千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？（その4）

バス便はやっぱりインプレスト稲毛みたいな問題がでてくるんですね。

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この掲示板をのぞくと、自分が住んでいる京葉線でもブームが
終わり、南船橋や新浦安とかのマンションでは大量残戸や値引き
の話で持ちきりです。この値引きなんですが、個別の商談じゃ
なく、２０％引きとか広告に堂々と表示できないんでしょうか？
一昔前だとこのスレの題の様に「資産価値が下がった」なんて
以前に買った人から訴訟が起きたりもしましたが、この経済情勢
ですし、今の人は自己責任の意識がしっかり身についているから
みんな納得して問題は何も起こらないと思います。
土地も建築費も、売出中のマンションの再調達原価は３０％以上
下がっているはずです。それを知っているから誰も買わない。
逆に言えば、そこに鞘寄せした価格のマンションを早く供給すれば、
市場も正常化すると思います。そのためには、値下げを表に出して、
過去の値段と決別したことを表明すべきです。

No.03 by 匿名さん
バス便はやっぱりインプレスト稲毛みたいな問題がでてくるんですね。

ここよりザ・クイーンズガーデン稲毛のほうがもっと条件が悪い。
結果、売れない。売残り率では千葉県下第一位？！？！

資産価値云々以前の話です。

ほんとにしつこいねー
まだやるの

ネガ派が千葉でお薦めの物件を具体例さえ挙げればすぐに終わるよ

挙げられないからその４まで来てるんでしょ

値下げ表明販売の抵抗勢力はロスカットできない弱小デベと
去年あたりに値引きなしの正価で買った人。その後者からは、
目を滲ませた揶揄や自分よりも＊＊＊じゃないのかといった
ゲスの勘ぐりくらいしか出てこないのであれば、やはり読み
どおり何も問題は起こらないと思います。

住宅販売の経済波及効果は大きいです。景気回復のためには、
氷付けで固まっていないで一斉値引き販売に踏み切るべきです。

ＣＮＴや南船橋、新浦安を抑えて、稲毛バス便が本命になりそうな予感。

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今後の値下げ幅は二つのファクターで構成されると思う。ひとつはNo.08が言うように経済市況の変化による再調達原価の下落分。もうひとつが現地の周辺市況から見て元々割高な値付けの修正分がある。

南船橋で言うと、某新築は坪単価140万円台で周辺の築浅中古とさほど変わらず、今後の値下げは再調達原価の下落分と、あとは売主の信用リスクという特殊要因がどれだけ加味されるかだけだろう。
一方、新浦安の物件は日の出、高洲とも、再調達原価の下落分プラス割高な値付けの修正分がありそうだ。と言うのも、日の出の築浅中古が坪単価180万円前後なのに対し、某新築は230万円、また、高洲の築浅中古が坪単価150万円台なのに対し、某新築は190万円もするからだ。築数年であれば新築との価格差は10%以内が通常である。事実、地元の中古仲介業者の検索サイトでは、既に完成した某高洲の物件が坪170万円を切る価格で出ている。さらに今後は再調達原価の下落分がこれに加わるだろう・・・・。

稲毛バス便は情報不足だが、南船橋と新浦安、どちらが資産価値が下がるか・・・と問われれば新浦安と言わざるを得ない。

しかも新浦安・高洲物件は徒歩不可能のバス便マンションです。
マンションバブルの産物であって、多少安くなったところで、条件的には
いま買っていい代物ではないでしょう。

>>稲毛バス便は情報不足だが、南船橋と新浦安、どちらが資産価値が下がるか・・・と問われれば新浦安と言わざるを得ない。

これは確かにそうですね。
但し、地価が急落して底値にぶつかり、その後バウンドしてまた急激に上がるのもこれまでの事から
証明されているのでは？

確かに2000年前後が底値だった様だけど。

御託は良いから結局どこを買えば良いのかはっきり汁

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>>19

>>しかも新浦安・高洲物件は徒歩不可能のバス便マンションです。

不可能とはデマの情報ですね。肢体不自由の歩行困難者ですか？
地元の事情を全く知りませんね。シンボルロードとリバーサイドを歩いてみてください。
多くの人が休日に歩いていますよ。そして、浦安新町の特殊な事情を全く知りませんね。
駅近は別にして施工時期が新しくそして海に近付けば近付くほど販売価格高くなっていきます。

徒歩不可能と断定する人なら、震災時の帰宅は全く困難になりますよ！
明海・日の出・高洲の海近物件でも駅の改札まで一番高い物件で12分、それより離れる物件で
20分以上、歩きのやや遅い人で30分未満で到達します。
それ以上に坂道が無く全く平坦な事から歩くのは苦労しませんが、やる気があって慣れる
かどうかの問題です。

間違い有りました。

誤＞明海・日の出・高洲の海近物件でも駅の改札まで一番高い物件で12分、それより離れる物件で

正＞明海・日の出・高洲の海近物件でも駅の改札まで一番近い物件で12分、それより離れる物件で

>>21
読解力ありませんね。
高洲の販売中のマンションの事でしょう。
徒歩表示のない物件ですよ。

>>

デベは地元の人より事情を知っていると思っているのは間違い。(パンフ上でも)

徒歩表示が無くても、徒歩不可能とこの掲示板で書く事自体無知の証拠です。

では、某グランデと某プラウドと駅までどれくらいの歩行時間か知っていますか？

共に、歩くには耐え難い歩行時間。

>>26

では、海近の広大さを感じる環境が良い物件は諦めた方が良いです。
新町の地元の人は長く住めば住むほど気にならなくなりますから。
要は慣れの問題。内陸部のように坂道があって歩行が辛かったり、
道路の整備が悪くバスが時間通りに来ないと言う概念はここには
ありませんから。

そのマンションの8割以上が通勤通学にバスを利用しているのなら、
一般論として徒歩不可能でいい。

いくら時間がかかってもいいならどこでも徒歩圏になる。
バス便のデメリットは確実に存在するのだから、そんなに躍起になって否定しても
意味無いよ。

>>21
>そして海に近付けば近付くほど販売価格高くなっていきます。
この手の立地が一番資産価値が下がりやすいってこと分からないかな？
この不景気でマンションが売れない中、居住するために必要な条件の
順位が低いもの（ある意味贅沢な部分）によって価格が高い立地は
下落が始まったらどこよりも率が高くなり（もともと価格が高いため）、
売れなくなっていく。
だから新浦安がヤリダマに挙がっているんじゃないのか？

？
贅沢な点があってこその資産価値じゃないかな。

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>>28

それを言っている時点で、『浦安の東京ベイサイドは興味が無い！』　で終わりにしたら。

バス便のデメリット？　西東京地区や23区の駅遠バス便と同じと妄想を起こしていれば
当てはまるけど、ここのバスは平時だと停留所に来るまで1分も遅れないよ。
体力がない時はバスにするのも良し、メタボ対策なら歩くのも良しと選択出来ます。
西武沿線、中央線沿線、京王線沿線のバス便のデメリットは良く知っているので。

>>29

底値にぶつかったら再びバウンドして急上昇する時も来る事がこれまでの経緯からあります
から。但し、国際的な有事の場合と巨大地震時は除いて。その時は、TDRの営業も暗雲がたれ
込みますけどね。

総じて、浦安市の中町と新町の道路事情と歩道の事情を無知の上で攻撃するならば
簡単な事です。
興味なければ対照にしなくて良いのでは？

新浦安から先を選べば駅近は買える、しかし浦安以外なら千葉は選びたくない
こういう根強いニーズがあるということです。
それに31氏の指摘通りバスは時刻表通りという現実も大きい要因である。

海面上昇リスクはいかんともしがたい

バスに乗り換えるのが面倒だし、待ち時間も無駄でしょ。

どうでもいいけど、バス便マンションの関係者が必死でかわいそう。

今この時期にマンションでバス便なんて、冗談でしょ！ というのが大多数の人の本音です。

？
贅沢な点は、景気後退局面において資産価値にはならんでしょ。
バブル時のリゾートマンション、ゴルフ会員権しかり、
会員制リゾートホテルもそう。

共用施設に維持管理費がかかるリゾート色を強く打ち出したバス便マンションは、
高値な分、下落リスクを伴うでしょ。

購入には興味ないけど、下がりそうだから対象になってるだけ。

バスに乗り換えるのが面倒だけど幕張や船橋の駅の近くも嫌だよ。

バス便に関して過去に何度も書かれているとおり何回もループを繰り返すようですね。

TDRに向かう際のパートナー・ホテルのシャトルバスも利用されていると、あまり遅れず
時間通りに行くと思います。

リムジンバスも多く通っていますし、便利だと言う事を本気で否定するなら、浦安の
マンションは対象外にするべきです。

LRT構想が今後どうなるか、見物ですが。

バス便否定者はTDRに行くなら、一切バスを使わず舞浜駅で降りてくださいな。

バス物件？マンションでは論外だと思う。駅から遠く一軒だけポツンと建っているならまだマシだが、駅遠大規模団地のバス便なんか絶対に資産価値はないと思うね。
だいたいバス物件と呼ばれるものの多くは通勤実態からすると「自転車物件」になってる。新浦も南口の汚い駐輪状況を見てるとそうなんじゃないの？寒い日、暑い日、風の日、大変だよ、特に海っぺり。漁師の生活のように天気予報のチェックも日課になる。こんな難行苦行の通勤で海辺のリゾートライフとは（笑）そして雨の日はみんなバスに乗るから激混みで時間通りこない。下手すると満員で停留所スルー。バス会社は平時に合わせた配車しかしないから、これからマンション増えると大変だよ、きっと。

>>40

そこまで仰って、何で興味を持って見に来ているのか不思議。

>>バス会社は平時に合わせた配車しかしないから、これからマンション増えると大変だよ、きっと。

は？
この20年間でもマンションは激増したけども、元OL交通だけあって、TBCは良く考えているよ。
流石にOLCにも出資していた京成グループだれはあるけど。

＞バス便否定者はTDRに行くなら、一切バスを使わず舞浜駅で降りてくださいな。

意味不明。
バスを利用する事を否定しているわけではなく、
新浦安のバス便マンションは、プチバブルの時に高値で分譲されたものが多いから
資産価値が下がりそうだといってるだけ。

一番大事な事は市の行政機関が集中する市役所周辺は、マイカーは別として交通機関がバスしかない
と言うのを知らない事だと思う。
それも市民は苦痛と思っている人はあまり居ないですけどね。

>>新浦安のバス便マンションは、プチバブルの時に高値で分譲されたものが多いから
>>資産価値が下がりそうだといってるだけ。

これは住民の責任でも市の責任でもデベの責任でもない。
貴方が千葉県民なら納税者の一人として関係する千葉県企業庁の横暴だけ。

下落しても今後数十年間は大規模新築は無い事から再び上がる時は来る。
高洲内でも数箇所の物件が2007年に高値だった事が証明している。

もう騰がる事を考えない方がいいですね。

世の中の趨勢からして、全てのエリアで下降傾向と思った方が安全でしょう。
また、近年騰がり方の大きかった場所はその分下がると考えるのが自然です。
デベロッパーサイドがさんざん煽ったエリアは尚更です。

マンションとしての資産性の基本は、やはり駅近の利便性ですね。
徒歩10分以上は、資産性に乏しいと考えた方がいいと思います。

＞再び上がる時は来る。

えっ。マンションがまた値上がりする？これから人口がどんどん減っていくのに・・・。あなたはバブル夢見るアラフォー？
↓↓↓
http://www.chusho.meti.go.jp/pamflet/hakusyo/h18/H18_hakusyo/h18/html/...

今回のマンションブームは、人口ピラミッドの最後のコブである第二次ベビーブームの人たちが主導し、そして高値をつかみました。そしてこの高値は今後、二度と抜くことができないでしょう。だって、彼ら彼女らの後の世代で住宅を新規取得するような人口層はどんどん減っていくから。
↓↓↓
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2007np/index.htm

低成長時代の資産取得は株でも不動産でも、いかに底値で買うかということに尽きます。高値でつかんだら最後、もう浮上することはないのです。南無

>今後数十年間は大規模新築は無い事から

バブル崩壊後は新規供給が途絶えるという俗説は前回スレで論破してやっただろ。これだけしつこいってことはデベの営業がシロウト騙すのに最近使ってるセールストークなのかね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46694/res/997-997

>>マンションとしての資産性の基本は、やはり駅近の利便性ですね。
>>徒歩10分以上は、資産性に乏しいと考えた方がいいと思います。

これは通常の一般的なエリアは間違いない。
但し地価下落は当然として、浦安のベイサイド地区は特別。
何故なら、まだホテルが建設される計画もあるし、総合病院も建設予定の敷地が
残っている。
地価は別として資産価値は下落どころか上がっていく。

>>47

デベなんかに騙されていませんよ。
荒涼とした埋め立て地は旧住宅公団の時代から見ていたし、公団が民間デベにコンペとして
売却していった土地も見ていたし、まだ残るURの土地は商業施設と一戸建て用地になろうと
している。
これでこの20年間の変化をそちらが見ていないと言うか知らないと言う事がわかりましたな。
野村や三井以前の問題です。

ＣＮＴやＴＸには近寄らないほうがいいですね。