京都桂川つむぎの街 ブライトスクエアについて語りましょう。
京都桂川つむぎの街ブライトスクエア
所在地：京都府向日市寺戸町寺田50番1
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩7分 、阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2SR～4LDK
面積：69.80㎡～88.86㎡
売主・事業主・販売代理：住友商事、近鉄不動産、野村不動産、近畿菱重興産、長谷工コーポレーション、ジェイアール西日本不動産開発
販売代理：住商建物株式会社、長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
旧：京都桂川つむぎの街 （仮称）最終‘新’街区プロジェクト
[スレ作成日時]2015-06-19 08:08:15
強制加入ってのが嫌やわ。ずっとこれ使わなアカンて。賃貸マンションやあるまいし。
グラン、マークと比較してブライトのメリットデメリットをご教授頂けないでしょうか？
ブライト 高い遠い安普請
アウトポール・ハイサッシ・落ち着いた環境・レンガ造りの雰囲気、じゃない。
よいところは
メリット
・自走式駐車場100%で、駐車場にもエレベーターあり。
・1区画に3-4台とめられるサイクルポートも100%。
・南向きの眺望
・南区ではなく向日市アドレス（特に学区）
・公立小学校中学校が近い。
デメリット
・駅から遠い。敷地内の徒歩分を入れたら、桂川駅まで徒歩10分近い
・高圧電線
・東側に小学校、その南にも保育園で騒がしい。砂埃も気になる。
このマンションは
駅前はあまり意識せず、駅から遠くない、かつイオンがある、が売りの新築のファミリーマンションですよね。
イオンは日常使いには食品買うのに、外国産が多いし、かつ中はかなり歩くし、本来なら普通のスーパーが近くに複数ほしいけど、新鮮館以外はなく、万代までは距離がある。イオンに対抗できなくて新たなスーパーも増える見込みも少ない。
個人病院は近いけど、市役所遠いし、道中が道が行きづらいし不便。郵便局も近くにない。
駅前の一角は街並みが綺麗だが、向日市の行政力も保育園の問い合わせでの対応みた感じや、開発の計画性の乏しさなどいまいちなかんじで街開発ももう今後は阪急が完成したら、あとなにがあるのか？と不安が正直なところ。
でも人気があるのですよね。
何か今後の楽しみもっとありませんかね？
それだけ褒めるところがあれば十分な気がしますよ。
いま建築中のところで、
駅近・ショッピングモール近・街ごと新開発
って要件はなかなかないと思います。
イオン真横で同条件だと高の原のローレルだけど、あそこは近鉄しか使えない。
ララポートが徒歩20分のところにできるミリカは、JRまでが遠すぎて坂がある。
西宮北口再開発ほどのインパクトは薄いですが、
関西では久々にそれに続くレベルの再開発案件の最後の売り出しだと評価しています。
マンションは都心部に買うのが王道。
一戸建ては郊外に建てるのか通常。
459さんの意見に同意。
関西圏で考えても、JRと阪急の2線利用でき、大阪・京都のどちらの都心にもすぐ出られる場所で今後これだけの規模の開発はそうそうないでしょう。
駅から遠いことはデメリットですが、本当に便利な場所だと思います。
京都府下最大のイオンモールがありますし、毎日の買い物はイオンモールと新鮮館とで使い分けできるのがいいですよね。新鮮館は食品の鮮度がいいし、店の大きさ的に普段使いにはすごく楽なので、うちは平日→新鮮館メイン、休日→イオンモールという感じになりそう。買い物に関しては充分なので、これ以上スーパーはいらないかな。
イオンモールを付加価値に需要や人気を産んだ物件のようなので、相場よりかなり割高な評価をされた可能性が高く、売却時にはある程度の資産価値の下落を覚悟しておいた方がよろしいかと思いますよね。
>>458
向日市の保育園の対応ってどんな感じだったんですか？
このマンションのすぐそばにできる120人規模の認可保育園の件ですか？
もう問い合わせしてるのかしら？
もしそうなら、我が家も入園希望なので焦ります…
相場は市場が決めるから、出された価格で問題なく売れたらそれが今の相場でしょ。逆にその価格で売れ残ったら今の相場より高いということ。
グランは竣工後に売れ残りがあったけど、ほとんどのマンションは早期完売してるからブライトも問題なく売れると思う。この地域のウリはイオンモールだけではない。
今なかなか完売できないマンションの方がよっぽど資産価値の減少が心配だと思う。
グランは、竣工後に二件残ってたけど、内覧会の翌週に売り切れてた。
三井のリハウスが売り出してたグランの角部屋の未入居物件が
マークの同条件より100万ぐらい高い値段であっさり売れてた。
需要は強い地域だと思う。
>>466
今の相場自体が割高な相場だと思いますし、都心部では無く、ただイオンの利便性のみで受けた付加的な評価も相まって、ここのように実質以上の評価で高み掴みされた物件の殆どが将来的には目減りする可能性が極めて高いと予想してます。
また昨今の人件費や材料費の高騰も建物や設備の品質低下に繋がり、資産価値を押し下げる要因だと考えられます。
洛西口や桂川の価格の高いマンションを買った人は、
イオン目当てじゃない人も多そうだけどね。
他の再開発地域のマンションの資産価値が10年後、20年後にどうなってるのか調べずに言ってるのでは。JRと阪急がここまで近くて2線利用できる地域は多くないから、単純に比較できないけど。
相場が上がってる理由がイオンだけじゃないっていうのがわからないみたい。
解りやすい言い方をすると、
郊外又は田舎(南区の外れ＆向日市)です。
郊外又は田舎は将来的に人口が減る事や地価が下がりやすい事が想定できます。
そして駅ですが、両駅ともに新快速や特急が停まらない駅です。
周りにはイオンモールしかありません。
だからイオンモールが仮にも無くなりでもしたら、確実に不人気な地域になり、相当な資産価値の下落になる事は間違いないと思われます。
勿論つむぎの街の目玉であるイオンモール(各つむぎ物件HPでのアピール度が半端なく、他地域物件のHPの近隣商業施設紹介ではあり得ない程の大きな扱いです)が無くなることは当分あり得ない事ではありますが、解りやすい一つの目安にもなり、また解りやすく資産価値の本質を見極めるためにもイオン無しでの想定をしてみました。
20年後でも人口は約1割しか減らない試算があり、新築マンションの供給戸数も減ってきている現状では、人口減少の影響を受けるのはもう少し後に供給されるマンションであり、長期的に見ると今販売されているマンションはそこまで深刻な影響を受けないと思っています。
例えば20年後に新築を買うのであれば、確かに都心のマンションを買うべきかもしれません。（東京や大阪の場合。京都は都心でも利便性が高くない場合もあり、ステータスだけで住まれる地域もあるので予想しにくいですが。）今に限って言えば、異常ともいえる価格で販売されている都心のマンションを買う方が将来の資産価値が購入価格より暴落するリスクはあると思います。
また、イオンモールがなくなることは考えにくいですし、これだけの需要が見込める地域なら仮になくなったとしても代わりの施設がこぞって建てるでしょう。
472住まいに詳しい人さんのご指摘は間違いとはいえないと感じました。
長岡京や高槻も、阪急やJRは近い方だと思いますし、特急などが停車するので、価値は維持しやすいが、一方大山崎などは同じく2線が近いが、イオンができたら向日市のパターンに近い感じがします。そうするとかなり高い買い物ですね。
ですが、私は確実にこちらの地域の吸引力に負け住人になる予定ですが、
例えば、472さん、イオンがありつづけたとして、年どの位の価値が下がると思われますか？
条件に勿論寄りますが、特別な良い条件もなく平均的な部屋の場合
10年後に賃貸を3LDKでした場合との出費と比較して、トントンになりそうならまだ良しとできるかもしれませんが。管理費やら税金で手放す場合は、かなり赤字になるとお考えですか？
確かに、京都市内中心部のマンション価格は異常ですよね。
烏丸御池あたりは10年前の倍くらいの価格になっているような。
今は首都圏富裕層、中国人富裕層が買っているとか。
私は自己居住目的なので、そういうマンションには怖くて手が出せません（というか4LDK希望なので、今の価格では手も出ませんが）
そういうマンションの資産価値ってどうなるのか、大変興味があります。
セカンド需要、または民泊利用等で管理等が大変なことになるのでは？と。
10年後のマンション価格が見ものですよね。
私は投資とかやってるわけでもなく、自己の居住用マンションを検討しています。仕事上マイカーも必要です。ですので、高額払ってまで、そして管理上のリスクを考えても都心に住む理由はなく、魅力を感じないのです。
そもそも都心を検討する人とここを検討する人では、ライフスタイル、家族構成はもちろん検討目的も異なるので比較するだけナンセンスかと思います。
それゆえ私は検討もしていない都心のマンションに書き込むようなことはしません。
そういうマンションを検討する人とは価値観も目的も違いますからね。議論したって平行線。お互い嫌な気分になって終わりますからね。
各駅しか停車しないという条件で言うと
大山崎は、両方の駅から徒歩10分以内のマンションがないんですよ。
旧街道の歩道のない道を微妙に13分ぐらいかかっちゃう。
水無瀬・島本は、両駅から5分のマンションがあるけど、かなりはやく売れます。
春に出てた築15年の3900万＠88㎡角部屋も3か月で売れてました。
今は、築20年のライオンズが1880万円＠62㎡で中古に出てます。
20年間の家賃を考えたら、資産価値は高いですよ。
ただ、JR島本と阪急水無瀬に挟まれてない区画はすぐに値段が下がります。
水無瀬の川沿いのライオンズは全然売れないです。
二線アクセス可能な立地って、イオンがなくても価値が高いですよ。
郊外とか田舎とかいうのは、亀岡とか宇治とかそのあたりのイメージ。。。
京都の都心に電車で30分かかるような。。。
住まいに詳しい人さんにとっては碁盤の目をはずれると郊外なんだろうか。。。
ここ15年はここでも安泰だわ。
20年後団塊の世代が大量シするからね！
どうなっていくのか不安ですね。
グラン、マークともに2〜3割相場より
高い値段で買われてる感じがします。
ここら辺のマンションに3〜4000万も払いたくないから検討から外します。
今の新築マンションの相場を考えたらグランもマークも1-2割安だったと思うけど、
金銭感覚は個人の感覚なので、
もっとお安い彩都とか、ここより高いけど千里ニュータウンとか検討されてください。
私も4000万近くもする物件が多いので
正直ビックリしました。
グランやマークを見る限りでは
上級仕様でもなく、
施工会社もどちらかというと
安価な物件をよく手掛けている会社のはずです。
イオンが無ければもっと安かっただろうにって
思うと価格的に高過ぎる気がします。
11月下旬から優先申込み、12月上旬に抽選というスケジュールですが、
みなさん申し込み区画、そろそろ決まりましたか？
案外忘れられてるけど高速道路までのアクセスもいいんだよなあ。
駅前マンションを購入しましたが
小さい子供世帯が少なそうなうなのとかで、買い替えも視野に入れてます。
ジオやヴェリテ、グランのマンションは駅前ということですが、おしなべてあまりこちらと値段が変わらない気がします。
やはりこちらは後からなので、駅前のにないメリット、サイクルポートとかを付けてきてるとは思いますが、駅前物件と比較しての差、価値の下落率がどの位変わるのでしょうか？
大原野ICまで5km、京都南まで5.6kmですよね。
桂川駅の利用客数が、他の快速停車駅を超え始めている事で快速又は新快速停車駅としてJR内で検討されている話を聞きました。
相場が下がるとゆうのは、中古として売りに出されて買われる事案で決まるものですので、
安くしないと売れないのであれば下落率は高いでしょう。
皆さんの言う相場は、まだまだ上がる要素も残っているのではないでしょうか。
相場の頂点と言いましょうか、それを迎える前の販売であれば良いですね。
明らかに洛西口の乗降客数はイオン開業前と比較して増えて、
2013年の8000人から現在は16000人になっています。
グラン・ジオ・マーク・ブライトと新規マンション総供給数が1500を超えた時に、
5000人ぐらいの周辺人口の増加が起こると、
20000を超える可能性があり、その時は長岡京とおなじぐらいの乗降客数になるので、
2016春の高槻駅の新快速ホーム増設が完成した時のダイヤ改正で、
朝の快速停車の話は出てもおかしくないですね。
新快速はホームの増設が必要になるし、地形的にも大がかりな工事が必要になるので
10年以上は不可能でしょう。
桂川駅の話ですよね？
京都〜長岡京間は
高槻から快速がいま現在も停車してるのでは？
すいません。桂川でした。
昼間の快速は高槻<>京都間は各駅停車なので、実質普通扱いです。
朝方の6-8時15分長岡京発までに、大阪方面は15本、京都方面は6本、
快速が設定されているんですよ。
停車駅は、京都、長岡京、高槻、茨木、新大阪、大阪です。
これが桂川に止まったら、とても便利になります。
桂のパークシティとこちらブライトスクエアを検討比較中です。
こちらは京都最大級のイオンモールや阪急にJRと二線利用出来る利便性が魅力です。
しかしグランやマークのMRを見て感じた事は、設備や仕様が安っぽいなぁ〜でした。また複数回おじゃましたMRでは、お見かけした他の見学者の方々が余り上品な感じの方々には見えなかったので正直南区でもあって心配になりました。
住民トラブルはなるべく無いような方々が多く住むマンションの方が後々に良かったと思えることが多いと思いますので。
ただ利便性は捨てがたいです…
桂のパークシティは、利便性がかなり劣るように思いました。
しかしこちらの方が建物や設備、仕様に高級感があって全然こちらの方が良かったです。
また周辺環境、
学区、アドレスなどや住まわれる住人の質もこちらの方が良いと感じました。
こちらの物件は値下げされればお得感が出て、利便性の悪さを相殺するのではと考えてます。
どちらも一長一短であり、難しいです。
ブライトの価格帯やMRの雰囲気を見てから考えるつもりです。
>>487
入居前から住人の家族構成がわかるものなんですか？もしかして営業に聞きました？
もし、ジオ、ヴェリテからの買い替えなら、中古ででたらほしいかも。
グラン、マークは学区の関係でパスですが。
実際にヴェリテ・グランに住んでいるか、
ジオの説明会とかで他の入居者の雰囲気を見たのかな。
ヴェリテは子連れ多そうだけどね。
グランもキッズルームやマンション内保育園を売りにしてたから子ども多そうだけどなあ。
これから子どもがうまれる世帯も多そうなイメージ。
実際どうなんだろう。
でも、自身に子どもがいて、同じマンションに子どもがたくさん住んでいないとしても何の不便もないような気がするけどなあ。
