南千住の東京新大陸プロジェクトについて

いや寧ろ逆に地方（富山）とかから移ってきたので、
高々１００m^2 程度が Max というのは狭すぎるかなぁと。
家族４人とかだったらそのあたりが最低線だと思うけど。

あのね〜、富山と東京じゃ地価が違うの。
あまり広すぎると、固定資産税がっぽり取られちゃうの、分かった？
東京じゃあ、４人家族で４０㎡が常識です。

>>63 でも今賃貸ですけど 80m^2 に住んでいて狭いので
購入考えているんですけれども？ 結婚前に一人で住んでいたところでも
40m^2は超えていたと思うけども... 確かに賃貸は高くってURで25万とか（今の
家賃）とられるくらいならまだ買ったほうがいいかなとかね。
　The Tokyo Towers あたりの20m^2 あたり抽選当たれば買いますけど、そこでも
せいぜい40万/年こそこの固定資産税（減免なしの場合）でしたけれど。ここなら
せいぜい２０万前後なんでないの？　本体価格に比べればたいしたこと
ないよね。　東京は、今のところ購入からしばらくは他に比べて立派な減免措置が
あるわけだしね。
　地価が高いからというのに皆東京あたりの人はだまされているんだけど、
都心のタワーマンションとかの固定資産税は大半が建物分で、土地分は
殆ど無視できると思いますけれどもね。　ここの入札価格は隣とあわせて
90億でしょ。　確かあわせて1300戸ほどぶちこむはずなので、1戸あたりの
土地仕入れは700万に過ぎない。　>>61 の指摘はもっともかなぁとか思いますけど。
大体首都圏のマンション価格が異常に高いのは、これで考えると土地代では
説明できないですよね。　賃貸価格などとの関連で多少ぼったくっても案外
みなおとなしく購入するって傾向はあるんだと思う。　まぁ住環境から見ると
そら日本一とか言われる富山の比でないのは仕方ないとは思うけど、
それで当たり前だと思っちゃだめだよ。　梅島のヒューザーとはは、
170m^2 で 5000万円台とかいうのは立派かなとか思ったけど、そういう
広いのを積極的に供給しようというデヴェロッパーが皆無に近いのは
変だと思うんだけど。　買い代えない限り専有面積だけは増えないんだよ。

> 20m^2 あたり
120の間違い

うちは札幌からだけど、同感。　さして土地代負担があるわけでも
ないのに東京のマンションは高すぎるよ。 ここの地価なら
100m^2 台を4000万そこそこで供給できないのは変だよ。
　まぁもっとも、東京都の落札予定価格は60億だったはずだから、
土地入札だけで　1戸あたり数百万もう高くなった訳だが。　

>>64 激しく同意。　富山の前の前が札幌だった。
ここの半分程度の地価だけど、105m^2 くらいが"普通"で
3000万台後半になると札幌中心でも高いといい始めるよね。
土地代は数百万しか違わないわけで、外断熱になっている
訳でもないから、寧ろ建物は一般には安普請だよね。
なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。
ここは坪単価的にはやや安め（最初から価格を前面に押し出している）
ということのようなので、じゃあ普通の値段をつけてるところは
儲かりまくりなんでないの？というのは素朴な疑問としてでてきてよいよね。

ファミリーがターゲットということですかね、、、、。
残念。

　シングルやDINKSを標的とするには駅から遠すぎる。
DEWKSというか共稼ぎ子供ありだったら、もっと財力あるので、
ここまで坪単価を下げる必要はない。専業主婦家庭で、そんなには
世帯年収の高くない層（せいぜい世帯年収1000万まで）を
狙うしかないでしょう。　直床でも長谷工でもかまわないと
いう人を、CMなどでかなり遠くから呼び寄せるというトキアスと
同じパターンを狙うしかないでしょう。

>なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。

ま、そうなんですけどね。でも、売り主は、ある程度売れる踏んでいるでしょうね。

電話の回数、送付物の回数、かなり熱心ですね。
どれくらいの人気なんでしょう？
ちなみにトキアスってどれくらいの倍率だったんですか？

倍率は知らないが、瞬間蒸発に近かったよ。地縁なしで買った人が
確か7-8割だったはず。　ここはより遠くて条件が悪いから、
相当がんばらないと難しいよね。　数も１３００戸捌かないと
いけないしね。

>>71 確かに... また昨日電話かかってきた。　まMRくらいは見にいってみようかな。
MRオープン初日だけは結構埋まってきているみたい。

ひやかしは、お・こ・と・わ・り！

　だってＭＲも見ないで買う可能性があるかどうか検討すら始められんでしょ。
間取り図だけみて、ご希望住戸承り書を書けというほうが無茶苦茶というか
結構正気を疑うんですけれども、こんなもの予め書いて持っていく人がいるん
ですかねぇ... 信じられんが。

アンケート用紙に記入していたら、既に微妙に高層を値下げしている (^^)
D105F 簡易図面集には 4800-5400　だけど、予定価格表では、
17-19階あたりで5200万台になっているみたいだな。　最上階だけ高天井で5400とか
なんだろうか... いずれにしても立地が立地だけに価格で勝負に期待。
MR同じ日に 日暮里の駅前のもはしごするんだけど、こっちは高いでしょうねぇ。

>>77 こっちは160万/坪　日暮里はきっと 220-240万/坪でないかな
同じ日に見にいったりすると内装レベルの差とか分かりまくりで
参考にはなるかもしれんが、萎えるかも。　

うちは今日電話かかってきて、２７，２８日はもう埋まってると言われました。
担当は私ですと言われても・・・
「東京新大陸の○○ですが・・・」ではどこの会社の方？？
売主が６，７社あるし、この場合どこの会社の担当なら当りなのだろうか？

メインになっているデベロッパーを可能なら外したほうがいいかもしれません。

西新井のステージオだと、地所にあたるとのんびりですが、野村にあたると
ちょっと必死な感じで、いろいろと御託を聞かされてなかなか離してもらえません
でした (^^) 一方、ローン計算システムとかパソコンソフトは、他社さんの
ソフトなんでよくわからないんですよねなんて言って頼りない感じでしたけど
２人で一緒に使いかたをためすとかいう感じで和気あいあいと楽しめはしましたが。

どなたか隣の９街区はどのようなマンションが出来るのか知っていませんか？
今回の８街区のように壁のようなマンション群になってしまうのかタワーになるのか、
あといつごろ完成するのかなど知りたいのですが・・・

同じデベロッパーがまとめて買って合わせて1300戸になるんですよ。
（敷地の入札は一括だった）
まぁ駅からの条件のいいほうから売りますよね。
同じようにきちきちの壁型にやってくると思います。　時間差がずばり１年です。

ーーー

藤和不Ｇと丸紅へ—白鬚西８・９街区等再開発２地区特建者予定者

　都都市整備局は、都施行再開発２地区の特定建築者（特建者）予定者を決めた。白鬚西地区８・９街区は
藤和不動産グループ、環状第２号線新橋・虎ノ門地区Ⅱ街区Ⅱ−１棟は丸紅がそれぞれ施設整備に当たる。
両者とも16年度中に国土交通大臣の承認を受け、正式に特建者として決定する。白鬚西地区では両街区合わせ
約１３００戸の住宅を整備する計画だ。８街区は17年４月、９街区は18年４月に着工するスケジュール。
一方、環２新橋・虎ノ門地区については、住宅１２２戸などの建設工事を17年２月に開始する。
　同局では両地区の特建者公募に当たり、都施行再開発で初めて総合評価方式を採用した。
審査経過・結果の詳細は明らかにしていないが、両地区とも最も高い価格点を提示したグループ、
企業が特建者予定者に決まった。
　白鬚西地区８・９街区の特建者になる予定の藤和不動産グループは、藤和不動産（代表）、
有楽土地、相模鉄道、日鉱不動産、セントラル総合開発の５社で構成。
　同グループの提案によると、８街区（街区面積１万５２５１平方㍍）に延べ６万７４８５平方㍍、
９街区（同１万４１６６平方㍍）に延べ６万３０９３平方㍍の施設建築物を建設し、
それぞれ６８１戸と６２６戸の住宅を供給する。
　鉄骨鉄筋コンクリート造16〜20階建ての住棟を複数配置する計画だ。総事業費は約４５０億円。
敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を大きく上回る91億円を提示した。
今後、17年２月の管理処分計画変更などを経て、同年３月に国土交通大臣から特建者としての
承認を受ける。８街区は19年２月、９街区は20年２月の完成を目指す。

>>81 詳しいですね。　元ネタはどこから拾っているのでしょうか？

>>82 さん
81ではないですが、建通新聞社のHPだと思います。
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p00864.html
結構ホットなネタが多くて私も重宝しています。　確かに坪100万とは、
かなりの価格で買い取りを行ったのですね。　その割りにはまぁまぁ
の価格で出してきているようにも見えるが... やっぱその分安普請なのかもしれないですが。

まぁまぁ落ち着いて。　MR公開初日を予約。報告ここに書いておきますね。

20階で60mはいっていないんだから、階高3m以下か... 超高層認定なんてとりたくない
んでしょうしね。　配棟計画も詰め詰めで、無理やり容積率消化はこなしましたという、
レベルの低いボリュームチェックのままのプランでつきすすんだという感じで、
MRとか見る以前にいくら安くてもあんまり手出しすべき物件には思われないが..
　ま近くでいうと、ステージオあたりを”買えない”層を拾っていくには
妥当なプロジェクトといえるかな。

>>85 鋭いとこつかれたなぁ... 一応登録してからMR同じ日に見に行こうかなとね。
ステージオでは借金返すだけの人生になりそうなので、ちょっとチープでも余裕が
欲しいかなぁとも思うわけよ。　私は年収1000万超とかのお金持ちではないのでね。

ここHP覗いた限りでは、2重床かどうかも、2重壁になっているかどうかも分かりませんが、
直床/2重壁とかのまずいほうの組み合わせになっていたりするのでしょうか？　週末MR
行かれる方おられたらお教え願えれば幸いです。

明日MRいきますのでレポートしましょ。　多分ご心配されている悪いほうの
組み合わせの可能性が高いと思いますよ。　長谷工だから全部ダメというつもりもないですが、
値段が値段ですから　高輪ザ・レジデンス　とかのレベルを期待しても無理かと。

MR行った人、どうでしたか？

直床、二重壁という長谷工黄金律を守ってました。
また、クローゼットの非システム収納、ギロチン梁など長谷工DNAは間違いなく受け継がれております。

ある意味、みなさんの予想通り。物足りません?

いやまぁ読みとおりでしょ。　入り口で西新井のステージオのビラくれたりして、
野村も必死だなぁとか笑えたくらいが収穫。　

>>90-91の通り。　しかも大梁が部屋の中にでまくりの”ギロチン”仕様マンションと
あっては、いくら安くても手を出すべき物件にはあまり思われないな...

直床/2重壁までは覚悟していきましたが、凄いギロチン仕様でしたね。
MRタイプで、あの下がり天井/梁も柱もでまくりでは、引いてしまいます。
それもこれも階高か、2.8m台とか決定的に不足しているのが原因なのですが.....
まぁ悪いサンプルを見るってのも”反面教師”として勉強になりますからということで
わざわざ初日に見にいったのですが2度とこっちには足を運ばないことに決心しました。

>>93 んん... 確かに殆どの部屋で図面に点線はいっていて、リビングルームの真ん中を
横断しているのまでありますものね。　こうしてはいけないといういいサンプルを見せて
貰いました。
1) 配棟詰めすぎ; privacy にも難: 本来別の棟をEXP-Jで繋いで1棟ですってのは手抜き過ぎる。
2) 階高足りない; 20階なら60m超で超高層認定が普通だろう。 ここは60m以下ってことは
　2.8m台くらいしか確保できていないわけで、これが、梁が部屋にめり込みまくる原因
　になっているわけですね
3) 今どき避難階段は総コンクリート製が普通だろう。　錆汁落ちまくり？
4) 他全社が遮音上の問題から採用を中止している2重壁（戸境）を未だに採用しているのは
　長谷工だけでは？　壁芯面積だから、部屋は実効的にはずっと狭くなるし、音は回り込んで
　くるしでメリット０.　ちゃんとコンクリだけでは面精度が出せない、レベルの低い職人を
　使いまくっている証拠ですね。
5) 使っていない部屋の通風は、ドア開放して行いたいなと思うと、なんとドアを固定する
　金具がない... 風がふくたびがたんばたんとやるわけです。今は、足でぽちっと押すと
　飛び出てくる戸当り金具が流行だけど、ないってのは始めてみた。　そういえば、ドアの
　戸当たり金具は、公衆便所でよく服ひっかけるとこのあの形状... ここまでチープなのの
　採用は、今どきURの賃貸でもあり得ません。　20年ほど時代をさかのぼった気がして
　笑えました。　ホームセンターとかで売っているの見ますけど、1箇所あたり数千円とか
　の差額にしかなりません。　ここまでケチってユーザ無視の設計では、見えないところは
　どうなっているのか... 怖すぎる。
5) ダブル配筋は、耐震壁のみ。
　ディスポーザーとかつけて、普通の仕様のふりをするまえにもっと一杯是正すべき点が
山積しているように思えますね。一言、安かろう悪かろう。

↑すごい分析ですね〜。
どれだけのもんか冷やかしで見に行ってこよぉっと。

>>95 ポイントは部屋の端っこのほうにでやすいのです。　ドアの戸当たりとか、
トイレの便器と扉の間隔とかね。　ドアを開けたときにクローゼットも空いていると
ぶつかるとか、場合によっては、トイレの戸と、リビングの戸がぶつかるとかね。
この施工会社の物件にはそういうのが実に多いです。
　あと、販売側にも問題あり　”階高って何ですか？”ってのには驚きました。
同じく物（不動産ではないですが）の販売に従事している営業職にあるものとして、
この不勉強さはちょっと許せません。

>>95 ちっと割高なので手だしにくいが、近くでは北千住のパークハウスあたりを
見に行くといいかも。　同じ80m^2 でかなり広さが違って感じることは確か。
ステージオとかもそうだけど良質のを作っても城東地区じゃ結局坪単価で勝負になって
しまうから、なかなか売れないってんで、安かろう悪かろう中心になってしまうんですかねぇ...
例えば城西地区だったらちょっとあり得ない仕様ですけえどもね。

↑頭良い人なのですね。

私もモデルルーム行きました。天井高が高いとお部屋って広く見えますね。
友人がトキアス買ったので住み心地など聞いていますが、長谷工仕様について特別不満はないそうですよ。
もちろん個人差あるでしょうけど。梁が出ていたって生活に支障ないじゃん？って言ってました(笑)
まあ確かにオプション多い気もするけど(グレードアップというらしい)もともとの価格が安いから
色々上乗せすれば仕様はよくなっていくし。
総合バランス的に私たち家族にとっては好印象でした。バカみたいに仕様良すぎて高いマンションより
ある一定のレベルの仕様にプラスして自由な選択で好きなオプションつけれるほうが良心的。

　住んでから遮音レベルの低さにがっかりすると思いますよ。
同じ施工会社のマーキスシティの住人です。　直床はまだしも、
2重壁だけは許せません。　

あのマーキスシティでしたか・・私もモデルルーム行きましたよ。大規模マンションの先駆ですね。

　南が何に化けるか分かりませんので将来的リスクはびくびくものです。
こういう場合、大手財閥系デベとかだと、工場が撤退した後に同じ跡地に法令制限一杯で建物を
建てると、どのくらいまでこちらに影響でるかとかの簡易設計までやらせているので
MRで影響を聞いても極めて具体的な回答があるんですが、ここみたいにちょっとってデベだと
”大丈夫ですよははは”で済まされてしまって凹みましたね。　（まぁ悪いのはデベであって
施工会社ではないんですが）

　ここ詰め詰めだなぁと思っていたら再開発かなんかで容積率400%いっているんですね。
30000m^2 91億応札で1300戸で分け合うから土地仕入れ単価 700万。　これで12万m^2 とれる
ってことは 1戸90m^2　27坪平均を700万だから　仕入れの坪単価は25万に過ぎない。
普通に利息・MR費用・販売経費を40%で考えると、今大体坪単価140程でだしてきているから、
原価は100万/坪で作れていれば妥当ってことになるけど、　土地引くと 75万/坪だよね。
　階高は低くして超高層認定は避けているし、なるべく棟を繋いで申請の手数料は
けちっているし、直床だし、戸当たり金具までけちっている。　　これで坪単価
75万も建設の原価がかかっているとは信じがたいんだけども.... 儲けすぎではないのだろうか？

WESTINのベッド代と　BOSEのスピーカー代です (^^;

営業のお給料です。

ところで要望書出された方いらっしゃいますか？
いろいろと迷う所もありますが、南千住の環境は捨てがたい。
１０街区の病院の話も進んでないみたいだし、どうせマンションになる
んだったら待ってもいいかなと思う所ですが何年先になる事やら…

　要望書は営業がだせってんでだしましたけど.... 既に20枚くらい書いたのは私くらいかも？
まぁ営業の人にとってはそれなりのポイントになるようなので、出せといわれた場合には、
買うかどうか確定的ではないよと念と押してＯＫなら出していますが。
まぁバラの花を一杯くっつけたい気持ちは、不動産でないとはいえ営業の仕事やっている者
として分からなくはないです。

>>105 販売経費他で1.4倍ってのに入れてあるつもりなんですが...

要望書２０枚ですかー。それだけ見に行かれてるって事ですよね。
提出して断った場合、営業の電話が凄そうで躊躇してしまいます。

それにしても頂いてた簡易図面の価格から１５０万以上安くなっていました。
そんなもんでしょうか。。

そんなものでしょう。　はっきりと断りその時にちゃんと別物件に決めた旨をいえば
（まだ検討中とかいうとながながと次これどう？とかの電話かかってくることがある）
向こうも見込みないものには売りませんから電話はかかってこないですよ。
　>>103 のように、再開発で凄い容積率の許可をとっているので、本来かなり安く
売れていいんです。ちょっとだけ価格は高めにだしておいて、ちょっとづつ要望書で
反響を見ながら下げていくってのは、どこでも非常によくやっていることです。
値上げしたりすると滅茶苦茶悪い反響あるので、ちょっと高いかなぁくらいで最初は
だしてきて、新価格発表！　なんてのを２回くらいはやります。　まぁ２重価格って
わけでなければご愛嬌で、目くじらたてるほどのものでもないかと思います。

いま近くに住んでる住民です。環境は最高だと思います。以前品川に住んでましたが空気がいいです。
道路も広いのでファミリーには最適だと思います。８・９区は検討中ですが、みなさんは結局この
物件はいいと思いますか？集計結果みたいなものがあればいいんですが。。。この掲示板みても、
結局悩みが多くなりそうでしたので。