バースシティ池上 に行ってみた − モデルルーム見学記

今回は、池上駅徒歩7分、蓮沼駅徒歩9分の地上4階地下1階建、総戸数25戸のバースシティ池上です。立地的には駅近とは言えないですが、池上駅の分譲マンションは北口側の池上通り周辺のものが多く、駅南側となるこのエリアのマンション分譲は比較的少なくなります。線路は少々近いですが、落ち着いた住宅街の一角となりますね。「池上」駅周辺には、スーパーマーケットなどの商業施設が集結しており、保育園や幼稚園、小学校や中学校の教育施設、総合病院などのあらゆる施設が徒歩10分圏内で、ファミリー層の条件としては抜群でした。ただこのあたりはお値段が高い。。
周辺地域を調べてみましたがこのあたり保育園がとても豊富でした。若い世代がこのあたりは集まってきているという証拠でしょうか。
区立池上第三保育園（約310m/徒歩4分）
私立池上らるスマート保育所（約420m/徒歩6分）
区立西蒲田保育園（約590m/徒歩8分）
私立池上長尾保育園（約750m/徒歩10分）
私立あっぷる池上保育園（約920m/徒歩12分）
私立矢口幼稚園（約490m/徒歩7分）
私立矢口幼稚園（約490m/徒歩7分）
私立立徳持幼稚園（約1020m/徒歩13分）
区立徳持小学校（約480m/徒歩6分）
区立徳持小学校（約480m/徒歩6分）
蓮沼中学校（約400m/徒歩5分）

池上総合病院（約540m/徒歩7分）
水野内科クリニック（約210m/徒歩3分）
かげ山小児科（約540m/徒歩7分）

設計はディーシービー、施工は末長組で、都内ではまだまだ実績が少ないとお聞きしましたが、末長組の物件は自社グループ一貫体制となっています。末長物件に馴染みのない方からする同社物件はかなり個性的に映るのではないでしょうかと言われ、確かに個性的だと感じました。
ホームページでここのコンセプトは「一期一邸」ということらしいです。この考え方から全25戸で2つとして同じ間取りがないというそういう作りの発送がでてくるようです。末長組すごいです。特にこの物件の特徴はパティオとよばれるベランダです。（またあとで説明します）
間取りは以下になります。種類が豊富でした。

B
間取り 3LDK
専有面積 76.75m2
価格 6890万円

D
間取り 3LDK
専有面積 78.31m2
価格 6990万円

F
間取り 4LDK
専有面積 88.35m2

U
間取り 3LDK
専有面積 75.58m2

V
間取り 3LDK
専有面積 78.7m2

外観は、パティオをジグザグに配し、上階のパティオが陽光を遮ることなく、心地よい光と風を存分に享受できよう機能性を伴った美しい住まいの表情をデザインですごく個性的なつくりでした。印象的です。総戸数25戸という規模でここまで個性的なデザインが採用されるケースはごくごく稀というか一般的なデベではまずあり得ないでしょうね。コストはかかるし、時間手間比べ物にならないと思います。

パティオの位置を上下階で変えることで外観に動きを出しているのもそうですが、バルコニー手摺の下部にロートアイアンを施すなど、非常に繊細なデザインが施されていることもとても印象駅で、普通の物件と大きく異なる点です。なぜこのように手間暇をかけれるのか不思議なくらいです。

ただ、反面個性的過ぎるとどうしても好き嫌いが生じてしまうので、いいことばかりではないのですが、こういったチャレンジャー精神は他の業者ももっともっと見習って欲しい部分ではありますよね。値段がやすくなると急に荒いつくりだったり、個性が皆無だったり。。

今回拝見させていただいた部屋は64平米の2LDK、南向き中住戸です。

特徴的なのはパティオ。アウトドアリビングとして使えるパティオで、横長バルコニーではなく、奥行きと幅それぞれ約3mの広さを確保したパティオとして天気の良い日にブランチやアフターヌーンティーなどが楽しめる、一つの空間になる工夫が施されていると説明されました。
間取り的には末長物件をご存じの方であれば非常に馴染みのあるものとなります。パティオと表記されているこの形状のバルコニーは末長組の物件においてもあまり見かけるようなものではありませんが、末長物件においてはマストと言っていいほどにいわゆる「2戸1エレベーター」が採用されるため、エレベーターが隣戸との間にあり、かつ、玄関がエレベーターに隣接した位置に設計されるため、いわゆる「センターイン」という位置に玄関があるのが末長流だそうです。

このセンターインによって居室独立性を確保しながらも比較的コンパクトな廊下設計が可能となりますし、洋室1～2側には共用廊下を確保する必要がないため（エレベーターが複数あるので、この位置に共用廊下を造る必要がなくなる）、中住戸でも両面にバルコニーを設計することが出来るだそうです。

バースシティ池上はPRC構造で柱が存在せず、無駄な面積が少ない上に、物件内でも広めの専有面積が確保されたプランとなるので、各居室や収納面にもゆとりを感じることが出来るプランとなっています。
パティオは当然外部空間で汚れやすいですし、モデルルームのような素敵な空間を維持することは現実的ではないです。パティオに向かって天井付近までの「正真正銘のハイサッシ」が採用されるのも末長物件ならではですし、こういった奥行のあるパティオがあることでLD空間に畳数以上の広がりが感じることができるわけです。

60平米台中盤の2LDKであるこのプランは、玄関廊下もコンパクトなのでLDだけで12.5畳、主寝室は7.5畳、収納も豊富と、近年分譲される2LDKとして珍しいほどのゆとりを感じることが出来ます。最近は大手・中小問わず60平米台が一般的ですから。
LDのドアにも引き戸を採用、さらに洗面所のドアが廊下側に開く形になっているなど、空間効率を意識した設計がなされている点にも好感が持てます。このようなゆとりある設定ながら浴室が1418ではなく1317なのが今一つですが、全室が南に面した理想的なプランニングではありました。

坪単価はだいたい300万円全般。最上階とは言え、特別な眺望が望めるわけではありませんし、販売は先ほどのプランよりもさらに難しさがあると思います。都心部でもないのに2LDKで約6,000万台ってすごいですよね。。

設備仕様面は、浴室のお洒落なライトタッチ水栓だったり、廊下や水回りの石目調のフローリングだったりと、デザイン面に拘りが見られるのは良いのですが、この価格帯であれば水回りに天然石天板を採用するなどのワンランク上の高級感があっても良かったかなと。天板カウンターはインテリア性が高く、美しさと機能性を兼ね備えた人工大理石をキッチン天板に採用ていました。
少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついています。ディスポーザーはやはり大住戸しかコストがあわないのでしょうね。私の夢です。。

管理費は210円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに著しく欠ける総戸数25戸で2基のエレベーターを採用していることを考えるとリーブナブルな水準です。