南千住の東京新大陸プロジェクトについて

あのマーキスシティでしたか・・私もモデルルーム行きましたよ。大規模マンションの先駆ですね。

　南が何に化けるか分かりませんので将来的リスクはびくびくものです。
こういう場合、大手財閥系デベとかだと、工場が撤退した後に同じ跡地に法令制限一杯で建物を
建てると、どのくらいまでこちらに影響でるかとかの簡易設計までやらせているので
MRで影響を聞いても極めて具体的な回答があるんですが、ここみたいにちょっとってデベだと
”大丈夫ですよははは”で済まされてしまって凹みましたね。　（まぁ悪いのはデベであって
施工会社ではないんですが）

　ここ詰め詰めだなぁと思っていたら再開発かなんかで容積率400%いっているんですね。
30000m^2 91億応札で1300戸で分け合うから土地仕入れ単価 700万。　これで12万m^2 とれる
ってことは 1戸90m^2　27坪平均を700万だから　仕入れの坪単価は25万に過ぎない。
普通に利息・MR費用・販売経費を40%で考えると、今大体坪単価140程でだしてきているから、
原価は100万/坪で作れていれば妥当ってことになるけど、　土地引くと 75万/坪だよね。
　階高は低くして超高層認定は避けているし、なるべく棟を繋いで申請の手数料は
けちっているし、直床だし、戸当たり金具までけちっている。　　これで坪単価
75万も建設の原価がかかっているとは信じがたいんだけども.... 儲けすぎではないのだろうか？

WESTINのベッド代と　BOSEのスピーカー代です (^^;

営業のお給料です。

ところで要望書出された方いらっしゃいますか？
いろいろと迷う所もありますが、南千住の環境は捨てがたい。
１０街区の病院の話も進んでないみたいだし、どうせマンションになる
んだったら待ってもいいかなと思う所ですが何年先になる事やら…

　要望書は営業がだせってんでだしましたけど.... 既に20枚くらい書いたのは私くらいかも？
まぁ営業の人にとってはそれなりのポイントになるようなので、出せといわれた場合には、
買うかどうか確定的ではないよと念と押してＯＫなら出していますが。
まぁバラの花を一杯くっつけたい気持ちは、不動産でないとはいえ営業の仕事やっている者
として分からなくはないです。

>>105 販売経費他で1.4倍ってのに入れてあるつもりなんですが...

要望書２０枚ですかー。それだけ見に行かれてるって事ですよね。
提出して断った場合、営業の電話が凄そうで躊躇してしまいます。

それにしても頂いてた簡易図面の価格から１５０万以上安くなっていました。
そんなもんでしょうか。。

そんなものでしょう。　はっきりと断りその時にちゃんと別物件に決めた旨をいえば
（まだ検討中とかいうとながながと次これどう？とかの電話かかってくることがある）
向こうも見込みないものには売りませんから電話はかかってこないですよ。
　>>103 のように、再開発で凄い容積率の許可をとっているので、本来かなり安く
売れていいんです。ちょっとだけ価格は高めにだしておいて、ちょっとづつ要望書で
反響を見ながら下げていくってのは、どこでも非常によくやっていることです。
値上げしたりすると滅茶苦茶悪い反響あるので、ちょっと高いかなぁくらいで最初は
だしてきて、新価格発表！　なんてのを２回くらいはやります。　まぁ２重価格って
わけでなければご愛嬌で、目くじらたてるほどのものでもないかと思います。

いま近くに住んでる住民です。環境は最高だと思います。以前品川に住んでましたが空気がいいです。
道路も広いのでファミリーには最適だと思います。８・９区は検討中ですが、みなさんは結局この
物件はいいと思いますか？集計結果みたいなものがあればいいんですが。。。この掲示板みても、
結局悩みが多くなりそうでしたので。

南千住に住みたいって方は今までもこの辺に住んでいた方も多いのでは？
都心からほど近く環境もなかなかって場所はこっち側では小松川と南千住くらいでしょう。
うちも今、結構近い所に住んでますが通勤に使うって事でなければ車もさほど混みませんし
首都高も近い。
>自然が多そうで実は全然そうでないと思いますが。
自然というのはちょっと違うかもしれませんが、このあたりでこれだけ緑地を確保してる場所はないですよ。
もっとも自然重視であれば、もう少し下ればいい事ですから。

　しかし外観を見ただけで長谷工施工だと分かるプロジェクトですね。　建物代が安くあがる上に
容積率400%で、土地負担の小さいし、土地仕入れも坪100万ほどでできた割には、安くはないですね。
これで大量にTV-CM を流さないと登録とれないとか西新井のステージオみたいなことにならなければ
今の価格でも十分なもうけが期待できますけれど、うまくいきますかね。
　私は南千住というと、もうちょっと南側の泪橋とかあのへんの、日雇い労務者うようよ、冬に
なると行き倒れだまくりといったイメージでいたのですが、ここのMRを尋ねて、少なくも再開発
地区に関しては、悪くはないなともとのイメージが払拭されたのは、MR訪問した収穫でした。
もっとも、1km弱も南にいけばまぁあんまり変わっていないんでしょうが。
>>103 にも書いたけど、物件そのものは思っていた以下だったのでちょっと価格によらず
手は出しませんが...　ここはもう去ります。　ではでは。

購入を検討している者です。南千住は都心に近いのに、かなりの穴場ではないでしょうか。
徒歩１５分はちょっと遠いが、歩道が広いし、環境もいいから、毎日それくらい歩いたら、楽しい運動になると思います。

仕様など安っぽい欠点があるけど、価格も安いので、全体的にバランスの悪くない物件だと思います。
仕様の高級さも１年住めば、慣れてしまって、高級に感じなくなるので、同じ金額なら広さと環境にかけたほうがいいと思います。

なぜわざわざ南千住で毎日徒歩１５分の運動を目的にしなければならないか？
一戸建てならまだしも，今の新築マンションで安普請の徒歩１５分は時代を読み誤っている。

>>116 同感。あの戸当たり金具（上に出っ張っているだけ）ってのは見た目も
美しくないし、ちょっと手を抜きすぎ。　ドア1戸あたり数千円の節約でも、700戸近くに
なれば、マンション全体では1500-2000万とかの節約になるからやってしまいたくなる
気持ちは判らなくもないけど、MRを数箇所以上みてきたような層はあれを見るだけで
引いてしまうよね。　ご自慢のBOSEのスピーカー付きシアタールームをなくすだけで、
この位は楽に浮くんだけども。　どっちが大事かだよね。
　Heavenly Bed だかなんだか知らないが、ゲストルームの内装にお金をかけるかわりに
自分の家が、天国のようなとはとても言いがたい仕様なんじゃ意味ないと思うけどね。
金をかけるなら、目に見えない構造部分から(リフォームでも直せんもの）、
次に住戸内部からにしてもらいたいものです。

こういった構造・施工は良くないといった事例を集めて作りましたって感じを受けました。
他の方も書いているのでいまさら一つ一つは書きませんけど。
なんか名前負けしてますよね。

二重壁って何ですか？ＧＬ工法という物の事ですか？

google あたりで検索してみたら？　もし遮音上問題がなかったとしても、部屋のうちのり
面積がかなり小さくなりますので、決してお奨めはできません。典型的な羊羹輪切り；田の字タイプの
住居で、スパン7mとかだと、両側の戸境壁を二重化するのに、各々6-7cm 損しますから、
大体実効面積で2%ほどの損になります。
　直接コンクリートに壁紙貼ってというのができない施工レベルの低い会社は未だにこの工法を
使ってくるところがありますが、遮音上は十分な厚みをもった直壁のほうがいいというのは
1989年頃に決着済みの問題です。　戸境壁への採用は、今や大手では長谷工だけになりましたね。

二重壁の問題なんて一般人は知らないからとやっているんでしょうね。
やはりコストダウンになるからでしょうか？

じゃあ二重床も辞めたほうが良いってことだね（ｗ

>>122 床と壁を一緒にしちゃぁだめだよ。　

千葉の我孫子の物件も検討しているものですが、やはり、そこも長谷工なので、同じなのでしょうか

>>124 日立の跡地？　例によって、住民の反対運動引き起こしちゃっているところが
この会社施工の物件らしいが... 例によって、デベの土地持込みのproject なんですかね。

同じだよ（w
よく勉強しろ。

>>123
二重壁ならリフォーム性には関係ないけど、二重床はリフォーム性に大きく
影響する。
二重壁なら見た目は直壁と変わらんが、直床はふかふかで安っぽくなるし
家具の設置跡がつく。
二重壁のほうが直壁より建築コストは安いが、二重床は直床より建築コスト
が高くなる。

単に自分が直床に住んでるから正当化したいだけだろ。
えらそうなこと書く以前に、どこが同じか具体的に示しな。

間違い
>>122,126

＞１２７さん
二重壁と二重床の問題点に言及していないのはどうかと。ただ二重床が良いだけでは面白みないです。

>>127 さん　Thanks.

俺が言及したかったのは、二重壁が遮音性が劣るのなら
二重床にも同じ事が言えるだろということ。
躯体に下地＋石膏ボードだと共振現象がおきて遮音性が劣る
ケースがある事は知っている。
二重床でも同じ事なのに、それに言及しないのはよくない。

床と壁を一緒にするなと誰か言っていたが、それもおかしな話。
何がどう違うにかを説明してくれ。

う〜ん
たしかにそうかも
自分も知りたい。誰かお願い。教えて。

>>131
空気伝播音の共鳴現象は空洞部分の厚さを大きくすれば回避できるが、
二重床は空洞部分の高さが15cmから20cmあるので、7cm程度しかない
二重壁に比べて共鳴の問題は生じにくい。

大体、人が歩く時の重量衝撃音が問題になる床と、空気伝播音が問題
になる壁を同列に考えること自体が間違い。
えらそうに人に勉強しろって書く前に、自分が勉強しな。

よくわかった。
ありがとう。
わざわざ二重壁にする理由はなんなのでしょうか？
壁の施工精度云々なら、なんで直床なのか・・

二重壁…壁コンクリの表面が凸凹でも見た目をきれいにできる。
要するに、壁用コンクリの作製コストを安くできるってことじゃないかな？

だとすると、直床は二重床よりも施工精度がいいわけですね。

重力で液体が平らになる性質を利用できるので、床のほうが面精度を出すのは
はるかに簡単なんでないの。

>>135
なんでそうなるかね。
水平な床と垂直な壁なら、水平の方が施工しやすいだろ。
プリン作るとき型に流し込んだら勝手に表面が水平になるのと同じ理屈。
壁は型が正しく作れてないと垂直にならないし、型の継ぎ目の部分が
フラットになりにくい。

また間違った。度々すまん。
>>136
の間違い

然し　床(水平面）と壁（垂直面）の施工と、遮音の差も分かんないようなのが
一杯出没するここ、レベル低すぎるな。

で、おまいらこの物件どうですか？躯体じゃなくて立地の問題として考えた場合。

ユザワヤ最高！

>>143
駅15分で立地もへったくれもないだろう。　予算的に駅近しか手が出ませんという
人が買うにはいいけど、例えば、収入的に余裕のある共稼ぎで、２人して行きと帰りと
合計30分づつ歩くってのは想像しにくい。　専業主婦家庭で、旦那が多少無理しても
家族には広い住居をというなら、新浦安とか幕張とかでないかな。
　このマンションの周りはさほどでもないけど、南千住駅ってことで、
泪橋とかの”明日のジョー”的なイメージから無縁ではいられないとは思うけどね。　　

イメージを気にする人は、やめておいたほうがいいと思う。
私はまったくというほど気にしないほうだが、それでも買うとなると抵抗がある。
よっぽど安いとかじゃないと。

ここの物件どんな人が買うんだろう。
やっぱり大家族とかですかね？

駅まで徒歩１５分を歩くのが趣味，一戸建ては嫌い，安普請が好き，
隣の声が聞こえても長屋的雰囲気がいい，梁とかが気にならない，
てなことを考える人が買うのでは？