TANTATOWN（タンタタウン）アルボの丘 向陽台ってどうですか？

ここって定借だよね。定借のマンションを買うのは将来の問題を買うようなもんだって本に書いてあった。

突然の広告でビックリしました。
港北NTの方は完売したんですか？

港北NTのは、完売したようです。

あの辺の街の雰囲気、環境はとても好きですが、アクセスが
どうにも悪いですね。最寄駅が南武線では・・。
定借というのもかなり引っ掛かります。
とりあえずは、かなり安く買えますが。
でもやっぱり気になってしまうなあ。

そう、かなりお安いんですよね。間取りも主婦が嬉しくなっちゃうような
魅力的なプランで。
私も向陽台は好きなのですが、稲城駅方面・南多摩駅方面から
かなりの勾配の坂なのと、定借が気になります。
６８年後、自分達は死んじゃってるけど、定借物件を残された
子供達は困るんじゃないかなと。

　

この物件「定借」だったのですね！みなさんの意見を拝見させていただいて
今知りました・・・かなりぬけてますよねー。
そうですよね、物件予告概要に「敷地は一般定期借地権の準共有、
建物は区分所有権」とありますよね。（勉強不足でいまいち意味がわから
ないのですが）

＞05さん、たんたんさん
そうなんです、かなり安いですよね。確かに環境も良さそう。でも定借
となると・・・。もう一度夫婦で話し合ってみようと思います。

南武線は本数が少ないし、朝立川方面へは激混み。稲城からバスも結構大変。
港北ＮＴの物件とは違って、近くに駅が出来る計画もない。
６８年経てば定借じゃないマンションだって立替にはなるだろうけど・・・
定借のマンションは期限切れが近くなってくるほど治安悪化が予想される。
売却も普通の物件よりも難しくなるし。
頭金が少ないけどとにかく早くマンションを買いたい、何年後かには実家に帰る、
っていう人にはいいのかな。
確かに設備はすごく充実してますね。部屋も広いし。

丘はともかく、"アルボの家"ってのがちょっと・・。

>何年後かには実家に帰る
定借の物件って実際のところ中古で望む値段で売れるんでしょうか？
しかもここは交通の便が悪いし・・・・・
広さと値段は魅力なんですけどね。

＞08さん

私も、６８０戸もある定借マンションの治安悪化が
すごく気になります。４０年ぐらい経ったら、誰も住んでない
巨大な廃墟となっていそうで・・

期限付きのマンション、古くなっても建て替えしたくないって
反対の住民が出て、建て替えも出来ず、古くなりすぎて
貸すこともできない。しかも駅からとても近いわけではない。
うーん、あまり良い事が思い浮かばない。
中古で売るにしても、相当安くするか、売れないかのどちらかでしょうね。

＞kicchomuさん

本当に安くて間取りも広告に載っているは
とても良いですよね〜　定借でなければ・・即買ってました。

定借は所有権と同一価格なら広い面積に住むことが出来ます。
永住する方にはメリットは多いと思います。
でも中古物件の購入者のローン利用が困難なので、売却が
難しいことが予想されます。私の知る限りでは「中古定借」に
ローンを出す都市銀行はないです。可能な銀行があれば逆に
教えてください。

値段はとても魅力ですが、定借は地代分支払があるので総合的に考えると割高になる可能性があります。
管理費等よく確認されないと危ないですね。
一戸建て定借なら銀行も出しますが、立地・マンション等考えると中古定借マンションは厳しいと思います。
港北が完売しましたが、港北は新駅のすぐ裏という立地の良さで定借マンションでも完売したのでは。
いずれにせよ、購入検討は要注意が必要だと思います。

夫婦で話し合った結果、やはり定借マンションはやめようということに
なりました。こちらを立ち上げて早々申し訳ありません。
他にも視野に入れている物件がありますのでまたお会いする機会が
ありましたらよろしくお願いします。
皆様、ご意見ありがとうございました。

13さんも書いているように、定借物件は、それを補うだけの余程の
魅力がない限り、長く住むには厳しい気がします。
ここは、環境、広さ、価格、間取りなどとても魅力的ですが、
永住間違いなしと断言できるくらいの人でないと、勇気がいる物件ですね。
向陽台や長峰あたりの公団マンションに空き室が目立ってきてることからも、
長くは住みにくいのかなとも思えてきます。
私自身は向陽台に住んでいないので、憶測に過ぎませんが。

南武線の資産価値ってどんなもんなんでしょ。

南武線の年間利回り4.3%、資産下落率10年-21%
山手線の年間利回り5.6%、資産下落率-19%

参考：住まいサ○フィン、
http://www.sumai-surfin.com/

でも、やはりあの間取りと価格は魅力的だ。
もう少し駅に近ければ。
南多摩駅までの坂道周辺にはなにかできないのかなぁ。

近くの三和によく買い物に行くのですが、南多摩駅から三和あたりまで結構な坂ですね。
距離的にはそんなにないと思いますが、徒歩ではかなりきついでしょうか。
駅に向かうときは楽チンのような感じはしますが。。。

それと、価格の安さに驚いたんですが、定借だったんですか。
借地代は月いくらくらいなんですか。聞かれた方いますか。

でも、南多摩からの坂や借地代が許容範囲であれば、買いのような気がします。
何といっても、あの価格は魅力。

近くに大きな三和があるし、小中学校も近しい。
私は、前向きに検討したいです。

定借の問題は、売却の問題・借地代の問題等ありますが、
一番大きなことは、一定の期間が過ぎた後の修繕や管理に
あると思いますよ。住まわれる方の価値観の違いから、総会
等での考えの相違が大きくなると思われます。
６８０戸もあるわけで、「定借だから修繕にお金を掛けたくない」
等々の方が現れることも予想されます。
世の中には想像も出来ないような発送をする人もいるもんですよ。

八王子の方に定借の戸建がありますが、確か、土地に関しては、保証料（Ｎ百万）と月々の借地代だけです。
つまり、不動産価格はほとんどが上物の価格となります。

マンションの建物自体は２０００万強くらいなので、土地の保証料込みとしても高くないですか？
定借なら、土地保証料＋上物＋デベの儲けですよね。内訳を知りたいですね。
定借マンションのその辺の話、詳しい方いませんか。

21そうなんですよ。
このクラスのマンションの建物は普通2000万円しないですよ。
全部デベの利益でしょう、でも売れ残りリスクを普通の敷地権
物件以上にかかえての事業なので多少吹っかけるのは仕方ない

ですよね。

定借の場合で、８０平米くらいだと、２０００前半でも、十分儲けでますよね。

この物件は、８０平米で２５００万〜（予定）なので、少し高いような気もするけど、22さんの理屈からいけばこんなもんか？

23さんの試算参考になりました。
毎月地代の支払いもあるし。うーん港北のタンタ決めた人はどう考えてい
るんですかね。あそこ新駅もできるし多少交通の便はよさそうだけど。

中古で売るのはかなり難しいよ。中古の定期借地権を担保にとる
銀行って聞いたことがない

６８年後に更地にして返すという契約なんでしょうか？

>>29
定期借地権なので、そうです。

>28
保証金５00万円+デベの余剰利益500万円で出来上がり2800万円

購入を決めた方いますか。
ぜひ意見を聞きたいです。
私はだいぶ迷っています。

>>32
購入を決めた方って・・・MRもまだオープンしていないのですよ。

定期借地権と聞いてびっくりしました。川を挟んだ場所の物件とあまり変わらない
値段ですよね？（概要で見てますが）
品川の定期借地権物件を検討したものなので、交通の便を主体に考えると
なんだかな〜

所有権の物件よりは当然安く設定されていると思います。
でも、１０００万くらい安くないと納得いかないですね。

南多摩の駅前ってどんな感じですか? 南武線の駅なので、
小さな駅なんだろうとは思いますが、コンビニとか位はあるんでしょうか?

私もアルボのMR見てみようと思っているひとりです。
定期借地権ってことですが、68年後に更地にするってきまりの方が
例えば、所有権のマンションで、68年後にぼろぼろになって建替える、
建替えないの問題で住民同士が争いになるよりましのような気がするのですが。。
100㎡で2500万ぐらいなら買ってもいいかなぁ〜

>36さんへ
私は数年前まで利用していました。
南多摩の駅前って、ほんとに田舎って感じです。
小さなタバコやさん以外には何にもないです。
朝は、富士通の社員さんたちが大量に降りてきます。
今でも変わらないとすれば、こんな感じです。

立替えで揉めるよりましというよりも、売りたくても売れないとか、返還に近くなればなるほど
荒れる等の問題があると・・・
確かに安いけどね。
でも、南多摩駅は本当に何にも無いですよ。
ここは東京か？という感じです。

定借マンションって途中解約はできるのでしょうか？
荒れるとかスラム化するとかありますが、建物代だけ払うような買い物だから
建物を償却する期間だけ住んであとは解約できれば、保証金返ってくるし
それで良いような気がしますが？
それじゃあ、ただの賃貸みたいなもんですかね。

出来ないと思います。

できないんだ・・。
ただの賃貸みたいですけど、賃貸であんな設備のよいマンションは少ない
（もしくはべらぼうに高い）ので、うまく利用できればとおもったのですが。

途中解約はできないけど、他人に譲渡＆売却することはできます。でも定
期借地物件買うなら最悪一生住むつもりでないとだめだと思いますよ。
６８年のうち例えば３０年住んだら残３８年あるわけですが、そこで他人に
売りたいと思ったら残３８年を承知で相手に買ってもらわなけれならない
ですから。
９８歳まで生きる人は稀だから、現実的には例えば３０歳で買った人が
６０歳で残約３８年を条件に他人に譲渡したり不動産仲介して他人に
売るのでしょうね。でも売るときにマンション自体の資産価値はほとんど
無いでしょう。
でも安く豪華なマンションを買えるのだから最後は割り切りでしょうね。

結論は、割り切りということで私も納得いたしました。
地代とか固定資産税を計算して、所有権より納得できる価格差であれば
検討しようと思います。

固定資産税の対象も建物だけですから、
永住するつもりであれば安く済むのではないでしょうか。
ローン＋マンション管理費＋マンション解体積立金＋固定資産税
という感じで計算して賃貸と比較すればはっきりすると思います。

>43
一生住めるだけ住んであとはどうなろうと。
って考えるのが妥当ですかね。

>46
そう思います。物件と立地を本当に気に入らなければだめでしょうけど。
港北ＮＴのタンタは新駅徒歩５分の立地で将来性を気に入って買った
人が多そう。仮に当物件が２５００万とすると通常分譲だったら３５００万
くらいは最低しますよね。ローンをさっさと完済し、浮いた分を老後のた
めに使うというのも賢い選択かもしれません。

>47
そこなんですよね。港北タンタは新駅さえできればとにかく場所がよい。
港北のすばらしい環境を享受できますもんね。
（ごみ焼却場や高圧線のことはここではあえてふれません）
南多摩だとそこがどうなのかなと。純粋な住宅地としてはよさげだけど、
商業施設とか公共施設の充実度はまったくかないませんもんね。

>48
南多摩は何も無い殺風景な駅ですが、マンション周辺の環境は多摩ＮＴ
の向陽台なので住環境は整備されてますよね。学校もスーパーも近くに
あるし、クリニック・託児所もマンション内にできるみたいだし。これで港
北ＮＴみたいに色々な商業施設ができれば言うことないんですけどね。
80平米・2500万円台という価格とマンションの仕様を考えると魅力的で
すね。ただ都会派の買い物好きだときびしいかもしれませんが。。。

昨日、モデルルーム事前内覧会に行ってきました
担当の人がイマイチだったのと、定借っていうことを除けばいい物件だと思いました
他にも見に行かれた方いますか？

私、本日MRに行って参りました。
＞50さん同様、担当の営業はアンポンタンでした。。。。
でも、建物の設備や、設計・間取りなどはとてもよい物件ではあると思いました。
（港北NTのものとほとんど同じですが）
しかしながら、現地付近には初めていったのですがちょっとここに住むには
かなり寂しいところなので、子供もまだちいさいので私は見送ることにしました。
地元の人なら、抵抗ないとは思うので80㎡ぐらいのはかなり手ごろかと思います。

私も行った一人ですが、地代等を含めると、月々の支払いは決して安くないですね。
予想以上でちょっとひいてしまいました。
定期借地権であることを考えたら、逆に割高感がぬぐえません。

土地に全くといって良いほど執着していませんし、永住するつもりですので
現住の分譲マンションを売却してここに住むつもりです。
子供は娘ですし、68年後はどうせ私たちは死んでいますから。
あの広さ、設備でお手頃な値段なら買いに徹します。

30年、40年経ったときの状態が予想できず、ちょっと不安です。
スラム化するとまでは思わないけれど、
周りに住む人が激減するのでは？うーん・・。
我が家にとっては２番街がベストかな、と思うので、今回は見送りたいと思います。
その間に情報収集もして、本当に納得できるようになれば検討します。

かなり倍率が高そうな気がするなぁ。

港北ＮＴ−TANTAの時もこれまで挙がっていたような68年後の話や、
建物代と見ると実は割高？みたいな議論は挙がっていました。
売れ残りマンションが多い昨今にあれだけの戸数があっても完売して
いるのだから凄いです。ここも結果的には売れるでしょうね。

MRにアポ無しで行った方いますか？
アポ無しでも対応してもらえますか？
予約制と聞いたのですが。
うちは、夫の転勤のリスクがあるので、借地権のため
売るに売れなかったら、と思うとちょっと躊躇してしまうのですが、
転勤族の方で、購入検討中の方いますか？

借地権のマンションを中古で買う場合（新築で買った人からみると売る場合）は、借地権の部分はローンが組めない、しかし最近組めるところもでてきた、と聞いたのですが、どうでしょうか。
新築は問題ないようなのですが。

土地は借地なんだから、新築時の価格は基本的に建物だけじゃないんですか？
借地なのに、土地代が販売価格に含まれるのはおかしい。保証金はあるかもしれないが。
消費税の価格が分かるとはやいんだけど。消費税は土地にはかからないから。
いずれにせよ、価格の大部分が建物のものだから、建物を抵当に融資してもらえば問題ないんじゃない？

借地の保証金が数百万だそうですが、これもローンに含めるんですよね？
なにを担保にするんだろう？
建物の評価を膨らますんだろうか。

↑「借地の保証金をローン」？意味不明です。そんなものはどこにも存在
しない。ガセネタもいい加減にせい！
ちなみに諸費用としては修繕積み立て基金と管理費の前払い分くらいなもの。
また例え借地であっても地主（ここの場合は都市整備公団）の了承があれば
転売は可能であるし、ローンも組める。
他の分譲マンションと異なるのは毎月の地代負担と68年後の建物取り壊し積み立て
金がある位。土地に係る固定資産税が無いのは助かる。

アンポンタンの営業さん、ご苦労様です。

>>62
私は61ではないですが、価格の中に土地（借地）の保証金が含まれてました。
61さんがローンに含めるというのはそういう意味だと思います。
見積もりを出してもらいましたが、3700万円の部屋だと最初にかかる諸費用は
170万を切るくらいでした。

定期借地権を利用した分譲マンションは合理的だとおもいます。マンションが
老朽化した場合、立替ということも想定されますが、この場合5分の4以上の
賛成がないとできません。このため現在でも40年以上経過し老朽化したマンション
が立替できないケースがでています。間取りだって昔とはずいぶんと違って
きています。
マンションの場合所詮は償却物件と割り切ったほうがよいのではないかと
おもいます。定期借地権であれば、借地権の消滅と同時にややこしい権利関係
から開放されるわけですから。まして68年後家族がどうなっているか想像つきま
すか。
私は分譲マンションの定期借地権がもっと増えてよいとおもいます。私的には
もっと都心に近い、または駅近の定期借地権マンションがよいとおもいます。

このスレのちょっと前のほうで、価格に保証料が含まれると書いてあるがそれはガセネタなの？

物件概要でも、「※価格には権利金・保証金が含まれます。※物件価格以外に、賃料・解体積立保証金、
解体積立金が必要となります。」と書いてあるけど、
「どこにも存在しない。ガセネタもいい加減にせい！」と書いてある、62がガセネタなの？

62がアホなだけです。

>>66
保証金が含まれても割高だよ。
八王子の定借一戸建てと比較してごらんよ。
定借一戸建ての料金体系はほんとわかり易い。
でも定借マンションは相当うさんくさいよ。

定期借地権は良いのだが、結局土地は賃貸料を払う。
あの賃貸料を何十年も払うと総額いくらになるの？
結局買っても同じじゃないかと思うのだが

あのＣＭのかぶり物を使いまわしってのが
一番気に入りました。

土地の賃借料はいくらなんだろうか。
なんでホームページには書いてないの？
モデルルームに行けば教えてもらえるのかな？
と思ったら明日オープンか。雪で出鼻くじかれるだろうなあ。
月数千円ぐらいかな。
数万だったら土地も買う物件のほうが安くつくような。

モデルルームは先週末に先行オープンしていますよ。ネット予約者が
優先でしたが、フリでも入れました。大変混雑していましたし、
随分と予約の花も付けられていました。
土地の賃借料は110㎡で月１万４千円でした。

>>66
ただ八王子の定借１戸建ての場所や広さが気になります。
またメンテナンスのことも考えるとマンションの方が気楽な感じが
しますが、いかがなものなのでしょう。

管理費、修繕積立て、駐車場代を含めると、月４万くらいかかりそうですね。
借地代が３０年で５００万。　ん〜、どうかなぁ〜。保証金もあるし結局所有権と同じですね。

土地の固定資産税と借地代を比較したらどうなのかな？
よくわからないのですが、固定資産税が安くなる分は相殺して考えて
良いのではないのでしょうか？

坂が辛すぎます。

南多摩からは心臓破りの急坂。雪が降ったら登れないな。
稲城の駅はどこにあるのかわからんぐらい遠い、とても歩けん。
これだけ、立地がわるければ一戸建ての方がいい物件ありそうだし
トータルコストも安いんじゃない？

もしも入居できたら、毎朝、毎晩ウォーキングを兼ねて西武多摩川線是政駅まで歩こうと思っています。
地図で見たところ片道20分っていうところでしょうか。原チャリで行けばもっと楽ですが。
そうすれば中央線へのアクセスも容易になりますよね。
さほど立地は悪いと思わないけど（八王子奥地等と比較して）

徒歩７分は稲城じゃなかったのか・・。
南多摩からと新宿まで何分？

新宿へは南多摩から登戸まで１２分くらい登戸から小田急線急行で２０分
くらいだけど・・・南多摩の隣の駅、稲城長沼が始発や終電も稲城長沼止ま
りで南多摩駅は結構使えないかも。向陽台に住んでいた頃はよく家族を
稲城長沼まで迎えに行きました。
向陽台の町は綺麗です。子供を育てるにはおすすめです。ってフォローも（笑）
住めば都ですよ。

どうでもいいことですが、あのＣＭにでてくる女の子のキャラクター
（タンタ星人？）と「アルボ」ってどんな意味なんでしょうね？

「アルボ（arbo）」とはエスペラント語で「樹」という意味。（エスペラント ＝国際共通語）

あの女の子（夢子）の格好のコンセプトはわかりませんでした。
MRにはあの帽子と同じぬいぐるみみたいのがありましたが、
アルボの丘のテーマカラーなんじゃないですかね。
今度担当の人に会ったら聞いておきます。

「アルボ」とは「樹」っていう意味とのことです。
でも「アルボの丘」って、マンションっていうより福祉施設みたいな名前ですね。
また、あれだけCMやってると、広告費もそうとうなもんだと思うのですが、
その分価格が高くなっていると思うと嫌になりますね。

昨日は、ＭＲの駐車場いっぱいでしたね。
あの坂が悩みどころ。アルポの敷地の中ほどから測定したら、南多摩駅前の信号まで６００ｍくらい坂が続いてます。
駅に向かうときは楽なんだろうけど。
でも、「８0平米、２２００万〜」の看板には惹かれるね。

>>でも、「８0平米、２２００万〜」の看板には惹かれるね。
同感ですね。
借地代が加算されるから割高では？という議論が必ずでるけど、
ローン負担が少ないのは魅力ですよ。マンションなんて１０年すぎたら
大抵、資産価値は激減するし。
仮に２４００万の物件と仮定すると、
頭金が５００万あれば、借金は１９００万ですむ。
これが同条件の通常分譲だと＋１０００万くらいはするだろうから借金も
２９００万になってしまう。ローン金利が加算されると実際の支払額は
全然、大きくなってしまいますよね。

でも間取りも魅力って、論外の田の字ばかりだと思うんですが。
それがここの購入者のレベルなんでしょうか。
入居後、バルコニーの手摺りに布団が満開になりそう……

>>86
大規模マンションだから角部屋以外はオーソドックスな田の字間取り中心
になるのはしょうがないところでしょう。値段の高い都内のマンションだって
一緒だし。この辺は価値観によりますね。
ただ港北ＮＴのタンタでもそうであったように購入層の所得幅は広そう。。。

>値段の高い都内のマンションだって一緒だし

例えば？

>>86
あの子供を前面に押し出したチラシと価格帯を見ればわかるでしょ。
ここはマンション風の団地ですよ。
静かな生活や品のある生活を求める人が検討するマンションではありません。

幕張の物件とここじゃ根本的に違うと思いますよ。

>>88
別に全部がそうだと言う訳ではないが一般的に大規模だと角部屋以外の
中住戸は大抵、３ＬＤＫの田の字になるでしょう？
当物件の比較の対象にもならないけど、このマンション掲示板にでてる
都内の物件（ｉｎ　the　ＰＡＲＫ、久我山ガーデンヒルズ等々）だって
角部屋以外の中住戸は大抵、３ＬＤＫの田の字でしょう。
結果的に違いは周辺環境、土地価格、微妙な装飾設備のランクだと思う。
まあ何れにせよ89さんが書かれているとおりだと思う。

向陽台なら絶対に戸建てだろ

>>87
それは理解していますが、あえて魅力的と言う意味がわかりませんでした。

>>89
そのようですね。

ローン負担は少なくても借地代負担があるのでは？
なにが違うのだろうか。

でで、ＭＲに行かれた方、借地代はいくらって言ってましたか。
借地代がわかれば割安か割高かわかるのになあ。

この物件の魅力がわからない。間取りが広いわりに割安ってだけでしょ。
そりゃそうだわな、定借だもの。

>89
マンション風の団地．．．
団地風のマンションかな？　　しかも借地。
最後まで住む場所じゃないって事ですね？

>>94　>>95
この物件のＭＲ行ってないけど、港北ＮＴのタンタでは確か１万円くらいだ
ったと記憶してます。なので多分、管理費＋解体積立金＋借地代＋駐車
場代で多分、月々３万〜４万くらいだと思います。
会社がリストラを行うこの時代、ローン負担が少ないって精神的にいいなと
個人的には思いますが。。。
２０００万円代ではこの仕様の通常の分譲マンションは千葉の奥地とか行
かないと買えませんから、家には資産価値は求めず、賃貸よりは永住向
けに設備がよいマンションがほしいという人向けなのかなと。

>97
なるほど。そう割り切るといいですね。たしかに安いわりに設備がよく広い
マンションに住めるってのはいいんだけど、「自分の持ち物」だから気分が
よいってのがありますからねえ。

借地代は1万〜1万3,000円/月ぐらいと価格表にありました。
固定資産税の土地分は定借だからかからないので、ランニングコストは
変わらないと思います。

>>96
逆に私は、最後まで住むつもりの人が買うものだと思っていました。
このような物件、中古じゃなかなか売れないと思いますよ。
30年後に、この場所がどうなるか、自分はどうなってるのかを想像して
それでもここに住みたいと思ってる人が買えばいいと思います。