目黒本町レジデンス に行ってみた − モデルルーム見学記

①今回は 東急目黒線/西小山　歩9分の目黒本町レジデンス に行ってきました！
特徴は目黒・碑文谷」エリアが生活圏。「自由が丘」も生活圏内です。すごいですね。「碑文谷」のレストランで美食を堪能したり、「目黒通り」沿いでインテリアショップ巡りをするなど好奇心をくすぐる様々な体験を身近でできるのが、このエリアの魅力です。徒歩9分の「西小山」駅は、深夜1時まで営業しているスーパー、東急ストアフードステーション西小山店を併設。仕事が遅くなってしまった日も、駅でサッと買い物ができるのはとても便利ですとモデルルームの方が言ってました。都会の中の都会ですね。

②概要です。

完成時期 2016年1月中旬予定

入居時期 2016年2月下旬予定

今回販売戸数 未定

予定価格帯 3900万円台～7900万円台

予定最多価格帯 7300万円台・7500万円台

管理費 8180円～1万5040円／月
管理費について

管理費ってどうやってきまってるのでしょうか？安いところもあれば高いと感じることもしばしば。
なんだか高いとぼったくりにあってる気がしますね。
全体的な傾向をみると、戸数規模別では総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に1000戸以上の超大型マンションで、どちらも全体的に管理費が高めになっています。小規模マンションの場合はスケールメリットが得られにくいこと、また、超大型マンションはスケールメリットこそあるものの、共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかってしまうことが原因と考えています。
階数別の傾向も同様で、しばしば「タワーマンションはスケールメリットがあるので管理費は割安」と言われますが、ホテルライクな管理サービスが付加されることで、結果として平均値より割高な金額になっています。(スポーツクラブ、託児所、コミュニティ広場、温泉ETC)
少しでも管理費負担を減らしたいのなら、金額に割安感のある中層・中規模のマンションが狙い目といえます。低層あるいは超高層のマンションは割高と考えてよいでしょうね。
管理費、修繕積立金、駐車場代などは毎月出ていく費用なので、これだけで合計４－５万、タワーマンションだと管理費のみで３万以上とし、合計だと６－７万する可能性があるので、これと毎月のローンを支払うと。。。。すごい金額になりますね。よくよく考えた方がよいです。

管理準備金 8180円～1万5040円（一括払い）

修繕積立金 3930円～7230円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 39万2900円～72万2700円（一括払い）

その他諸経費 インターネット定額料金：1070円／月、共視聴設備利用料：648円／月

間取り 1LDK～3LDK

専有面積 39.29m2～72.27m2

その他面積 バルコニー面積：4.05m2～18.46m2、サービススペース面積：1.35m2～5.71m2、ルーフバルコニー：25.21m2（使用料760円／月）

その他制限事項 準防火地域、第2種高度地区

所在地 東京都目黒区目黒本町６-1203（地番）
交通
(1)東急目黒線「西小山」駅舎より徒歩9分
(2)東急東横線「学芸大学」駅(東口)より徒歩22分

総戸数 46戸

構造・階建て RC5階建

建築面積 914.34m2

建築延床面積 3355.67m2

敷地面積 1491.03m2、

用途地域 第一種住居地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。
まぁ全体的にこういう感じでしょうか？


駐車場 敷地内13台（料金2万4500円～3万円／月、平置3台、機械式9台、身障者用1台）

駐輪場 69台収容（料金200円～500円／月）

バイク置場 -

ミニバイク置場 4台収容（料金1500円／月）平置

管理形態 委託(勤務形態未定)

施工 不二建設(株)

管理 三菱地所コミュニティ(株)
不動産会社ガイド

三菱地所レジデンス

③周辺

ファミリー層にとってはマンションの周辺地域もよく見ておく必要がありますね。
よく言われるのが、小学校、中学校、病院が徒歩１０分圏内にないとなかなか契約までに至らないと言われているとマンションの担当者から聞きます。
私が重視しているのは、やはりその点と緑が多いことでしょうか？都会過ぎず、田舎すぎず、その程よい環境のところを探しています。公園があまり近いと、知らない人の出入りが激しく防犯上よくないと耳にします。近くにあるのはよいのですが、真横とかはやめた方がよいですね。また、よく車で走っていて思うのですが、違う地域に行ったとき、交通のマナーが悪いところがあります。そういう所は、えてして、生活環境も悪いですね。
なので、ぱっと知らない土地でマンション購入を決めるのではなく、一番よいのは自分の知っている地域、又は、知りたい地域で何度も不動産屋に足を運んで情報をあつめるということを大事にしています。そうすると、何度も足を運ぶので、だんだん環境がわかってきます。生活環境は旦那は会社に行くので、あまり関係ありませんが、奥さんはずーっとそこにいるわけですから、人の層もかわってきますから、生活環境、いや人生までが変わってきます。なので生活環境を考える上で、周辺をよく調べておきたいものですね。この近くには区立碑小学校（約220m）がありました。

④その他写真1

⑤その他写真2
　立地がさすがの目黒本町レジデンス ぜひ一度行ってみてください。ありがとうございました！