京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？　その2

土地の取得価格と、地価というか路線価は違うけど、どっちなんでしょう。
グランスクエアが府道に面しておらずに路線価が低いなら、固定資産税が安くなるわけで、購入者はラッキーですね。

土地には正価が無く、売主と買主の思惑で決まります。それで参考になるのが評価額です。
評価額＝路線価／０．９

以前、住んでいたマンションは１４階建てで、固定資産税の土地部分は２％ぐらいでした。土地の評価は殆ど影響しません。
駐車場、ゲストルームやキッズルーム等の共有施設が持分比率で負担するので、こちらの影響の方が大きいです。

二棟目三棟目の共用施設はどんな感じなんでしょう？
共用施設が充実しているのは大規模マンションならではの魅力だと思うので、気になっています。

エコポイントが復活するそうですが、こちらの物件は対象なんでしょうか。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20141217/k10014034741000.html
来年三月までに契約とあるので。

どうなんでしょう。パッと見の条件はあっているように思うのですけれど。デベロッパー側に聞いてみないと何とも、ですよね。
けっこうエコに関しては頑張っているようなので、当てはまればいいな～と期待される方も多いのでは？？？
けっこう大きい影響、ありますからね。

営業さんにきいたら、イオンができてから問い合わせが殺到してあっという間に売れたので、次のマンションからは同じ価格帯ですこし狭めの部屋にするみたいですね

>>66
まだ売り切れてないですよ
低層階が残っていたと思います。

次が最終分譲だって。
残り10戸で全て抽選らしい。

>>68
ホームページに先着順て書いてますがな

マークスクエアも似たような外観ですね

>>70
抽選は終了。売れ残った抽選対象もあとは全部先着順になってるって聞きました。
竣工まで9ヶ月あって、400戸超えの物件としては異例の売れ行きだそうです。キャンセル出ないかの問い合わせが来るほどとか。
営業さんの話なので、話半分に聞いてましたが。

あと１階部分の数戸だけみたいですね。

パーク一階は日当たりも眺望もプライバシーもないからさすがに苦戦するかな

イオン遊びに行ってここ知ったんですが、京都勤務の私と大阪勤務の旦那にベストな立地だったのに、出遅れてしまいました。
南向きが欲しかったけどお値段高くてうちには無理で、お安い東が完売でした。
マークスクエアと三棟目のお値段どうなるか聞いた方いますか？駅から離れるぶん安くなるなら南向き買いたいですが。もっと高くなると書いてる人がいて気になっています。

>>75
むしろマークのが高くなりますとのこと。円安で建築資材高騰してるのと人手不足で建設費が高騰してるそうです。
東は安いといっても南に比べてという話なので、南買えない人にはどちらにしろ難しいですよ。東より西の方が値段が安いし、まだ空いているので西も検討されてはいかがでしょうか。

アベノミクス万歳！ イオンモール万歳！

75ですが、西は考えていません。上層階でも、公園を三方から囲んで建物が建つので、子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。電車や車の音は機械的なので気にならないですが、叫んだり泣いたり不規則な雑音は我慢できないタイプで。一階に託児所も入るそうですし、とにかく騒がしそうで西は考えていません。
東は南より500万ほど安かったみたいで、それだと買えました。
次もっと値上がりするなら無理して南買っておけば良かったですかね。中古だと少しは安くなるでしょうか。

＞78さん

＞子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。

それだったら、３棟目も無理では？洛南小学校が東から北東まで占めてますし。インテリの子供ばかりとはいえ、やっぱり小学生ですから、外遊びの時はそれなりの声がしてますよ。

土日は洛南中か洛南高校の生徒さんがグラウンドを使っているみたいですし…。

グランスクエア横のアパートは建て替えないのかな？
15階建てマンションにしたら需要ありそう

>>78
東は南より500万も安くないですよ。
同じ間取りでせいぜい300万程度。南4LDKと東2LDKとを比較してませんか。
南の低層は3200万台なので東は2700万とかになってしまいますよ。

うろ覚えですが南4Lは軒並み五千越えだったような
六千越えのところばかりいくつも抽選になっていてびっくりしました

第一期の分譲の時に価格をみましたが東の奥の方の部屋は低層階であっても3400～3600万くらいする部屋、いくらでもありましたよ。
南の6000万越えの部屋は確か10何組かで抽選になっていましたね。
そうなると2期3期の部屋の価格は、かなり押さえられていて購入される側の条件が合えば、お得だったのではないかと思います。

二期三期で価格見直ししたんですか？

>>84
同じですよ。一期と。東側同じ部屋の広さで一階で比べても3400万。3000万切るのは一期の2LDKだけでしょ。

どちらにせよイーストは、かなり安いみたいな事をおっしゃってた人がいましたが、私からみると、やはりイーストも結構な金額してたんですね。

西向きの一番安い部屋は70平米超えの3LDKで3000万を切っていたはずです。

手元に資料が残っていないのでうろ覚えですが、南と東の価格差は7%程度で一般的な範囲内。
西は部屋によって差はあるものの、それより更に3%ほど安くなっていて、安めの値付けになっていたと思います。

>>85
>>87
東側の3000万きっているのが、2LDKです。
西側なら2階でも3LDKで3000万きってるものがありましたね。
東側も十分高いのですが、南側やら、ジオノースと比べていたのでちょっと広めでも手を出しやすかったです。一期では、西側の安いお部屋は出されなかったので。

そうすると、西か東なら三千五百万出せばそれなりに良い環境の3LDKが買えたということで、なかなか良い値付けだったんじゃないかな。
平均的な共働きサラリーマンや、一軒家を処分した老夫婦の予算がそんな感じでしょうから。

東南角部屋の六千万の部屋もあれば、三千万を切る部屋もある。
幅広い層のニーズに適正な価格設定でこたえたからこそ飛ぶように売れたんでしょうね。

続くシリーズの価格がどうなるか非常に興味深いです。

>>86
イーストはそこまで安くないですよ。
3500-3600万前後が多かった気がします。高層や角部屋はもっと高かった気がします。

>>92
86です。
イースト、安いどころか結構な金額だと思います。って書かせていただいたつもりなのですが…。
文章がわかりにくかったですかね。
ここのイーストは3LDKでも、あなたがおっしゃるくらいの金額しますもん。

東側3500万を安い安いと言っていたのは、ここの東南角や西南角やジオのように5000万ポンと払える人たちなんだろう

>>93
いえ、よく読まず勘違いしてすみません。
3500-3600万前後でも安くはない金額だと思ってつい書いてしまいました。

ここはもう住宅エコポイントの対象にはならないのでしょうか。
来年三月までの契約とのことですが、来年契約者だけが対象ということ？

本日マンションの出来上がり具合を(といってもまだまだてすが汗)見に行ってきました。 ちらっとマンションの外観(ベランダ外壁)が見えているところがあったのですが、正直ちょっと不安になりました。。白のタイルが微妙…。もう少し今時っぽい外観というかお洒落な感じを想像してたのですが、あれ？ダサくない？という印象。。全体ができあがれはわまた違って見えるといいのですが…安っぽい印象でした。なんだか凄く残念。もう契約済なのでどうにもできないですが。どなたか見られた方いますか？？

タイルにまだ目地が入ってないとか、そういう事はないんでしょうか？タイルって、目地が入らないと貧乏くさい感じなので…。

外観はジオノースの方がスタイリッシュですよね。

トップ画像でも判る通りあまり外観に拘ったマンションでは無いという印象でしたので私もあまり気になりません。正直、期待もしていなかったと言うか・・
そこを気にされるならやはりブランド力を謳ったマンションにされたほうが満足出来るのでは？
それよりまだ見れないロビー内装なども変に中途半端なデザインにせずその分エレベーターや廊下など地味でも共用で毎日使用する部分にしっかりお金をかけて頂きたいです。

イオンモール、利益はどうなんでしょう。たまに行くのですが、盛況とは言えない気が。これからマンション族が移入して、もっと盛り上がる事を期待してます。将来潰れちゃったら、土地も値下がりしますもんね。

イオン駄目になっても巨大アウトレットモールになったりしたらそれはそれで嬉しいかもw

イオンが潰れた時点でアウトレットモールもないでしょう。

そうですね。私も外装やエントランスのインテリアに下手にお金かけるよりは実用的な部分で手を抜かないで欲しいです。このマンションを選ぶ人は実用性を第一に考える人が多いと思うので。

ロビーに謎のオブジェとかモニュメントとか玉砂利の石庭とか内覧会で見かけたら引いてしまうかもしれません・・(笑)
とにかく質実剛健を、と願っています。

>>106
夫が不動産関係ですが、将来万が一売ることになっても外観や設備は全くもって無価値だそうですよ。
立地や利便性がほとんどです。見に来る数がそもそも違いますし。ここはスーパも駅も徒歩2分内ですので、資産価値は高いそうです。
今はスマホとネットで個人も検索できる時代なのですが、検索条件に駅徒歩何分はあっても外観や設備の条件はほぼないです。こだわる人はそもそも新築買います。

それと駅近と駅直結、駅前という区分があるそうです。
徒歩2分は駅前、駅直結であり、JR側は阪急側と比べて駅前にマンションが立つ余地があまりないのもポイントです。
これから高齢化が進み、郊外の一戸建てを売って駅前のマンションに移る方が加速度的に増えるそうなのでJR側はとくに人気が衰えないそうです。上京した子供や遠方の親戚への行き来がやはり増えますしね。宣伝みたいになってしまったのでこの辺りで。

>>110
洛西口は隣が特急駅なので未来永劫特急は止まりそうにないなと思いこちらにしました。
阪急沿線に通われる方は桂に住むと思うので、普通しか止まらない洛西口は見劣りしますよね。
桂川乗降客増えれば朝方だけの快速も止まるかもしれないと期待してます。まあ高槻から快速は止まるのであまり不便はしないでしょうが。

駅とスーパーの導線がジオノースよりよかったのもポイントでした。駅降りてスーパーで買って2分で帰れます。
せっかくの駅近なのに、毎日駅降りてスーパーまで何分も歩いて家へ帰ると意味ないですしね。
イオンの南西にスーパーができるそうなので、つむぎ三棟目も日々通勤から帰った後によるという意味では私的にはいいと思いました。

しかし、イオンのスーパーのあの品揃え…肝心の肉と魚があまりにも質が悪すぎて、ほんとにガッカリ。

結局、コスモまで寄るか、職場近くで買う羽目になりそうだから、導線がいいとは言えなくなってしまってます。

マンションが完成して、周りに生鮮食品を買う客が増えて活気が出たら、まともな品ぞろえになるのかな？

イオン洛南みたいに、肉屋だけ別の店を入れるとか、イオン五条（ハナ）みたいに肉屋さんと魚屋さんがいいところが入ってくれたらいいけど。（肉屋は弘がちょっと本店より高い値段設定だったような…？奥まで入ってみてないからそう思ったのかな？）

肉と魚、それほど悪くないと思います。
こだわりたい方は週末に専門店でまとめ買いでもして冷凍保存すれば大丈夫でしょう。
冷凍出来ない生野菜や牛乳などを駅からロスなく買って帰れるのが、共働きのうちには重要でした。疲れている時にお惣菜が充実しているのも助かります。

それからうちは中学の娘がJRで通学しているので、駅からマンションまで近くて安全というのも決め手のひとつでした。部活で遅くなっても安心です。

ジオなどの他のマンションより
つむぎが良いというご意見が続いていますが、
専業主婦やリタイア層のように
昼間にマンションで過ごす時間が長い人にとっても、
ジオよりつむぎ(2～3棟目も含）のほうが良いですか？

駅に近いだけのメリットじゃん。騒音、廃棄ガスは普段いないから気にしない人が買うんでしょ？

買えなかった人の負け惜しみが凄い・・・

>>115
昼間家と言えば日当たりですよね。それなら西側低層階でなければ、ばつむぎの方かよいような。
騒音で言えば窓開けてるか、閉めてるかであまり変わらない気がします。
昼間の主婦より、変わりがあるとすれば、夜の貨物だと思っています。

昼間も夜も、窓開けれないって致命的

>>119
それは、どっちでも一緒じゃない？
ジオは窓しめたらつむぎより静かだろうなあと思いますが、昼間の主婦のジオの環境がさほどよいとは思えない。
夜が静かというなら確かにです。

でも西向きの価格は破格じゃないですか。
この近さであの価格はすごいと思います。
私は妻に押し切られて南を買いましたが、値段さ500万くらいあったので安いなーて思ってました。

>>116
駅もイオンも近いです。イオンのスーパーもつむぎ側なので近いです。住環境は駅近なんで似たり寄ったりですよ。
ジオというか阪急通勤で使う人は特急止まる桂に見劣りするかなって思います。
JRメインならつむぎ一択だし、
JR阪急両方使う人は、阪急駅近にあんだけ価格上乗せされてるのは割に合わないから、つむぎ一棟目二棟目くらいの間がいいと思いますし
阪急メインなら桂で、て考えると
グランスクエアが売れに売れた理由も納得できます。
あーでもジオノースの価格は魅力的でしたね、あの駅近であの価格は素晴らしかった。ジオサウスもスーパー近くにできるし便利ですね、向かいが低層な建物なのも魅力的。
ヴェリテが西にあって騒音吸収効果も期待できそうです。
どれもいいマンションですよ。買えるレベルの人には。
私はここらを買える程年収高くないので指加えて見てます。新しい街、発展していく街の先駆けマンションなんで、夢があっていいですよねほんと。
つむぎのムービーでほろってきました。
もう少し低価格なマンション出たら私もここらに住みたいです。

日当たりが良いとか、住環境が良いとか言ってる方、本当に現場を見に行かれたことありますか？JRメインならつむぎ一択とか本気で思ってるのですか？
南向き以外日当たりもそれほど良くないし、116さんがおっしゃるように前の道路、トンネルからの騒音、排気ガスはかなりのものですよ。家族の健康への影響はどうなんでしょう。電車の騒音は、夜の貨物を除けば阪急側とそれほど変わらないです。
安いと言われている西向きが売れ残ってるのは、その値段で住みたいと考える人がいないからです。
住環境という点では、ここより3棟目の方が良いでしょう。

>>123
ではJRメインならどこがオススメですか？
竣工来年8月で431戸のうち残り10戸以下で西ももう数戸ですよ。売れ残ってるって、これだけ売れるマンションは少ないと思いますが。

南側のトンネル道路の騒音と排気ガスを考え、東側を契約しました。夜間の貨物列車の影響はどんなもんなんでしょうか？慣れれば、窓を開けて寝ることはできるのでしょうか？

>>124
特定のマンション名を出すのは避けますが、JRメインでもその他の条件によりここ以外にする方も普通にいるということです。
確かに売れ行き自体は良いみたいですね。東向きと南向きは価格ベースで考えると良いと感じる方が多かったのでしょう。西向きは厳しいと思いますが。

>>125
東側はリビングメインですし、
寝室は西側に取られるのでは？

もう10年以上前ですが、東海道線瀬田駅近くワンルームに住んでいましたが、
窓を開けているとテレビの音が聞こえにくくなることはありました。
寝ていて音で起きることはありませんが、
寝つく時に 「あ、貨物きたな、、」とはおもいましたね。
つむぎは大丈夫かと思いますが、多少建物も振動していたように記憶しています。

>>126
西もあと数戸なのに、厳しいんですか？
東の騒音はリビングで寝ない限り大丈夫だと思いますよ。私も今駅近アパート住んでますが全然平気です。

>>128
完売はするでしょうが、条件が厳しいので、売れるまでもう少しかかると思います。
東側はJRの音を遮るものがない分、電車からの音は心配ですが、窓を閉めて寝たらそこまで気にならなさそうですね。

リビング東側です。昼間は窓を開けられる環境でしょうか？
また、寝室は中和室の予定です。窓を開けると中和室でも寝られないくらいの騒音になるのでしょうか？

>>123
見に行ってない人なんていないでしょう。日当たりはどのマンションでも南がよいし。
国道や高速でもないのに健康被害まで？平日も休日も知ってますが。前にマンションがあり不利な西側があの程度しか残っていないのはすごいと思いますよ。

>>130
この辺りのJRそばで線路に向きの部屋で窓を開けて寝ています。
今まで線路のそばでなかった場合は、しばらくは気になると思います。引っ越しした頃は夜の貨物で目が覚めた事がありましたので。今は全くですが。

>>131
バカ売れ状態ですよね。
この辺り以外だと竣工後も売れ残って実際の部屋をモデルルームにして割引かけて売れるとこも多いです。
竣工後マンション行って見てください、営業から割引もちかけられますよ。
他のスレッドご覧になられたらわかります。
ここはもうまず割引ないですね、あと8ヶ月もあって残り数戸ですし。ここが人気ないなんて言ったら他のマンション営業は泣きますよ

>>131
現地を見ずにイメージだけでおっしゃっているようなコメントが多かったもので。漠然と現地を見るのではなく、日当たり、騒音、排気ガス、通学道路、車が出入りするときのルート、他マンションや公園との位置関係などをちゃんと確認した上で納得されたのなら良いのではないでしょうか。
西向きは不利な条件のわりに良く売れているとむしろ感心しています。完売は来年１〜2月頃になりそうですね。

>>134
西向き買う人は堅実な人が多いと思いますよ。
ここは駅近でイオン近いことが最大のセールスポイントですから。
南にかなりの金額上乗せしてるって営業さんも言ってたように西は破格値です。

南にかなりの上乗せですか…営業さんもうっかり口をすべらせたのですね。
ところで、最近モデルルームに行っていないのでわからないのですが、結局今どの向きが何戸残っているのでしょうか？
かなり前のコメントで残り全てが抽選になるとありましたが、HPでは先着10戸となっています。また、128さんの情報では残り数戸と…営業さんのおっしゃっている情報は売るための営業トークなどではなく、本当なのでしょうか？どの情報が正しいのかわかりません。

>>136
こないだ行った時は西向き数戸と南の低層階が少しありました。合わせて10戸程度だったと思います。
南の低層は南にしては非常に安いですが、やはり騒音が気になりますね。駅近とエレベーター使わなくていいのが強みでしょうか。

>>137
南もまだあるのですか。HPも昨日更新された情報ですので、南と西を合わせて残り10戸なのかもしれませんね。
南の低層は騒音、排気ガスなどの不安材料はあるものの、西よりは良さそうです。
情報ありがとうございました。

低層南側と言うのが１Ｆなら分かります。プライバシーの点について少々心配になりました。

予算さえ許せば南が良いと思います。
日当たり重要ですよ

でも一階は防犯上嫌がる人が居そうですね。

>>138
西は南より低価格ですので、浮いたお金で内装とか家具にこだわる人にはいいかもしれませんね。
子無し共働きの場合は好条件かもしれません。
南低層は騒音が気になるところですが、夜は交通量も減ってそうでもないですよ。
防犯は確かに気になりますね。ただ、他の条件は完璧なので南買えるなら南ですね。

子どもの走り回る足音は勘弁して、、、

>１４２
「子無し」って、ちょっとデリケートさがない表現のように
思います。

夫婦で働いているからこそ、
休日は家でゆっくりくつろぎたいので、
少しでも良い条件のところを選びたいですね。

>>97
さっき電車からチラッと見ました。
イメージよりも白い感じですね。安っぽくは感じませでしたが、まぁ高級感や重厚感はなさそうです。
スッキリ？アッサリ？とした清潔感のある外観になるんではないでしょうか？
まぁ好みですからねデザインは。

>>145
私142ではありませんが、
「子無し」にデリケートさがないならどう表現すればいいのでしょうか？

>>147
DINKSじゃね？
子供出来ないんじゃないわよ！敢えて作ってないだけよ！の人でしょ。

ＤＩＮＫＳだと、奥さんが専業主婦で子供がいない家庭が省かれてしまうから、「子供なし」ぐらいしか思いつかないなぁ…。

149です。
ごめんなさい、「子無し」「共働き」世帯の話をしてたから、ＤＩＮＫＳでいいんですね。失礼しました。

>>145
デリカシーでは？
私も子供のいない夫婦ですがここの西に決めました。
予算は正直キャッシュで買えるくらいあるのですが、控除を考えてローンを組みました。お互い多趣味で休日はでかけることが多いので、西日もとくに気にならず割り切って浮いたお金を貯めることにしてます。

京都から通勤帰りに電車で桂川を通るとどんどんできていく様子が見れて本当に入居が楽しみです。
この調子で人が増えて街が発展していってくれると嬉しいですね。

イーストコートに入居予定ですが、深夜の貨物列車の騒音が気になります。やはり窓は開けられないのでしょうか？またT2サッシで大丈夫か心配です。

>>No.153
貨物列車は比較的ゆっくり走ります。線路も遠くを走ると思います。

問題は昼ですね。騒音に関して営業に確認したのですが、「騒音を測定してこちらの
サッシにした」との事です。正直これだけは分かりません。

>>154
貨物列車の件、ありがとうございます。いつの日か東側のリビングの窓を開けて、過ごしたいものです。

通りすがりですが。騒音は思うよりすぐに慣れますよ。
若いときに2年だけ基地のそばで働いたことがあります。
転勤してすぐは飛行訓練の音がするたびに動悸がしていましたが。数ヶ月でさっぱり耳に入らなくなりました。
人間の適応力は凄いものだと思いましたね。

>>153
夜中にマンション予定地横で騒音を確認しました。
普通、新快速、貨物全て通るまで待ちましたが、ほとんど気にならないレベルだったので契約しました。
今住んでるマンションは線路横なのでとてもうるさいですが、ここは距離が80-100m線路から外れているのでかなり減衰しています。安心してください。
ちなみに今のマンションはT4サッシ二重窓ですが、結局ものいうのは線路からの距離のようです。身を持って体感しました。

>>157
>夜中にマンション予定地横で騒音を確認しました。

凄いですね。私は南にしましたが、東にした方が良かったかも。

南買えるなら南が良いのでは
陽当たりが全然違うし

桂川付近はカーブになっていて速度がでないので、他の駅前よりは騒音が少なそうですね。私はむしろ幹線道路の騒音とトンネル出口の反響が気になりました。
まあどちらもリビングはテレビの音で誤魔化せるので大丈夫です。寝室側がうるさいと厳しいですが。