物件比較中さん
[更新日時] 2017-09-12 10:32:34
ライオンズ苦楽園グラングレイドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅まで少しありますが、生活の利便性は悪くなさそうですね。
間取りも広めで住みやすそうな感じです。
所在地:兵庫県西宮市樋之池町128番1(地番)
交通:阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩16分
阪急甲陽線 「夙川」駅 徒歩16分
間取:3LDK, 4LDK
面積:69.53平米~109.10平米
売主:大京
物件URL:http://lions-mansion.jp/MF111008/index.html#/top/
施工会社:佐藤工業株式会社
管理会社:株式会社大京アステージ
【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2017.9.12 管理担当】
[スレ作成日時]2014-07-27 20:24:49
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物件概要 |
所在地 |
兵庫県西宮市樋之池町128番1(地番) |
交通 |
阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩16分 阪急甲陽線 「夙川」駅 徒歩16分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
38戸(住戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上6階建・陸屋根 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年05月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社大京 大阪支店 [媒介]株式会社穴吹工務店 四国支店
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施工会社 |
佐藤工業株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ライオンズ苦楽園グラングレイドってどうですか?
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224
匿名さん
駐車場、駐輪場の空き状況からすると、、本当に売れてないですね。
駅遠、アップダウンアプローチ、土地レベルが低い、下が活断層懸念での流石に価格が高すぎ何でしょうね。
あとライオンズは好みが分かれるな…
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225
匿名さん
>>224
今後やばそうだよね。
苦楽園口はこの近辺がむしろ便利なので、利便性は駅近が高いとは限らない。
とはいえ、スーパーや通勤駅の利便性を求めるのは普通のリーマン層でもある。
番地の戸建てや東のプラウド買う層とは違う。
さすがに高い。
エスコン、近鉄、大京、個性の違うそれぞれ、どうなりますかね。
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226
匿名さん
エスコンは印象が正直色々と良くないので、検討する気になれないね。信用できない。
エスリードに近い印象を受けた。
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227
匿名さん
価格がもう少し控えめだったらという人はいるのかなと思います。
苦楽園自体は全体的に暮らしやすい街ですし、需要は大きいんじゃないかしら。
お値段の問題でっていうのがだから大きそうに感じたのです。
ライオンズは好み、分かれますか。
自分的には飛び抜けたオリジナリティはないから、人は選ばないのかなーと感じていました。
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228
匿名さん
>>227
値段だけがネックだと思うよ。
樋之池に住みたい人は多いからね。
残りが多いと値下げして売る局面が来るから、
年度末や竣工一年で指値すればいいのでは。
サンクタスもプレティナージュもやってたし、
ジオも今相談会やってるみたいね。
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229
匿名さん
エントランスのライオンとライオンズカラーのタイルは好きになれないな…
物件ごとのオリジナリティがほしいわ
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230
匿名さん
>>223
未販売を販売済みといっている可能性はありますね。
というのも、今年初めにMR行ったときは、
半分ぐらい販売済みの花がついたのを見せられて、
焦らされましたから。
物件概要をみたら、駐車場18台埋まってました。
駐車場が全戸数分ないのに
完売前に1戸につき複数台は提供しないでしょうから
まだ半分以下ですね。
となると辻褄が合いません。
さすがに売れてないものを売れたように見せるのは
大手ではないだろうと思ってましたが、あるんですねえ。
業界的には販売促進の普通の話なんでしょうか。
自分のいる業界としてはありえない感覚です。
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231
匿名さん
無い部屋をあると言うのは、おとり広告でダメですが
ある部屋を無いと言っても、罰則はありませんからね
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232
匿名さん
>ある部屋を無いと言っても罰則はない。これが業界の常識ッッ!知らない奴はカモッッ!(ドヤッ)
売り切るためにモデルルーム販売などと称して実質値引きするのも気の利いた嘘で理解できる。
第○期○次完売などと細切れにして完売と言えるようにするのもまだわかる。
中古物件の両手のための囲い込みなどもまだ理解できる。
ただ、「未販売」を「売却済」と示すというのは「嘘」ですな。
罰則はないから嘘ついてマースと顧客に説明できるのしからね。
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233
匿名さん
私も以前某所のモデルルームに行った際、第一期だというのに花が半分以上ついていましたが、今思えばあれも戦略上の演出だったのかもしれません。
ちなみにそこも大手でした。
契約済だけではなく商談中の部屋にも花をつけているようでしたが、来場者にこの部屋はどうですか?と勧めるだけでも商談中ですからねぇ。
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-
234
匿名さん
来場者にこの部屋はどうですかって進めるだけでも商談中になってしまうのですか?すごいです。
確かに、自分が少しでも気になっている物件があって、まずは話を聞きにと言う時点で、目の前で売れてしまったりしたら、一気に購入意欲はなくなるでしょうから、仕方がないのかもしれません。
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235
匿名さん
商談中は不動産屋の「魔法の言葉」
他社には売らせないため、買主には焦らせる為。
新築、中古と問わず、いろんなテクニックがあるよ。
リボンの多さに売れ行きが良いと思わされ、
検討中には「他のお客さんがこれを検討されてる」と言われ、
海千山千の業者から見れば、一次取得者なんて赤ちゃんみたいなもんや、
気をつけなはれ。
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236
匿名さん
商談中どころか成約済もある程度ないといけないから、嘘でも成約済
商談中も、何週間かすると成約済にしないといけないってなる
結果的に、売れなくても成約済が増えます
できあがった後に、わざと水道電気を使うのも、そういう理由
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237
匿名さん
全く減りませんね
とはいえ、西北物件です同じ価格帯になっていてますから、1年後はお買い得かもですね。
苦楽園口は、今後は神社ともめている甑岩のあたりと、北名次の長谷工がありますが、他はご存知ですか?
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238
匿名さん
>>237
元々高くて売れない物の後に、さらに高くて売れないものが出てきているだけですから、お買い得ではなくて、お買い損でしょう、
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239
匿名さん
>>237
まあね。
ただ、今後の後発が必ずしも売れないとは限らないですよ。西北人気は異常ですし、西岡本のような零細デベの徒歩15分ものがまさかの即完売したりしてて、市場はなかなかわからないものです。
この辺は、オクトスを潰してくれたらすごいことなりそう。
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240
匿名さん
西北は数少ないピン立地以外は限界値があるよ
ルネグラン西宮北口も220万でも苦戦
ジオ西宮北口クラウンズも苦戦中
駅遠い、高価格帯は厳しいね
夙川苦楽園口~岡本エリアとは違うわ
西北は格が落ちる、庶民エリアです
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241
匿名さん
西北が庶民よりというのはなんら否定しませんが、内実ともに価値は年々あがってますからね。100後半から、最近は200越えがあたりまえになり、買い手の許容できる上値もあがってると思います。
過去最大級に大規模で高値で場所も悪くはないプレミストが試金石かな。あれが売れたら、他も一気に引き上がるのでは。
苦楽園口はよくも悪くもネタがないので、一定ですね。ここもそうですし、ニテコのプラウドのようなのでない限り、200前後の街に、200後半はきついイメージです。物件持ってる身としては、もっと売れて上値が上がって欲しいとは思ってます。
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242
匿名さん
>>241
西北にそんな力はないね
そんな人気あるのであれば、ルネグラン、ジオクラウンズがもっと売れてるわ
200万前半でも壁があるな
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243
匿名さん
>>242
今後がたのしみですね。
どうなりますやら。
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244
匿名さん
>>242
ちなみに、ウェリス西宮北口2件、プレミスト西宮北口、ジオ風月庵、ベリスタあたりは200近くから230近く、お高いですね。売れ行きはどうだったんでしょ?ジオタワーは即完売で別格だとはおもいますが。
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245
匿名さん
竣工半年で半分も売れてないとは厳しくなってきましたな。
ジオさんが坪220で苦労したのに、あそこより遠いここが更に30高いのはなあ。
ここ買うなら全く同じ仕様のライオンズグランフォートの中古と比較されるし。。
超高級仕様しても財閥が作ってたとしても、価格が買い手の限界を超えてると思う。
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246
匿名さん
>>245
そんなに売れていないと、管理組合の財政も厳しくなりますね。
頑張って管理会社を安くしないといけないですけど
半分以上が大京の持ち分ではどうしようもありませんね。
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247
匿名さん
>>246
売れてない期間の管理費や修繕積立金は販社が払うのが一般的です。残個戸数を考えると月50万ぐらいですかね。それを住民が後日補填するなんてありえないでしょう。
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248
匿名さん
>>247
管理費と修繕積立金は支払われますけど、駐車場は補填されませんから、相当大きいですよ。
一台一万円として10台が空いてたら、年間で120万円です。最初は細かい修繕も無いからわかりませんけど、後々響いてきます。これは、住民が補填していくことになります。
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-
249
匿名さん
そういうことになってくるのですか。
はやめに何かしらの対策を管理組合で立てていかないとならない、ということになるのでは??
駐車場料金って補填が必要な物なのですか。
どちらかというと、管理費収入的な位置づけなのかしら?ということだからなのかもしれません。
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250
匿名さん
>>247
「一般的です」ではダメでしょう。
”特約”で売り主が負担しないと云う契約は有効との判例もあるのですよ。
ここがどうかは知らないが確認の必要ありですね。
又、将来大規模修繕時に資金不足が生じれば、だれが負担してくれると云うのですか?
補填も何も組合員が払うしかないよ。
-
251
匿名さん
>>250
は?
管理費と修繕積立金は完売前は売主負担が圧倒的多数。
それを一般的といっているのだよ。何が問題なのかね?
もしかして知らないのかね?
しかも、君はここがどうなのかも知らないって笑えるね。
誰の役にもたたない「特例」の知識自慢は恥ずかしいね。
おまけに、資金不足が生じるという仮説はどこから?
ここの資金計画は知ってるのかね?
駐車場代年間150万が完売までに1,2年続くと
大規模修繕にどの程度響くか理解してのことなのかね?
違うよね。意味のない仮定は恥ずかしいね。
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252
匿名さん
>>251
何をイキッとるねん。
一般論ではなく、ここはどうなのか?と言ってるだけやけどなあ。
圧倒的多数て・・・ここはどやねん?ちゅう話や。
一般的とか圧倒的多数とかではなく、ここがどうなのか言うてみ。
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254
匿名さん
>>253
最初から「ここの売れ残り分の積立金等の負担は売主がする様になってると」言えばいいものを。
一般的にはとか、圧倒的多数はとか糞の役にも立たんカキコミをするから、
俺が確認で聞いてあげたんやけどな。
「世間とここがどうなのか言うてみ?」と云った意味不明な質問されても
そら、何も言えまへんわ。
まあ、売れ行きが悪いからといってそんなに必死になるなよ(苦笑)
-
255
匿名さん
-
257
入居済みさん
なんにせよ、売れ残り物件は後々にもダメージを残します
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258
匿名さん
価格的にも浮いてますしね
まだまだ苦戦するでしょうね
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259
匿名さん
週末のイベントでセミナーが開催されるようですが、
マンションで始める税金対策が転勤族とどう結びつくのか
ピンときませんが、賃貸に貸し出すという事なのでしょうか?
何があるか解らないご時世ですしこういった税金対策のセミナーは
受けておいた方がいいんですかねぇ。
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261
匿名さん
259さまへ
イベントセマナーですが、あくまで人を寄せるものであると思います。
購入を考えていない方にも来てもらって、営業するためのものかと思うので
絶対に受けたほうが良いということではないのでは?
転勤のある人ばかりではないですから。
-
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262
ど素人
-
263
匿名さん
250
252
254
ぶっ飛んでるな(笑)
会話にならんやつやな
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264
匿名さん
250、笑かしよるやろ。
消えてもだけど、駐車場が早期に埋まらないと修繕に大きな影響を与えるらしいで。
簡単な算数もできへんみたいで。
糞の役にも立たんのはおまえちうねん。
判例のウンチクはこのスレ史上に残る失笑傑作やな。
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265
匿名さん
それにしても、ピクりとも数字が動きまへんな。
販売後2年は確実。
安売りせんかな。坪200なら検討するんだが。
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266
263
入居開始したら駐車場の埋まり具合で修繕費に影響あるやろ
まぁ常識やな
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267
匿名さん
お、また一般論バカが沸いてきたwww
常識ない上に算数もできないとは、どこの失敗脳や。
入居時に駐車場満杯でないと修繕積立金がかつかつになるプランどこが出しとるねん爆笑
仮にそれも完全に参入した計画立としても雑に計算して、大規模修繕始まるまでに
一時金70万×38戸+修繕積立金平均月3万円×38戸×12年分=2億円
が最低の積立や。
竣工1年で駐車場満席にならない損失分は
1.5万円×15台×12カ月=270万や。
実際は徐々に売れていくからもっと低い。
1%のインパクトが「影響」?
1カ月の1戸あたりの負担にすると小銭レベル。
数字の大小がわからんアホの子なんか、君は。
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268
匿名さん
未入居分の管理費や積立金を入居済み者が負担すると思ってるイキりがいるスレはここですか。
西宮スレをはしごしながら、各所でボコられてるんですね、わかります。
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269
匿名さん
>>267
一時金払う前提で買うアホがどこにおんの。
毎月三万円の積立てとかアホか。
管理費と駐輪場合わせて五六万円払うわけない。
管理費の中に駐輪場料金見込んでんだから、足りなくなったら積立てから回す。
使ってなくてもメンテの金は懸かる。
売れ残りは裕福な考えの浅い人達で埋めるべき。
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270
匿名さん
>>269
は?ほんま算数できんのか、おまえは?
アホの上塗り芸でもやっとんのか。
億単位に数百万単位というのは誤差なんだよ。
何故そこにやたら拘るwww
竣工時完売しないと駐車場代で修繕カツカツになるマンションなんかないんだよ。
ミスを認めると自我がもたないよね。
話をずらさないと気持ちがもたないよね。
恥ずかしいからね。わかるよ。
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271
匿名さん
-
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272
マンコミュファンさん
ここは販売苦戦しているだけあって販売関係者、購入者のカキコミが酷いね。
40戸足らずの物件で完成後半年経って9戸売れ残りとは大失敗だよ。
大京には”売れ残り販売部隊”というのがあるらしいが、登場願ってはどうかな?
既に登場していてこのザマかも知れないが。
-
273
匿名さん
>>270
億超える工事は、この大きさだとない
積立金の平均も8000円いかないくらいに設定されてる
積み立ても、12年で6000万円いく程度
どこ見て計算した?
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