ルフォン根岸三丁目 に行ってみた − モデルルーム見学記

①今回はＪＲ山手線/鶯谷　歩5分のルフォン根岸三丁目 にいってきました！
このルフォン根岸三丁目 の特徴は充実した標準装備も要注目に加え、JR山手線駅徒歩5分、東京メトロ日比谷線駅徒歩4分という2駅3路線利用が可能な立地でしょう！キッチンは、カウンタートップキッチンがかっこよいです。
もちろん、食器洗い乾燥機やディスポーザー、お手入れのしやすいガラストップコンロといった人気のアイテムを標準装備、さらに、省エネ型の食器洗い乾燥機、超節水型のローシルエットトイレ、冷暖房効率の高い複層ガラス、エコジョーズなどこだわった設備・仕様も同物件の見逃せない魅力です。
　私にとっては特にこのディスポーザーが絶対の必須だと思っています。• みなさんはどうでしょうか？これほどありがたいものはないと実感することでしょう。三角コーナーから異臭がすることもあり（夏場）、またうじ虫が発生したこともありました。多少の維持費がかかってもありがたい設備だと思ってます。生ごみが出ないので、ごみ捨てが楽です。シンクのごみ受けのヌルヌルを掃除することもなくなるし、夏場の生ごみのにおいもないし。特に、夏場の季節は、本当に重宝しますると思います。特に魚は助かります。今まで夏場は、魚屋さんで頭とはらわたを落としてもらってました。生ゴミが出ないようにするためです。でも、やっぱり丸のまま買ってきて、食べる前にさばいたほうが美味しいんですよね。ディスポーザーがあれば、生ゴミの心配がいらないです。美味しいものを食べるためにもディスポーザーは活躍します。デメリットとしては設置コストはともかく・・・意外に維持費にコストが掛かるということです。 浄化槽の定期点検費 、ディスポーザ用の共用排水管の清掃・維持費 、ディポーザ本体の点検・修理費 などが主だったところでしょうか？あと処理できるもの、できないものがあるのでそこはこれからどんどん改善されていくので、メーカーごとに機能を比較していきたいと思ってます。果物の皮、たとえば、スイカの皮などはOKですが、卵の殻などは意外に？配管がつまるからダメとかあるそうです。野菜、果物、魚、鳥などの骨、しじみ、あさりの貝殻などほとんどの生ゴミに対処できます。しかしスペアリブなどの大きな骨、繊維が特に強い食物、カキやサザエ等の大きな貝殻は家庭用ディスポーザーでは対応できません。また、木竹串、だばこのフィルター、ラップ類は処理できませんあと処理はできても、処理するところに絡み付いて、悪臭の原因になるので、掃除が必要になるとか色々あるようです。早く、処理が楽なディスポーザーが発売されるといいですね。

②一括受電システムが目をはなせません。
長谷工アネシスの「高圧一括受電サービス」を採用しており、
マンション全体で高圧電力を一括購入することにより、個別契約と比べ、電気料金が5％割引となります。また「J:COM」に個別加入（有料チャンネル、又はインターネットサービス）して頂くとさらに3％オフ、最大8％オフが実現。PCやスマートフォンを通して電気使用量などを閲覧できるので、節電意識も高まります。これは絶対見逃せないところですね

③概要です。

販売スケジュール

完成時期 2016年10月下旬予定

入居時期 2016年11月下旬予定

今回販売戸数 10戸

価格 3268万円～6698万円

管理費 7700円～1万3700円／月
管理費について

管理費ってどうやってきまってるのでしょうか？安いところもあれば高いと感じることもしばしば。
なんだか高いとぼったくりにあってる気がしますね。
全体的な傾向をみると、戸数規模別では総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に1000戸以上の超大型マンションで、どちらも全体的に管理費が高めになっています。小規模マンションの場合はスケールメリットが得られにくいこと、また、超大型マンションはスケールメリットこそあるものの、共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかってしまうことが原因と考えています。
階数別の傾向も同様で、しばしば「タワーマンションはスケールメリットがあるので管理費は割安」と言われますが、ホテルライクな管理サービスが付加されることで、結果として平均値より割高な金額になっています。(スポーツクラブ、託児所、コミュニティ広場、温泉ETC)
少しでも管理費負担を減らしたいのなら、金額に割安感のある中層・中規模のマンションが狙い目といえます。低層あるいは超高層のマンションは割高と考えてよいでしょうね。
管理費、修繕積立金、駐車場代などは毎月出ていく費用なので、これだけで合計４－５万、タワーマンションだと管理費のみで３万以上とし、合計だと６－７万する可能性があるので、これと毎月のローンを支払うと。。。。すごい金額になりますね。よくよく考えた方がよいです。


管理準備金 8200円～1万4700円（一括払い）

修繕積立金 4080円～7320円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。



修繕積立基金 26万6000円～47万6000円（一括払い）

その他諸経費 管理費：2万5828円～4万4308円／一括

間取り 1LDK～3LDK

専有面積 40.8m2～73.12m2

その他面積 バルコニー面積：8.82m2～16.41m2

完成時期 2016年10月下旬予定

所在地 東京都台東区根岸３-130番2（地番）
交通

JR山手線・JR京浜東北線「鶯谷」駅(南口)より徒歩5分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅(4番出口)より徒歩4分
JR山手線・JR京浜東北線「上野」駅(入谷口)より徒歩12分

総戸数 98戸（うち事業協力者住戸11戸、他店舗1区画）

構造・階建て RC15階建

建築面積 604.65m2

建築延床面積 7138.82m2

敷地面積 1406.63m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 商業地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。

駐車場 敷地内17台（料金2万7000円～3万5000円／月、平置：5台 うち身障者用：1台、機械式：12台） 駐輪場 144台収容（料金100円～500円／月）平置：18台、ラック式：126台
バイク置場 無 ミニバイク置場 4台収容（料金2000円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 木内建設(株)

管理 (株)サンケイビルマネジメント

不動産会社ガイド
サンケイビル
三菱地所レジデンス

④写真その他1

⑤その2

⑤上野生活圏で、利便性と文化的背景が深い、下町風情のあるルフォン根岸三丁目 に一度いってみてください。ありがとうございました！