エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
交通：京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.74平米～91.92平米
売主・事業主：日本エスリード
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード管理株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-03-20 18:21:12
伏見区南部は余り環境は良くないですが、桃山、丹波橋近辺はやはり人気のエリアですね。
御所南に次いで、桃山学区が京都の中では人気の高い学区で、教育環境も良いと聞きます。
この辺は教育大附属も徒歩圏内ですし、聖母の園バスも丹波橋の駅前まで来ます。
立命館小学校へも通学出来る距離ですので、子供の受験を考える家庭には良い立地の様です。
(兄弟で学校が別になっても、中間地点となりますので。)
マンション購入を検討して色々見ましたが、桃山近辺はマンション購入後に転勤などになっても、賃貸に出しても人気があるのでおすすめと聞きました。
教育大附属など通われるお子さんの学校近くを選んで引っ越し希望される方に人気のエリアだそうです。
また大阪、京都どちらにも通勤にも便利ですから京都市中心部よりも通勤には都合が良いという場合もありますね。
この地域が良いのはわかるけどこのマンションはどうでしょう？
ゆとりがなくて住みにくいのに値段は高い。売り方にも疑問があるし。
立地以外に魅力がありません。
しつこい書き込み・・・
この地域いったいどういう方々がお住まいなんですか？
ここの書き込みをみていると、この地域にお住まいの方が上品だなんてとても思えませんね。
・このマンションのことはけなしまくり
・この地域のことはほめまくり
・二言目にはイニシアがいいですという書き込み
・やたらと現地周辺に詳しい
どういう方が書いているかなんてすぐばれますよ。
自分のマンションの資産価値落としたくない人が必死なのでしょうが、いい加減しつこすぎて辟易します。
面白いこと言う方ですね。マンション、販売会社、開発会社、地域の実態がわかるからいいのでは。辟易するのならみなければいいだけだ。近隣住民が困っているのは会社の対応がきちんとしていないからだと思うよ。
たしかにここまでくると営業妨害の意思が感じられるわな。
>>340
購入を考える側からしても、お隣さんとのトラブルなんてエスリードからは何も聞かされませんし、ここで知れただけでも良かったです。
高い代金払って、住んでからイザコザなんて嫌ですし。
問題解決せずに建て販売してるんでしょうし、やはり仕方ないと思います。
建っている状況を見ても、明らかにお隣さんの日当りを奪ってますから。
住み始めてお隣さんのベランダがすぐこちらにに面してそうですし、何とも。
顔を合わせても、やはり気が引ける感じですよね。
日当たりの問題はどこのマンションでも同じでしょう。ここには新しいマンションは立たないと、確約されてましたか？
住んでからイザコザって、購入する人に落ち度はないでしょう。恐ささえ感じます。
>>344
問題解決って？
ここを読んで思うのは、お隣のマンション住人の方は何か勘違いされているのでは？ということ。
隣にまとまった敷地があるのだから、マンションが建つかもしれないことくらい容易に想像できますよね。
何が問題なんだか。逆恨みの営業妨害まがいの書き込みを繰り返している人、恥ずかしくないのかしら。
お隣のマンションには、常識のない方がお住まいなのでしょうか？一人なのだか多数なのだかはわかりませんが。
看板見ました。
「昔は、（マンションの前の敷地にあった木のおかげで）緑あふれるイニシアのエントランスだったのに、無くなって景観が悪くなってしまったので、いやがらせします
としか取ることができない内容ですね。
駐車場の騒音の事も書いていますが、イニシアだって建設当時近隣住人と騒音でトラブルがあったのに、よく人のこと言えますね。
こんな看板掲示する方がよっぽどはずかしいと気付かないのでしょうか？
お隣だけでなく、向かいのマンションからも苦情の投稿もさかのぼれば有りましたし。
防音シートも張らず解体、建設されたのと事ですし、派手に工事されていたのでは？
お隣だけでなく、近隣住民みさなん敵に回してるのかも知れないですね。
>>345
購入する側には落ち度はないと言いますが、住んで生活する側にしたら、気になるのが当然ですよ。
法的に問題ないとかそんな問題でなく、やっぱりお隣さんでも全く日の当たらなくなった住戸とか、同じマンション住まいとして気の毒だと思いますし。
子供がいればお隣通しでご近所付き合いもあるでしょうし。
売る側は「何の問題もない」んでしょうが。
そんなに気に入らないなら、訴えでも起こせばどうでしょう？
ここを買おうと思っている人間からしたら、隣のマンションにはおかしな人がいるんだな。くらいにしか思いません。
付き合いを持ちたいとも思いませんし。
正義漢ぶった非常識な書き込みで、ご自分たちのマンションの評判をどんどん落としてるだけですよ。
堂々完成！と出てますが、このまま価格は公表されないままなのでしょうか？
エスリード山科は2600万〜と出てましたが。
やはりこちらは相場よりも高いのですか？
先日、物件見に行ってきました。前を通る程度ですが。
なにやら小さな看板が立ってましたね。あれってどういうことなんですか？隣のマンションからのクレームを受けての対策なんですかね？ここでは揉めていると言った発言が少なからず見えますが、実際のところ本当に揉めてるんですかね？竣工してからガタガタ言ってもどうしようもない気がしますが。マンションが売れようが残ろうが躯体がなくなるわけではないですしね。http://www.sutekicookan.com/%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83... ここでは裁判中とか書いてますが。
確かに隣のマンション東側住民の方にとっては文句も言いたくなりそうですね。ただ、少数の方が言ってるとおりどこに住むにしても後から立つ建物に対しては少なからずリスクはありますよね。このマンションにしたって南側どうなることかわかりませんし。
にしても高いですよね。
4,000万円後半...。駐車場が部屋数に対しての約半数...。
酒蔵があるみたいですが、風向きによっては匂いとかするんですかね？
>>353
私も以前気になってこちらで質問させてもらったんですが
3LDKで4000万円台前半〜
4LDKで4000万円台半ば〜
以上のような回答でした。
強気な値段ですよね。かなり迷います。なぜホームページで価格 間取りを公表しないのかはわかりません。
インターネットで資料請求してもわかる間取りは２つだけでした。価格はすべて不明。
とりあえずはギャラリーなりに足を運べということなんでしょう。
私はこのマンションはの一番の魅力は立地条件なんです。
1．丹波橋駅徒歩約5分～10分。
2．大手筋まで近からず遠からず。
3．静かそう
当該マンション 近辺の程度のよさそうな中古マンション 宇治まで南下して戸建にしようかと検討中です。
どなたかいいアドバイスがあればよろしくお願いします。
>>354
リンクをありがとうございます。
こんなサイトがあるんですね！
確かに裁判沙汰というのは気になりますね。
今まで何件かマンションを検討しましたが、こんなにマンションに被せてマンションを建てている物件はなかったですし、確かに建て方から見ても迷惑でしょうね。
規模から言えばお隣の方が3倍以上の戸数で大きいので、これだけの金額でこうにして煙たがられながら住むのもとも思います。
こちらの南側もどうなるのか分からないリスクがあるなら、尚更ですかね。
駐車場も不足するでしょうし、マンション外で借りれば20000円との情報もありましたので、その分も毎月かかるのかと。
やはり価格、、高いですね。
小規模マンションだから土地価格を割る戸数も少ないので、余計と高いのですかね。
仕様は標準的との投稿もありましたが。
>>355
有難うございます。
なかなか価格が公表されないだけに、高いのかと思ってました。
それなりのお値段ですね。
中身は普通の3LDKなのですよね。
京都市内、中心部でも購入出来そうな価格ですね。
桃山、丹波橋は通勤を考えても、子育てを考えても住み良いエリアですよね。
この地域のこの後なかなか新築マンションは建たないでしょうし、中古を考えるか、南下するか少し北へ上がるかになりますね。
伏見区〜下京区辺りでも、マンションは沢山ありますし。
駅から徒歩6分、特急停車の駅が2駅というのも魅力はありますが。
>>352係争になる可能性はあるでしょうね。「権利とか利益が侵害されているから損害賠償してよ」と「それくらい我慢してよ」との争いですね。時効は長いのでこれからじっくりと検討されることでしょう。ところで352さんの書き込みをみると他人のことを言えないような書き込みですよ。
玄関ドアが外通路に面しており、隣のマンションのバルコニーと面しているので、プライバシーが心配です。玄関ドアを外通路に角度を付けるか、玄関の部分だけでも目隠しを付けるなど工夫の仕方があると思いますがコストの問題でしょうかね。
>>359
確かにそうですね。玄関開けたら中が丸見えなんでしょうか？
玄関に角度付ける位出来そうなものですが、、。
向かいの方が高さが有ります。見下されるんですね。
至近距離でベランダと玄関がすぐ向かい合うのも、どうかと思いますね。
昔の団地の様な感じですね。
専有面積を増やすためにアルコープを作らないと思うけど。もう一方のライオンズのほうはアルコープがありますね。361さんの言われるように昔の団地のような感じです。お隣から出入りが見えますからマンション内でのプライバシーも気になると思います。
価格を公開しないのは、売る相手や売る時期に応じて価格表を変更しているからではないか
と思うのですが、売れ残っている部屋も公開せずに売るつもりでしょうかね・・
周囲の目は気にせず、お金に余裕のある人しか買えないマンションですね。
モデルルーム行けば、状況全部わかりますよ。
いくらぐらいで売ってて、どれぐらい売れてるか。
敷地が広くないので、東側の表は道路に、南側はお隣のアプローチギリギリにベランダが迫る感じです。
2枚ガラスと言えど騒音、生活音が気になる所。
裏の玄関側はお隣のマンションから丸見えですし。
周りの大きなマンションに見下されてる感はありますし、静かに暮らせるのか悩みどころですね。
イニシアの中古、夏見たときより価格が下がってますが、4000万円近くするんですね。
それなら新築の方が良いかなぁ？と思ったり、迷います。
でも、入居してトラブルに巻き込まれたら嫌ですね。
学区は違うけど、公園とか幼稚園とかでは会いそうだし、、、
確かに幼稚園は重なるでしょうし、買う方は悪くはなくても気は遣うでしょうね。
至近距離で向かい合ってるのも、落ち着かないし。
SUUMOを見てたら、丹波橋近辺の徒歩10分までで3000万〜4000万前半で3LDK、4LDKの一戸建てが何件か出てますね。
こちらはスーパーも近かったり便利ですが、同じ3LDKで価格も変わらないなら、周辺の一戸建ても良いですね。
いろんな気兼ねなく住めそうです。
車が好きでクラウン、レクサス、アコードなどの中型車以上を乗る人には厳しい。車が野ざらしで汚れるし、狭すぎて出入りがしにくいと思う。
駐車場を地下１段あるいは地下２段にすれば雨ざらしよりはかなりマシです。
霜が付いたりもしにくいですよ。防犯の面でも良いと思います。
出し入れの時間も考えると地下１段がいいと思います。
ここのマンションは立地はいいが値段 質感 評価 評判 入居後問題など総合的に考えてリスクの高い物件だと判断し残念ですが購入検討より外しました。
新築の間はほぼ同じ所得層が入居しているのでいいですが、中古が出てくるととんでもないのが入ってくることがあるので住環境が荒れることがありますね。
来週には入居が始まりますね。どれくらい売れているのでしょうか
うちもやはり除外ですね。
ライオンズ指月城とこちらのマンションと週末に同時に広告が入っていましたね。
ライオンズさんは販売価格帯が出てましたが、こちらは記載もないだけに不信感が募ります。
間取りは出てましたが、お隣のイニシアさんよりもLDKや各洋室の広さは、ひと回り手狭なんですね。お隣は3LDKでもたいてい80㎡はある様なので。
立地は魅力ですが、各戸の設備は2000万後半〜エスリード山科や大津？と同じです。ハイグレードと有りますが、標準的なマンション設備かと思います。
第4期の販売開始との事ですが、どうなんでしょう。
玄関の横のゴミ置き場ですがこの大きさで40戸以上のごみが京都の厳しい分別で入るのだろうか。
ゴミ置き場からごみがはみ出したら、ハイグレードなんてとても言えないね。
分別と曜日や時間の指定はいいけど、ゴミ出しに少しでも外に出ないといけないのがいやですね。
特に雨の日は。
最近のマンションで、ゴミ業者収集ではないところはめずらしいですね。
特に京都市は分別が厳しいので、市の収集だとマンション住まいのメリットがないですね。
ホームページのランドプランを見てもゴミ置場が見当たりませんが、みなさん現地をよく知っておられる方ですか？
購入を検討外とされた方々は、次は一戸建てで探されるのですか？
立地はライオンズさんより良いと思いますが、やっぱり微妙ですかね～？
マンションで検討してるんですが、、、
マンションは立地、共用設備、管理会社、室内設備グレードなどで選べばよい。また、エントランスの広さ・豪華さとか、駐車場の使いやすさも満足感に大きく影響する。そう考えると、高価格帯の大規模マンションが絶対的に有利だね。
近隣住民と揉めてる時点で、印象は良くないですよね。
この立地はなかなかないですが、隣の日当たりを奪った上に建ったマンションという事で、周りから歓迎されてませんし。
子供の居る家庭には入居後の事も考えて控える方のほうが多いかと思います。
狭い敷地で駐車場、共用設備も他のマンションには劣りますし、普通の3LDKマンションにしては価格も高めの印象です。
表の道路に直面し、裏は隣のマンションに見下されて居て、静かな環境なのかも疑問です。
プライマリー、イニシアさんは駐車場も自走式だったり玄関ポーチが、エントランスも広いなど共用設備がかなり充実していて、ハイグレードとはそういう設備が有って言うものかと思います。
向かいのライオンズさんも含め近隣マンションとは規模も違うので、383番さんの意見同様、住み心地を求めるのでしたら、他のマンションを中古でも選ぶのもわかる気がします。
現地へ行かれたら分かるかと思いますが、「ちっちゃ！」と思ったのが最初の感想です。
376さん
設計時ゴミ集積所忘れてたんですよ。
後付けなんで広さが足りてません、間違いなく溢れます。
そしてカラスがたかります。
大規模マンションは、当事者意識がない人間が多いと大変だよ。決まりを守らなくてもばれないし。マンション内の移動も朝の登校時間帯のエレベーター待ちも時間かかる。
ここは程よい大きさだとは思うけど、それ以前の問題。
売り方もなんかおかしいし、アフターサービスに期待が出来なさそうなのは明白。
買おうとは思わない。
スーモにお詫び文出すような売り方ってどうなの？
販売会社がだめなの？それとも事業主？
今までの投稿のうち販売サイトと思われるのを見ると、この人たちほんとうに不動産の販売やっている人だろうかと思ってしまいます。不動産という高額物件を購入するなら相手が信用がおけないと買えないです。やはり事業主のブランドが非常に大事と思います。
小規模マンションのほうが揉めると聞いた事があります。
理事もすぐまわってくるし1票の割合が大きいから総会で血眼になって言い争いが起こって困ったと友人が言っていました。
389さんフォローに必死ですね。
理事にみんななりたいものなんでしょうか？
エスリードでは何か理事になるといいことがあるのですか？
大規模は無関心な人が多いので殺伐としないと思うのですが‥。
近所の大規模マンションにお住まいの方の書き込み、いい加減うざいですね。
他人の価値観を認められない残念な人なんでしょう。文体をみると、ずっと一人の方（おそらく子持ちの女性）が粘着してらっしゃるように見受けられますが。
>>385さん
それ本当なんですか？
後付けでゴミ集積所なんて。
設計事務所は京都では有名なところですし、それはさすがにないんじゃないかなと思います。でもやっぱりずいぶん使いにくそうな集積所ではあります。
匿名さんも、粘着質な方がずっと投稿書いてられますね。
いい加減うんざりですわ。
エスリードは他の京都市内のマンションも京都市回収で、道路際に集積所を用意しています。
ここもランドプランに絵は書かれてますが、説明書きを忘れておられます。（車出入り口左）
設計時に忘れてたってことはないと思いますが、最小限の大きさにしたんでしょうね。
現地も見ましたが確かに小さいです。ゴミの多い日は溢れるかもしれません。
しかし、ゴミの問題は何度も書かれますね。隣のマンションの方の書き込みなんでしょうかね？
伏見区役所近くのプライマリーコートの東側、スポーツクラブNASの北側が更地になってますが、何が建ちますか？
あの広さ、立地でマンションならまず第一候補なのですが。
みなさん熱心に検討されてるようですね。ごみ置き場のことなんて一切考えたこともなかったです。かなり参考になります。住んでるマンションにカラスが集ってたら嫌ですもんね。
マンション購入検討が初めての者なのですが何点か質問です。
① この時期になって価格未定ということは売れ残るとまだ安くなる可能性があるってことなんですか？予定では明日（1月29日）から入居予定になってますよね。
② Ｃtypeの部屋なんですが（ホームページで資料請求しても２部屋しか見れないため）4LDK（91.64㎡）のLDの部屋が11.3畳て狭くないですか？他と比較するとLD14畳程度がよく見る広さなんですが。やはり多くの方がおっしゃるように狭い敷地に無理矢理建てた結果なんでしょうか？
③ 多くの方が割高な価格だとおっしゃってますが、確かに伏見区で4,000万円台後半（本当の価格は知りません。この掲示板で過去の書き込み参照）は高いと思います。（根拠なし）南区 中京区 山科区近辺でも買えそうな価格ですもんね。いやいやこの価格が妥当だ！って根拠がある方は教えてもらえないでしょうか？逆に南区 中京区 山科区より伏見区の方が高いんですかね。
④ ③の逆なんですがこの立地、仕様ならいくらぐらいが妥当かわかる方おられたら教えてください。
とにかくもう販売も始まって 入居時期もきてるのに未定項目が多すぎて少々不信感も抱いております。西隣のマンションとも揉めてることもよく見受けられますし。直接ギャラリーなんかに足を運べば分かることなんでしょうが、せめて価格ぐらいは知ってから行きたいものです。足元見られそうな気もしますし。
初めての購入検討なので不安が大きいです。どなたかよろしくお願いします。
この辺りの立地だったら高層階で1坪当たり200万前後が相場だと思う。共有設備の充実度で前後する。モデルルームに行って売れゆきを見たら、価格の妥当性がわかると思うよ。
>399さん
まじめにお返事させていただきます。
ゴミ問題はおそらく起きると思います。
設計ミスかどうかはわかりませんがエスリードさんが軽視していたのは間違いないでしょう。
民間に毎日回収を委託していればなんとかなるでしょうが京都市の回収で追いつくと思えません。自分の家庭がどの程度の量をゴミを出すか想像してみてください。上に上に積んでいけるものでもないですし分別も必要です。
集積所の増設か民間への委託かの選択が早々に必要ではないでしょうか。費用は管理費を増額ですかね？
①価格未定なのは交渉次第変わる可能性が高いです、チャンスかもしれませんがネガティブな価格を隠しているだけかもしれませんね。モデルルームに行ってみればわかると思います。
②狭いととるかどうかは個人の感覚だと思います。LDが狭い分他の部屋が広くなったともいえます。
③高く感じるのは過去の相場と小規模によるコストのかかり方のせいでしょう。今は買い時では無いと言う業界の方もいらっしゃいます。じゃあいつが買い時？と言われると先の事はわからないので欲しい時が買い時と私は思っています。
④基本南区や山科よりは伏見のが高いです。伏見も一部安い地域がありますが伏見桃山ー丹波橋ラインはマンションが建てられる地域としては伏見ではピカイチの価格です。この地域の小規模マンションでこのご時世ならあながち高すぎることもないかもしれません。近所の中古の戸建は１億超えている物件もあります。粘って価格が下がればありかもしれませんね。
ギャラリーには終始強気でいけばいいと思います、価格下げたら買ってやる！くらいのほうがスムーズに進みます。
（本気で買う意志があればです、念のため）
以上、楽しんで悩んでください。
隣の大規模マンション住人の民度が低いから売れないだろうね。
>>399
一度現地を見てからモデルルームに行って色々話を聞いてみては？
もうほとんど完成しているので現地にも販売員の方はいるかもしれませんね。
あとは提示される価格か、値引いてもらった価格で買おうと思えるかどうかですね。
私はわざわざ高いお金を出して住むマンションではないと思いました。
売れ残りを格安で売ってくれるなら考え直しもしますが、チラシなどではいっさい
価格を公開しないですからね。投資目的で買う人もいるようですから、現地や
近所のことを知らない遠方の人たちが買っていくのかもしれませんね。
>>400さん
ありがとうございます。ざっくりそういう根拠が知りたかったんです。1坪200万円ならあながち高いわけでもないんですね。
>>401さん
ありがとうございます。大変ためになりました。ごみ問題...。なるほどです。分譲マンションは販売価格からまだ管理費とかかかってくるんですもんね。まずはモデルルームに行ってきます。最初は冷やかし程度で行ってみて色々探って来ます。ここエスリードの人見てたらばれちゃいますね。楽しんで悩んできますよ。高い買い物なので慎重になるんですが色々比較して検討してると楽しいもんです。まじめに回答本当にありがとうございます！
>>402さん
確かに。そういう端的な回答も期待してました。どっかで「ここはやめとけ！」って意見もほしかったんです。ただ他の方の意見を参考にモデルルームには行って来たいと思います。
>>403さん
やっぱり同じマンションじゃなくても隣接マンションの住人との付き合いも考えた方が良いんですかね？エスリードに対してならわかりますが、住んでる人には罪はないと思いますが。ただとばっちりを受ける可能性はありますよね。そこも慎重に検討します。本当に隣のマンションの方が苦情言ってるんですかね？
>>405さん
ありがとうございます。まずは足を運んできます。やはり高いとの印象ですか？伏見区のマンションにまで投資目的の人がいるとは。ただ投資目的の方は今現在の販売価格が大勢の方が言うように高い印象なのにここからまだ値上がりするって目論見ががあるんですかね。まぁ地価に関してはわかりませんもんね。
私も実家（戸建）があるのでゆくゆくはそちらに越す予定なので将来的には賃貸も考えてるんです。
>>406
お隣のマンションは気にすることないですよ。
書き込みだって実際は１人、最大２人です。
将来、賃貸もお考えなら魅力的ですよね。
特急停車駅徒歩６分など今後も出ないでしょう。区役所など公共施設が徒歩圏内にあるのもすごいなーと思います。
この辺りの3LDKのファミリータイプのマンションで賃貸に出したら、家賃相場は月15〜16万程と聞きました。
頭金を準備してその位でローンがおさまる様でしたら良いのでは。
ローン以外に管理費、固定資産税と他に自己負担はかかりますが。
こちら、購入を検討してきましたが、見送りました。
立地、周辺環境は良いと思い、かなり購入に傾きました。
（お隣のマンション絡みは色々あると思いますが、ここでは論評しません。
個人的には全く気にしてません。）
・専有部分の構造が貧弱
（建物全体は良いと思います）
という点が見送った最大のポイントです。
建築費が高騰している中で、致し方ないかなとも思いますが。。。
賃貸で借りるなら、立地や交通の便が良いので、借り手はつきやすいと思いますので、
それもあって購入に傾きましたが、、、上記ポイントで見送りました。
>>409さん
本当の購入検討中の方があまり書きこまれていないので、静観していた者です。
わたくし自身も、お隣のマンションとのことは一切気にしておりません。
ほぼ契約のつもりで考えております。
409さんのおっしゃる専有部分構造とは具体的にどのようなことかお聞きしてもよろしいですか？
設備ではなく、壁厚や床に関することなのでしょうか。
>>407さん
ですよねぇ。着工前に不動産会社に苦情を言うならまだ分かりますが、建ってしまって住民に苦情言ってもどうにもならないですよね。
>>408さん
なるほどです。大変ためになりました。両親が実家で健在ですのでまだ遠い将来になると思いますが。
>>409さん
なるほどです。マンション選びもただ立地条件がいいだけで決めるもんじゃないですね。
>>410さん
私も>>409さんほど建築に詳しい者ではないんですがホームページにある耐震関係の構造は今ではいたって普通の構造ですので最初はそこをアピールされても．．．とは思いました。「配筋ダブル」「溶接閉鎖型帯筋」「高耐久性コンクリート」は今では標準です。支持層まで杭を打ち込むなんて常識中の常識です。神奈川県では問題がありましたが。
また施工業者の鉄建建設も鉄道（ＪＲ）に特化した会社なのでどうなのかなぁと思いました。どちらかというと土木のイメージが強い。ただ京都の駅ビルは共同企業体の代表会社ではないですが施工もしてますし、大手会社なのでそんなに気にはしてないです。
>>411です
>>410さん
床コンクリートのスラブ厚t=200～220㎜ これも標準厚さです。レべリング材、クッション材も標準で入れるものです。床のスラブ厚が一部除くは気になりはしますね。逃げ口実なのかも。
コンクリートに関してはもちろんコンクリートの品質もそうですがどのように打設したかも重要になると思います。暑い時期に打設した 寒い時期に打設したでも養生方法も変わってきますのでこればっかりは施工会社を信用しないことにはどうにもなりませんね。
念のため、私はけっして隣マンションの住民でもありませんし、本気で購入検討しているものです。このマンションを悪く言う気はサラサラございません。ただ構造に関するアピールポイントは大手を振ってアピールするほどのものではないってことです。標準に毛が生えた程度だと思っていいと思います。
>>401
あなた南区より伏見が高いって、何のソースもなく言ってない？
伏見は南区よりも安いですよ？
かろうじて山科よりは上っていうだけ。
当然長岡京市や向日市よりも安い。
http://www.tochidai.info/kyoto/kyoto/
>>413地価公示の意味を知らないようですね。基準地平均だから広くて面積の安いところもある伏見区は相対的に安くなるだけですね。この地域は最低でも坪70万円はしますよ。不動産屋さんに行ったらどう。
伏見区で高いのは丹波橋駅・伏見桃山駅周辺だけですよ。
隣の駅の伏見駅周辺は少し安くなるし、丹波橋駅からも徒歩20分くらいのところの
マンションはかなり安いです。中古マンションの価格に反映されてます。
あと、醍醐・淀・向島も伏見区ですからね。山科より安くてもおかしくないくらいです。
お隣のマンションの人は買う人に不満があるわけではなく、事業会社の対応・建物の建て方に不満があるのだろう。アプローチに高木とか高級な塀を建てて見栄えをよくして資産価値を高めるということもそれなりに意味ある。
儲かれば近隣住民が困っていても気にしないと思う業者が建て、近隣住民が困っていても気にしないと思う人が買う。この丹波橋駅周辺はとってもいい住環境なのに悪くならなければいいと思うが。。
これ程の立地にハイグレードマンション、即日完売なんでしょうね。
話が通じない事業者だから仕方ないのでしょう。
建て方自体、品が良いと言えない。
揉めてなくとも、玄関から家の中が隣から丸見えなのは互いにどうか。
東向けは直下が道路、ダンプも通る道で騒音、排気ガスが気になる。
上記の理由でうちは除外、ライオンズ指月城の方が品があって住み心地が良いかと購入検討中。
ちなみに知人がエスリード桃山を見に行った時、こちらは資材や建設費の高騰で、設備のグレードを落とさざるを得ないと言われたそう。
まぁ京都の住宅は鰻の寝床と言うが。
お隣さんよりも、営業マンさんの方が沢山いますよ。
取り繕うのに必死ですねー。
これだけの好立地はまずなく、人気物件なら完成前に完売していてもおかしくない。
そうでもないようなので、お隣さんのせいにでもしないと、体裁悪いのでしょう。
お隣さんではない近隣住民です。
品がない、、確かに分かる。
隙間に無理やり建てた印象。
朝から早速入居の引っ越し。
業者の車が片側車線を塞ぎ、交通量の多い道路だけにじゅうたいして迷惑。
おまけに隣のマンションの入り口前まで業者の車が停車。文句言いたくなるのも分かるわ。
来客用の駐車場、向かいのコインパーキングに停めるという知恵は働かないのか疑問。
粉塵撒き散らして解体、防音対策せず轟音を1年以上させての建設工事、近隣住民は良く我慢したと思う。
お隣さんも小さな看板位で済んでるんだから、品がある方でしょう。
せめて入居後は、路駐などで近隣住民に迷惑かけないようにして欲しいですね。
401です。
413さん「基本」としてます。南区は京都駅周辺を含むので一番高い地価の場所は南区のが高いです。
が、京都駅周辺を購入住居として検討する方はあまりいらっしゃらないので除外しています。
長岡京市や向日市はそもそも京都市でないので比べていません。「基本」の意味です、ご理解ください。
417さん、伏見桃山ー丹波橋ラインで検討される方は醍醐・淀・槙島を検討されないと思いますし20分以上離れた駅を最寄とするのも抵抗があります。（個人的な思いです）
「醍醐・淀・槙島」＝「南区」＝「山科区」このあたりイコールなイメージですかね？皆さんどうでしょうか？
JR山科駅、京阪桃山南口駅、六地蔵駅近辺は結構いい値しますかね。
入居された方のご意見でませんかね？
購入を決意した理由聞きたいです。
阪急ブランドの長岡京市と比較するなんてあまりにもおこがましい。丹波橋は長岡天神の半額以下ですよ。
しっかりしてください。
エリア地価
長岡天神 20万5533円/m²
伏見桃山 26万6000円/m²
丹波橋 20万8550円/m²
長岡京市も天神さん位で、周りは田んぼばかりでは？
430さんこの流れでなぜ阪急ブランドの話に？
大阪ー京都の阪急路線なんてブランドではありません。神戸・芦屋の高級住宅地の路線がブランドです。
京都に住む人は阪急路線は不便な路線のほうですよ。桂川は最近発展してきましたけどね。
大阪に勤務していて京都に住みたい人ならありと思いますが。
エスリード伏見丹波橋契約された方検討されてる方自家用車はどうされてます？
必要ですか？
エスリードさんここをチェックしているなら引っ越しとか工事する人に、路上駐車するときは、歩行者路部分を開けて駐車するように言ってよ。路側帯には止めてはいけないんだよ。歩行者が危なくって困っているんだよ。
413さんがおっしゃっておられるじゃないですか。長岡京や向日市よりはるかに丹波橋が安いことを。
京都の路線でダントツにブランド力があるのは当たり前ですが阪急京都線。
もっとも低いのは京阪線。京阪線の最寄駅でかつ郊外だからこのマンションは救いようがないです。
祇園四条と大山崎でも不動産価値は大山崎の方が上です。
この掲示板の書き込みのほとんどが周辺住民の文句とそれを取り繕う販売業者のような気がする。
工事は終わり引越しも始まっているのでそろそろ収束するかな・・。
残りの物件を格安で販売するような話があれば教えてください。
祇園四条近辺は4階建までしか建たないから希少価値が高いと思う。
お隣さんだけではないと思いますよ。
向かいのマンションまで迷惑する工事の騒音、道にはみ出しての工事、工事車両や引っ越し業者の路駐での渋滞、歩行者の妨害。
配慮が足りなかったのでは〜。
せめて引っ越しされたら、実線2本の路側帯の意味くらい勉強された方が良いですよ。
そのうち警察に通報されるよ。
多くの方がエキサイトしてるようで、火に油を注ぐようで恐縮ですが。
分譲マンション購入検討が初めての者です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15066/1
これ見てたらここに住むのどうなのかなぁと思ってしまいました。かなりエスリードの物件を購入に傾いてたんですが。隣のマンションの住人なんて気にしなくていいや、と思ってたんですがそうでもなさそう。
ベランダでタバコ吸うなとか、専用庭でＢＢＱすんなとか、無断駐車がどうとか、子供の足音、ドアの開閉音etc。
ベランダでタバコ吸うのが禁止になってなきゃタバコは吸うでしょ。専用庭付きの一階部屋を購入したら年に数回はＢＢＱぐらいするでしょ。無断駐車はいただけないですがそんなに言う！？ってぐらい書込みがあります。
どの分譲マンションでも少なからずこういった住人はいるもんですか？
なんかこの勢いだと本当に隣のマンションにまで苦情が飛び火しそうで恐ろしい。イニシアの理事会でエスリードの住人がこんなだから苦情入れようぜ！みたいな動きにもなりそうで不安です。
452です
>>448さん
まさにそうなんですよ。エスリードの方のマンションは設備がショボイと聞いてたので同じ立地ならイニシアの中古でもいいやと比較してたんですが、あの掲示板見て速攻却下しました。
イニシア住人も全員がそういう人じゃないとは思いますが、たまたまその人の近所の部屋になったらと思うと恐ろしい。
>>449さん
イニシア住人でないとは思いますが、引っ越しの時の路上駐車ぐらい大目に見てあげたらどうですか？それを警察に言ったところで警察も困っちゃいますよ。新しく越して来た方も不安もある中で決して安くないマンションを購入して初日からネチネチ言われたらいい気しないですよ。
＞452
分譲購入が初めてとの事ですので、念のため。
マンションなど集合住宅はベランダ、専用庭は共用部分です。
何もしてもokではなく、管理規約等で使用について決まりがあります。
田舎では何をしてもokかも知れませんが、都市部ではまずバーベキューは迷惑です。隣や上の階は洗濯物に煙の匂いが付きますし、普通に苦情は出ます。
花火等も同様で、常識的に迷惑行為ととられても仕方ないかと。
どちらのマンションをご購入されるにしても、恐らく問題になると思いますので、購入後は気を付けられた方が良いですね。
結構強気の価格設定ですね。
売れ残りそうなら、値引きとかあるんでしょうか？
そのために、価格を公表しないのでしょうか。
もう入居されてる方もいるとの事。
決め手に欠けるので、様子見の状態ですが。
価格的にもエスリード桃山よりも高い設定ですよね。
間取りもどちらかと言うと手狭で、設備も普通のマンション並みだと思いますが。
今はどこの新築マンションも建材費の関係で高くなってるので価格もこんなものでしょうね。
賃貸に出すにも丹波橋駅まで徒歩６分は魅力的。
お隣さんが少しアレにしても…
12月下旬ぐらいで、７割弱ぐらいは売れてましたよ。
購入者が全員、竣工→即入居ってならないから、そんなもんでしょ。
>>460
そんなに売れてるんですね。
やはりこの立地は魅力的ですよね。
でも建設費の高騰が価格に繁栄されてるとしたら、設備等には期待出来ないのかと考えが及ぶのですが、いかがなものでしょう？
うちは子供がいるので当分車は必須で、駐車場の数が少ない事、機械式より自走式の駐車場が不便がなく、プライマリー、イニシアに目がいきます。
(大規模マンション推しではなく、駐車場問題に置いて。)
それなりの価格+近隣に駐車場借りて月2万かはかるのは、不便な上に無駄な出費かと。
中古のエスリード桃山ももう出てる様ですが、あそこも駐車場が少ないようで。
駅が近くとも子供がいたら車乗るので、結構重要な問題です。
イニシアさん中古、残ってますけど駐車場は空無となってますね。築７年、駐車場も無し。
こっちは42戸に対し、23台置けるからまだ空いているかもしれませんね。
>>461
4000万超に駐車場代、管理費等考えると、山手で少し歩けば戸建ての住宅も手に入る範囲。
戸建てならもう少し広めの間取りに駐車場2台も可能な所もあり、車中心の生活なら検討の余地もありそうですね。
こちらも7割弱売れてるそうなので、23台/42戸なら空きは無さそう。
自動車が好きな人とか小さな子供がいる人は外付機械式駐車場はやめたほうがいいですよ。本当に面倒くさいし、子供の事故も多いです。事故はWEBで調べてみて下さい。2段式自転車置き場でも面倒くさい人は無理だと思いますよ。ところで投稿の番号がとびとびになっていますね。結構、投稿をチェックしてるのですね。
５階の３ＬＤＫが、いきなり賃貸に出てびっくりした。
東向きの部屋（７７．７平米）で、１５万／月（礼３ 敷１）。定期借家じゃないから、投資で買われた方でしょうか。。
エスリードって投資のイメージありますよね？それで夏頃ＭＲ見学した時
質問してみたところ今回は今のところ少ないですと歯切れ悪いかんじでしたよ
立地はいいし・地元だし買いたかったけどやめました
理由は駐車場・ゴミ置き場とかの設備が狭い中に詰め込まれてるイメージで・・・
↑で言われてる周辺マンションとの問題はあまり気にはしないですが・・
車を必要としない家族か・リタイヤされた夫婦・賃貸で検討な方かなぁと個人的に・・
引越しとか工事の車が前の道路で駐車しているけど、ここは通学路で駐車禁止です。歩行者用路側帯は止められません。運転手とか人が見ていても駐車違反です。路側帯を確保したうえで、車の右側に3.5メートル余地が必要です。子供・老人が特に危ない。
>>471 さん
470です。
そうですね、エスリードは投資用マンションで大きくなってきた会社ですが、こちらはファミリータイプだったので、居ないのかと思ってました。
私も、ここで盛り上がってる周辺マンション云々は気にしませんでしたが、専有部分の構造が、ミニマムレベルだったので見送りました。
引っ越し業者も路駐の許可を取るのに引っ越し一件毎に警察署に出向き手続きが必要な状況で、許可を申請している所はほとんどないですよね。
トラック一台で一日2，3回転の引っ越し作業をする訳ですから、手続きだけでも凄い作業なわけで。
こちらの前の道路は、学区内でも車のすれ違いの際に路側帯にはみ出す車が多く、数年前に2重線に引き直しされました。
まだマナーの悪い車両が多く、毎年学校単位での調査(危険な箇所の家庭への聞き取り)で、まとめて危険箇所として警察へ届け出されているかと思います。
京都は暴走車両等の事故で子供が犠牲になっており、特に取り締まりは厳しくなっています。
しかしながら、まだマナーを守れない業者、運転手が多く残念極まりないですね。
駐車許可車は許可証を窓に貼らなけばならないのですぐにわかります。違法駐車を見つけたら警察へ通報です。
普通は販売会社さんが引っ越しに際しての注意として、購入者に事前説明くらいされるかと思うのですが。
大手のマンションでしたら、重ならない様に引っ越し時間の割当て、駐車禁止区域等の説明等されたり、来客用駐車場の開放などで近隣に迷惑がかからないよう対応するものですが。
売ったらお終いなのでしょうか。
引っ越し業者が駐車許可を申請しているかどうかはわかりませんが、怪しいなら警察に通報してみてはどうでしょうか？
街中のの引っ越しではよくある事かと思いますが、ここで駐禁の話をしても解決しない気がします。
ハイします。
マナーの悪いのは京阪近鉄沿線だからです。ここは枚方や樟葉よりはマシです。
桂ではあり得ないです。
桂は丹波橋よりも遥かに都会ですが
地価競争いる？
桂も最近開発されて注目されてきたから嬉しいんでしょう。
道路の白線が工事で消えてしまっているが引き直してほしいね。
ここはすでに竣工済なのに、あまり積極的に売っている感じがありませんがなぜでしょう。
残戸数も結構ありますよね。
伏見桃山〜丹波橋近辺のマンションがリビング15、16畳〜が平均的なのに比べて、こちらは少し手狭な印象。
駐車場の絶対数も足りない。
値段はそれなり。
なかなか決め手に欠けますね。
＞486さん
積極的に売ってませんかね？
私は結構頑張っていらっしゃると思います。入居後も分譲中をマンションのエントランスでアピールするのはどうかと思いますが。
価格下げないと厳しいかもしれませんね。
悪いイメージがついちゃいましたもんね。立地的には悪くないんだけどなぁ〜値段があと500万下がって初めて考えれるかも…
それにしても、フランフランの家具はいらないw
もうダメでしょ 賃貸マンションに変更した方がいいのでは？
近隣マンション住民しかり購入者もデベロッパーも誰も得するマンションじゃないからダメなんでしょう
誰も得しないマンションを無理に建てたもんだから仕方ないね
今何部屋残ってるかは知らないのですがどの部屋も4000万越え〜でした。3500以下ならね。ちょっと考えたいですよね。
4.5部屋は残ってそうなような。
確かに誰も得しないマンションになっちゃいましたね〜。
敢えて言うなら、元の地主のキンシ正宗さんくらいじゃないですか？
元々迎賓館的な建物にすると言ってた屋敷でしたが、分割して売る事で、値段も高値がついたでしょうし。
今回売るなら、数年前にイニシアにだって売れたはず。
このマンションあまりに売れずにもがきあがき出したはりますなぁ
あと４邸のようですけど。家具付きはまだ残っているようですよ。
お隣のイニシアさんにも、「イニシア伏見丹波橋のみなさま限定」
買い替えをされる方に、今のお住まいを高値買取しますと、チラシが入っていたそうで、大変憤慨してました。
裁判沙汰になる位の日照権の侵害やら工事の騒音で迷惑かけといて、チラシ入れられる神経がおかしいですね。
売れなくて血迷ったのか、、。笑
わざわざ高いお金出してローン組み直して、今より随分手狭になるマンションに引っ越すメリットは？
人気の板橋学区→住吉学区も環境面考えてもないでしょうね。
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
このマンションは一部に叩かれてるね。まあイニシア関係やと思うけど。イニシア住民板で住民が住吉学区を見下すコメントがあったし。誰かの指摘で削除。周り住民からみたら冷ややかな目で見てるよ。本当に。。。
値引きはしてくれるみたいですが、流石に３千万前半にはなりませんよね。パラドールの隣の更地にもマンションたつみたいですね。伏見エリアも少し供給過剰気味。。
桃山、丹波橋エリアで探してますが、庶民には4000万台は厳しいですね…供給過剰気味といっても住める、住みたいマンションがなくて残念です。
丹波橋駅は徒歩圏内はすごく魅力的ですよね。
それだけの価値はあるのかも。
一軒家が買えます。駐車場付きで。
一軒家ってあまり魅力感じないんですよね…
マンションのほうが防犯、管理面を考えると楽で…子供が巣立ったあと夫婦で一軒家は広いですし、一軒家は売れにくい。
丹波橋近くの一軒家、4000万で買えたとしても隣同士近接し過ぎてて、あまり魅力を感じませんでした。
丹波橋駅から徒歩6分、スーパーや図書館、区役所も歩ける範囲で保育園や小学校も近く、今買える桃山丹波橋近辺のマンションでは一番良いかなと思って購入に傾きつつあります。
プライマリーコートの向かい側建設中の建物がマンションだったら待ったのに…残念！
宝酒造の研修センターみたいですね。
通勤、通学に便利。やっぱファミリー層が多いのかな
プライマリーコートの向かいは研修センターになるんですね。だからあんな大きな…記念館と書いてたので博物館のようなものができるのかと思ってました。笑
あと何部屋残ってるんですかね？
２
一部屋みたいですよ。早く完売すると良いですね！
気になってます
お隣のマンション、あつかましい申し入れですね。
違法でもなく、公的機関による解決もできなかったのに。
プライバシー云々なんて、逆の立場でも言えません？
おたくのリビングから、うちの玄関が丸見えなんですけど、って。
建築に早い者勝ちも何もないでしょう。
駄々こねてるだけに思えます。
なにこの看板…恐い。
1〜4までどれも普通に起こりうる、普通なことだと思うんですが…
日照時間のことを今さらどうしろと言うのでしょうか…住人が配慮してもどうにも…(笑)
イニシア住民さんは、マンション購入時に販売会社からどういった説明を受けたのでしょうか？
酒造会社所有の隣接地が、他に売却される可能性はゼロです、とでも言われたの？なら騙されてますよね。
こういうギリギリのラインに他人の土地があることなんかマンション購入時から一目瞭然。それに対するリスクも考えず、マンション購入に踏み切る方が問題。
緑豊かなアプローチの写真だって、その緑の部分はそもそもあなた方の所有地じゃないでしょ（笑）
他人の土地の使い方に文句をつけるなんて。権利を侵害しようとしているのはどちらでしょうね。
日当たりにこだわるならイニシアの北側、西側を購入すればよかった話ですよね。
車寄せが無いのは残念ですが、市内で車寄せがあるマンションがどれほどあるのか、前の道幅は一台止まってももう一台通れる程ありますし、目の前にコインパーキングもあります。それほど神経質に路上駐車を防止と言う理由がわかりません。常識の範囲内で許されるのでは無いかと思います。そもそもイニシアの子どもさんたちは板橋学区で通学路は逆方向ですよね？
この看板を立てることに反対はでなかったのか？マンションの価値を自ら下げてますよね。
権利侵害による不法行為賠償責任の要求はだれでも行う通常の主張であり、別段他人がとやかく言う理由はありません。だから日照権侵害の訴えはよくおこります。厚かましいわけでも、常識がないわけでもありません。よく勉強してください。また、どこが「不法行為」と言われるかもしれませんが、不法行為責任についてもよく調べてください。
売主を訴えたり、売主の責任追及なら勝手にやればいいけど、住民に責任を押し付けることはお門違い。
住民の方に落ち度はないのに…
ご近所さん、仲良くしたいものですね…
どうやら完売したようです。
キャンセル待ちになってました。
完売！8ヶ月で完売、まずまずですね。
路上駐車禁止。
完売？ 住んでないようなゴーストマンションやのに セカンド購入か転がしか
完売していたのですね。おめでとうございます！
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
丹波橋って駅力あるし便利な立地ですよね。
さすがに完売してますね。^o^
