サラリーマンさん [男性 30代]
[更新日時] 2016-09-30 23:31:00
エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/
所在地:京都府京都市伏見区堀詰町547番3(地番)
交通:京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取:2LDK~4LDK
面積:64.74平米~91.92平米
売主・事業主:日本エスリード
施工会社:鉄建建設株式会社
管理会社:エスリード管理株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2015-03-20 18:21:12
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物件概要 |
所在地 |
京都府京都市伏見区堀詰町543番3(地番) |
交通 |
京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分 近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
42戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上5階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年01月14日予定 入居可能時期:2016年01月29日予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]日本エスリード株式会社 [販売代理]株式会社リヴィングカラーコーポレーション
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
エスリード伏見丹波橋口コミ掲示板・評判
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370
物件比較中さん
駐車場を地下1段あるいは地下2段にすれば雨ざらしよりはかなりマシです。
霜が付いたりもしにくいですよ。防犯の面でも良いと思います。
出し入れの時間も考えると地下1段がいいと思います。
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371
匿名さん
ここのマンションは立地はいいが値段 質感 評価 評判 入居後問題など総合的に考えてリスクの高い物件だと判断し残念ですが購入検討より外しました。
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372
匿名さん
新築の間はほぼ同じ所得層が入居しているのでいいですが、中古が出てくるととんでもないのが入ってくることがあるので住環境が荒れることがありますね。
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373
匿名さん
来週には入居が始まりますね。どれくらい売れているのでしょうか
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374
購入検討中さん [男性 30代]
うちもやはり除外ですね。
ライオンズ指月城とこちらのマンションと週末に同時に広告が入っていましたね。
ライオンズさんは販売価格帯が出てましたが、こちらは記載もないだけに不信感が募ります。
間取りは出てましたが、お隣のイニシアさんよりもLDKや各洋室の広さは、ひと回り手狭なんですね。お隣は3LDKでもたいてい80㎡はある様なので。
立地は魅力ですが、各戸の設備は2000万後半〜エスリード山科や大津?と同じです。ハイグレードと有りますが、標準的なマンション設備かと思います。
第4期の販売開始との事ですが、どうなんでしょう。
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375
サリー [男性 30代]
>>371
>>374
過去に何度かお邪魔した者です。
私も色々と検討した結果当該マンションは購入検討外とすることに決めました。
この価格だとやはり...。将来的に分譲貸ししたところで高すぎる気がします。
皆さん過去に色々とアドバイスありがとうございました。
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376
匿名さん
玄関の横のゴミ置き場ですがこの大きさで40戸以上のごみが京都の厳しい分別で入るのだろうか。
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377
匿名さん
>>376
ここは、業者による収集ではなく、市の収集なのですか?
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378
購入検討中さん [男性 40代]
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379
匿名さん
ゴミ置き場からごみがはみ出したら、ハイグレードなんてとても言えないね。
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380
物件比較中さん
分別と曜日や時間の指定はいいけど、ゴミ出しに少しでも外に出ないといけないのがいやですね。
特に雨の日は。
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381
匿名さん
最近のマンションで、ゴミ業者収集ではないところはめずらしいですね。
特に京都市は分別が厳しいので、市の収集だとマンション住まいのメリットがないですね。
ホームページのランドプランを見てもゴミ置場が見当たりませんが、みなさん現地をよく知っておられる方ですか?
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382
匿名希望 [女性 30代]
購入を検討外とされた方々は、次は一戸建てで探されるのですか?
立地はライオンズさんより良いと思いますが、やっぱり微妙ですかね~?
マンションで検討してるんですが、、、
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383
匿名さん
マンションは立地、共用設備、管理会社、室内設備グレードなどで選べばよい。また、エントランスの広さ・豪華さとか、駐車場の使いやすさも満足感に大きく影響する。そう考えると、高価格帯の大規模マンションが絶対的に有利だね。
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384
購入検討中さん [男性 30代]
近隣住民と揉めてる時点で、印象は良くないですよね。
この立地はなかなかないですが、隣の日当たりを奪った上に建ったマンションという事で、周りから歓迎されてませんし。
子供の居る家庭には入居後の事も考えて控える方のほうが多いかと思います。
狭い敷地で駐車場、共用設備も他のマンションには劣りますし、普通の3LDKマンションにしては価格も高めの印象です。
表の道路に直面し、裏は隣のマンションに見下されて居て、静かな環境なのかも疑問です。
プライマリー、イニシアさんは駐車場も自走式だったり玄関ポーチが、エントランスも広いなど共用設備がかなり充実していて、ハイグレードとはそういう設備が有って言うものかと思います。
向かいのライオンズさんも含め近隣マンションとは規模も違うので、383番さんの意見同様、住み心地を求めるのでしたら、他のマンションを中古でも選ぶのもわかる気がします。
現地へ行かれたら分かるかと思いますが、「ちっちゃ!」と思ったのが最初の感想です。
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385
匿名さん [ 30代]
376さん
設計時ゴミ集積所忘れてたんですよ。
後付けなんで広さが足りてません、間違いなく溢れます。
そしてカラスがたかります。
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386
匿名さん
大規模マンションは、当事者意識がない人間が多いと大変だよ。決まりを守らなくてもばれないし。マンション内の移動も朝の登校時間帯のエレベーター待ちも時間かかる。
ここは程よい大きさだとは思うけど、それ以前の問題。
売り方もなんかおかしいし、アフターサービスに期待が出来なさそうなのは明白。
買おうとは思わない。
スーモにお詫び文出すような売り方ってどうなの?
販売会社がだめなの?それとも事業主?
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387
匿名さん
今までの投稿のうち販売サイトと思われるのを見ると、この人たちほんとうに不動産の販売やっている人だろうかと思ってしまいます。不動産という高額物件を購入するなら相手が信用がおけないと買えないです。やはり事業主のブランドが非常に大事と思います。
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388
匿名さん [ 30代]
小規模マンションのほうが揉めると聞いた事があります。
理事もすぐまわってくるし1票の割合が大きいから総会で血眼になって言い争いが起こって困ったと友人が言っていました。
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389
匿名さん
>>388
理事になりたくない、ってさすが当事者意識のない大規模マンション住人ですね!
イニシアの理事会は殺伐としているんですね!
わかります。
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390
匿名さん [ 30代]
389さんフォローに必死ですね。
理事にみんななりたいものなんでしょうか?
エスリードでは何か理事になるといいことがあるのですか?
大規模は無関心な人が多いので殺伐としないと思うのですが‥。
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391
匿名さん
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392
匿名さん
近所の大規模マンションにお住まいの方の書き込み、いい加減うざいですね。
他人の価値観を認められない残念な人なんでしょう。文体をみると、ずっと一人の方(おそらく子持ちの女性)が粘着してらっしゃるように見受けられますが。
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393
匿名さん
>>385さん
それ本当なんですか?
後付けでゴミ集積所なんて。
設計事務所は京都では有名なところですし、それはさすがにないんじゃないかなと思います。でもやっぱりずいぶん使いにくそうな集積所ではあります。
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394
買い換え検討中 [ 40代]
匿名さんも、粘着質な方がずっと投稿書いてられますね。
いい加減うんざりですわ。
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395
買い換え検討中 [ 40代]
>>385
ゴミ置き場忘れるとは。
普通に40件分のゴミを道端に出すつもりだったとか?
ファミリー向けのマンションとして、まず考えられませんね。
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396
物件比較中さん
エスリードは他の京都市内のマンションも京都市回収で、道路際に集積所を用意しています。
ここもランドプランに絵は書かれてますが、説明書きを忘れておられます。(車出入り口左)
設計時に忘れてたってことはないと思いますが、最小限の大きさにしたんでしょうね。
現地も見ましたが確かに小さいです。ゴミの多い日は溢れるかもしれません。
しかし、ゴミの問題は何度も書かれますね。隣のマンションの方の書き込みなんでしょうかね?
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397
物件比較中さん
伏見区役所近くのプライマリーコートの東側、スポーツクラブNASの北側が更地になってますが、何が建ちますか?
あの広さ、立地でマンションならまず第一候補なのですが。
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398
物件比較中さん [男性 30代]
>>386 スーモにお詫び文てありますが何か出てるんですか?
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399
物件比較中さん [男性 30代]
みなさん熱心に検討されてるようですね。ごみ置き場のことなんて一切考えたこともなかったです。かなり参考になります。住んでるマンションにカラスが集ってたら嫌ですもんね。
マンション購入検討が初めての者なのですが何点か質問です。
① この時期になって価格未定ということは売れ残るとまだ安くなる可能性があるってことなんですか?予定では明日(1月29日)から入居予定になってますよね。
② Ctypeの部屋なんですが(ホームページで資料請求しても2部屋しか見れないため)4LDK(91.64㎡)のLDの部屋が11.3畳て狭くないですか?他と比較するとLD14畳程度がよく見る広さなんですが。やはり多くの方がおっしゃるように狭い敷地に無理矢理建てた結果なんでしょうか?
③ 多くの方が割高な価格だとおっしゃってますが、確かに伏見区で4,000万円台後半(本当の価格は知りません。この掲示板で過去の書き込み参照)は高いと思います。(根拠なし)南区 中京区 山科区近辺でも買えそうな価格ですもんね。いやいやこの価格が妥当だ!って根拠がある方は教えてもらえないでしょうか?逆に南区 中京区 山科区より伏見区の方が高いんですかね。
④ ③の逆なんですがこの立地、仕様ならいくらぐらいが妥当かわかる方おられたら教えてください。
とにかくもう販売も始まって 入居時期もきてるのに未定項目が多すぎて少々不信感も抱いております。西隣のマンションとも揉めてることもよく見受けられますし。直接ギャラリーなんかに足を運べば分かることなんでしょうが、せめて価格ぐらいは知ってから行きたいものです。足元見られそうな気もしますし。
初めての購入検討なので不安が大きいです。どなたかよろしくお願いします。
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400
匿名さん
この辺りの立地だったら高層階で1坪当たり200万前後が相場だと思う。共有設備の充実度で前後する。モデルルームに行って売れゆきを見たら、価格の妥当性がわかると思うよ。
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401
匿名さん
>399さん
まじめにお返事させていただきます。
ゴミ問題はおそらく起きると思います。
設計ミスかどうかはわかりませんがエスリードさんが軽視していたのは間違いないでしょう。
民間に毎日回収を委託していればなんとかなるでしょうが京都市の回収で追いつくと思えません。自分の家庭がどの程度の量をゴミを出すか想像してみてください。上に上に積んでいけるものでもないですし分別も必要です。
集積所の増設か民間への委託かの選択が早々に必要ではないでしょうか。費用は管理費を増額ですかね?
①価格未定なのは交渉次第変わる可能性が高いです、チャンスかもしれませんがネガティブな価格を隠しているだけかもしれませんね。モデルルームに行ってみればわかると思います。
②狭いととるかどうかは個人の感覚だと思います。LDが狭い分他の部屋が広くなったともいえます。
③高く感じるのは過去の相場と小規模によるコストのかかり方のせいでしょう。今は買い時では無いと言う業界の方もいらっしゃいます。じゃあいつが買い時?と言われると先の事はわからないので欲しい時が買い時と私は思っています。
④基本南区や山科よりは伏見のが高いです。伏見も一部安い地域がありますが伏見桃山ー丹波橋ラインはマンションが建てられる地域としては伏見ではピカイチの価格です。この地域の小規模マンションでこのご時世ならあながち高すぎることもないかもしれません。近所の中古の戸建は1億超えている物件もあります。粘って価格が下がればありかもしれませんね。
ギャラリーには終始強気でいけばいいと思います、価格下げたら買ってやる!くらいのほうがスムーズに進みます。
(本気で買う意志があればです、念のため)
以上、楽しんで悩んでください。
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403
匿名さん
隣の大規模マンション住人の民度が低いから売れないだろうね。
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405
物件比較中さん
>>399
一度現地を見てからモデルルームに行って色々話を聞いてみては?
もうほとんど完成しているので現地にも販売員の方はいるかもしれませんね。
あとは提示される価格か、値引いてもらった価格で買おうと思えるかどうかですね。
私はわざわざ高いお金を出して住むマンションではないと思いました。
売れ残りを格安で売ってくれるなら考え直しもしますが、チラシなどではいっさい
価格を公開しないですからね。投資目的で買う人もいるようですから、現地や
近所のことを知らない遠方の人たちが買っていくのかもしれませんね。
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406
物件比較中さん [男性 30代]
>>400さん
ありがとうございます。ざっくりそういう根拠が知りたかったんです。1坪200万円ならあながち高いわけでもないんですね。
>>401さん
ありがとうございます。大変ためになりました。ごみ問題...。なるほどです。分譲マンションは販売価格からまだ管理費とかかかってくるんですもんね。まずはモデルルームに行ってきます。最初は冷やかし程度で行ってみて色々探って来ます。ここエスリードの人見てたらばれちゃいますね。楽しんで悩んできますよ。高い買い物なので慎重になるんですが色々比較して検討してると楽しいもんです。まじめに回答本当にありがとうございます!
>>402さん
確かに。そういう端的な回答も期待してました。どっかで「ここはやめとけ!」って意見もほしかったんです。ただ他の方の意見を参考にモデルルームには行って来たいと思います。
>>403さん
やっぱり同じマンションじゃなくても隣接マンションの住人との付き合いも考えた方が良いんですかね?エスリードに対してならわかりますが、住んでる人には罪はないと思いますが。ただとばっちりを受ける可能性はありますよね。そこも慎重に検討します。本当に隣のマンションの方が苦情言ってるんですかね?
>>405さん
ありがとうございます。まずは足を運んできます。やはり高いとの印象ですか?伏見区のマンションにまで投資目的の人がいるとは。ただ投資目的の方は今現在の販売価格が大勢の方が言うように高い印象なのにここからまだ値上がりするって目論見ががあるんですかね。まぁ地価に関してはわかりませんもんね。
私も実家(戸建)があるのでゆくゆくはそちらに越す予定なので将来的には賃貸も考えてるんです。
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407
匿名
>>406
お隣のマンションは気にすることないですよ。
書き込みだって実際は1人、最大2人です。
将来、賃貸もお考えなら魅力的ですよね。
特急停車駅徒歩6分など今後も出ないでしょう。区役所など公共施設が徒歩圏内にあるのもすごいなーと思います。
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408
物件比較中さん [男性 30代]
この辺りの3LDKのファミリータイプのマンションで賃貸に出したら、家賃相場は月15〜16万程と聞きました。
頭金を準備してその位でローンがおさまる様でしたら良いのでは。
ローン以外に管理費、固定資産税と他に自己負担はかかりますが。
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409
賃貸住まいさん
こちら、購入を検討してきましたが、見送りました。
立地、周辺環境は良いと思い、かなり購入に傾きました。
(お隣のマンション絡みは色々あると思いますが、ここでは論評しません。
個人的には全く気にしてません。)
・専有部分の構造が貧弱
(建物全体は良いと思います)
という点が見送った最大のポイントです。
建築費が高騰している中で、致し方ないかなとも思いますが。。。
賃貸で借りるなら、立地や交通の便が良いので、借り手はつきやすいと思いますので、
それもあって購入に傾きましたが、、、上記ポイントで見送りました。
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410
匿名さん [ 40代]
>>409さん
本当の購入検討中の方があまり書きこまれていないので、静観していた者です。
わたくし自身も、お隣のマンションとのことは一切気にしておりません。
ほぼ契約のつもりで考えております。
409さんのおっしゃる専有部分構造とは具体的にどのようなことかお聞きしてもよろしいですか?
設備ではなく、壁厚や床に関することなのでしょうか。
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411
物件比較中さん [男性 30代]
>>407さん
ですよねぇ。着工前に不動産会社に苦情を言うならまだ分かりますが、建ってしまって住民に苦情言ってもどうにもならないですよね。
>>408さん
なるほどです。大変ためになりました。両親が実家で健在ですのでまだ遠い将来になると思いますが。
>>409さん
なるほどです。マンション選びもただ立地条件がいいだけで決めるもんじゃないですね。
>>410さん
私も>>409さんほど建築に詳しい者ではないんですがホームページにある耐震関係の構造は今ではいたって普通の構造ですので最初はそこをアピールされても...とは思いました。「配筋ダブル」「溶接閉鎖型帯筋」「高耐久性コンクリート」は今では標準です。支持層まで杭を打ち込むなんて常識中の常識です。神奈川県では問題がありましたが。
また施工業者の鉄建建設も鉄道(JR)に特化した会社なのでどうなのかなぁと思いました。どちらかというと土木のイメージが強い。ただ京都の駅ビルは共同企業体の代表会社ではないですが施工もしてますし、大手会社なのでそんなに気にはしてないです。
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412
物件比較中さん [男性 30代]
>>411です
>>410さん
床コンクリートのスラブ厚t=200~220㎜ これも標準厚さです。レべリング材、クッション材も標準で入れるものです。床のスラブ厚が一部除くは気になりはしますね。逃げ口実なのかも。
コンクリートに関してはもちろんコンクリートの品質もそうですがどのように打設したかも重要になると思います。暑い時期に打設した 寒い時期に打設したでも養生方法も変わってきますのでこればっかりは施工会社を信用しないことにはどうにもなりませんね。
念のため、私はけっして隣マンションの住民でもありませんし、本気で購入検討しているものです。このマンションを悪く言う気はサラサラございません。ただ構造に関するアピールポイントは大手を振ってアピールするほどのものではないってことです。標準に毛が生えた程度だと思っていいと思います。
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413
匿名さん
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414
匿名さん
>>413地価公示の意味を知らないようですね。基準地平均だから広くて面積の安いところもある伏見区は相対的に安くなるだけですね。この地域は最低でも坪70万円はしますよ。不動産屋さんに行ったらどう。
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415
匿名さん
>>414
えらく上から目線ですが、
401は
④基本南区や山科よりは伏見のが高いです
と書いています。
これは413のソースに矛盾しませんか?
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416
物件比較中さん
伏見区で高いのは丹波橋駅・伏見桃山駅周辺だけですよ。
隣の駅の伏見駅周辺は少し安くなるし、丹波橋駅からも徒歩20分くらいのところの
マンションはかなり安いです。中古マンションの価格に反映されてます。
あと、醍醐・淀・向島も伏見区ですからね。山科より安くてもおかしくないくらいです。
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417
匿名さん
お隣のマンションの人は買う人に不満があるわけではなく、事業会社の対応・建物の建て方に不満があるのだろう。アプローチに高木とか高級な塀を建てて見栄えをよくして資産価値を高めるということもそれなりに意味ある。
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419
匿名さん
儲かれば近隣住民が困っていても気にしないと思う業者が建て、近隣住民が困っていても気にしないと思う人が買う。この丹波橋駅周辺はとってもいい住環境なのに悪くならなければいいと思うが。。
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