今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

苦楽園３〜４番町では土砂災害リスクの高い土地（警戒区域）を、暴落しない今のうちに無知素人に対して高値で売り抜けようとしている売物件が結構出てますね。

六甲山系では大雨に伴う土石流、土砂災害は必ず数十年〜100年サイクルで「定期的に必ず発生している自然現象」であり、そもそも土石流によって形成された地形（土石流堆、土石流段丘）を宅地にした場所がひじょうに多い地域ですから、同じ場所では1000年単位でしか発生しない大地震とは違って、これからは最も重視されるでしょうね。

http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/mpeg/dosekiryu.mpg
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/doseki/debris.htm
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/houkai/slide.htm

ここ暫く土砂災害が起こっていないから気にする必要が無いなんてのは、全くの間違いですよ。土砂災害リスクがひじょうに高い場所でも、実際に死者や家屋崩壊を出す甚大な被害をもたらす大雨が発生するサイクルは30〜100年単位ですからね。

ああ、ああ、成城石井っていうだけで上だと思ってる素人さん発見。知らないことは発言すんな。

梅田、夙川の成城石井って、品揃えがどこかおしゃれで、楽しい雰囲気ですよね。

スーパー談議で熱くなれる君達が羨ましい

光洋の社長は明確にイカリを意識してるって以前言ってたよ。
それだけ研究してるんですよ、魚屋のおっちゃんなりに。
街としての発展や繁華性を考える上で商業ってのは重要だよ。
リテールの専門家やコンサルが商売として成り立つわけだから。
東京や大阪のタワマンでも高級SM呼ぶのに必死。
1低専住んでてもほどほどの距離にいいSMあったほうがいいでしょうよ。

上から目線の茶化し屋クンにマジレスしてあげたよ。

425さんに、へぇ〜、へぇ〜（それも古いけど）って感じですね。
コーヨーってイカリを意識してるんだぁ。気付かなかった。ちょっと、狙ってる
客層は違う気がするけど。でも、お魚とか庶民的な種類の物が手頃価格で新鮮なもの
がそろってるなあ、と思ってました。うちからは遠いので頻繁には
行かないけど、ときどき用事があって通りかかると使います。でも、西北はイズミヤ
なんですねえ。残念。イズミヤはまだ、行った事がないのでわかんないけど、コーヨー
だったら素直にうれしかったかも。

あくまで新店の話ですよ。既存店の古めのは傾向が違います。

最近はマンション明らかに売れなくなってきている。

同じ苦楽園二番町で、コスモスイニシアとインタープラネット？ってところが建築条件付土地の販売をしていますが、皆さんどう思われますか？　コスモスの方はモデルハウスがあって、眺望抜群ぽいです。（なんか見に行くのもびびっちゃって、夜に見に行っただけなんですが・・）ご近所の方含め、皆さんのご意見を聞かせてください。

>>428
業者でもないし利害関係も特段ないけど、2002は底だからね。そこまでいくかな？
冷静に考えて無理だと俺は思う。もともと阪神間は土地が割安だったし。

一時的に上がったのは確かだし、まあ天井の可能性もあるかもしれないが、
そこまでは下がらないのでは。大卒初任給の二倍って、坪40〜50？（平米の間違い？笑）

誰も買わないor買えない時期だった坪80が今150になったとか、ぐらいでしょ。
（ぐらいってこともないかもしれんが）
いい場所は少ないし。まあ、そこそこで落ち着くんでしょう。

正直もとは二束三文の山林ですが、造成費用が重くのしかかっているので
業者は売れなければ終わりでしょうね。生活かかってます。

しかしよりによって今の時期に買うのはおすすめできません。

あと数年で２０００２年の水準まで戻りますよ。

今はプチ好景気の2〜3年遅れのタイムラグと、日本最後の不動産の大型需要世代で
地価は上がっていますが、これからは徐々にバブル期前の水準に戻っていきます。
２００２年でもバブル前より高いですから。

駅徒歩圏かつ閑静なところは、ひじょうに限られたパイなので
人口大幅減少時代でも、住宅余り時代（新築在庫、空家率）でも、
関西経済が凋落しても、日本経済の世界地位が
凋落しても、それなりの価値を将来も保つでしょうが、駅から遠いバス圏
のモロ山な地域は、マクロ的に見ると駄目でしょうね。

土地が上がる時期に影響を最も受けやすいのが、不便なバス便地域です。
そういう時期は、バス便で不便な地域まで強欲な値段に釣りあがります。
駅近のいい所よりも、景気による乱高下が大きいです。

今年になって価格変更がすでに続発してますし、マンションも売れ残りが多く、不動産会社の株価は昨年７−９月ぐらいから暴落しています（株式市場の方が先行して、あとから実勢がついてくるという感じ）２００２年まではもどらないと思いますが、２割ぐらいは下がるでしょうね。

２割さがるのは、１年かかりません。今年中でしょう。
２０００年代前半の相場に戻るのは、何年かかかるでしょうね。
それからは徐々に下がっていきます。
最終的には１９８０年前後の相場に落ち着くと思われます。

ちなみにマンション価格の底値は２００４年、この周辺（例えば西宮の山手）
地価公示の底値は２００５年です。２００２年は底ではないですね。

っていうか、428って土地値の話でしょ？
外資が不良債権バルクで買い出したのが1999か2000ぐらいだから、実質2002底だよ。間違いない。
（関西で東京より少しずれるし、仕込みから竣工まで1〜2年でマンションで2004と合致する。）
希望的憶測では物事は動かんよ。特に戸建て用地が売れてないという情報もないし。
何を根拠に今年中に２割下がるって言ってるの？
マンション用地や、マンションデベの出し値が２割高かったら戻すって話ならあり得るけど。
東京ほどばか高くもなってないし、関西人もばかじゃないしカネもないから既に沈静化してるよ。
まあ一等地より、直近便乗値上げマンション（ここで坪200越えかよ、みたいな）は２割下げかな。

あと、地価公示なんて鑑定士のおっちゃんが何年かけて上げたり下げたり後追いしてるかご存知？
上げきれず、下げきれず、特に田舎（関西含む）はのんびりしたモンですよ。住居系とか特に。

阪神間にもともと住んでる人間は、高値では殆ど手を出していないですね。
駅徒歩圏の分筆した土地等を高値掴みしているのは、たいてい相場知らない
外の人間や関西でも他の地域からの転入者です。
勿論マンションの高価格掴みもそうですが。

プチ好景気時にとんでも山手まで高くなるのは、もともと造成分譲地を
投機目的でかった塩漬けの空地（ひじょうに多い）をここぞとばかりに
素人に高値で売り抜けようとする輩が多いから。

まぁ長期的に見れば、実質価値がある程度維持されるのは、駅から
遠くても1km以内の所まででしょうね。

そう、そういう外来者がマンションの価格を底支えしています。お金が有れば買えるので、住民の新旧かかわりなく、買える者、持てる者が自分が容認できる価格で今後とも買い続けるでしょう。

長期的価格云々だの、実質価値などという神話、言葉遊びに彼らは惑わされません。　そんなものは雑音の一つに過ぎませんから。

ありあまる金で買い、適宜住み、飽きれば多少の赤字でも叩き売ります。土地価格の推移なぞ興味すらないです。　適当に摘んで、楽しければそれでいいのです。

その通りです。
私も１９９４年に購入した土地に家を建てて住み、２００４年に半額以下で手放し翌年土地を買い、今度は一回り大きな家を建てました。その価格に納得できるかどうかではなく、どんな時代になっても欲しい物が（物件）買えるかどうかが購入基準です。底値かどうかなんて関係ないのです。仲介した不動産屋が言ってましたが、買えない人はいつまで待っても買えないそうです。買えない人ほど、あれこれと買わない（買えない）理由を見つけては自分に言い訳しているのでは？

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない

購入経験のない方とお話しても無意味かと思いますが・・・
私が現在住んでいる土地は、旧住居購入と同じ１９９４年の実勢価格だと一坪３３０万にもなり
土地だけで一億は軽く超えました。当時はとても買えなかったわけです。それを７千万で買えたことはラッキーでしたよ。デフレのおかげで私のような庶民にも購入できたわけです。それは私だけでなく、ここに参加しているほとんどの方に当てはまることだと思いますよ。

439さん
そのとおりです。
買えない、買う意思の無い輩ほど、表面上の損得だの、今後の不動産価格予想だのに脳内で走ります。好きなところを自分が納得する値で買って適宜売ればいい。

阪急が創業以来提示してきた小林一三型の経営モデルが最近の関西の情勢に合わなくなってしまった
というのが大きいんとちゃうか。
阪急のビジネスモデルは、都市間輸送における国鉄や他私鉄との競争で優位に立つとかではなく
沿線に大阪都心のオフィスに通勤する高学歴ホワイトカラーを住まわせ、子弟は沿線に誘致した
中等教育機関や大学に通い、休日は沿線の百貨店や行楽地や娯楽施設で家族共々過ごすといった
沿線で完結したライフスタイルを提供することにより半永久的な顧客を確保することにあったと
思う。
そのようなライフスタイルは、電車運賃が平均物価と比較して現在よりはるかに高価で
ホワイトカラーとブルーカラーの収入格差が大きく、大阪が日本経済の中心だった時代は
関西における理想的なライフスタイルとして羨望の眼で見られた。
しかし、今や日本におけるビジネスの中心は圧倒的に東京である。灘や神戸女学院、東大寺、
甲陽等の関西の高レベル校から一流大学に進学し大企業に就職した人たちも東京勤務や海外勤務や
転勤族になるのが大半で、地元関西で残る人は圧倒的に少数派である。
阪急沿線に今も住んでいる金持ち、資産家は自営業者や商人や特殊利権産業のボンや一族が大半で、
インテリではない。震災前通勤に阪急電車を使うことによりエセレブってた人達も、震災後ＪＲの便利さや広範囲な
ネットワーク性に気付いてしまい阪急の顧客から離れていった。

日本人の土地に対する執着は神話にすぎない。京町家衆のいる山鉾町でさえ、２，３代前に流入してきたヨソモノが多い。先祖から受け継いだといわれる田畑でも、幕末以来ひんぱんに売買されている。明治期以降の大地主でも、幕末から明治にかけてせいぜい数代で田畑を買い集めた振興勢力にすぎない。多くの小作人にとっては、占領軍の農地改革で自分の土地を手にしたのは、ほんの半世紀前のこと。開拓農家は３代程度にさかのぼるのがせいぜい。「先祖代々の・・・」なんていう枕ことばは、おとからつけたこじつけである。

2002が底だったのは違いない
今回下がってもその水準に戻るか、そこまでいかないだろ
現場見てりゃそんなもんだよ
現場見ずに語るやつが多すぎ
何がマクロだ、家でネットやってて

つぶれるデベはつぶれればいいし
買えないエンドは買わなきゃいい
そんだけだろ

今は一時的に金がついてないから
ファイナンスが落ち着けばそこで底値になるよ
エクイティは集まってんだから

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
神奈川鎌倉
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、商業地価や住宅地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、商業地価や住宅地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー）
兵庫南部の神戸ナンバー）
名古屋市や愛知南部の名古屋ナンバー各都市約１万〜約３万
世界都市ＧＤＰ
１位東京
２位〜６位外国
７位大阪
８位〜２０位外国
１ｋｍあたりの渋滞損失額
１位東京４３５
２位大阪３３８
３位神奈川２３７
１００ｍ以上建物
東京港区約１１５棟
大阪市北区約８５棟
横浜市全土約５０棟
神戸市全土約４５棟
名古屋市全土約２５棟
８０ｍ以上建物同順
首都高速約２８０㎞
阪神高速約２５０㎞
名古屋高速約６５㎞
http://www.google.com/gwt/n?u=http%3A%2F%2Fwww.geocities.jp%2Ftoolbiru...

外出なよ。

ガソリン高騰で、山の斜面の車必須崖っぷち地域はますます暴落するでしょうね。
山の斜面でもバスの本数が豊富でバス停が近い地域は下落しつつもそこそこで踏みとどまるでしょうが。

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

ガソリンが高騰しても土地は暴落しないと思いますが…。周辺・地域環境などの影響が大きいかと思います。
ちょっと視野が狭すぎで短絡的ではないですか？

住吉川近辺は暴落してる？

この辺りも以前に比べかなり安くなったね

六麓荘も激落ちやん。

西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

・・・　大阪　？
ど〜でもいいよ
ここは西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレです
大阪のスレでやってね
ごめんね

大阪じゃねえ。

歩いて銀行、スーパー、郵便局、病院にすらたどり着けないような山の中腹の不動産は、資産ではなく負債ですね。車を使わないと外出もままならないエリアは、高齢者から支持されないし老後のリスクが大きいから高齢化に伴って相対的に下落する。

481
ハハハ…なんか駅前の小さいマンションに住んでる方の意見ですね。

確かに山の中腹の斜面に大量にへばりついている山小屋は負債です。

山の手住宅地（標高30〜80mまで。丘陵地、高台、山の裾野など）と
山小屋住宅地（標高80m以上。宅地開発できる場所が減ってきた為に、山の斜面
を無理やり造成して強引にひな壇にしているエリア）を混同しない事です。

山の手は大抵の場合希少価値がありますが、山小屋はまるで価値がありません。

山小屋とは建坪延50坪以下の家を言うのですか？

山小屋住宅地と山手住宅地とは具体的に教えてください。

朝日ヶ丘町とかがそれではないのか？

もちろん前者の例だが。

エキマエの山小屋の区分は？

山小屋エリア＝平坦エリアから「登山」が必要な完全に山の斜面、中腹に建っている住宅街
（目神山、甲陽園○山、苦楽園○番町、朝日ヶ丘、岩園などなど）

山の手エリア＝鉄道や平坦な道路が走っているエリアから5分も登らないまだ勾配が緩やかな山のフモトの住宅街

山奥エリア＝鷲林寺、鷲林寺南、剣谷、奥池、奥池南、ユートピア芦屋、柏尾台、北六甲台などなど

うまいこというなあ。納得。

六甲道か住吉あたりで少し先でもいいので新築マンション計画ありますか。今分譲のもので残戸ありそうなのも合わせて教えて下さい。できれば駅近希望です。

六甲道ではありませんが、阪急六甲駅のそばの「ジオグランデ」はデザインや機能がいいと思います。ただし、１階などしか残っていないと聞きました。また、沿線沿いというので、気にする人は気にするでしょうか。
また、阪急六甲駅徒歩3分の「六甲レジデンス」もよさそうです。こちらはジオよりもう少し選ぶ余地があると思います。総合的に見て「レジデンス」の方がオススメですが、その分お値段が・・・
住吉は、個人的にはあまり魅力的な物件ではないと思っています。（あくまで、個人的にです。）

私も同じく、その辺りの駅近分譲新築物件を探しています。
が、土地がないらしく、ここ半年ほど新しい話は聞きません。
駅から離れた物件や、阪神の南側などでしたら、ちらほら見聞きもするのですが。
今後マンションの値段は下がるだろうと言われていますが、金利は上がる、そもそも希望の土地にマンションが建たないのであれば、待っても満足のいく購入は難しいかもしれませんね。

去年や一昨年に俺が地価や不動産価格の高騰は一過性で、またすぐに2003年の
水準まで戻るとあれほど忠告しただろ。
早く買わないとどんどん上がりますよなどというインチキ不動産屋やデベに
騙されてここ2年ほどで急いで買った奴は典型的なウマシカだ。

下がる時は株価に対してタイムラグがあるが、確実にこれから2003年の水準まで
戻るよ。

>>
上がれば下がる、この程度までの予測なら少しだけの不動産知識で予測は出来る。
ただ今回の下落はサブプライムローン崩壊の影響が大きく、もう少し続くはずだった上昇期間が早く終ってしまった。
では今後の予測だが、500様の予測は甘い気がする。土地は今後も上昇下落を繰り返すだろうが、発展途上国の追い上げや人口減少、関西経済の冷え込み等明るい素材は少ない。
今後の予測は、下落率が上昇率を上回り2003年以下の価格が出るのもそう遠く無いのではなかろうか？少なくても現在の政治経済力では明るい展望は望めない。
但し便利性の高い地区やブランド力のある地区は、今後も発展上昇の可能性があり、地域格差は今以上に広がるだろう。

バブル期のことをお忘れですか？
不況不況といっても、金のあるところには金は自然と舞い込んでくる仕組み。
今回も同様です。
特に不動産購入に当たっては、購入するという決断を下すことがすばらしい事。
決断できない方もいるのです。
こういう場で情報を集めるのもひとつの手ですが、まずは自分の足を。

502様の意見同様、今回の状態は異常は状態といえます。
価値のあるところはそうは値下がりません。
買いたい人は買うのです。
売れないところは、そういうところなのです。

購入を決断する。これが最安値です。

ということは、東灘区の御影山手住吉山手西岡本と灘区の篠原北町の上のほうや伯母の山町などの高級住宅街は山小屋エリア。渦が森や住吉台や甲南台、篠原台や鶴甲が山奥となるわけですね。。

>>504
その辺なら便利性もブランド力も残ってるだろ？
厳しいのは神戸近郊の、明石周辺や西神や三田や北区の住宅街。

明石って不便か？？

明石は海岸側という問題さえ目をつぶれば立地的にはかなり便利のいい土地だと思うよ。
少なくとも山奥の造成団地に住むよりは…

>>507
明石は微妙なんだよね、例えば単純に便利性だけを求めるのなら阪神間や六甲の南側の神戸市内の方が便利だし、神戸のの衛星都市と考えるのなら同程度の都市である札幌も仙台も広島も福岡でももっとに近くに価格も安く環境の良い地区が存在する。なにかと明石は中途半端。

ここは西宮・芦屋・東灘山手のスレですよ！
明石はお呼びでない！

人気とか不人気とかイメージより、本来人が住んでいなかったかなり急斜面の山の中腹まで、
高度成長期の人口急増で無理やり住宅街にしたような、本質的に人が暮らしにくい不便な場所は
人口減少の将来は確実に寂れるし価値が下がる。安泰なのは駅近で閑静な場所だけでしょうね。
灘区や東灘区の山奥よりも、西神とか垂水とか須磨の駅近閑静な場所のほうが
もちろん日々の生活も便利で、鉄道利便性も苦労せず享受できるので価値は落ちにくいでしょう。
もちろん尼崎・武庫之荘から徒歩5分の閑静な住宅街は、西宮・苦楽園の標高200メートル超える
ような山奥よりは遥かに落ちにくい。
それと、わかりやすい人気エリアなら下がらないというのもまた嘘。
業者や各種メディアがブランド価値を露骨に喧伝しているようなエリアは、相場上昇時や
プチバブル時など好景気時に極端に強気の値段までお祭り騒ぎで法外に上昇するので、下落時の
下げ率は平均よりも大きくなる事が多い。

建石線のオ・タンプル・デュ・グゥのバウムクーヘン美味しいですな。
そんなパティスリーがあるのも西宮の魅力の一つですかな。（笑）

>>510
灘区や東灘区や西宮の山手の多くは海抜200未満ですよ、また多くの地区は最寄駅まで車で５分以内。

でも山のほうって空気がおいしいですよね。独特の香りがして。。。

でも閑静を求めると、どうしても駅から遠くなるし、便利さを求めるとやはり車の音とかガ結構きになる。みなさんは、どっちとります？私は車のエンジンふかす音とか、かなり気になります。木造住宅だとかなり響くと思うので、あまり頻繁に車やスクーターが通るところだと嫌ですね。

車の音に関してはエリア(地域)はあまり関係ありませんね。
建物がどういう生活道路に面しているかが重要です。
便利な場所でも、一本道を変えると静かな場所もありますよ。

>>510
ブランド地区は景気による高下率は高いものの、
長期で見れば通常地区よりも上昇率が高い事も多い。
住宅は短期投機ではないので将来の資産価値を期待するのなら、
ブランド地区の方が有利かもね。

山へ登っても幅員の広い坂道の大通りや抜け道に使われている道路に面している場所は、
登坂時の騒音が強烈で、平地の幹線道路以外の場所にある住宅街より全然うるさい。
平均で1分あたり数台以上の車が通る道路に近い場合、騒音公害はその道路が平地にある
場合よりも山（坂道）にある場合の方が、遥かに強烈。

しかも夜は、夜景を見に来る若者、珍走、改造車、改造バイク、走り屋などがわざわざ
やってきて通りまくるので夜すら静かにならない。

海抜150m以上は正真正銘の僻地。
資産価値の点から許容範囲は海抜100m程度までがぎりぎりの限度だな。
車の時間で言えば、芦屋ハイランド（奥池）や苦楽園4番町の最奥部、柏堂、鷲林寺でも
乗車15分以内でJR芦屋まで出られるし、目神山とかでも乗車5分程度で甲陽園まで出られるけど、
日々の生活がストレスフルで糞不便な僻地なのは間違いない。
急坂で歩いて外出もままならない山の中腹エリアの場合は、車の時間は意味ないよ。
山の中腹でもなんとか価値があるのは、バス停から5分以内で、尚且つバス便の
本数が10〜20分間隔である場所だけ。
それ以外の場合は、将来的にも資産価値はとてつもなく低い。

外出イコール車の僻地は、お抱え運転手がいる例外中の例外を除いて、ストレス無しには
とても住めたものじゃないから（外出時はどこへ行くにも駐車場の事情を考える必要がある、
外出時はどこへ行くにも渋滞や道路の混雑事情を気にする必要がある、事故や違反で免停に
なったら生活不可能になる、駅へ出るにも家族の送り迎えか駐車場利用が必須、飲酒しにくい、
深夜タクシーがつかまらなかったら悲惨、高齢で運転できなくなると事実上住めなくなる）
住むには制約が多すぎる。住宅環境として致命的な欠点を持つから不動産として価値は低い。

車が無ければ生活が出来ないエリアは、車が有ろうがどうしようもなく生活が不便なエリア。
いつでも待たせておけるお抱え運転手を生涯雇える場合以外、車を使っても多くの欠点を
全然解決できない。

老人になった時、二世帯住宅で子供世帯が外出や生活の世話や運転手をしてくれるならいいが、
そうでなけりゃ永住には絶望的に向かないロケーションが、山の中腹を造成した住宅団地。
実際、年をとってギブアップして出て行く高齢者世帯が多い。
永住の地ではない、住む所ではないと皆さん平地へ下りてきますね。

土地感が無い人に貶されても・・・
奥池はともかく苦楽園4番町ならJR芦屋までなら１０分はかからないし、
柏堂、鷲林寺ならわざわざ遠くのJR芦屋まで行かなくても、
阪急夙川やJRさくらまでなら１０分未満、１５分も走れば阪急逆瀬川まで行けてしまうｗ