくなるので住みやすそう。

既に半数が売れているという情報が書かれていますが、
ここは３月下旬から販売開始のはずです。
もう販売されているとしたら、ちょっとびっくり。
他の物件と間違えられているのでしょうか?
買いやすい価格帯のようなので、かなり注目している人が多いということかしら?

>>28 匿名さん

>>3の販売概要見ると12月から販売されてるみたいですよ

プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸 第1期

情報公開日 2018年11月12日
情報更新日 2019年03月01日
次回更新予定日 2019年03月22日

販売予定
第1期
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月下旬
価格 2,700万円台予定～4,300万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 68.17m2～83.14m2
間取り 3LDK・3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 9戸

>>28 匿名さん
墓の真横、1階は道路に埋没なのでそんなに売れないのでは。別荘用にうっかりはありそうですが…レジェイド須磨海浜公園の方が良くないかな？。

>>28

第1期販売が12月から3月に延期されたんか
ひょっとして事前申込入ってこないから？

目の前が綺麗な公園、高い建物無しの明石海峡大橋が部屋から眺められるなんて、理想的なマンションです。
レジェイド須磨海浜？行ったけど目の前が漁港で、展望は残念でした。

立地が微妙
デペが微妙
でも？だから？　お手頃価格

この価格帯しか買えない世帯には、ラムーもあってベストなんじゃ？
オーシャンビューが気に入ったと言い訳も出来るし。

本来、こういう場所は老人ホームやレク施設、量販店向けの場所。住宅地じゃないだろう。

>>35 名無しさん

本来、こういう場所は老人ホームやレク施設、量販店向けの場所。住宅地じゃないだろうって、もろ住宅地ですけど。周り家だらけ。

隣がお墓でその隣がラブホですけど、西の端の部屋じゃなければ見えないですよね。
しかも最近はお墓が近隣にあってもあまり気にする人は少ないそうです。
斎場だとやはり気になりますけど…

マンションの販売は第1期の販売前、事前説明会の時点で契約開始するところが殆どです。

Aプラン、フリールームとされている部屋、一番凸凹していなくて、ある意味使いやすいかもしれないなぁと思いました。
家具の配置しやすいですよね。むしろ普通に子供部屋みたいに使ってしまって良い部屋だと思いました。
凸凹していると、思うようにベッドやデスクなどの配置ができないこともありますから。

明石では、リタイヤ世代や単身者なら、車を持たないで、駅近のマンションでも良いけど、ファミリーだと車なしでは辛い。
1戸1台確保できるマンションとなると、どうしてもこういう物件になってしまいがち。
ただ、大蔵谷って、皆さん山電で垂水とか三宮まで行くの？
うちは、ＪＲ乗り換えが必須だから不便なのよね。。。。。。

本当は明石がいいのだけど、本町や大明石町辺りのマンションは何処も駐車場の問題が付き纏う。

売れてない。プレサンスの神戸物件はひどいですね。

>>41 名無しさん

まだ販売されてないみたい
6月からみたい


販売期概要
プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸 第1期 / 予告広告
販売スケジュール　2019年6月下旬販売開始予定
※価格は未定です。販売開始まで契約または予約の申し込み、および申し込み順位の確保につながる行為は一切できません。
完成時期　2020年3月下旬予定
入居時期　2020年4月下旬予定
今回販売戸数　9戸（第1期予定）
価格　2700万円台～4400万円台（予定価格帯）（第1期予定）

>>42 匿名さん
そうでしたか。
ありがとうございます！

>>41 名無しさん

神戸じゃなくて、明石です

>>44 マンション検討中さん
何だ明石か。

津波からは山の手へ逃げれば命は助かりそう
マンションはかなりの修繕いるやろけどな


明石市ハザードマップ（2019年5月改訂）
https://www.city.akashi.lg.jp/anzen/anshin/bosai/hazardmap/index.html

ここ、一階は道路から見ると埋まってますよね？

海水に浸かると機械類は全滅？

>>48 通りがかりさん

河川の氾濫とか豪雨の場合はエレベーターや機械式駐車場は修理できる例も多いそうです。

海水は余り例がないみたいですが全面取り換えが多いようです。

>>48 通りがかりさん

海水に浸かる程海っぺりじゃないですよ…
昔からある地域で、実際その周辺に住んでますけど、水害にはあったことないです。

>>50 匿名

2018年の台風21号の高潮水害って史上初めてじゃなかったっけ？
台風の進路が少しずれてれば明石もやばかったかも？

>>51 匿名さん
芦屋や灘と明石は全然地域が違いますけど？
昨年の台風で明石周辺を通った台風は確かにありました。でも添付された様な被害は出てませんよ。明石川も朝霧川も氾濫してませんし。

>>52 匿名さん
道路下に埋没しており議論になっています。
これまで被害がない、は今後は通じません。
リスクの高い土地は不人気です。
高波が来たら完全アウトです。
3階くらいまで怪しい。

海水を被ったら、機械類はオシャカですよ。

福島の原発事故の時、海水注入を速攻できなかったのもそれが理由。廃炉を意味する。

津波が想定超えたらアウトでしょう。

>>53 住民板ユーザーさん7さん

誰と議論になってるんでしょう？あなたがこのマンションがアウトだと思うなら購入しなければ良いだけですよ。

YouTubeで昨年の台風の様子を添付するなら、このマンションだけでなく兵庫県内の海に近い立地のマンションや建て売りのサイトにも全部警告しては如何ですか？

>>54 通りがかりさん
津波が想定越えたらアウトでしょう。って、じゃぁ自分なりに色々調べて想定+αで何が起こっても大丈夫と完璧に言える所に住まわれたらどうですか？
ここよりも海沿いの住宅は沢山ありますけどね。

>>3の情報と比較すると第1期の販売開始が
2018年12月→2019年7月へ8か月間も延期されてる
理由を知ってる方いますか？


プレサンス ロジェ 明石大蔵海岸 第1期　物件概要
販売スケジュール
2019年7月中旬販売開始予定
※価格は未定です。販売開始まで契約または予約の申し込み、および申し込み順位の確保につながる行為は一切できません。

価格 2700万円台～4400万円台ローンシミュレーション 最多価格帯 -
間取り 3LDK(3LDK・3LDK＋F)間取り・価格 専有面積 68.17m2～83.14m2
その他面積 バルコニー面積：8.6m2～9.27m2、アルコーブ面積：2.06m2～3.3m2
販売戸数 9戸 総戸数 59戸
完成時期 2020年3月下旬予定 入居時期 2020年4月下旬予定
管理費 金額未定(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む) 管理準備金 金額未定
修繕積立金 金額未定 修繕積立基金 金額未定
その他制限事項 第4種高度地区・法22条区域

>>57 匿名さん
気になりますよねぇ、それ。実際現場は2階か3階部分まで工事が行われてますから、建つことは建つんでしょうけど。
多分、第1期販売前の契約である程度埋めてから販売開始にしようとしてるんじゃないでしょうか？その方が完売御礼を早いタイミングで出せますから。

>>58 匿名さん

正式販売前の事前申込の仮契約みたいな状態にしてるってことですか？

>58

販売開始がずるずる遅れるのは見込み客が集まってないってこと。

>59

それやったら違法。

>予告広告 本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。予めご了承ください。

56 匿名さん へ
何をカリカリ言ってるのよ、
私は
1)海水に浸かると機械物は使い物にならなくなる
2)想定内の地震津波なら、超えて来ないが、想定内で終わるかどうかはしらん。東日本大震災では、想定を遥かに超えて、大惨事だった

以上を言っただけで、
ここが危ないなど一言も言ってない。
第一本当に我々が生きている内に、南海トラフ地震がおきるのかどうかすら、さっぱりわからん。
ただ、海が近いところは、津波や塩害を頭に入れるのは当たり前だという一般論を言ってるだけ。
そのうえで、総合的に大丈夫だろうと思えたら、購入すれば良い。

>>61 通りがかりさん

論点は2つありますね

災害に対して、
過去の事例と現時点の自治体のハザードマップを重視するか、
過去にとらわれずに政府の想定外を想像するかの違いですね

あとは批判された時に反論するのは
自分で選んで買い物したら自分の行動を正当化したい心理が働くから自分の考えを否定されたと感じてしまったのか、
またはマンションの利害関係者で職業上の自己保身の為に防衛本能が働いたのかですね

>>62 匿名さん
たかがマンション1つでヤイヤイ言うあんた達がおかしいわ。他社ですけど、こんど西舞子にここよりももっと海に近い、海の直ぐ際で川の真横に他のマンションが出来るから、そちらで持論をどうぞ。


>>60 第一期前に販売するところは他にもありますよ。

職業上の保身？ぜぇーーーんぜわ関係無いですねぇ。的外れ過ぎ。あんた達の方がよっぽど怪しいわ。

>>63 匿名さん

西舞子の新しいマンションの名称は何ですか？

>>60 匿名さん
違法じゃないです。予告広告云々と言うのは、第一期分は販売前に契約できませんと言うことです。
○コーレなんて問い合わせの電話をした時に、第一期販売ですけど皆さん契約されてますのでお早めにどうぞとハッキリ言われました

>>64 匿名さん
マンション名はまだ出てませんが、イー○ルーブさんです。
敷地に大きく看板立ててますよ

明石市ハザードマップ（2019年5月改訂）／明石市
https://www.city.akashi.lg.jp/anzen/anshin/bosai/hazardmap/documents/2...

明石市のハザードマップ解りにくいな
とりあえずJRより南側は危ないから逃げろってことかな？

ハザードマップを見たら、めちゃくちゃヤバいですね。塩害も酷いので住みにくい立地という印象です。

なんかここのロゴ変わりました？

倒壊せえへんか。

>>52 匿名さん
今日の台風21号では大蔵谷周辺も道路が冠水しました。

>>72
これは明石川が氾濫した為じゃないですねぇ。撮影場所は大蔵ですが、実際には朝霧駅南側。これは大蔵谷周辺とは言いませんねぇ。
>>67 わざわざハザードマップまで出してきて、暇なんですか？

あなた達が危ないと思うならそこのマンション買わなきゃ良いだけですw
どんだけ暇なの？自分達のハザードマップチェックするなり備えた方が良いんじゃない？
おつかれさーん！

武蔵小杉のタワマンとか、二子玉川の話を聞くと、考えちゃうよね。

≫４,５階にしておけばそれほどでもないかも。

>>73 匿名さん

お疲れ様です

大蔵海岸沿い。たまーに明石大橋を見に公園にお散歩にわざわざ明石市内から行くけど、ワンチャンいる方には、目の前の絶景マンションは夢の様ですね????
羨ましい限りですよ！
バルコニーから毎日海がみえるなんて

社長が逮捕だってさ！

社長逮捕　契約された方どーする？

>>83 マンション検討中さん
べつに社長が立てる訳じゃなく、建築会社がしっかりしてれば関係ないのでは？

>>84 マンコミュファンさん
関係あるでしょう。
建ったとしても倒産すれば、保証、維持管理、イメージ悪化による売却時の値下がり。 懸念点はたくさんあります。

雇われ社長なら代わりがなんぼでもいるけど、創業者かつ筆頭株主でカリスマ性もあった方だからそれなりの影響はありそうだね

穴吹工務店の例もあるからね。

会社更正法→大京の子会社
サーパスが投げ売りとか、大幅値落ちとはなってない。立地の良いのは堅調です。

ただ、ここはサーパスより、格が落ちるから、将来の資産価値は弱そうだ。

築浅を買い叩けるチャンスかも？