ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-02-01 13:06:07
南東の１番いい部屋は最上階でも東側は隣のビルの壁だもんな。おしい。窓開けたら隣のビルの壁って割りとあるんかな。
プレロジェと値段変わらんみたいやけど、何か勝ってる要素あるかな？間取りとか内廊下仕様とかプレロジェに惹かれるんやが。
イーグルウエストよりかは設備建物良いみたいやけど、価格が一回り高いし。
>>80 eマンションさん
平均坪単価は3つの中でジオが１番安いんじゃないかな。
プレサンスとはほとんど同じくらいかもしれないけど。
あと標準仕様はウエストのほうがいいんじゃない？そう販売員は言ってたような。自分で検証してないから確かではないけど。
ベランダ南向きの部屋があるのは、ジオだけ。駅の入り口にも１番近いんじゃないかな。プレサンスもあまり変わらないけど。
私がここのジオの１番良いと思う点は、周辺最安値もしくは同じくらいの価格でジオブランドが手に入るところ。普通はジオは他より割高なところが多いから。何だかんだ言って、購入後とかのジオブランドの安心感は長く住もうとするとかなり大事だと思います。
総合的に見るとジオとプレサンスはいい勝負だと思うんだけどな。ウエストは可もなく不可もなくで、二条に近い分だけ坪単価が高いイメージです。
よく通る道なんじゃないかなと思いつつ、VALUEを見ていました。
イラストで交差点の画像が描かれています。フレスコ、見覚えあります。
いい部屋があったらいいなと思いましたが、4人家族にはちょっと狭そう？
3LDKで一番広いのが70.78㎡。京都マンションは割高なので、払える金額と考えるとちょっと狭くてもとも思いますが・・・
Mrタイプ、ルーフバルコニーが広くていいですね！休日はバルコニーで朝食取るのもよさそう。
>>82 匿名さん
MRタイプは2階だけですので、朝食をとっていると周りからジロジロ見られてしまうかもです。
京都のマンションは狭いので、しょうがないのですが、70で４人家族は本来は少し狭いですよね。
近くにできるプレサンスロジェは80の4LDKがありますが、それなりのお値段のようです。
ジオもイーグルウエストもプレロジェも苦戦するでしょうね。市場価格が高騰してるのはどうしようもないとして。本来の資産価値と現実の平均所得と乖離してますもの。
>>85 eマンションさん
だからもう8割売れたら利益確保できるような設定にしてるんかもな。高階層や角部屋、広告割安部屋から売れて中途半端な部屋をダラダラ売るみたいな。なんだかなぁ。
どの物件も二条のジオみたいな売れ行きになりそうですね。それぞれの立地と価格設定から、フロントみたいに気づいたら完売はないでしょうね。
>>87 eマンションさん
そうですぬ。
フロントはその名の通り、駅からほぼ見えてますから資産性も良く間取りや細かい仕様もウエストより若干良くてジオと比較優位ができたんでしょうね。シエリアの売れ方を見ても4800万くらいから5500で65平米とかなら二条で需要はまだまだあるんとは思います。6000万以上になると世帯1000万あってもギリギリで、支払いもローン管理修繕費合わせて月20万くらいになるので慎重にはなりますよね。二条に割安物件できるまで様子見は多いと思いますよ。
私はジオもプレロジェも価格をフィックスする時には、強気には来ない気がします。ウエストは早くも追加のキャンペーンしてるみたいですしね。どこのMRもそれほど賑わっている感じもしなければ、あまり強気な姿勢もないですしね。周辺の新築ラッシュで、ある程度の需要はさばけちゃった後でしょうし。
近くで比較対象になりそうな、プレロジェの価格と間取りがホームページで見られるようになってますね。
ジオも最近は竣工しても売れ残りが増えてきましたね。売れ残りなのに値上がり率１位なんて言われても信じる人いるの。
ジオに限らず、この周辺は供給過多になりかけているのと、価格が本来の資産価値、実際の所得と解離してしまっているから、どうしても売れ残ってしまいますね。
>>92 マンション検討中さん
築浅でSUUMOの築10年内で2から3LDKとかが新築時より10％アップくらいでよく売りに出てるけど、結局値下げされてるのを見かけてるので、高騰高騰と叫ばれてるけど実際の取引価格とは差があるよね。中古は予算と希望をブレずに粘り強く探せる人むけ。
比較的小規模なマンションが継続してリリースされるので決めにくいですね。
マンションごとの戸数をみると定借などの特殊要因を除けば小規模なものが
好評な様に見えます。
小規模なものは初期需要で売れてしまうので好評に見えるのかもしれません。
需要がそんなに強くないのは確かですね。
プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸
ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸
シーンズ京都二条 23戸
イーグルコート二条駅ウエスト 40戸
(イーグルコート二条駅フロント 29戸)
(ジオ京都二条 88戸)
(シエリア京都二条 76戸 定借)
エスリード京都梅小路公園 93
>>94 匿名さん
フロントてかなり小規模だったんですね。
シーンズも似た立地で間取りは個人的には凄く良く感じるので気になる人は急いだほうが良いかも。プレロジェも内廊下とか80平米プランは珍しくて良いですね。
ここの掲示板では定借リスクが沢山上がっていたシエリアはあっという間に完売、2期は抽選だったので20年内に売るなら資産価値も安泰ですかね。東京では人気なら定借でも値上がりしてるくらいなので。
エスリードはいわずもがな公園横プレミアムで竣工前完売は固い。
他はゆっくり売れるかんじかな。
とはいえ二条近辺は結局竣工後1年内には完売するとは思うけど。西院あたりは高値で売り出して余っちゃってるのでやっぱり違うんだね。
みんな100戸以下ですが、30戸以下とかになると
補修費用などが高くなりそうなのと手間が増えそうで少し不安ですね。
もっと中心部だと購入者に余裕があって維持費を気にすることもないんでしょうが…
>>97 匿名さん
修繕積立金はだいたい5年で上がるので、特に小規模のマンションは今後の修繕積立計画も確認したほうがいいですね。
ちなみにここのジオは管理費が高めと聞いていますので、その点も注意の必要がありますね。
>>98 マンション検討中さん
ジオ二条は管理費月額1.1から1.6万とありますね。
管理費、うちのマンションは70戸程度の規模でディスポーザー、24時間ゴミ捨て、管理人日勤、24時間セキュリティ監視付きで月に1.5万なのでジオも相場くらいで高くは無い？大規模は1万切るところもありますが、ここも割高かどうかはサービス次第ですね。
>>102 匿名さん
まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。
>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。
あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。
しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。
>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。
勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。
>>107 eマンションさん
京都市のことでありません。
どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。
同じことになってほしくないと願います。
ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。
このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。
地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、
友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって
地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。
一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。
二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。
好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。
サンディはいいですよね。庶民の見方です。西大路御池は特別な付加価値は何もない、ただの交差点ですけど、生活するには何でも揃ってて便利ですよね。地下鉄はもちろん、二条と西院にも散歩程度で行けますし。
競合物件と比べてあまり良いポイントを感じません。どこか他と比べて良い点ありますかね？
ジオブランドだからお値段高めなんだと思いました。
「5年連続中古マンション値上がり率No.1」なのだそう。マンションHPのBRANDページに書いてあります。
2.61％で1位、住まいサーフィン出典のようです。
住んだ後の中古マンション価値が下がらないのはいいと思います。身近で聞く話だと、海外赴任や転勤など諸事情で「売らなくてはいけない」事情もあるみたいなので。
価値はできるだけ下がってほしくないです。
>>114 匿名さん
西大路御池のということであれば、平均坪単価はウエスト、プレロジェとほとんど変わらないのでは。
マンション価格は5年は今の相場を維持するかもしれませんが、10年くらいのスパンではそれなりに下がると私は予想します。今の価格は本来の資産価値から乖離してますもの。
そもそもここは間取りが魅力的でないので、リセールは苦労しそうですね。
不動産関係者からは、まだまだマンションの高騰は続くと聞きます。
今はいろんな物価が上がっていますが
下がるということはなかなかないのかなと思うので
買い時がいつなのか。。希望の物件が出た際は
出会いだと思って決定することはありかなと思います。
必要な時に必要なものが見つかれば買いなのだと私も思います。
土地代データなどを見ても結局は買いたいと思ってみるとバイアスがかかってしまいます。
https://tochidai.info/kyoto/kyoto/
逆にデータを見てやめておこうかと思えて、購入が待てるなら待ちだと思います。
理由は、酸っぱい葡萄でもなんでも構わないです。
最後の決断時の個人的な考えです。正しいかはわかりません。
まだ、価格公表しないのかな。来客の反応があまり良くなさそうだから、どこまで下げるかギリギリまで判断するのかな。第一期は事前に価格公表しないのが普通でしたっけ？
>>118 eマンションさん
市場調査か需要予測を誤ったのか、北山と後院通で苦戦して、苦慮しているのでしょう。この会社の物件であれば、原価から見て、周辺物件以上でないと逆鞘になる筈。
山科は好評なようですから、そこからの学びに期待したいところ。
>>119 マンション検討中さん
二条のジオはもう10邸ぐらいで、こちらの価格と立地を比較検討して夏には完売するんじゃない？シエリアとイーグルフロントが同時期割安で販売時期被ったのが不運だったけど悪い物件じゃない。で、二条が完売が見えたタイミングで販促に力入れるのかな。
高くてもジオは安売りしないのは購入者は安心じゃない？
プレロジェみたいに、多少高くてもいいから広い部屋がここのジオにもあれば、こちらにするんだけどなぁ。部屋数を増やして売らないと元がとれないんですかね。4人家族だと少し狭いんですよね。
>>122 匿名さん
表記通りの価格で売ったかは怪しいですね。売れ残ってたジオ二条の部屋よりイーグルウエストの条件のいい部屋のほうが、資産価値も価格も良いと思います。少なくとも抽選になるとは思えない。
どちらが良いかはともかく、ウエストも売り出して結構経ちますから、
ウエストも条件の良い部屋はもう売れているかもしれません。
イーグルコートは早くも値引きしてる。売れてないのでしょうね。
>>126 eマンションさん
まぁ竣工して半年以内ぐらいには完売するんじゃないですかね。それを見越して価格も高めな気もします。フロントとシエリアがイレギュラーだっただけで。
スーモ見てると、四条大宮や二条のファミリー物件は4000万代半ばまでなら中古も動きが良いみたいですし、ここも少し下がれば欲しい人一気に出そうですね。
二条のジオは、更新日5/30付けで先着順が増えて9戸になっていました。
>>126 eマンションさん
https://president.jp/articles/-/57756
｢早く買わないとマンション価格はもっと上がる｣
こんな見解もあります。
東京と京都は違うという話はあるでしょうが、
買い手が地域住民ではない点は共通しているかと思います。
>>129 匿名さん
うーん。少なくともここや、二条は完全な実需、ファミリー物件だから事情はだいぶ違うと思いますけどね。私も地域住民の購入検討者ですし。今必要だから購入するのであって、今買えば価格は大きく下がってもしょうがないと割り切っています。
>>128 匿名さん
売れ残っている９戸を、あらためて販売概要出しただけですね。ここから先は値下げしないと、きついでしょう。西大路御池のジオも、当初価格で公表したらきついでしょうね。
立地が悪くないだけに、ここはいろいろ残念なんだよな。残ってる一軒家は交渉失敗したのだろうけど、一軒家後方の駐車場はどうしてマンション用地にしなかったんだろう？もったいない。
その影響も少なからずあるでしょうが、間取りが悪すぎます。
この間取りで価格を当初設定から変えないのであれば苦戦は必至でしょう。販売会社はウエストと同じなので価格も含めてお互いに調整はしているでしょうが、阪急阪神が渋そう。
立地も悪くなく、ジオということで期待をしていただけに本当に残念です。
「販売提携（代理） シアーズ株式会社」は、販売委託先ですよね。
価格調整と売主ではないので権限はなさそうですが。
二条のジオは、阪急阪神が直販していますが、ここは委託販売なのですね。
販売中の物件が増えて手が回らなくなったということでしょうか。
>>133 匿名さん
来客の反応は販売会社しか分からないので、阪急阪神に伝えて価格設定を決定するのでしょう。価格設定に関しては、ある程度ウエストとも連携している感じがします。その結果売主の意向より高くなるわけはないので、購入検討者きとってはありがたいのですが、ここは阪急阪神が渋りそうですね。
他の多くの物件では、条件のいい部屋は人気ですぐに売れるけど、ここは間取りが悪いですよ。デコボコ部屋だったり、ギロチン天井だったり。価格で相殺するしかないと思うんだけど。
いよいよ価格公開されましたね。64平米3LDK4448万から。最多販売価格は＋10%ぐらいかもだけど、この価格なら買える人も多いと思うし西大路御池の物件というより、二条から10分の物件としてはアリじゃない？生活は便利だし。
>>138 eマンションさん
高い部屋は書いてなくて、48平米2ldk3188万からだって。
チラシみたいなデザインの同時送信メールだしMRにも行ってないのにきた。みんな受信してないの？
条件の悪い部屋は価格聞いてなかったけど、そんなに安かったのですね。中古と同じなんて。。。
もう、土曜日なんか予約完了
安い部屋だけど、イーグルウエストやプレロジェより500以上安い！ジオなのに地域最安値だ。
悪条件の部屋だけだと、まだ分からないけど、価格設定を下げたのなら良い判断。こりゃ売れ残るだろうなと思ったもの。
私が4月にMRに伺ったころは、条件良い部屋は坪300だったと記憶してますけど、全戸下げたのですかね？
でもこれは全体価格が公表された時にズッコけるパターンだな笑
今のうちだけ楽しんでおこう。
HPにも価格出てましたが、やはり当初価格より値下げしてますね。400くらいかな。
70㎡の最上階の坪単価で比較すると、ジオ285。イーグルウエスト280。プレロジェ280。くらいかな。ほとんど一緒だ。ジオは南向きだからお得に見えるけど間取りが良くないし。ウエストは二条に近い分だけ資産価値は高そうに見えるけど、最寄り駅からの距離は1番遠いし。プレロジェは他２つが下げた分だけ割高に思えてしまう。
結局どこも、それほど変わらない。まぁ当たり前か。
価格調整した上で、第一期が15戸止まりか。立地以外に良い点はあまりないからな。抽選にはならないかな。まだ苦戦しそうだけど、バブル価格で押し切らずに、来客の反応を加味して価格調整したのは妥当な判断です。
第一期で高い部屋に要望が入らなかったから表記されてないだけかもしれない。
本日、行って来ました。
相当な機会損失があったそうで、パンダと言う印象はなかったです。ただ、どの間取りも悪いですね。平米数も中途半端なモノばかり。当初価格では、この程度に抑えるしかなかったんでしょうけど、どの層を狙っているのか？
また、当方の希望物件は要望2で受け付けてもらえませんでした。わざわざ半休してまで行ったのに。感じ悪。
抽選制なのに、要望受け付けてもらえないなんて、あるんですか？そうしたら実質先着じゃないですか。
間取りは悪いし、ランニングコストも割高。立地は悪くないんやけど。
>>160 マンション検討中さん
うーん、、夫婦に子1人なんですけど、二条から西大路御池あたりで今売り出してるマンションで、もし今検討するとしたらシーンズ二条が立地と間取りでは1番かな。で、シーンズと似た広さで3LDKで、こちらの物件が15%くらい安ければ、こちらにするかもです。だからまぁランニングで管理費が重要かと感じました。
ちなみに実際は二条で少し前に買ってしまったのですが。
シーンズがここより15%も高かったら売れないような。最寄り駅が二条なだけで、二条の良さは近くにない普通の住宅街ですよね。二条はジオが1番いいですね！駅も三条商店街も近くて、お高いだけの価値がありますね。あとは最も近い駅が二条なだけの住宅街物件。
シーンズ京都二条は65平米の3LDK5500強ぐらいだと思ってまして、ジオ西大路御池が4750ならジオでも良いかなぁ、というか売れると思いますよ。
シーンズの間取りと二条駅とライフまでの距離感は魅力ですが、この価格差なら納得です。
あ、ジオ二条かと勝手に勘違いしましたが、違っていたらすみません。フロントもいい物件でしたね。
そのシーンズの価格ですと、西大路御池だとプレサンスロジェの低層階も厳しいような。ひょっとしてシエリアを基準にしてませんか。
>>165 マンション検討中さん
すみません。MR行けていないので、高階層や全体価格は把握できていないのですが、↑にある64平米4448万～とあったので、低階層での比較になりますね。
ここの高階層、低階層と差がかなりあるんですね。それはちょっと近隣物件との比較優位を見つけるのが難しいかも。
シーンズと西大路御池の物件だと同じくらいの坪単価で、狭い分だけ価格はシーンズのほうが安そうですね。
>>157 マンション検討中さん
少なくとも、私が希望した物件は受け付けてくれなかったよ。担当者によって手持ち物件が異なるのかね？
対象外の物件をしつこく、聞かれ、挙げ句の果てには、キャッシュで払えるか？と来たもんだ。無理な話ではなかったが、その態度に胸くそ悪くなって、席を蹴ったとさ。
当初価格を高くし過ぎて、他物件に顧客が流れたってことですかね。
抽選と言っておいて、要望入れさせないでコントロールしてるなら、コンプライアンス的にアウトでしょ。阪急阪神さん。始めから先着順にすればいいのに、ズルい。
正攻法で売ると、売れないという危機感があるんかな。いったん白紙に戻して設計とか価格とか見直した方がいいのでは。まぁ無理か。
阪急阪神に販売会社のやり方をチクったら、かたち状は対応せざるを得ないと思いますけどね。企業としての体裁がありますから。でも結局、抽選でコントロールされそうですね笑
>>177 eマンションさん
販売提携のシアーズはいろんなベデの物件一手に引き受けて販売するだけの会社だから、売りことになりふり構ってられないところがある。社員教育に難があるのかな。
ベデ→デベ
同じ販売会社のイーグルウエストもここも私は行きましたが、まぁあんまり良くはないですよね。どちらも価格下げてますから、その点は優秀かもしれませんね。でも販売員としては価格下げたらダメか。
>>181 マンション検討中さん
タイプは複数ありすぎて覚えてません。
覚えていても身バレのリスクを考えると…
要望が入っていた中で、2も一軒ではなかったかな。
また、西向きの部屋は巨大な賃貸マンションとお見合い状態。狭い部屋は収納力も少ない。推して知るべし。
西向きは現状はまだマシ、間の細長い空き地に賃貸でも建ったら、さらにお見合いが厳しくなる。
価格は下げたことで、本来のここらの資産価値に近づいたけど、まだ高い。同条件の近くの中古が4300で売りに出されてますけど、新築が下がってきてる今、もうその値段じゃ買いませんよ。
>>184 マンコミュファンさん
あの価格では、本来は二条駅周辺や西大路御池は買えないのでお得な物件だとは思います！
でも二条とは名前についても二条駅までの時間は、ここからとほとんど変わらない。こっちの方が直線で行ける分近い？
なんで最近は60台の広さの部屋ばかりなのだろうか不思議。しかも高い。
これなら中古でもいいからの同じ値段出して、二条周辺の70平米台の中古マンション買うわー
>>186 マンション検討中さん
予算があればですけど、二条のジオは80弱の部屋もありましたね。今なら西大路御池のプレロジェも80の部屋がありますね。しかも西南角で間取りも悪くない。でも6500オーバー。さらに高い上層階から売れてるみたい。やはり広い部屋はニーズがあるのでしょうね。70以下は確かに狭い。
予算があるなら中古はどうですかね。内見に行ったりしましたが、やはり人が住んだ物件は生活汚れがひどい。リフォームは必須ですね。それで見た目はキレイにしたとしても、設備が古いのはさらに予算を積まないとどうしようもない。内見後に、多少高くても新築にしようと強く思いました。予算もなくはないので。
あとここのジオやイーグルが、値下げしたように中古との価格差がない今はなおさらです。
でも、新築の広い部屋が予算オーバーなら、予算との兼ね合いで中古を選ぶのもありかな。
>>186 マンション検討中さん
子1人の家庭には3LDKが人気で、3LDKに最低限必要な広さが60台なんやろな。ただ70無いと4畳部屋とかリビング狭めとかちょっと気になるな。
>>186 マンション検討中さん
仮に200平米があったとして、50x4戸より
40で5戸にした方が高く売れるからでしょう。
高さ規制がある京都市内では、わざわざ1階を半地下のようにして、階数を稼いでる物件、ザラですよ。
築浅の中古購入して、リフォーム台上乗せしたら今販売中の新築よりも安く済むだろうし、間取り、立地が良ければそれも選択肢だな。
>>192 マンション検討中さん
本当にそう。ここもせっかく、南に面した駅近の好立地なのに、下手に部屋数を増やすから魅力のない部屋ばかり。せめて南向き角のAとCは、もう少し広さと間取りをどうにかして欲しかった。これじゃそれなりに予算がある人は他の物件に流れてもしょうがないです。
まぁでも新築の価格に連動するだろうから、中古も70で5000みたいなことはそろそろなくなるかな。それでそれなりにリフォームしたら、新築と変わらないもの。
>>196 eマンションさん
そうですね。西大路御池も二条も今スーモ出てる築浅ファミリー物件は新築時よりも10%くらいのせてきてるし、リフォームすると今の新築超えるので、みんな新築検討するよね、中古価格も落ち着くはず。
ここを契約した人はどこに惹かれたのかな？プレロジェ、ウエスト、シーンズと選択肢が多い中で何がよかったのだろう。南向きと立地かな？
価格だけでみると中古高く見えるけど、広さ、間取り、立地を考えると、中古も選択肢の一つなのかなと思っています。
仲介手数料が乗るけど、初期の諸費用も新築に比べれば割安になるかと。
>>197 マンコミュファンさん
いや、西大路御池の15年落ちのイーグルやサーパスは10%なんてもんじゃないですよ。当時3000くらいの物件を普通に5000弱くらいで出してましたよ。50%なんて有り得ない。内見行ってさらにガッカリしました。部屋見て建物出た後に不動産会社の人に文句言ったら、住んでる人もいるんですから声を静かに！と怒られました笑
でもあれであの価格はないと思った。
二条駅前のコープも6月から4階建ての商業施設に改装工事に入りますね。
二条周辺は更に便利になり今後も新築、中古ともに値崩れすることはなさそう。
>>202 マンション検討中さん
ここのジオや二条駅に近いイーグルが値下げ販売したように、駅前のファミールとかジオ二条の資産価値は安泰でしょうけど、二条とは名ばかりの最寄駅が二条駅なだけのフロント、シエリア、シーンズはそんなに甘くはないとおもいます。そもそも購入時が高値ですから。
>>202 マンション検討中さん
本当にそうなら、イーグル二条ウエストは大幅に値下げする状況にはならないですね。東京のパワーカップルや、京都の田の字を買えるような一部の格差社会の上位層に引っ張られているだけで、二条や西大路御池のファミリー向けの立地では、今の資産価値は維持出来ないでしょう。
>>204 マンション検討中さん
ジオは北山と二条で、ようやく少し学習したようです。と書くと、必ず、二条はそこそこ売れてると言う輩が居るが、そもそも、あそこが二条か？目と鼻の先の商店街の看板を御覧なさい。二条に便乗し、事実を歪曲してまでの販売手法。他のジオ物件より遥かに長期化したはず。田の字でもないので、リセールバリュー時は間違いなく逆鞘でしょう。
>>205 マンション検討中さん
二条駅周辺の新築物件でジオより二条の良さを享受してる物件なんてあります？三条商店街のことを言ってるのでしょうけど、あそこは二条が人気のある理由の一つですよ。他の物件は一軒家の密集地に無理やり小規模に建てた、二条のネームバリューを頼りにした最寄りが二条駅なだけの物件ですよね。それ言ったらシエリアなんか三条より南ですよ。別にジオの肩を持つ立場にもありませんが笑、ジオ二条に資産価値がないのであれば、他の二条周辺の新築物件は散々たるものでしょうね。高い物件には高いなりの価値がありますよ。そうでなければ売れません。事実、ジオ二条で売れ残っているのは低層の不人気部屋だけでしょう。
二条や西大路御池みたいなファミリー向けの立地で、田の字のようにリセール時に儲けられるなんて、そんな見通しの甘い人いないでしょ。高値の今買ったら、将来安く売らなきゃいけないのは当然です。それでも必要だから買うのです。
>>203 eマンションさん
シ、シエリアはそもそも安かったから、、て、定借だしリセールバリューなんて、、き、気にしてないんだからねっ、、笑
ちなみにシエリアは完成してきて外観も公園からエントランスあたりの雰囲気もとても良いし商店街も近くて気に入ってます。
最寄り駅が二条だけって、それだけで駅も生活圏も便利だから別にそれで良いんじゃ、笑
>>208 マンコミュファンさん
あ、ジオ二条を擁護される例えですね、失礼。
私もジオ二条は京都市民の年収からしたら高嶺の花なだけで、良い物件というかお金があったら高階層欲しかったくらいです。
シエリアは即完売した実績が示す通りのお買い得な優良物件だと思います。リセールも定借70なら、それほど負担にはならないはず。
>>207 eマンションさん
うん。必要だから買う。本当そうだ。だから検討版で良い点悪い点見るんだよねー。
ただ高値の今、こちらの物件は一旦は下がったけど、世界情勢的には不動産が下がる要因があまりないように感じるので、上がる可能性も両方考えてプラン組まないとね。
>>212 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃるようにポジティブにとらえてます。シエリアも嫌と言うほど検討版でネガ要素も拝見した上で購入したので悔いはないです。（実際には人気過ぎて危うく買えないところでした）
こちらの物件もネガ要素の書き込みありますが、ネガ要素も購入前から分かっていれば納得感あって良いと思いますし、住み方もリセールも対策、検討し易いと思いますよ。
高値掴みが嫌とか、築15年のマンションなのになんでこんなにあがってるんや、と不動産屋さんに文句言うてるようでは当分マンション買えないような。
不動産屋に文句言ってもしょうがなかったですね、反省。でも、MRで机を蹴り上げる人もいるようなので安心しました笑
>>218 eマンションさん
余談ですが、シエリアのMRでも隣のブースで今ここを買う理由を説明しろと何故か怒り口調で怒鳴ってるオジサンがいました。購入してませんように。
>>218 eマンションさん
席を蹴る＝高処決裂と言うモノの比喩で、ほんまに蹴り上げたりするわけ無かろうが。
学の無い輩やで。検討者のレベルが分かってありがたい限りや。
オマケに言葉使いにも品がないですね。
品のない煽りに反論しても意味がないですね。物件検討とは関係ない書き込みで大変失礼しました。
西大路御池は二条も西院も徒歩圏内なのが、何気に好立地かもしれません。
西大路御池に今住んでますけど、便利です。ほんとに。
ジオとプレロジェとウエストだとどこが1番早く完売しますかね？少し前まではどこも大差なかったはずです。需要が分散してしまったため、どこもギリギリ竣工前に完売できればいいほうかな。
>>217 eマンションさん
シエリアは一見、魅力的でしたね。引き合いも多かったからか、販売員も強気でした。
ただ、チラ見しかさせてくれなかった地代の上昇率が半端ない設定でした。定借ゆえ、固定資産は抑えられる触れ込みながら、借地の価格設定権は、地主側にしか無い筈。海外からの入国規制も緩和されつつある上に、この円安。早晩、インバウンド需要も戻るでしょう。自ずと周辺坪単価も上がり、一方的に吊り上げられる懸念大です。物件の購入価格はシエリアより安くても、30年前後で、トータル費用での逆転の想定が付き、僻みと取られても結構ですが、私としては購入に至らずです。
>>230 評判気になるさん
シエリアの61平米の部屋だと地代は月に約1万円で、地主が自由に変えられる契約じゃないですよ。３年ごとに消費者物価指数のパーセンテージに合わせて変動という契約ですね。僻みとは思いませんよー。考え方や収入条件、年齢や状況によって必要物件は違いますからねぇ。
すみません。前のカキコミは半分冗談でした。私の場合は多少予算に余裕があったので、定借のシエリアを選ぶ理由がなかったので他の物件にしました。
ここも含めて、二条も西大路御池も通常の価格帯の物件は苦戦しているようなので、この価格帯を買える層はそこまで多くないということでしょうね。
シエリアの価格帯で新築物件が販売されたら、購入できる層が一気に増えるでしょうが、現実的には難しいでしょうし。
7000、8000万予算があるのかな？羨ましい。
それならジオの人気の部屋買うのが1番安泰よなぁ。。
シェリアの月々の借地代が１万円程度というのは、税金相当で
実際の借地代が分譲価格に含まれた設定の様でした。
販売は好調だったようですが定借物件は出口を考えた時に不安を感じましたのでやめにしました。
庶民はリセールより毎月の支払い、まずは生活利便性を重視しますからねぇ。ファミリー層も多く、ランニングコスト合わせて15、16万くらいに抑えたい中で、このジオは少し頑張れば買えそうな価格ですね。
本当は二条がこれくらいで、西大路御池が坪220万くらいが実需なんでしょうが。
間取りはプレサンスロジェのほうがいいですね。
全部の部屋は知らないけど、私が検討した部屋は普通に1418でしたよ。
>>238 マンション検討中さん
立地は良いと思うんですがね。西の駐車場もマンション建設工事の車両が停まってるから、取得できたと思うんですけど、なんで建物をそこまで広げなかったのだろう。もう少し余裕のある間取りになったはずなのに。
ここまで悪くなければ、こちらの物件選んだのに。
でもこことあまり価格変わらない近くの中古がすぐに売れてたから、需要はあるんだよね。ほとんど価格変わらないなら、新築のほうが良い気がするけど。
売れてない風の投稿多めだけど、今日入ってたチラシ見たら完売済みの住戸もあるみたいだし、3LDKも5300万からになってるし値下げしてから順調なのかな？
坪単価250くらい？西大路御池駅すぐで二条も徒歩圏内ならやっぱり価格はこれぐらいが適正価格でしょうね。
>>245 マンコミュファンさん
安い部屋はそうかもしれないけど、平均はもう少し高いんじゃないかな。それだとプレロジェより安くなる気がする。HP見ると1番売れてるのはMRタイプに準ずる部屋かな。ここは価格調整してないようにも見えるけどとうなんだろ。
>>236 マンション掲示板さん
一概にそうとも言い切れない気がしますね。
二条の利点しか享受できない立地と、西院と二条両方が徒歩圏内の立地はを比較すると特段の優位性がないようにも思えますね。
本来は南向きの部屋が人気のはずなんだけど。
>>244 マンコミュファンさん
戸数も多いので、捌き切れて無いようです。
最初は多少高くても、良い部屋から売れて行きます。値下げしたおかげで、売れ出したプランもあるでしょうが、値下げ、と言う事が全てを物語っていると思います。
>>250 通りがかりさん
ある程度安くなってくれれば、充分人気物件だろうね。
安すぎると住民がアレかもしれんけど、高すぎると周辺相場まで上がっちゃうし、何事も適正価格大事。坪単価250切るとこのあたりに住みたい一時取得ファミリーでも頑張れる？
>>251 マンコミュファンさん
さすがにこれ以上は下げないでしょう。既に中古との価格差はあまりありませんが、これ以上下げたら中古と価格が逆転しちゃいますからね。中古も売れているみたいですし。単純に苦戦してるのは、この周辺の物件が供給過多になっているからでしょう。あと間取りの悪さと、管理修繕費が競合よりも割高という個別事情もあるでしょう。
>>255 マンコミュファンさん
ジオ二条ですら揶揄されてましたけど。さすがに二条のフラッグシップシップ物件が二条を名乗れないなら他はどうなるんだと思いましたが。
でも徒歩8分だとこの物件から地下鉄二条駅までと同じくらいですね。
戸建ならともかく、マンションで駅8分は遠いとまでは言わないけど、近くはないかなぁというのが正直な思いです。
>>256 eマンションさん
ジオ二条って、フラッグシップ？
竣工後も売れ残りの負債を抱えた物件にしか見えんけど。
立地も斜めの道路前に隣接で、イビツ感満載。
（あくまでも、個人の感想です）
ジオ二条がフラッグシップでなければ、他の二条物件はどうなっちゃうのと思います。予算があれば普通にジオ二条を選んだでしょう。今残ってるのは不人気部屋ですから、しょうがないですね。
そりゃ予算があればジオ二条の広い上階の人気部屋が1番いいよ。でも8000オーバーだったでしょ。
>>258 マンション検討中さん
あくまでこの地域のみですよ。田の字サマなんかとは比べようもありません。価格は事実として、資産価値も二条、西大路御池の新築物件では頭一つ抜けてると思います。売れ残ってるのは、低層と前が塞がってる不人気部屋だからそう簡単には売れないでしょうね。安くなったとしても私も買いません。
体裁的には値下げした訳ではなくて、正式価格発表前に来客の反応を見て価格調整したということでしょう。実際にMRに早い段階で訪れる最も購買意欲がある人たちが他物件に流れちゃったんでしょうね。
>>258 マンション検討中さん
シエリアみたいな価格にしたら、どこでも即完売でしょうが、資産価値的に有り得ないでしょうし。そもそもターゲットにしてる層が違うので、安く売り切るという物件ではないのかと。
ここも否定的な意見が多いですね。
このあたりの中古で二条や西大路御池で狙うならどこが良いですかね？4000万円代くらいで？
否定的な要素が少なければ、価格調整する必要もなかった訳で、そうした意見が多いのはある意味自然かと。でもここが特段悪い物件だと私は思いません。ここらの価格帯を余裕を持って購入できる年収1000万層がそんなにいないのだと思います。
あ、ちなみに私は中古は選択肢としては考えてません。せっかく豊富な新築物件から選べる現状なので。
中古は今の新築にはない70平米のお部屋がなまありますね。
なかなか魅力的かと。
新築より中古の方が初期費用も断然安い。
築浅の70平米台のお部屋が見受けられますね。
坪単価で見ると中古も魅力的かと。
>>273 口コミ知りたいさん
ちなみにイーグルウエストやプレロジェ、その他ジオ二条やシエリアと比較されたのでしょうか。
もし宜しければこちらに決めた決め手を参考に教えていただけますでしょうか。
>>274 マンコミュファンさん
中古や市内他のエリア含め比較検討しましたよ
通勤ルートや周辺環境に自家用車が乗れなくなった時の移動方法など身体の変化をはじめ高齢になった時の利便性と予算を考えて決めました
挙げられている他のマンションは希望の部屋が高額だったり投資のイメージがあったり定借だったりと20年後中古で買うイメージがつかなかったのも、ここを選んだ理由の一つです
>>275 口コミ知りたいさん
なるほど、やはりこちらのジオは立地の利便性に対して価格、二十年後のリセールのバランスの良さですね。外観もしっかりしておりジオブランドということもあり、色々安心ですね。大変参考になります！ありがとうございます。
購入しました。
イーグルは立地とか周りのこととか見ても高すぎるし
プレロジェは隣のライトハウスと近すぎるし
この地域の開発がまだまだ先になると思い
ジオにしました。
間取りは正直プレロジェのほうがよかったけど。
そもそも現在西大路御池付近に住んでまして
あまり変わらないところに越せるのはありがたいです。
私の生活習慣からするとほんと便利なんで。
駐車場がないのだけがネガティブポイントでしたが。。。
まあ、そこはなんとかなるかなと思ってます。
