今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

またこの手のスレですか？

新築？中古？予算はいくら？

どうせ聞くだけ聞いて情報提供なしでしょ♪

仮に予算６０００万、新築だったらどう答える？

↑そんな安予算では無理。

それを言うなら低予算やろ。情報ないならだまっとれ。

樋之池。

西宮〜東灘もいいですが
神戸市の中央区山手エリア（中山手・北野・熊内）もけっこういいところですよ。

JR芦屋駅北から阪急の間。坪300万程度でベスト。

西宮なら苦楽園マドリーゼがいいんじゃない？
樋の池で

だから１さん
新築？中古？予算はいくら？

綺麗ごとでは屋敷は建たぬ。

肉・皮・パチンコ・サラ金・葬儀・教材・宗教・美容整形・K・B・S・沖縄・層化の＊＊。

>>1

ますます発展ってどういう意味？？

マンションがさらに乱立して人口が増えるってことか？
それとも神戸市中央区のような商業・行政・観光・住環境すべてありの都市づくりか？
まぁ中央区のような都心と住環境の融合は無理だし（所詮地方だから）
マンション乱立で環境破壊＝発展ってとこが関の山かな。

平均所得は猪名川町も結構高いんだよな。
確か神戸よりもずっと上。

関西の大物は、北摂か阪神間（芦屋以東）か市内（高級orタワー）にすむからね。

しかし東京一極集中で本社機能の東京移転が進み、大物は大幅に減った。
政治の中心が江戸で経済の中心が大坂だった頃はそりゃ阪神間の金持ち密度は日本一だったが。

だから１さん
新築？中古？予算はいくら？？

早くも「新駅効果」、不動産価格上昇　ＪＲさくら夙川駅
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200703170024.html

私は大阪市内出身ですが、なんらかの理由で都心のタワーに住みたい人ならともかく、東灘の方がずっと住みやすいと実感しているけれどなぁ。元々は長い間、阿倍野区の帝塚山界隈に住んでいましたが。また、祖父母は、ミナミの中心近くに住んでいましたが…。

>>21
私は逆に芦屋市（郊外）から大阪市内（阿倍野区北畠）に移り住んでもう長くなりますが
芦屋にいた頃はそれはのんびりできたけど、何をするにも車が要ったし駅の行き来は坂道だし
遠いし、都心（大阪市内）にでるのも時間が掛かるし、でそれはもう何かと不便でしたよ。
今は、都会に住む窮屈感は多少ありますが、普段の生活は便利だし繁華街（難波・天王寺・梅田）
に気軽にいけてとても気に入ってますよ。正直もう芦屋（郊外）には戻りたくないですね。
まぁ環境はいいので別荘として芦屋に行くなら話は別ですが。
21さんみたいなかたもいらっしゃれば、私のようなせっかちもいるし．．．
あと子供のいるいないとかもあるでしょうし。
人それぞれの事情や価値観が違うんでしょう。

スレ主すっかり放置状態ですね。
芦屋・西宮・東灘区山手でいいところはほんの一部です。
閑静な場所っていっても田舎だから当たり前ですし、
ブランドが一人歩きしてるって感じですね。
その点、上で述べられている大阪の中心地でありながら重厚な佇まいを持つ北畠や帝塚山エリア
神戸からは中央区山手エリアなど閑静でありながら都心の生活を受諾できる場所の方が
本物ってかんじがします。

田舎じゃ自慢にもなりません。
マンション乱立+バーゲンセールじゃね。

今は、大阪と京都の都心部が急激に上がってます。
神戸はまだ少し弱いですが多分後で上がっていくでしょう。

そしてバーンとはじける・・・

また、戸建至上主義の人が出てきてますね。暖簾代って？東京カンテイのデータ持ち出してるけど。
戸建で収益性評価してみな。まずマトモな賃料つかないよ。わかってんのかね、そのへん。
ちなみに、そのブランドエリアの土地が十分あなたの好きな「暖簾代」とやらを含んでるよ。仕入れの土地値が高いからマンションも高くなるの。わかります？土地なら時価とか勝手なこと言ってるけど。何でも自分の考えが正しいと思わないことさ。

あ、戸建至上主義じゃなくて、阪神間（特に芦屋）戸建至上主義者ね。ちなみに新築のマンションは仲介手数料もかからんよ。知ってます？

集合住宅の場合は上物ではなく土地にもデベその他業者の利益が上乗せされる。
ブランドエリアに建つ集合住宅の場合
「共有敷地の持分の時価（周辺宅地の流通価格）＋RC建物専有部分の坪単価」の値段と比較して相場が掛け離れている。大き土地は流動性が落ちるので宅地よりも業者の仕込み価格（落札価格）の坪単価は安いわけだが、にも関わらず割高。
やむをえず高くなってしまうのではなく、ブランド好きの庶民を鴨に売りきれる値段のギリギリ上限に設定するという商売を繰り返しているだけ。

戸建至上主義者の被害妄想丸出し論は勘弁してください。俺も周辺住民だけどそういう一部阪神間住民の発想自体が恥ずかしいよ。戸建もマンションも是々非々で論ずるべきってこった。大体安っぽいマンションが近所に建ったんなら、所詮エリア内でもその程度ってことだよ。

ただ擁護するわけでもないが、阪神間は戸建でも金額しれてるから（都心部に比べて）割高なマンション買うなら戸建買うモチベーションはある。言ってみりゃその程度だよ。
大したことない戸建住むぐらいならマンションの方が利便性も市場性も汎用性も換金性も内装建具の高級感もある場合が十分あるよ。

せめて注文住宅でそれなりの建坪で外観も内装の仕様も拘ってるなら戸建の良さもあるだろうけど。
ただ逆に金掛けすぎた戸建は何らかの事情で手放すときなどは悲劇だわな。

でね、３１さん、不動産屋の紹介で土地買って、仲介手数料払って、今なら前所有者は業者が大半で既に転売で利益乗ってて、上モノでハウスメーカーに鴨にされて、それがえらいのかね？

>>24
＞芦屋・西宮・東灘区山手でいいところはほんの一部です。
＞重厚な佇まいを持つ北畠や帝塚山エリア神戸からは中央区山手エリア
結局は其れが言いたい為にこのスレを建てたの？率直に書きますが模造は困ります。
貴方が良いとされる地域はどの地区も５分も歩けばスラム街か繁華街です。貴方は
芦屋・西宮・東灘区山手の中でも良いとされる地区を見られた事が有りかすか？貴方が書
かれた良い地区よりもはるかに大きいですし、その他の周辺環境も重要です。
また貴方が書かれてる都心の便利さを望むのなら、都心部のタワーマンションでしょうね。
貴方が良いとされてる地区の便利性は何処も一長一短で、総合的にみれば、芦屋・西宮・
東灘区山手地区と然程変わらないでしょうね。

芦屋は全国区
苦楽園は近畿圏のみ通用
神戸市は全国区

梅田のタワーなんか子育て向かないよう
三宮は本家だし。

御影あたりがよいのではないですか？？

せいぜい西宮市、そして芦屋が限界でしょう。
それより西になると大阪通勤者にとっては不便なので魅力半減です。
三宮・神戸に近いと言う事はさして重要でもなくむしろ少しでも京都〜琵琶湖に近いほうがいい。

>>36
意味不明

まあ、京都琵琶湖は意味不明にしても、仕事で大阪中心だと神戸三宮に近いのは確かにあまりメリットではないよ。行っても大丸ぐらいだし。北野に住みたいなんて間違えても思わないし、旧居留地も住むにはハテ？でしょ。車でも電車でも３６さん言うとおり芦屋西宮が限度かな。東灘は混むしヤ。年とって御影や篠原ならいいけど。

>>36 大阪転勤時の引越し先？　芦屋より西にするなら京都がいい？
大阪圏だったら、通勤が便利なのはせいぜい高槻迄ですよ。
京都ましてやびわ湖など．．．遠過ぎる

びわこライナーで帰宅（笑）

神戸は、今回の地価公示でも良く分かる通り、梅田からの距離で価値が決まります。
つまり、東灘区や芦屋など大阪通勤圏に限り、地価が大幅に上昇しており、神戸市自体の
ブランド価値は低下傾向にある。　一方で京都・滋賀には、古都・琵琶湖という独自の
ブランド価値があり、梅田からの距離とは関係なく地価が上昇している。
36で言いたかったのは、そういう事です。

大阪圏の市の住宅地の平均価格 (円/m2) 2007/3/22発表

芦屋市 263,800
大阪市 253,200
西宮市 216,600
京都市 208,600
吹田市 206,600
豊中市 204,200
尼崎市 199,000
池田市 195,100
長岡京市 181,400
茨木市 179,400
摂津市 176,000
伊丹市 168,300
高槻市 162,500
宝塚市 154,600
神戸市 144,900

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322o.html

琵琶湖にブランドありますか？単に湖畔にマンション増えてるだけと思うが。まあどうでもいいや。

で、阪神間の地価や分譲単価が上がっても、賃料が上がってるわけではない。その辺が微妙。

あと公示価格なんて、鑑定士のおっちゃんたちがマーケットから少ない情報源で取引事例集めてきて１年２年後に遅れて上がっただの下がっただの言ってるだけで、投資に携わる市場関係者からすれば正直意味ないです。それと、商業地の地価と住宅地の地価をごっちゃにしてる方も多いので分けて議論すべきです。

まあ、神戸って言っても東灘、灘の一部あたりとそれこそ須磨や垂水あるいは北区、西区あたりを一緒に議論するのは無理ありますわな。芦屋なんかはその点、エリア内で差があるって言っても狭いし、おしなべて単価が高くなるのは当然でしょう。

神戸のマーケティング的なブランド価値は全国区的にもむしろ上昇しているかもしれないが、それが神戸の街自体のの市場性の上昇や景気回復には殆ど貢献していないというのがジレンマですね。

神戸市はブランド力が低下したから地価が低い訳でもないですよ。
震災復興により過剰なマンション開発が進み、相当数のマンションが売れ残っています。
東へ行くほど大阪通勤需要が高く為るので、価格も落ち着いてきますが、灘区辺りまで
でしたら十分に大阪通勤圏内です。JR六甲駅なら快速も停車しJR大阪まで20分です。
現在はマンション価格も落ちる所まで落ちているので、お買い得かも。

↑現在マンションの価格って落ちているのですか？住吉、御影の新築マンション芦屋に比べて高いと思っているのですが、あれでも今はお買い得なのでしょうか？

たぶん神戸と言っても東灘だけ分けて議論したほうが良いと思いますよ。
灘区でも本当にいいのは篠原北町ぐらいでしょうし。
住吉御影の新築価格は私も高いと思います。流石に頭打ちでしょう。
芦屋夙川苦楽園のほうがまだ分がいい。

でも、現状ではマンションの価格は落ちてはないでしょう。
中古の売れ残りはダメですけど、いい中古は右から左で市場に出ないし。
用地は高いわ、建築費は上がってるわで、下がる理由は見つけにくいですね。
強気の価格設定を見直し、調整ぐらいは一部マンションであるでしょうけど
人気物件、人気デベ、人気間取り、人気価格帯（割安感ある価格帯）は強含みでしょう。

住吉のマンション１００㎡で８０００万！芦屋より１０００万高い！びっくり！
御影住吉の地価が上がっているのか？このまま続くのか？

住吉御影のどこと、芦屋のどこによって違うかとも思いますが、、、特に芦屋は、、、
でも御影住吉のほうがデベが飛びつきやすい（飛びつきやすかった）かも知れませんね。
売れ行き的にというか、「本山何とか校区」限定で探してるようなご家庭もありますからね、、
まあ、好みですから。阪神間に古くからいる人ではない、関東とか外部からの人とか。

個人的にはステレオタイプ的ですが、学区除いて住吉や岡本には全くといっていいほど興味ないし、
御影も山手の駅近か、城の前から香雪美術館あたり（要は山幹の手前まで）ならという感じです。
少々落ち着きすぎの嫌いはありますが。それなら六甲の篠原北町の方がいいかもだし。
住環境、利便性やそこそこの繁華性からも夙川苦楽園芦屋山手のほうが私自身は好みです。
少々板ずれでしたね。すみません。

阪急夙川駅のホームの工事しているところが、
FREDSカフェと成城石井が入るみたいですね。
成城石井の品揃えはどんなところなんでしょうかね。
楽しみです！

そうですね。成城石井4月27日オープンのようです。
でもホームの中に入らないと買い物できないんですかね。。。そりゃそうか。
かなりこじんまりとしてそうですが。

上等なコンビニといったところでしょうかね。
それよりダイエーのあるあたりがもっと良くなってほしいですね！

グリーンタウンですか、、、あれが場所的には街の顔ってのは確かに寂しい限り。
まあ、あんまり来てもらわなくて済んでよいんですけど。
桜の時期は華やかでいいですけど、駅前の山積みのゴミを見るとげんなり。
ゴミ持って帰れよ。焼肉すんな。

バーべキューは全面禁止になったよ

あらそうでしたか。それは良かった。しかし雷凄かった。

昭和３０年代にこんなサラリーマン川柳がありました「芦屋、豊中、夢では無いが、せめて住みたや、夙川に」今はどうなんでしょう。

あの夙川の億ションまだ残ってるみたいだね。

売れ残っているとなると、マンション自体の価値も下がるのかな？
すごく良さげなマンションだったけど。

マジレスすると、住居取得価格の平均が1億円を超えるようなスノッブな
ハイソエリア（いわゆる高級住宅街とよばれるところ）はかなり住民の質が悪いよ。
土地成金・肉・皮・葬儀・パチンコ・教材・サラ金・人材派遣・暴力団幹部
ヤブ医者・芸能人・スポーツ選手・＊＊＊＊・団体職員などろくでもない商売で成り上がった
民度やモラルの低い人の居住率が一般住宅街より桁違いに高い。
K、B関係者も異常に多い。

中級住宅街（住居取得価格が5000〜10000万円のエリア）のほうが遥かに、住民の質は高い。
こういう所は一流企業の役員や上級管理職、まともな勤務医、教育関係者などが多い。

中級住宅街って、具体的にどこですか？
ぜひ知りたいです。真剣に聞いています。

グーグルアースで兵庫県南部を上空から見てください。
驚きました。
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.130806&spn=0.068185,0.172005&t=k&z=13

http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.130806&spn=0.068185,0.172005&t=k&z=13

まるで皮膚病のような大量なゴルフ場で大地が爛れております。
あちこちで蛆がうごめいているような景観です。
全く唾棄すべきスポーツであると断言します。
これ以上ゴルフ場を増やすことは絶対反対です。
阪神間に住まれる方もゴルフは即刻辞めましょう。

ゴルフをやる奴は環境を語れないよね。
そんな奴が住環境うんぬんといっているのは勘違い甚だしい。

兵庫県小野市〜三木市、神戸市北区をグーグルアースで見るとほんとにひどいね。
ゴルフ場が・・・ウジャウジャウジャウジャ・・、あまりにもおぞましく醜い景観に絶句。
ゴルフは他のレジャーやスポーツと比較しても破壊面積、環境負荷が桁違いすぎる。
小金はあっても民度も環境意識も低いメタボのデブが遊ぶ為だけに、あれだけの山林を
削って農薬漬けにするのはあまりにも愚か。ゴルフ文化は日本社会の恥。

例えば、西宮カントリー倶楽部、芦屋カンツリー倶楽部、神戸ゴルフ倶楽部が、それぞれゴルフ場を廃止し、申し訳程度の樹木を残し、マンション団地になる事を現ゴルフ場の付近の住民は望んでいるのでしょうか。

京阪神間住民が利用者の殆どを締める兵庫県南東部ゴルフ場

>>66
その造成なり開発なり、誰がお金出すの？どうでもいいですけど。
私も阪神間住民ですが。なんか論理的に現実的な話をしたほうが。
用地、案件ないからゴルフ場つぶせってか？あなたデベの人？

ですからそれを誰が費用出してするのですか？行政？民間？ゴルフ場買い取るの？
現実的な話をしないと、絵空事を語っても意味がありません。
個人的にはゴルフ自体は興味ないですけど。

六麓荘住民がお金でも出せばと私なら無責任に思いますが。笑
「条例を作れる」ような立派な方々でしょうからお好きにどうぞって感じで。

まずはひとりひとりがゴルフをやらないことが肝心です。
阪神間を含め大阪平野の住民が環境問題に興味を持って、ゴルフような
＊＊ＢＡＫＡの遊びをやめれば兵庫県南部のゴルフ場は勝手に潰れます。

まあタバコやサーキットあたりと一緒だな。個人の自由だと思ってることが
その他大多数や自然環境には大問題だったり迷惑だったりする最たる例。
いずれにしても兵庫県南部だけの話ではないですから。残念ながら。

何でこういう話になってるんだっけ？（笑）
阪神間でなかなか出物がないから？

喫煙に対する嫌悪意識や喫煙率は日本において下がっていますが
ゴルフは必死にマスゴミによってイメージが守られていますね。
プロゴルファーにせよ、ゴルフ馬鹿にせよ喫煙家以下の糞なんだけど。

◇短期地価動向調査（０６年７月〜今年４月）

【西宮市】
住　甲風園２−１７２　　　１２．９％
商　羽衣町１６７　　　　　　７．４％
【芦屋市】
住　六麓荘町１３０−２　　１１．１％
商　西山町７６−２　　　　　８．６％
【宝塚市】
住　仁川北２−３４０−１　　５．９％
商　旭町２−３１−１　　　　２．０％
【川西市】
住　花屋敷１−９９５　　　　５．５％
商　栄町７３６−７　　　　　１．６％
【尼崎市】
住　塚口町５−２０−１４　　３．８％
商　塚口町１−１２−１０　　４．８％
【伊丹市】
住　稲野町１−５４−２　　　４．２％
商　稲野町４−３３−５　　　１．８％

☆住は住宅地、商は商業地

完全に今の勢いは西宮北口一強ですね。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000071297.pdf
容積率１００％の甲風園（西宮北口徒歩圏を代表する住宅地）の地価が、容積率２００％の大原町（JR芦屋駅徒歩圏を代表する住宅地）を抜いた。
勿論、夙川の雲井町や久出ヶ谷町よりも高い。名実ともに阪神間総合力ナンバー1のブランド駅は西宮北口となった。
芦屋の物件が苦戦し、ジオタワー西宮北口が瞬時に売り切れた理由がよくわかる。

雲井も久出ヶ谷も大原も、こんな値段じゃ実勢買えませんよ。

甲風園だったら買えるかもね。

西宮北口はあまり環境がよくなさそう。夙川や苦楽園を抜くのは厳しいのでは？

西宮北口校区の高木小は有名中学進学率が高い。進学塾もひしめいているし、便利であるのは間違いない。転勤族が一時的に住むのには適しているかも。
だけどねえ、ほとんどの人は北口にずっと住みたいとは思わないんじゃないの。
雲井や大原とでは、住民の年収層が全く違うような・・・。半分商業地の北口とは。

別にニシキタの肩持つわけでもないけど、今後東灘っぽく発展するかもね。阪急百貨店もできるし。

大多数の地元民は芦屋や夙川のほうがいいのわかってても、正直胡坐かきすぎの面もあるからねぇ。
ただヤンキーが多かったりってのはイヤだなぁ。やっぱり。
でも便利ですよ。北口。嫌いじゃない。客観的に人気があるのもわからなくもない。

なんだかんだゆーても、阪神間に厳然として転勤層の実需、マーケットはある。
地元民がいくら否定しようが。

雲井や殿山は既にリタイアしている原住民や相続で
手に入れて住んでいる2〜4代目というパターンが殆ど。
実際、高額納税者も現役世代の高学歴者も少ない。
北口周辺は大企業の社宅が多いので当然、教育熱も高いので
当然塾のレベルや小学生の偏差値も日本一高くなる。

塾のレベルが高いのは特急停車駅だからだよ。立地の問題。浜にせよ、研神館にせよ。

雲井殿山の学歴云々は知らんが、1〜2行目は多分そうで、逆にそれに誇りを持ってる。

ニシキタは環境的に安心して住める場所が狭すぎるわ。その狭さが芦屋夙川苦楽園の比じゃない。

あと甲風園の価格上昇率と坪単価が高いにせよ、たぶん敷地面積が違う。

因みにこれは有名ですが、ジオタワーの購入者の大半は阪神間の山手住宅地にある
立派な戸建てを売却してのシニア層の購入です。

つまりかつては苦楽園や芦屋の山手地区に住んでいてその良さをじゅうぶんに
評価していた層が、今や西宮北口の将来性とポテンシャルを高く評価しているという事です。

あのね、芦屋の新快速も岡本や夙川の特急停車も最近でしょうが。
誰もニシキタの塾のレベルが高いのは否定してないよ。
ただ社宅組がどんだけのものか知らんが、住民の偏差値レベルが
まるで高いかのような発言は違うでしょって話だよ。
単にターミナル的に交通の要所だったからだよ。
ジオタワーがどんだけのものかも知らんが価格設定が違うでしょ？
誰も否定はしないが、といってニシキタバンザイ論調はやめとくれ。
俺も研神行ってたし西北はどっちかというと好きだが、少なくとも
住環境的にブランドがあるなんて思ってるのはかなり少数だよ。

おいおい、っていうより単に阪急関係者の自慢かよ。デベ同士でやってくれよ。

山芦屋でも苦楽園口でも億超えは全然売れませんぜｗ
むしろ甲東園のほうが高額物件は芦屋や岡本や夙川よりもすぐに売れる。

西北の次は甲東園ですか、、、西宮マニアじゃないねんから。

億越えってどれよ？山芦屋は一番高いの売れてんじゃないの？むしろ中間が売れてないけど。苦楽園口ってどれ？樋之池？

あのー、購入者の視点からすれば、マンションの売れ行きと自分が住みたいかどうかは全く別問題だと思いますが。買いたいor買いたくない、買えるor買えないの議論ならまだわかりますが。

西宮北口にお屋敷を売り払って住まわれる方が多いってお話は私の周りでは初めて聞きました。

環境ってなんだろう？
運転ドヘタ糞でマナー最悪でケーキ屋やパン屋の前で路駐しまくるオバハンベンツが多いこと？
自称ハイソな勘違いマダムが多いこと？
他の地域からひったくりにくる犯罪者が多いこと？

高額納税者

宮市甲子園口　23人
西宮市鷲林寺南町　19人
西宮市仁川町　20人
西宮市上甲東園　19人

尼崎市塚口町　36人
尼崎市武庫之荘　31人
尼崎市園田町　24人西宮市松ヶ丘町　7人
西宮市苦楽園三番町　6人
西宮市久出ヶ谷町　5人
西宮市桜町　2人

>>90さん
その指摘は近隣住民としても全く否定いたしませんが、
と言って西北がそれがないから良いということにもならないかと。

あと、91の方、高額納税者の数を無作為に並べて一体何が言いたいんですか？

阪急不動産（大阪市）などが手掛ける二十六階建ての「ジオタワー西宮北口」では、二月に上層階のモデルルームを公開したところ、一億円を超える分譲価格にもかかわらず五月までに全十五部屋がほぼ完売した。　昨年の国勢調査の速報値では西宮市の人口は約四十七万人と五年間で約七％も増加した。特に北口町、高木東町といった西宮北口駅の周辺は一・三—二・四倍と急増。「震災の復興が進み、マンションや戸建て住宅が増えた」（西宮市役所）ためで、今後も増加傾向が続く見通し。

環境ってなんだろう？
運転が上手くてドえらいスピードと騒音でマナー最悪で飛ばすヤン車や単車が多いこと？コンビニの前でたむろしまくるヤンキーが多いこと？
自称自分も子供も学歴・就職偏差値が高いとの勘違い転勤者が多いこと？
他の地域へひったくりに行く犯罪者が近くに多いこと？

環境といえば、芦屋の図書館は桁違いに西宮より貧弱ですよね。
真面目に勉強している人も少ないです。

まぁアホボンの多さ、芦屋大学のステータスや、＊＊＊やパチンコ成＆消費者金融成金や
朝鮮人の屋敷の多さを環境の良さというなら別ですが。

っていうか、私は西宮住民ですが、西北の肩を持つ気はそれ程ないです。
Anyway、芦屋厨はどこか行ってください。どのスレからも嫌われます。

うわー、低レベル。いっそ入院すればいいのでは。

残念ながら北口は便利なだけで環境がよいとは言えません。それは周知の事実です。

環境という言葉ほどいい加減で都合の良いものはない。