ディアステージ成増

私のところも、無事６ヶ月点検が終わりました。
売主・施工会社の方も、対応が良いです。

理事の方たちの活動は立派ですよね。
活動の報告書をみてびっくりしました。
理事の中にマンションのプロがいるのかな。

そういえば、総会ってまだ開催されてませんよね。

興大倒産
「事業継続の可能性もあり」となっていますね。

興大は販売代理なので問題無いと思います。
（売主や施工主であれば問題ですが）

区分所有者集会、理事の皆さん御苦労さまでした。
早くも管理費赤字問題発生し大変ですね。
問題解決に、協調していこうと思いますが
腑に落ちない点がありました、集会で発言すればよかったのですが、
発言されていた皆さんほど人前で意見を言えないタイプなので、
ここで言わせてもらいます。
今回の赤字問題、原因を管理費の試算の甘さとのことですが、
売主の大和システムには全く責任はないのですか？
管理会社の１年間管理業務費減額とマンション購入者の負担で解決しなければ
ならないのはおかしいと思います。
正直定価でこのマンションを購入した私には納得いきません。

管理費の赤字について（長文で失礼します）


私は管理費が赤字になったのは「まぁ仕方ないかな」位に思っています。
このマンションは駅まで歩ける距離なので、
すぐに駐車場使用率が１００％にならないことは初めから十分予想できます。
駐車場収入をほぼ全て管理費に充てているのは、
私の予想では管理費を低く抑えて安く見せる為だと思います。
（安いほうが物件購入前に好印象なので）

私は契約前に担当営業に、以下のような質問をしました。
　　国土交通省のマンション標準管理規約では、
　　「駐車場使用料は管理に要する費用および修繕積立金として積み立てる」
　　と記載されているのに何故このマンションはほぼ全て管理費に充てているのか。
回答は「マンション標準管理規約を参考にする必要はない」というもので
所詮販売代理であるし、これ以上この人と話をしても無駄だと思いあきらめました。

自分なりに、以下の理由で都合よく解釈しました。
・他のマンションでも、駐車場収入を管理費に充てている所は結構ある
・このマンションの管理費は元々安め
　浄水システムのメンテナンスには各戸毎月1000円位必要。
　ディスポーザーの維持等もあるのに管理費が周辺のマンションと大差ない。
・修繕積み立て金も管理費も結局自分たちが払うお金と考えれば同じ
　なので売主や管理会社の責任を追及してもあまり意味が無い。

管理費の値上げは個人的にはやむをえずと思いますが、
金額（値上げ）に関することは神経質な方もいると思うので
結構大変なことかと思います。
理事の皆さんもかなりしっかりした方という印象なので、
悲観的には考えていません。
管理会社の担当の方や管理人さんの印象も良く、
管理業務費減額も良心的であると思います。
住民のみなさんで協力して、無事解決できればと思っています。

住民のみなさまこんにちは。

そろそろ１年点検ですね。

なにか不具合とかありましたか？

ウチは「給湯温度が低い」のが不満です。

４３度にしてもまだ「ややぬるい」お湯しか出ません。

こんなものなのでしょうか？

あの浄水装置が悪さをしてるのか・・・等いろいろ考えてしまいます。

みなさんのところはこういった症状とかありますか？


その他はおおむね不具合はありません。

たしかにとっても良くできたマンションですよネェ。

ダイワシステムさんには非常に感謝しています。

あと、住民のみなさんも本当に紳士的で、

上下左右から音とかも全然聞こえないので、暮らしやすいです。ああ、あと「ゴミの捨て方がなっとらん」というプリントが頻繁に来ますが、

管理人さんが大変で可愛そうですね。

管理人さんも非常に良くやってくれているので、

ゴミの出し方はみんなで協力してレベルを上げていきたいですね。


この掲示板で当時言われていた虫の問題とかニオイの問題とか、

まったく皆無でしたね。

あれはライバルの分譲マンションの販売さん等が

書き込んだのでしょうね。


それではみなさん。

今後ともよろしくお願いしまーす。

うちは１年点検指摘で何か指摘したかったけれど何もなし。
いいことなんだけどね。

虫も川の匂いも特に気にならないですね〜
部屋によって違うのかもしれないけど。

今のところは特に不満は無いけれど、
強いてあげるなら、管理費が赤字で将来的に値上げするかもしれないこと　かな。

１年点検は、うちは特に指摘するところ無しです。
給湯も４０〜４１℃で暖かいです。
４３℃でぬるいのは、絶対見てもらったほうがいいですよ。
周りの生活音は少しはしますけれど、
前の賃貸にくらべれば静かすぎて、まるで問題なし　笑

マンションは、概ね満足しています。
売主・管理会社もしっかりしてくれているし、
管理人さん２人も真面目に働いてくれていますから。
ゴミ整理本当にごくろうさまと思います。

気になる点と言えば、
機械式駐車場が思っていたよりも面倒。
どこのマンションでも一緒だし、今更で仕方ないですが。

大和システムはどうでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47606/

上にはあかちゃんがいたが成長したらしく、ここ数年成長したらしく、走り回る足音が凄まじいです。

ひどい日は1日中、ずーーーーーーーーっと。

最近は、足音がストレスで頭痛がするようになりました。

心底、迷惑しています。

勇気を出して、注意するべきか、しないべきか。

子供が可愛くてしょうがない親心、子供が伸び伸びと楽しく過ごしているのを水をさせない気持ちなど

わかりますが、「マンションという共同住宅」に住んでいる人としてもっと自覚を持ってほしい。

と書いているそばから、足跡が・・・・・・・・・・。

いくら防音にすぐれている作りでも限度があると思います。

最近は我慢の限界のため、こちらにまずは投稿いたします。

市販の防音マットを購入したり、子供に躾をすることを願うばかりです。

ゴミ捨て場の外に放置してあるのは何なんでしょうか。新手の「嫌がらせ」でしょうか。

人間ですから、間違えることもあると思いますが、立て続けで、とても奇妙？違和感？

侵入者が置いていってるとは　考えにくいですが　なんだか怖いです。

痴呆の方やご病気により判断できない方もご家族がいるだろうし、
お子様が反抗してゴミを荒らすなんてこともかんがえにくいですし、
　

4）管理委託費を安くする方法
管理組合がマンション管理会社に毎月支払う管理委託費を安くする方法は色々考えられますが、比較的効果が高く代表的なものには次のような方法があります。

① 管理会社に管理委託費の内訳明細を提示させる。

② 全面委託から一部委託へ切り換える。

③ 契約更新前に管理会社に値下要求をしてみる
　（管理業務仕様は変えないことが条件。同業他社の見積りを取っておくと効果的）。

④ マンションの築年数が若ければ、エレベーターの保守点検をフルメンテナンス（FM）契約から
　　パーツ・オイル・グリス（POG）契約に変更する、
　　また、保守業者をメーカー系列から独立系業者への変更を検討。

⑤ 械式駐車場には法定点検もJIS規格もなく、保守点検の頻度や単価は業者の都合によって決められているので、
　　交渉によりメンテナンス費用を下げる余地が多い。
　　またメーカー系ではない独立系の保守業者も増えているので、変更を検討する。

⑥ 特別清掃（定期清掃）の頻度を減らし、
　　管理会社を通さず清掃会社との直接契約を検討。

⑦ 管理員が住み込みの場合、日勤（通勤）または巡回方式に変えてもらうようにする。
　また、夜間に警備員の常駐や巡回を依頼している場合は、防犯カメラや電子通報システムの導入で代替できるか検討。





活動が活発なマンション管理組合は、管理会社の仕事ぶりや対応にについてよく観察し、
その管理会社を「評価」しています。

評価が良ければ管理会社と良い関係を築いているでしょうし、
やや不満な場合は業務の改善や管理委託費の値下げ等を申し出るでしょうし、
評価が最悪なら管理会社の変更（リプレイス）を検討するでしょう。


ところが、マンション管理会社のほうでも、逆に管理組合を評価し格付けしているところが多いのです。


管理会社による格付けが高い管理組合は、管理組合活動が活発で、
マンション住民の自治意識が高く、理事長や理事が代わっても管理組合の活動レベルが変わらない組織としての継続性がある管理組合です。
これより格付けが下がるのは、理事長や理事の一部の人だけ声が大きくリーダーシップもあるけれど、他の理事達は受け身で消極的という、理事間に温度差があるところです。

このような管理組合では、うるさ型のリーダーがいなくなれば、活動レベルが下がります。

また、一人の区分所有者が長期間理事長に君臨し、管理組合を自分のもののように掌握しているため、
他の理事達が無気力になっている場合もあります。

このような管理組合に対しては、管理会社はそのリーダーだけに顔を向けてればいいので楽です。
格付けが最低ランクなのは、活動レベルが低く、住民達もマンション管理に無関心で、
理事会なども形骸化してしまっている管理組合です。

理事の中にうるさ型が混じっていても、その人が野党の立場であり組合の意見を代表していない場合も同じです。

こういう管理組合は、管理会社に対して要望もクレームもほとんど何も言わないので、
管理会社としては一番組みしやすく、一番利益の取れる相手です。

管理会社では独自の格付けをもとに、優秀なフロントマンを格付けの高い管理組合に担当させることが多く、そうでもない人は格付けの低い管理組合に付けるようにします。

なぜなら、いい管理組合は管理会社にとって「手強い」顧客ですが、それだけに気を抜くと他社に代えられてしまうという危機感があり、また自社の管理業務レベルを引き上げてくれる大事な顧客として評価しているからです。

反対に不活発で形骸化している管理組合は、管理会社の言いなりになるし、放っておいても売り上げが下がることはないので、それなりの対応でいいと見なされているのです。

http://mansion.smi-le.net/cate5/index.html　より

Ｊ-ＣＯＭのケーブルテレビのみ解約した場合
教えてください。

現在、Ｊ-ＣＯＭにてＪ-ＣＯＭテレビ（デジタル）とＪ-ＣＯＭフォン（電話）を契約していますが、地上波のチャンネル以外はあまり見ないのでＪ-ＣＯＭテレビを解約しようと思っています。

新築時にＪ-ＣＯＭテレビ、Ｊ-ＣＯＭフォンを導入したので、屋根の上にアンテナ自体はありませんが、各部屋にはアンテナ線（挿口）があります。

Ｊ-ＣＯＭテレビとＪ-ＣＯＭフォンを契約したときの工事内容は、屋根の上にもともとあるアンテナ線に接続し、セットトップボックスがある部屋はすべてのチャンネル（有料）が視聴、それ以外の部屋では地上波のみ視聴という工事内容で、実際セットトップボックスのない部屋でも地上波は見れる状態です。（現在も視聴中です。）

この状態でＪ-ＣＯＭテレビのみを解約した場合、引き続き地上波は視聴できるのでしょうか？

ちなみに電話にてコールセンターに問い合わせをしたところ
『電話の契約はそのままで、Ｊ-ＣＯＭテレビのみの解約は可能』
『解約時の工事はセットトップボックスの返却で2100円が必要で、それ以外の工事はなし（料金は発生しない）』
と言われました。
Ｊ-ＣＯＭテレビ解約後、地上波が視聴できるかどうかは聞いていません。

この状態でＪ-ＣＯＭテレビのみを解約した場合、引き続き地上波は視聴できるのでしょうか？

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確かにＪ：ＣＯＭの契約解除は苦労するようです。

◎マンションの「契約解除」妨害のケース

＞そこからＪ：ＣＯＭの動きが活発化し、各組合員にはテレビが映ら
＞なくなるから、総会で反対せよとの電話や訪問の頻繁かや、理事に
＞対し、議案を取り下げないと貴方は大変な目に合いますよ的な脅し
＞が続きました。

＞脅し的な言質に対しては、電話を録音しているこれ以上管理組合の
＞活動を妨害すると、警察に持ち込むと言ったら静かになりました。


ケーブルテレビ会社の「契約解除妨害」の手口はマニュアル化して
いるようで社員から決まり文言が出てきます。

「団地の中で一戸でも契約解除に反対があればケーブルテレビは止
められません！」と言って脅し、「多数決」をけん制したり、

「一戸でもケーブルＴＶを望む世帯があれば、われわれは電波を送
る義務がある」とアンテナ設備を支配している立場を強調し、契約
解除を断念させようとします。

反対工作や、脅しや、スキャンダル攻撃は程度が低いので述べませ
んが、「契約解除」の意思表明をすると「豹変」するケーブルＴＶ
会社の体質を改めて思い知らされる事でしょう。
管理組合役員の「契約解除」の決意は固まるばかりです。

違法な「地デジ有料化」問題を契機に、無駄な負担に早く気付かれ
んことを祈ります。


.

2011/07/07 14:34　[13225164]1点
チャンネル５５さんクチコミ投稿数：97件　
＞脅し的な言質に対しては、電話を録音しているこれ以上管理組合の
＞活動を妨害すると、警察に持ち込むと言ったら静かになりました。

Ｊ:ＣＯＭは本性をムキ出したら恐ろしい会社です。
2011/07/15 01:57　[13255172]

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http://bbs.kakaku.com/bbs/-/SortID=1101537/　
にいろいろありましたよ。

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空きかん　つぶすの結構　大変だね。　管理人のおじさんがいつもやってくれてた　とは。　

熱心にゴミ置き場の整理や掃除もしてくれているし感謝、感謝。

そういえば、おばちゃんの方は、ゴミ捨て場担当ではないみたいだね。　

仕事中に住人とくっちゃべってばっかり。

宅配便のお兄さんにも話しかけてるし、うちの管理人業務ってそんなにやることないのかな。

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空き缶って潰して出さなきゃだめだったんですか？
管理人さんが良い人だと安心できますよね。
管理人業務って時間とか決まっていて掃除以外することなさそうですよね。
だから、おばちゃんとかおじちゃんが多いんじゃないですか？

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