市内タワマンのお値打ち物件

湊町に住みたければ住めばいいよ
マンション安いし便利だし。
でも俺は嫌だね。
ローレル程度のレベルで平米単価50万以上しているのは、ボッタクリ。
@40万が適価

まあ何だかんだいっても北ヤードでたら間違いなく一番のポテンシャル。値段別にすればだけど…

地盤の面からいうと
北から順に千里丘陵、上町台地、泉北丘陵がいいでしょう。
水の都大阪では淀川流域は地盤緩々。

何年生きるつもり？

一万年くらい

ｴﾝﾊﾟｲｱｽﾃｰﾄビルでもまだ100年経っとらんのに…

ｴﾝﾊﾟｲｱｽﾃｰﾄビルでもまだ100年経っとらんのに…

タワマン超低層階で迷ってます。やはりやめといたほうがよいでしょうか？

タワマンと戸建てで迷っています。
戸建てもいいけどタワマンも捨てがたい。
市内　土地80平米 建物120平米　3階建の戸建てと
市内　専有80平米　25階部分　のタワマン

どちらがいいのかな。

戸建ては、住吉区か旭区
タワマンは、中央区か天王寺区

>>609
そんなことも自分で決めれないの？
スレ違いだし、大丈夫か？

BELISTAタワー福島でしょ。お手頃でむだなものはついてないし最低限のものは着いてるし。見栄をはらない人にはいいんじゃないかな。

過去でたものでいうとシティタワー梅田イーストはいい物件だったような。

あれはタワマンぼくなく普通の高層マンション

BELISTAタワー福島はいいかもね
ただ、騒音が気にならない？
あと、隣のタワーが邪魔

北ヤード周辺の築4年半の分譲に住んでますが、最近売りに出てた部屋は購入時より高く売れたらしい。
こういうのがお値打ちマンションじゃない？

>No.616 by サラリーマンさん

どちらのマンションですか？　具体名は避けた方が良いかと思います。

ぜひぜひ、地番で、ご紹介お願いします。

それって阪急インターナショナルのうしろのやつか

そのマンションはすぐ西隣に20階のビルが建設中なので、西側は眺望は全くアウトですね！
まさか、教会がビルに建て替わるなんて、予想できなかったでしょうね。

マンションの名前に、松竹梅の一文字が入りますか？

誰もがうらやむ豪華マンションですよね。

入りますけど、入るマンションはいっぱいありますよ。

高くで売れるかは希少性もあるし少ないだろうけど、
価値を維持（分譲時の価格を維持）できる物件は多いと思う。

４年半住んで分譲時よりも高くで売れると、いや分譲時の価格で売れたとしても、
同じ仕様のタワマンに賃貸で住んだ場合と比べると、
敷金、礼金、保証金、高い家賃等、買える人は買った方が圧倒的にお買い得なのが分かる。
家賃が全く掛からない計算だからね。固定資産税なんて微々たる物。

もちろん、買えない人がor悲観論者がタワマンに住みたいとなると、
リスク背負って買っている大家に、多額の賃料を支払うのは仕方がない。
それとも、少ない人生、賃貸専用に作られたしょぼいマンションに我慢して暮らすしかない。

>No.622 by 匿名さん

賃貸専用に作られたしょぼいマンションとありますが、賃貸でもJR環状線内　大阪市内中央区、天王寺区で3LDK65～70㎡南向き家賃のみ17万円～20万円の相場マンションはしょぼいですか？
＜分譲貸しは除きます＞

JR環状線内とか既に駄目。市内だと地下鉄が使えないと。

＞3LDK65～70㎡南向き家賃のみ17万円～20万円の相場マンション

南向きをアピールしてる時点で駄目な気配だね。。
低層マンションと違いタワマンだと必ずしも南向きが良いとは限らない。
むしろ高層階になるほど、北東とかの方が明るい上にカーテンもいらなくて便利。

しかも家賃20万として、年間240万。礼金やら敷金をいれないとしても、2年で480万。
いい分譲を買えた場合、2年で約500万も値は下がらない。
仮に4年賃貸で住むとで家賃1000万近くなるけど、
4年程度で1000万も分譲時の価格から価値が下るタワマンはそうない。

ま～あくまで良い物件での話だけどね。
ここで言う良い物件とはザ北浜とかシティタワー西梅田とか元々高かろう良かろうみたいな物件でなく、
値段も物もそこそこだけど、人気があり物件が中古や賃貸であまり出回ってないものだけど。

>No.624 by 622

JR環状線内というには、環状線のサークル内という意味なんですよ。
あえて環状線のサークルより外は除外ということで…　地下鉄も走っていなく環境も悪くなりますので。
大阪市交通局の地下鉄沿線も含みます。

北向きの方が、日光の照度関係で影が出来ず明るいというとですね。

賃貸で住むこと自体、損ということですね。
例外では、賃貸が色々住み替えられるので好きで住んでいる人もいますが。

中々、なさそうですね。

タワマンは住んでいる人自体、大衆マンションと同じように普通に住んでいる感覚ですが、
駐車場は、殆ど　外車に占める割合が大衆マンションと比べると明らかに多いですよね。
見た目は、ランドマーク的で他とは明らかに違いますが。

一般市民のほとんどの人は人工比率から計算しても99％以上の人は、タワマンに住んでいないわけで、
タワマン以外の、マンションに住んでいる方から見ると、どんな風に思われているまたは見られているのでしょうか。

タワマンの部屋を借りている人はごく一部の人間
特に関西では少数で、タワマンを買って賃貸しようと考えている人は
借り手がなかなか見つからず苦労する
運よく借り手が見つかっても利回りが低く諸経費を引いて減価償却を計算したら割に合わない。

一部のお金持ちを除けば、タワマンを買う人は自己居住用に購入する以外にない。

続き
タワマン投資は、現金でもほとんど儲からないから意味がない。
ましてやローンを組んでタワマンを買って賃貸投資などは絶対にしてはいけない。
収益を考えているのならタワマンを候補から外すこと。

高いところ苦手なので、タワマンでも中層以下の部屋に住むな。免震または制震になっているところだけは
評価できると思うが、他に魅力を感じない。今住んでいるところはタワマンではないが、
11Fで十分満足している。

福島区ってどうなんでしょう？

タワマンが沢山出来ていて今も分譲中（分譲予定）のものが３つほどありますよね。

便利は良さそうだけど住環境は？ですし

飛行機の騒音がないのはいいけど、２号線騒音も心配だし、また狭苦しいイメージもあります。

誰か教えてください。

福島区でいうと大阪福島タワーが気になりますが、どうでしょう？

福島区は良いと思いますね。
梅田に近い割わりには、住環境もそろっているし、価格も北区と比べたら安い
でも、残念なのは、大阪福島タワーとかはその中では立地はよいとは思えないです
難点は環状線、2号線、最寄り駅が東西線の三点。
あとはスーパーに行くには2号線を渡る。
物件自体はうまく作っていますが、
ちょっとコストダウンの仕方が目玉ところかな
ちょっと微妙ですね

北区、福島区、中央区、西区の一部ならいいんじゃない。
その中でさらにいいのは駅近だろうな
福島区は昔からだけど注目されるスポットなので俺もいと思うけど、
フクシマタワーはちょっとね。
それなら野村？のタワマン。
名前はガーデンだっけかな、中古になるけど、あのあたりなら静かだし、駅も近く、スーパーもあって、住環境は揃っている。
後は、割高と間取りが難だけど、タワー大阪を選ぶな。

有り難うございます。

福島は、人気区で利便性重視の人向けという自分なりの解釈になりました。

最初は都島区で探していましたが、飛行機騒音があるということで福島区を検討してみました。

ですが、やはりもう少し落ち着いた住環境を求めているため、福島区も自分向きではなさそうです。

もう少し他のエリアも探して見ます。

もし市内でお勧めのタワマンがあれば教えてください。

ビギナーさん

福島区でもシティタワー大阪福島のある鷺洲のあたりは落ち着いた住宅街ですよ。
静かで、それでいてスーパーなんかも充実してて利便性もいいです。

市内のタワマンは大体開けたところにあるので落ち着いた住環境のタワマンって探すの難しいですね。
強いて言えばグランドメゾン京町堀とか。靱公園そばで落ち着いた感じです。

京町掘は駅からの距離あるけど場所はいいですね
福島区は確かに鷺洲は住む場所としてはいいかもしれないですね

本当に良い所に住みたいなら、中央区(昔の東区あたり)か、天王寺区のタワマンでしょうね

金があるなら確かにそうですが、ここはお値打ちってことで(笑)

お値打ちのタワマン。

売れ残ってなくて、価格も仕様も程よく、
立地が良く賃貸需給も多い。それでいて、中古の売りが少ない物件。

おのずと絞られてきますね。

北浜にあるシティタワー大阪なんてどうですか？
あと、やっぱり梅田駅周辺のタワマン？

>No.640 by 匿名さん 2009-12-10 14:25

シティタワー大阪　上層階20階以上で間取りをいくつか見ました。

角部屋は、FIXで景色が一望できます。　中部屋は、四角の通常の間取りです。
最上階は、200㎡以上ありますが、お値段は高いです。

各階の廊下も広く、明るさもちょうど良いです。
各フロアごとに、冷暖房入っています。
エレベータにソファがあるので、エレベータ待ちもできます。
エレベータ前から、淡路島と明石海峡大橋が見えます。

１Fには常に、コンシェルジュとガードマンがいます。
周辺は、自転車は1台も止まっていません。

自転車置き場、駐車場も屋内で外からは一切見えません。

1Fの空間ロビーは吹き抜けで広いです。
東側には、管理が行き届いた植栽があります。
季節ごとに花が変わります。

某全国有名人や某元超大物野球選手もいました。

さらにシティタワー大阪の駐車場は部屋から電話予約できる高性能パズル式です。これを採用しているマンションは関西ではあまりないのでは？他に採用しているマンションがあれば教えてください。

シティタワー大阪の淺沼組にある写真集です。
http://www.asanuma.co.jp/citytower/ctosaka2.html#01

シティタワー大阪は当時の大阪市の都市再生プロジェクトもかんでた企画で一階のエントランスのデザインはコンペで採用された京都大学のデザインチームによるものだし36階のラウンジも有名なデザイナーによるものだし、他の物件と比べるのはあまり参考にならないのでは。企画としての方向性が他とは違いすぎます。

シティタワー大阪は物は良いかも知れんけど、
流石に立地が悪いわ。直結のザ・北浜ができたからどうしても見劣りするよ。
しかもその堺筋線の北浜駅なんてローカル駅もいい所。

＞642さん

＞部屋から電話予約できる高性能パズル式

ブランズ茨木。

タワー関係ないけど。

＞部屋から電話予約できる高性能パズル式

めんどくさそう。逆に言えば、電話で予約しなきゃいけないくらい、なかなか車が出て来ないってこと？それを高性能といえるのかなぁ。

普通のパーキングがいいです。

普通って循環式のこと？パズル式のほうがいいにきまってるやん！

いいといわれているシティタワー大阪の駐車場は、だいたい何秒まちなんでしょうか？だれか知ってます？

立体駐車場は高級仕様のパズル式でバレットパーキング仕様で、携帯などから出庫の予約ができるんですね。予約をしておくと駐車場入り口で機械の稼動を待つ必要がない。

＞647さん
回転式のほうがいいなんていったら笑われますよ。
上記の立駐を採用しているのは住友でもフラッグシップのマンションだけですね。関西ならこことCT四天王寺、東京ならシティタワー高輪、あと住友ではないですが六本木ヒルズも。

そもそも住友の関西フラッグシップの西梅田は立体駐車場の採用がないですが。

パズルで２つ質問があります。
１．予約が手軽にできると、ついつい予約しがちだと思われますが、たとえば予約が１０とか重なったら10番目の人は何がおきるんでしょう？
２．予約した人が取り出さなかったら、何がおきるんでしょう。

きっと、なにか最悪を避けるルールが組み込まれているのでは想像しています。

たとえば、
１．予約は５までしか受けないとか
２．最大重なりは５ぐらいになるように余裕をもって駐車台数が設計されているとか
３．予約して取り出さなかったら、1週間は予約できないとか。
４．取り出しの1分前に電話にコールがあるとか＜－これ便利そうです。

心配しなくても都心タワマンは駐車場稼働率低くて操作が重複すること自体少ないです。タワーパーキング二台の私のところは他の人と操作待ちになること自体５回に１回もありません。月３万はどこのタワマンでも超える使用料でしょうし、不便立地のタワマンでなければ稼働率そんなに高くないはずです。うちも待ちのとき出てくるの人の車はベンツかBMかレクサスかボルシェかボルボとか…くらいしかみませんし。
使用料考えたら使用料だけで全額ローン組めるような大衆車を留めるのはやはりばかばかしいなと思う人が多いからでは。
利用してて思いますがタクシーのほうが便利で安上がりですからね。
私は車好きなので少数派の駐車場利用者のほうにはいりますが、それでも車いらんなと思うことしばしばですもの。

652さん、情報ありがとうございます。
市内のタワーであれば駐車場は何式でも、待ち時間は同じで、あまりないということですね。
それなら、部屋から呼べる方式が、かなり有利ですね。

>No.652 by 匿名　さん

詳しくありがとうございます。
大阪市内のタワマンにお住まいなんですね。

こちらは車も自動二輪もありますが、ほとんど自転車とタクシーです。
距離で使い分けています。
自転車も、電動自転車にしたいぐらいです。

地下鉄駅直上マンションでタワーパーキングが３基有りますが、大型トレーの駐車場は、時間関係無くいつも１〜２台待たれていますよ。

大阪一高額と言われているマンションなんで、駐車場代は４万以上払っていますが、物件価格はピンキリなんで大半は国産車ですよ。
大体、物件価格は大阪なら、どんなに高額な所でも下は３０００万代から有るのに高級車ばかりなんてある筈は無いですから。

>No.655さん
北浜は回転式の立体駐車場なのですか？

高級車なんて自慢されてもなんとも思わない。
っていうか、車には興味ないから

それより人気タワマンの高層階に住んでいる方がよほど自慢になるよ

655さんｷﾀﾊﾏですか？私も検討して結局利便性で違うタワマンにしましたが、タワーパーキングは待ちませんし高級車の方大半です。ｷﾀﾊﾏと比較できない低グレードのタワマンですが梅田徒歩で行けますす。きっと庶民中心なので駐車場代の関係で乗らない人は乗らないからだと思います。

No.658 by 匿名　さんは

低グレードでもないと思います。
シティタワー梅田イーストですか！！
小学校がすぐ近くにあり、市内でも静かで落ち着いていますね。
良い所だと感じますが。

一概に高級車と言っても、捉え方は個人差が有ります。

自分は最低１０００万以上の車じゃないと高級車とは思いません。

だから、メルセデスしろＢＭＷにしろ、その価格以下の車は高級車とは思いません。

アウディとかボルボなんて安物の輸入車と思ってしまいます。

ポルシェでも９１１以上じゃないと話にならないし、ボクスターなんか論外です。
その点、安い車種が無いフェラーリやベントレーは本当に高級車と思いますが。
高級車が大半とか殆どとか書かれている方はちゃんと価格は把握されていますか？
私は女ですが、大概の女性はベンツやＢＭＷやポルシェと言うだけで高級車と思っている人が多いので、敢えて書かせて頂きました。

なら、Audiが高級車じゃ無いと言い切るあなたも価格を把握すべきでは？

S6は？ A8は？
2000万近くする R8 は？

メルセデス S350と、C63AMG が並んだ時、
C200とC63AMGが並んだ時、どっちがどっちでと、
きちんと把握出来るの？

あなたがそうであるように「高級車」なんてイメージです。
値段表を貼って走ってる訳ではないですから。

後、輸入車の年式による価格の落ち込みはご存じですか？
３年毎に３００万、査定価格が落ちます。

だから、クラッシックカーは別として年式の古い二束三文の輸入車も多いですよ。

ベンツやＢＭＷ　は　ミドルクラスまでは本国ドイツでは大衆車ですよ。　

普通に、タクシーが走っています。

ヒョウが降ってくるので、ボンネットが凹んでベコベコですが（笑）

ベンツで高級車は、SクラスかAMG以上でしょう。

日本で、値段が跳ね上がっているのは、関税や保証と輸入コストがオンされているからです。

同じ価格帯であれば、レクサスの方がいいのでは・・・。

>>662
3年毎に査定が落ちるんじゃなくて、登録と共に一気に査定は落ちるだろ。
じゃあなにか、1000万の車の登録とともに700万まで落ちたら、
1000万以下だから大衆車と言いたいのか？

特に輸入車なんて登録と共にアホほど落ちる。そして緩やかに落ちて行く。
あなた、車の事知らないね。

>>663
日本で値段が上がるのは、そのほかにも「日本向け仕様への改造費」も大きい。
もちろんMB日本やディーラーのコストもオンされる。

おや、いつのまにか車の話になってるじゃない。
俺の基準では、数年後に評価額が0になったときに譲渡されて売って儲けるために高級車にのっているやつは評価しないし、たとえ400万の車でも自分のために買ってるやつは評価するぜ。

おで、300万の車乗ってっけど心から愛じでる・・・

低レベルな女の発言は流そうぜ。オトコども。

>>662

安っすい使い捨ての女だな

市内タワマンの価値は、入居者が所有している車種で決まるのか？？？

見栄っぽいコメントがもともと多いのがこのタワマンのスレだし車と共通点あるのは事実かもね

タワマンって　泥棒は入れるのかなぁ？
入ったとしても足がつきやすいんだろう。

頑強なセキュリティとビデオにロビーやエレベータ映っているだろうし。
住人以外は、該当階しかエレベータ止まらないだろうし。

何重ものセキュリティを掻い潜るのは難しいだろう。

そういう意味でも、マンションや一戸建てより、ドロボウは入りにくい。

入ったという話は、余り聴かない。

住民以外該当階とまらないマンションが普通なんですかねぇ？
うちはエレベーターは住民の了解ないとエレベーターの１階扉は開かないようにはなってますものの、いったん開くとあとはどの階でもいけるつくりです。

タワーマンションのセキュリティの関係上　ここには詳しくかけないが、通常、玄関や裏口にはビデオカメラ
ロビーにもビデオカメラ、宅配業者の場合、玄関のインターホンを開けてもらい第一の扉～エレベータまで第三の扉まである。

通常のマンションよりセキュリティの壁が2つ多い。
非常階段にもビデオ監視があり、防災の関係上、内から外へは空くが、訪問者が開けようとしても原則フロアからは開かないはず。

通常は、さらにプレミア層には、厳重なバリケードがある。

なので、専有部の玄関を開けっ放しで、外出しても　同じ階の住人が入らない限り、ドロボウさんには入りにくい構造となっている。

宅配業者や郵便屋さんは、いったりきたりできるが、同じ階以外は、随時、ロビーに戻って集配しているはず。

業者さんの場合、エレベータのボタンの数が通常のマンションの場合最大15階だが、タワマンの場合、ボタン数が囲碁の升目のように多く、地下ボタンを含むと40個～60個ほど押しボタンがある。

それで途中ワープがあっても、各駅停車だと上り下りが大変。

各駅停車なんて数年すんでて一度もありませんよ。30階以上に住んでますが最大で5〜6回しか留まったことしかありません。通常直通か２回までといった感じです。
15階で1基のマンションのほうが待ち時間は長いです。

あ、すみません 業者さんの話ですね よく読まずたいへん失礼いたしました。

地価と言う観点では、
どこが一番魅力的なんでしょうか？

(マンションは、地価・立地が全てと思うのです)

業界用語で２種とか３種、4種とか言いますが容積率のことです。これが土地によって違うので地価ではかたれません。1種あたりいくらかと言うので比較可能ですがこれが高い土地は採算の関係でオフィスや商業ビルになります。
マンションになる土地はマンションで成り立つ土地値に戸あたり1500〜2100万前後の建築費と利益、経費を見込んで出来上がり販売価格となるので、結局高い価格のマンションの土地値が高いことになります。なのでいかによさげな場所でいかに安く土地を買えたのかが大事な話となり、地価はあまり良し悪しに関係してきません。

免震構造って、制震構造より建設コストは安いの？制震構造って少ないね。（既出ならすみません。）

コストはあまり変わらないのでは？

北ヤードのタワマンっていつ頃になるのでしょうか？

まだまだ先でしょうね
茶屋町のタワマンは4月くらいから始まりそうみたいですが。

>>682
そうですか・・・
北ヤードのタワマンが売られる頃には景気も回復しているかもしれません。
そう思うと、なるべく早く売り出されてほしいような気もします。

北ヤードのタワマンはＵＲ賃貸じゃないの？

お値打ちタワマン。
地下鉄が徒歩圏で使えて（10分超えると駄目）
当然完売していて、中古の売りもあまり出ていない物件。これだよ。

高級だろうが安かろうが、関係ない。希少性のある物件だ。

希少だけなら北ヤードでしょうね 阪急の茶屋町タワーも希少です。後はどんぐりの背くらべですかね

値段はさておきの立地だけの希少性ですけど。

北ヤード欲しい。70m2でどれくらいになるのでしょうか？5000万台では当然無理かなあ？

坪単価、300以下なら嬉しいですね。梅田で新しい街はかなり魅力的。

70平米で5000万ならば当然そうしたお部屋はあるでしょうがそれが何階かが問題ですよね。

内廊下のマンションがいいな

タワマンとは限りませんが、よくあるのが、2LDKで部屋が10畳以上、リビングも20畳以上、
とどめはWICにWIS、納戸付き。１部屋使うにしても広すぎ。でもこういうタイプ好む方いるんですね。。。

タワマンの耐久年数（建て直し要となる時期）は、何年想定で建設してるのだろうか？

北ヤードのマンションってほんとにいいのかな？
最寄駅は中津だよ。立地的には、商業区域だと思うし。
住まうには微妙では？

梅田近接の整備された新しい町並みは価値があるでしょう。中津自体も便利で立地はかなりいい。

ローレルタワー難波が一番お値打ちな感じがする。

仕様はそこそこだけど、地下でなんば駅に直結してるから、
暖房or冷房効いた地下からなんばのど真ん中（ビックカメラや高島屋）
まですぐ行けるし、梅田に行くにもみんな乗り換えるから座れる。
南海で関空にも直ぐいけるし、OCATあるからバスで伊丹にもすぐいける。

その証拠に物件出てもすぐなくなる。


北ヤードとか高いだろうし、良くて当たり前。でもあの辺り便利な印象は無い。

市内で最強立地の駅直結物件って意外とそんなにないけど、
肥後橋のNYは不便。買い物するにも結局上記のなんばのライフまで行くことになる。
北浜は高いから良くてあたりまえでお値打ち感ないし、そもそも堺筋線北浜駅が不便。
弁天町と南港は立地が駄目だし。

ローレル難波？　難波は難波でもJRなんば駅つまり湊町だから値段を高くできないんだろうね
あれってタワーにしては仕様がそこそこというよりも、はっきり言ってかなりチャチいでしょ

中崎町のローレルタワー梅田ってどうですか？
超高級物件ではないけど、それなりに豪華な仕様だし、一応駅直結だし、梅田も天満の商店街も徒歩１０分位で行ける。

中崎町の町並みはレトロで独特の雰囲気があって、すぐ近くに大きな公園や病院、学校もあるし、周りの環境が、西へ行けば都会の刺激的さが、東へ行きば下町の庶民的な感じがあって、ちょっと住むと面白いマンションかなあと。お値段的にはどうなんだろう。

>>697
湊町だけど、御堂筋なんばまで徒歩６分だから、普通になんばでOKでしょ。
逆に住む場所として区画されてるから住みやすいし、これがベスト。
共有部分広いし、敷地もマンション前とか広いから普通に良いと思う。
あと、あの辺り普通に高いよ。

>>698
上本町もそうだけど、近鉄のローレルは仕様はこそそこそこ（それでも普通のマンションより全然豪華）
だけど、立地は最高な所が多いね。あとバルコニーがめちゃくちゃ広い。
逆に住友は仕様と見た目は良いけど、立地が悪いのが多くて、バルコニー犠牲してでも見た目重視。

湊町は周辺が貧民街や風俗街だから「タワマン」に住んでるだけで優越感抱けそう（笑）