プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

実際話を聞いてきました
けっこうお部屋は決まってきていましたよ！
ここでアンチなこと書いておられるのは隣のマンションの方なのかな？
価格も桃山という場所の人気を鑑みても良心的かなと。
わが家のように共働きで夜間しか家にいないのであれば
西側でも問題はないように感じました。
子供の声も聞こえるし、言うほど騒がしくないし、
検討してみようかと思っています。

[けっこう部屋は決まってきていましたよ!]

先週末配布されたプレサンスロジェ伏見桃山の広告。

予告広告　　本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。販売開始予定時期/平成29年3月下旬

　　この広告何？？？

>>102 匿名さん
プレサンスはファミリータイプでも、投資物件として友の会で購入するオーナーがいますよ。優先的に上客のそちらに声がかかって、有利な部屋は決まってるのでは？

ということは有利な部屋は投資物件として販売前に決まり、いずれ転売されたり賃貸になるということですか。定住を希望する一般購入者は後回しのお余りを買わされるわけですね。101さんがすでにけっこうお部屋は決まってきていましたよ！と投稿されているので、販売開始予定の３月下旬までに投資物件としてまだ埋まっていくかもしれませんね。定住希望者には住み心地悪そう。

周辺相場より、貸したら月に14~15万の家賃収入ってとこでしょうか？西向き真っ暗な部屋は、幾らで貸すんでしょうね。
桃山学区ならばもっと高く貸せそうなのが残念なところ。

京都も急激に投資用マンションが増えてきましたね。お金持ちの中国人も参入されているようだし、良質なマンションの見極めが難しいです。ここがそうだとは知りませんでした。

１０１です
そうなんですか…投資目的が多いのですね。
長く住むことを目的にしていたのでそのような方が多く住まわれる物件であるなら抵抗があります。
ここを確認しておいてよかったです。
広告には確かに販売開始まで契約はできないと明記されていますね。
私が見に行った時は価格が手頃な所はそれなりに決まっている印象を受けましたが、それが投資家の購入だと思えばこれ以上この物件を考えるのは控えた方が良さそうですね。
前向きであっただけに残念です。

>>107 マンション検討中さん

価格はおいくら位だったのですか?

ちなみに電車は毎朝5時台から夜は0時過ぎまで走ります。平日昼間はいないから関係ないというのはあまり当てはまらないかもしれません。早朝夜間は周囲が静かなだけに、電車音はかなり響きます。また、窓の等級がいくら良くても、窓を開けたらなんの効力もありません。季節のいい時期には開けたくなるものですが、テレビの音などは聞こえなくなります。

ゴミは京都市の回収らしいです…有料袋を各自で買って。京都市のゴミ袋、結構高いんです。
出せる曜日までベランダで臭いのを我慢するから、真夏西向きなんて地獄です。
コンシェルジュいらんから、毎日ゴミを出せる業者にしてもらいたい。せめて今どき常識の生ゴミディスポーザーは付いてるのかなあ？

立地は良いし周辺環境が変わるリスクも少ないし資産性は高いけど、
家賃に月１５万も出すような人が何人もいる地域ではないので、
投資なら転売目的でしょうね。
電車はこの辺りは減速して走行しているので通過音はそのうち慣れると思いますが、
南側の労基は意外と人と車の出入りがあるし、平日昼間はそれが騒々しく感じるかもしれません。

>>110 ご近所さん

大手企業など、会社が家賃の三分の二とか補助してくれるケースもあり、そのような方が高額な家賃を払って住んでいたりしますよ。

それから、南側はグランドの砂埃と土日早朝からの野球音にも悩まされるようですよ。日当たりと見晴らしはいいですけどね。

>>109 マンション検討中さん

ゴミ置き場はオープンスペースではないので、京都市では回収できないのでは? それとも誰かが回収日にコンテナを外に出すのでしょうか。

一階の方は猫害にあうので、ベランダにゴミは置けないと思います。

>>112 通りがかりさん
初期の地域説明会では京都市回収だと説明されたそうですが、もしかしてオープンスペースゴミ置き場を反対されて、業者回収に変更したとか？それなら嬉しいです。
せっかくのマンションライフ。管理費も高いんだからゴミは24時間出したいです…

プレサンスは投資用マンションの販売で急激に業績を伸ばした会社だけど、購入にあたっては販売会社と同時に設計事務所、施工会社も同時にチェックする必要がありますね。ここは設計は礎建築事務所、施工は営業停止になったNIPPOでしょう。ごみ置き場よりこちらのほうがよほど重大だと思うけどなー。

プレサンスってだけで叩かれてるけど
住みやすい街で構造がしっかりしてればそれなりに価値はあるのではないの？
ここのマンションの評価が知りたいのに
なんかそういう話題があんまりないね
他のマンションスレだとそれなりに学区とか
地域の話題がでてるのに…

>>117 口コミ知りたいさん
地域や騒音環境については、真隣のパラドール伏見桃山グランプレイスのところで散々議論されてますよ！とても参考になると思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

ここらが住みやすい街であることは間違いないですよ。
近鉄（竹田経由地下鉄烏丸線）、京阪での市内中心部へのアクセスの良さ。
スーパー、病院、銀行、飲食店、日常生活で必要な施設は全て徒歩圏内だし、
車どころか自転車がなくても特に苦労しません。
大手筋商店街はいつも賑わってて、イオンに人が多くても混んでてウザいとしか思いませんが、
不思議なもんで商店街だと人が多いと心もウキウキと楽しく歩けます。
商業施設以外でも、御香宮神社は雰囲気も良く散歩コースにお勧めで、
酒蔵の景観や宇治川派流の桜もなかなかのもんです。
公園や保育所も近くにあって、塾や習い事の施設もいろいろあるし、
子育て世代には特に住みやすい地域です。
そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

観月団地のライオンズが㎡６０万程度、中古のパラドールが㎡５０万程度で販売していたみたいなんで、
それらと比べて妥当な価格なら、資産性の高い良い物件だと思いますよ。

御香宮のお祭りも毎年ワクワクしますよね。花笠が大手筋商店街を練り歩いて、夜店もたくさん。大手都市銀行支店が大手筋商店街に結構あります。
利便性の高さと、安土桃山時代からの歴史と風情、下町の人情と活気と暮らしやすさが入り混じった街です^_^

>>119
お隣さん売りに出てます
新築から300万円くらい上乗せしてるんじゃないですかね？
資産価値が高いかどうかは成約しないと判断はできませんけどね

3年前のエスリードとパデシオンも売りに出てるけど強気です
中古で売りに出す場合は値下げ交渉前提で200万くらい高く出すとは言いますけどどうなりますかね


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パラドール伏見桃山グランプレイス|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170057)
価格　2,980万円
所在地　京都府京都市伏見区奉行前町
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩3分
間取り　2ＬＤＫ
方位　西
専有面積　59.67㎡
階数　4階/地上5階
築年月　2015年(平成27年)01月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パデシオン伏見墨染セントラルマーク|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7160318)
価格　3,180万円(消費税等含)
所在地　京都府京都市伏見区深草越後屋敷町
交通　近鉄京都線伏見駅 徒歩7分
間取り　3ＬＤＫ
方位　南
専有面積　72.64㎡
階数　3階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)06月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
エスリード伏見桃山グラセント|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170027)
価格　3,680万円
所在地　京都府京都市伏見区新町３丁目
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩5分
間取り　3ＬＤＫ
方位　東
専有面積　71.02㎡
階数　1階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)08月

結構、強気な価格ですよね。

>>119
> そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

最近はそうでもないようです。特に、丹波橋駅、伏見桃山（桃山御陵）駅周辺は高いです。

あと、観光客、特に外国人に大人気な観光地が伏見稲荷です。
日本酒好き、竜馬好きな人も伏見に悪いイメージを持っていないと思います。

伏見という名前を好んで、外国人や首都圏の方が投資用に買われるケースも増えているんだと思います。

地元で安く買いたいと思っている人には迷惑な話ですが・・。

>>123

京都っぽい名称を付けるマンションは府外の方に人気だもんね

『伏見』とか皇族の名前にもなってるし京都らしいもんね

昔からの京都民は『伏見区』と聞くと大阪でいうところの『西成区』みたいな印象なんだよね

左京区下鴨に住んでますが、ちょっと行くと治安の悪いところがある。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山は、別格だと思う。
路線価 坪単価100万エリア
年収5,600万だと住めないエリア。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山を外せ外せば、
皆さんが思っている伏見区でしょうね。
伏見桃山エリア もう土地がないから、よく検討しましょう。

酒造会社や公務員宿舎がどんどんマンションに変わっていってますね。
次は、指月城の東側とかじゃないでしょうか？

あと、駅からは西に離れますが１号線に近いところにも空き地がありますね。
商業施設が多いところなのでマンションが出来るかはわかりませんが。

>>125
>>126
『丹波橋駅』『伏見桃山駅』徒歩圏内でもマンションがガンガン建設されるのは今後数年だけかもね
伏見区って基本的には分譲マンションの需要は無いから建たないよね

平成25年・2013年以降のアベノミクスミニバブルとか、
平成20年・2008年のリーマンショックまでの景気回復とか、
そういう時だけ京都中心部の価格が上がって購入できない層が伏見区に流れてる感じだよね

今のミニバブルがはじけたらまた資産価値落ちるやろうな
かといって今買うなら他は高いしね


『伏見区の分譲マンション一覧』

平成18年　プライマリーコート伏見桃山
平成19年　エスリード淀
平成19年　グラン・コート向島
平成19年　ネバーランド桃山御陵ロジュマン
平成19年　イニシア伏見丹波橋
平成20年　イニシア伏見
平成20年　グレース・フリーロア伏水
平成20年　パデシオン桃山
平成20年　エスリード醍醐駅前
平成20年　グランスイート醍醐駅前
平成20年　クレアガーデン伏見桃山
平成20年　エイジングコート淀城公園
平成25年　伽羅コート伏見駅前
平成26年　エスリード伏見桃山グラセント
平成26年　オルフェアライフ伏見稲荷
平成26年　プライムメイツ伏見丹波橋
平成26年　パデシオン伏見墨染セントラルマーク
平成27年　パデシオン桃山南口駅前
平成27年　パデシオン伏見駅前
平成27年　Aito
平成27年　パラドール伏見桃山グランプレイス
平成27年　ファインフラッツ京都桃山　御香宮
平成28年　エスリード伏見丹波橋
平成28年　ライオンズ伏見桃山　指月城
平成29年　パデシオン伏見藤森グランドプレミアム
平成29年　ライオンズ伏見寺田屋西グランフォート
平成29年　レ・ジェイド伏見中書島
平成30年　プレサンス ロジェ 伏見桃山

京都中心部が買えない層が伏見区？
3000万台だと大阪市内、神戸市内買えるよ。
京都中心部 5000万台で購入できる層って限られてるよ。
だから、西院、岩倉、京都駅、堀川近辺で探してる中でも、京都市内で、メガバンク有り、商店街有り、こんなエリア伏見桃山しかないよ。
京都中心部って(笑)
あなた年収いくらなん(笑)

http://tochi-value.com/kyoto/fushimi/#st-rank
路線価
二条駅 坪単価100万
西院 坪単価98万
伏見桃山 坪単価97万
円町 坪単価91万
近鉄丹波橋 坪単価85万
桂 坪単価70万


近鉄た

ここを検討してます。実際住み始めたあとに、機械式駐車場の騒音や排気ガス等で隣接マンションと揉めないか心配です。
マンション建築は止められなくても、迷惑行為が気になったらのちのち管理組合に申し入れはされると思うし。
逆に、故意じゃなくて最上階の車に物が落ちて傷ついたら、こちらは相手マンションを訴えられますか？警察介入？
駐車場の真後ろって機械の音はうるさくないのですか？
早朝夜間の車の出入りが禁止になるとか、結局買った側も苦労しないか心配です。デベロッパーは売ってしまえば終わりですから…

パラドールの南側１階も庭付き住戸でしょ。
ベランダからの落下物はその庭に落ちても隣のマンションには落ちんでしょ。

機械音は響いてうるさいし、隣人との関係を考えると夜間の不要不急の使用は避けるよう配慮すべきやけど、
住人には車を自由に使う権利があるからさすがに夜間使用の全面禁止はないだろうし、
その辺は個々の良識に委ねられるんじゃないでしょうかね。

駐車場の騒音はやはり気になります。投資物件として購入される方はともかく学区が同じ子供を持つ者はお隣のマンションの方と無縁というわけにはいかないですし。プレサンスというだけで叩かれているという投稿もありましたが、やはり隣人と気持ちよく住める設計にしてほしかったと思います。利便性も非常に高いだけに残念です。

西京区やら向日市の再開発地域より、このあたりの方が住みやすいと、私は考えます。

伏見といえば良くないえばイメージがあるみたいですが、このあたりは古くからの街並みもあり、暮らしやすいと思います。

駅から五分以内で、この規模でこれだけ周囲が開けた土地の物件はもう出ないだろうし、
無理くり戸数を増やして住人への配慮が足りない事業主の姿勢が残念。

これだけの立地と開けた土地なら、もっと優れた計画ができます。その分戸数が減り少々高くなっても、良いものには納得してお金を出す買い手も居られます。設計がダメダメで残念でなりません。薄利多売のデベロッパーならではのレベルの低い物件にならないことを祈ります。

設計者は礎一級建築事務所となっていましたね。計画中の丹波橋も現地に看板が揚がっていましたが、同じ設計事務所でした。プレサンスは伏見はこの事務所に発注しているのでしょうか？

ライオンズも指月城とか寺田屋西とか微妙な土地じゃなくて、
ここを買えば良いのに。
ここの南向き上層階なら、坪単価200万でも勘違いとは言わんわ。

隣のマンションに住むものです。
わが家は南向きではないので対岸の火事ですので言えるかもしれませんが
駐車徐云々の話題に関しては、購入段階でこの土地に何かしら建つことは予想できていたので、それを踏まえて南を選んだのでは？と思ってしまいます。
こちらのマンションに住まわれる方は、深夜にエンジン音を響かせる等悪質な行為をせずに常識的な使い方をするなら、何も負い目を感じられる必要はないはずですよね。
夜間に必要があれば車を利用するのも当然のことですし。
同じくらいの生活水準の方が廻りに増えることは本来では喜ばしいことのはずです。
わが家でも子供が増えるといいねと歓迎しているくらいですよ。

パラドールの反対運動も一枚岩ではないようですね。南側住民さんの鼻先に機械式駐車場が並ぶことを想像すると購入を検討するほうも胸が痛みます。お隣も南向きが購入時は他の向きより価格は高かったはずですしね。マンションの設計に関しては確かに事業主の問題で買った住民には責任はないと思いますが。将来ここも隣の労基が転売でもされてマンションが建てば西側住民は隣にマンションができて嬉しいとなるのでしょうか。何だかなーと思ってしまいます。

>>138 通りがかりさん

よくそんな無責任なことが言えますね。同じマンションにお住まいの方で心を痛めている方が少なからずいらっしゃるのは事実。あなたがその立場でないからといって、ひとりよがりな意見をここで述べるのは控えた方がよろしいかと思います。

>>140 通りがかりさん

住んでる人も十人十色なんだし色々な意見があるのでは？

>>140 通りがかりさん
どうして南側住人のためにマンション全体が一丸となって隣のマンションの建築内容に反対しなければならないのか理解に苦しみます。
ご近所さんが増えるのならほとんどの住人は穏便にしたいのが本音では？
こちらを検討している方々に非はないのですし…
良識的な駐車場の利用を求めることは理解ができますが、対立を煽ることとは違うでしょう。
マンション対マンションのような対立を望んでいる一部の住人が声高に主張しているようですが、ここで購入検討者に不安を募らせるのは酷だと思います。

>>142 通りがかりさん

おっしゃるとおりだと思います

せめて地下2階ピット式の駐車場に変更してもらうように掛け合ったらどうでしょう？
駐車場のキャパが減り、費用は高くなるかもしれませんが。
4段の機械式がそびえたつのはさすがに作る側も配慮がないと思います。

交渉については、パラドールの管理組合の力にかかっていると思います。
もう遅いかもしれませんが・・。

悲しくなりますね。お隣の反対されている住民さんにも、ここを検討されている方どなたにも非はないと思います。やはり事業主の設計、想像力の欠如がいちばん問題です。

私も隣マンションの住人ですが、本当に便利で楽しい地域なので、友人や親族にプレサンスロジェどう？って勧めてます(^^;
駐車場は結局地上3段地下2段で、ごく僅かですが距離と目隠し、ゴミ置場も譲歩されたように聞きました。パラドール側も諦めずに申し入れた甲斐が少しはあったし、プレサンス側も最大限に頑張った方じゃないのかな？オールOKな結果にはならなかったかもしれませんが。
パラドールが出来たせいで日当たりが悪くなった一戸建てのお宅も多々あるだろうな…と思いますし。お互い様なのかな、と。それが嫌なら、絶対に邪魔な物が建たない土地を探すしかないですよ。

プレサンスのせいでパラドール全体の資産価値が下がることはないのでしょうか。もし下がるとしたら、東や西の住民も対岸の火事ではいられないかと…

資産価値とか…笑
パラドールが建ったことで日当たり悪くなった地域の方もいたと思うんだけど、随分傲慢な方が住んでいるんですね。
私はプレサンス購入者です。
プレサンスだって将来的には南に何かしら建つかもしれないし、営業の方にもそれは言われたし、その辺は理解して購入しましたけどね笑

>>148 マンション検討中さん
え、購入って…広告の販売予定3月中旬っていうのは？もう実質売れちゃってるってことなんですか？予約金か何かでキープ？
良い部屋はやっぱり先にもう取られてるんですか？

>>149
友の会っていうのに入ったら購入できますよー
値引きとかは一切できませんので当然の如く高い値段ですけど、妥協したくないならすぐにでも検討して説明を聞きに行った方がいいと思います。
広告に３月って書いてる理由は知りませんけど…
ちなみに投資用ではなく、居住用としての購入です。