横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その3

>>524
シンカは定価なら割高だが、後半の値引き価格なら水準ぐらいの値段。

今にして思えばラゾーナレジデンスはリーズナブルというより超格安だったってことだよ。
ラゾーナプラザができる前の川崎価格をリーズナブルと言うのなら、
まだ相当長い間不況が続かないとそんな物件はでてこないと思う。
たしかにブリリアやクレッセントがリーズナブルかはわからんけど、
現状中古価格が暴落していない以上、割高だったとも言えない。
それを割高と言うのは、ラゾーナができる前の川崎駅周辺の寂れた状況を知らないんだろうね。
それこそ松戸あたりと対して変わらなかったよ。ホントに。
あの頃なら川崎駅周辺の将来性を買おうとする人は少なかったと思うけど。

>>530
俺もそう思う。
ラゾーナに隕石でも落ちて施設自体が無くなりでもすれば、
周辺マンションもまた前の価格帯に戻る可能性あるかもね。
今度2003年頃の不況になっても、駅前の雰囲気は当時と同じくらい酷い状況には戻らない。
結局、地域に多大な開発投資資金が入った以上、地域の価値もその投資資金分は
当時より確実にかさ上げされてるってこと。

それじゃ聞くけど、あなたがたはブリリア、クレッセントを買えた、あるいは買えるんですか？
買えないのにリーズナブルってことはないでしょ。
ブリリアは値引きもあったらしいけど、なかなか完売しなかったのはやはり割高だったのが主要因。
１０年以上前の川崎も知っているし、ラゾーナが破格の値段だなんてことは、
その当時からみんなわかっていたから、高倍率で即日完売になったんでしょ。

実際のところ川崎駅周辺の評価はかなり上がっていると思いますよ。
少なくとも小売分野では確実にそうです。
今月BEにSHIPSがオープンしますが、大手セレクトショップの出店は審査が厳しく
今までの川崎評であれば、まずなかったでしょう。
ラゾーナのリニューアルでアナスイがテナントに入った時も驚きましたが、
同様に不動産業界での評価も相当上昇しているだろうことは容易に想像がつきます。
今でも不動産を売ってくれという業者からのチラシがしょっちゅう入りますし、
このマンション不況下でも西口を中心に一見強気とも思える価格を押し通しているのも
それがあるからだと思います。

>>532

ブリリアの値引きネタはデマですよ。東建は値引き交渉には全く応じてくれませんでしたよ。
第一、リーズナブルかどうかはあなたの収入が基準ではなく価値と価格が見合うかどうかです。
そんなこと言ったら都心にリーズナブルな物件は全く存在しないことになりますよね。
実際、ブリリアは完売。クレッセントもほぼ完売。
竣工後1年経っても売れ残ってるマンションが山ほどある状況下ではかなり好調な方ですよ。
それはリーズナブルと判断した人が多かったからに他なりません。

>>534

リーズナブル＝適正価格（消費者が納得して買う価格）と定義されるのであれば、
そのとおりだと思いますよ。それなりに売れている物件はすべてリーズナブルな
価格ということになると思います。まさに519が言っているように、
条件の良い人気物件は価格が下がらないってことです。

520=522=526が、プラウド宮崎台がリーズナブルではないと言っておきながら、
ブリリア川崎やクレッセント川崎がリーズナブルだと言い始めるから、
話が矛盾し始めたのですよ。

>>535
大丈夫ですか

まぁ、今ラゾーナが当時と同じ価格で売り出したら、
当時以上に凄い高倍率で即日完売することだけは間違いないな。
やっぱり三井は明らかに値付け間違えたとしか思えんが、それは後の祭りだ。

>>537
信じられないかもしれないが、当時は川崎よりも新川崎（鹿島田）の方が坪単価が高かった。
だからあの値付けは、ラゾーナ以前ということであれば必ずしも間違ってはいない。

武蔵小杉もタワマンが出来る前は非常に安かった。交通の便の割りに
賃料が安いので、ワンルームマンションは外国人が多く住んでいることで有名だったぐらい。

>>538
新川崎は川崎タワマン第一号。
パークシティ新川崎はバブル末期にできた当時は上階は普通に億ションだったし。。。

あと川崎駅最寄マンションの坪平均単価は全く当てにならない。
何故なら川崎駅を最寄りとするマンションの立地範囲が広すぎて
必ずしも駅周辺のマンション価格の平均とは言えないからだ。
産業道路沿いや小向あたりのバス便物件でも普通に最寄り駅を
川崎駅としてるからそれらが平均価格を激しく押し下げてる。

ちなみに川崎駅は最寄りとするマンション戸数が全国で最も多い駅なのは有名。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/51ekibetu.pdf

川崎駅周辺は当時、錦糸町（都心には近いが風俗が多く治安が悪い）みたいな扱いだった。
たった数年でこんなにイメージが変わった町も珍しいと思う。

>>538

539の言う通り、坪単価が鹿島田・新川崎＞川崎だったなんてのは統計上の錯覚。
不動産サイトなどでよく見かける川崎駅の平均坪単価は一見安そうに見えても
実際川崎駅前で物件探すとそんな安い物件は臨海部の物件ばかりで全然ないじゃん。
ってのは良く聞くパターン。
今も昔も川崎駅前の平均的な物件価格が鹿島田駅前の平均的な物件価格以下だったことなど
一度としてない。
普通に経済合理性で考えれば、同一市内で南武線ローカル駅と
南武線ターミナル駅で京浜東北、東海道線も停まり、商業施設も周辺随一の駅前物件が
等価になるはずがない。
マンション価格は周辺地域と常に相関していて、その変動幅に多少の違いはあっても
基本的には川崎が高い時は鹿島田も高い。川崎が安い時は鹿島田も安い。
ただし、鹿島田＞川崎になることは鹿島田が川崎以上に集客力を持たない限り決してない。

>>540
錦糸町は今はもうマンション高いですよ。もちろん川崎より。
やっぱりいくら以前のイメージが悪くても
一度立地の良さや再開発で見直されてしまうと、
もう最悪期の価格には戻りませんね。
それこそ川崎周辺をまた以前の価格帯に戻したかったら、
またホームレス軍団に駅改札周辺を占拠させて、
工場から煙をはきまくりって光化学スモッグの嵐を起こして、
ラゾーナを更地に戻すくらいのことやらないと無理ですね。

もう5年くらい川崎駅周辺に行ってないのですが、再開発で結構盛り上がっているようで
マンション購入の視野に入れたいと思っています。
現在海外に住んでいてなかなか周辺の状況を見ることができないのですが、横浜駅周辺の
ような感じになっているのでしょうか？
雰囲気や学区、生活環境としてかなり良くなっているのでしょうか？
武蔵小杉は見ましたが、候補からは外しました。
今のところ、田園都市線沿線を第一候補にしています。

>537
>まぁ、今ラゾーナが当時と同じ価格で売り出したら、
>当時以上に凄い高倍率で即日完売することだけは間違いないな。

>538
>武蔵小杉もタワマンが出来る前は非常に安かった。交通の便の割りに
>賃料が安いので、ワンルームマンションは外国人が多く住んでいることで有名だったぐらい。

>540
>川崎駅周辺は当時、錦糸町（都心には近いが風俗が多く治安が悪い）みたいな扱いだった。


なんとまぁ、ため息の出る書き込みが続くこと。。。

川崎駅、小杉駅、溝の口駅周辺では、東横線効果で小杉が少し高かった印象があるが。。
1998築、駅7分のヒルズ武蔵小杉(野村不動産分譲)が坪単価245万くらい。2003築、駅5分のセレマークス武蔵小杉が坪単価215万くらい(三井不、日石分譲)。。で現在パークシティ武蔵小杉、坪単価245万くらい。10年単位でみるとこんな感じ。。

地価もそうだけど市内では昔から小杉が一番高いよ。
駅前は大したことはなくても、東横線のプレミア付きと
市内でも都心に物理的に一番近い立地ってのが大きいでしょ。
川渡ればそこは田園調布なわけだし。

>>541
新川崎はやはりパークシティ新川崎が局地的に高い感じだったな。
郊外型タワマンの先駆けだった。

逆に川崎駅近くにマンションなんて、当時は考えられんかった。
ラゾーナの時ですら駅前にマンションなんて、と不安を言う人も少なくなかった。

最近、田園都市線沿線で探し始めています。溝の口や高津周辺の坪単価の推移はどうでしょうか？