パークホームズ京都二条城ってどうですか？

デザインは講師をモチーフにしたフォルムだそうで、
かなりインパクトの強い感じのデザインに思えました。
眺望を優先したということなのか、
間取りがとても変わっている感じです。

普通ならバルコニーにするところを、
ダイレクトビューサッシという、
カウンター付きの出窓になっています。

たしかにバルコニーより眺望が見張らせるし、
外からの光もダイレクトに入ってくるイメージです。

>>1 匿名さん

夕陽がきれいに見えそうですが、夏は西日で暑いでしょう。

最近はバルコニーなしの部屋が増えてるんでしょうか。
堀川通側は一軒の範囲がわからないデザインですね。

>>1 匿名さん
バルコニーがない窓の清掃にコストがかかりそうですね。年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふきということになりますので。

>>年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふき
管理費に込みならありがたいです。
自分で業者を呼んでやるのは大変そう・・・

大通り沿いなので、日当たりもよさそうで開放的でいいなと考えています。二条城前の道をウォーキングするのもよさそう。六角堂の方に歩いていってもいいですよね。
どのくらいまで歩いていけるかなと思っています。

>>5 匿名さん
管理組合の方針によると思います。以前住んでいた組合で自分で窓ふきできる住戸とできない住戸が半々くらいでしたので、個人負担（清掃の日程等は組合が決定）でした。現在住んでいる組合では管理費に組み込まれてます。二条城前は観光客で混雑してます。六角堂に行くのなら八百一に寄ると色々売ってます。
堀川御池の音楽高校ではよく演奏会をやってます。

>>5 匿名さん
地元民です。
ここから二条城までなら、信号に引っかからなければ2分ほどで到着できます。
逆に六角堂や新風館方面に行こうとすると、徒歩では少しキツいかもしれません。
実質徒歩15分程度なんですが、実は油小路通から西洞院～新町～室町通は登り坂になっているんですよね。
若い人はあまり気にしないかもしれませんが、年寄りには結構しんどいかもです(^^;)

>>7 名無しさん
京都高低差崖会の梅林さんによると、新町と西洞院の高低差は半ばは人口的なものだそうで、江戸時代にはこの坂の上の新町は三井両替店のような大店が並び、坂の下は染物などの職人が住む町という住み分けがされていたそうです。また、この高低差を利用して明智勢が本能寺を見下ろしながら攻撃したのだとか・・・。

>>8 購入経験者さん
貴重な情報ありがとうございます。
大変勉強になりました。
しかしそんなマニアックな学会（崖会？）が存在することにも驚きました笑

>>9 匿名さん
はい。ご近所で住んでます。この辺りのネットでは、田の字の僻地みないな表現も散見されるのですが、住んでみると田舎者（京都の人からは大田舎の出身ですか）にとっては、日々、結構いろんな発見があります。退職者で時間があるというだけのことかもしれませんね。

資料請求して間取り見ましたが100ｍ超えの２プランは残念ながら西向きでしたのでスルーです。遮るものがない西日は本当に強烈です。昨今の京都の気候を考えると恐ろしいです。
東向きの２部屋がオススメですかね？２部屋買ってぶち抜けれる経済力があれば・・・

>>11 マンション検討中さん
2部屋買ったとしても、壁をぶち抜くのはできないんじゃないでしょうか？？

>>11 マンション検討中さん
私も送られてきた資料で全間取りを見ましたが、検討している70m2台の間取りは
いまいちでした。西向きはベランダが無く、柱の食い込みも多いです。

鴨川に遠いな

>>14 ご近所さん
市役所前辺りの小規模マンションにない良さはあります。

この辺りだとどれくらいの坪単価になるんでしょうか？

>>16 マンション検討中さん
少し東で残り一部屋のジオの新築中古が坪380万くらいで売りに出てますね。

>>17 ご近所さん
思ったよりしますね！ありがとうございます。

>>18 マンション検討中さん
モトモトがホテル用地となっていた場所で、コロナのためにホテル会社が建設を白紙に戻したために、恐らく転売され、マンションに転用されることになりましたので、土地代は高めだったのではないかと想像されます。

>>15 マンション比較中さん

堀川通は鴨川のように楽しめる川なのでしょうか。

>>20 マンコミュファンさん
土地勘の全くない方でしょうか？

堀川は結構昔から、中心部はほぼ暗渠。川というより車の多い大通りのイメージで風情とかは全くありません。
ただ堀川通り自体は他の大通りに比べれば車の通りはスムーズかと。

便利なところですが、四条あたりの堀川通り沿いはオフィス街のイメージですね。
一本筋裏とか中に入れば全く違うけれど。

鴨川散策を楽しむなら少なくも御池か二条より上でないと。四条界隈は早朝深夜以外は騒がしいし。

>>20 マンコミュファンさん
ちょこっと補足します。21さんのおっしゃるように、このマンションの付近から南の堀川は暗渠になっています。ただ、御池通の北側は遊歩道になっていて、川の西側に二条城時代の石垣を見ることができます。堀川高校の生徒さんと思しき方のランニングを見ることもありますし、わんこの散歩も見られます。もちろん、鴨川のような川ではなく、二条城の外堀を兼ねた（江戸時代のことです。昔々は平安宮の物資を運ぶ川だったようです）狭い川ですけども。

階数や向にもよりますが、坪380～400万前後かなあと予想してます。

>>23 マンション検討中さん
東京で商談会開いているようですので、そういう要素のある物件ということかも知れませんし、価格もそういう方向で決まってくるのかも知れません。

このあたりであれば、坪単価４００～５００くらいではないかと思います。
マンション価格はどことでも高騰していますが、京都は本当に高いです。
それくらい価格を上げて販売したとしても購入希望者は多いはず。

>>25 匿名さん
聞いたところによると、そこまで高くならない見込みだそうです。380前後かと

1/27からの事前案内会の予約メールが来ました。
おおよその価格を教えてくれますかね。

380だといくらになるのか

>>専有面積54.57㎡～116.13㎡

54.57㎡＝16.507425坪　16.507425×380＝6272万
116.13㎡＝35.129325坪　35.129325×380＝13349万

計算してみると、なかなかします。

経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。
色合いからして近隣のランドマークになりそうなだけに心配です。
同じ出窓の造形がいくつも並ぶ様は四条烏丸の三井ビルみたいでかっこいいです。
鳥の糞対策は大丈夫でしょうか。

>>29 ご近所さん
「suumo新築マンション」にAタイプと思われる室内イメージビューが掲載されてました。西向きと北向きのサッシの上辺ラインがダンチになってしまうのは残念。
想像していたより梁も目立ってます。TVとかどこに置けばいいのでしょうか?
SRサロンに行けば不安と疑問は解消するかしら。

>>経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。

堀川沿いにはなるので、外壁が・・というのは考えられなくはないですね。
これに関しては、普通のマンションでもありえることかと思います。
あまりひどくなった場合は、直したりかするのかなと思います。
それよりは、立地から騒音や排ガスのほうが心配ですね。

西向きは抜け感もあって気になるけど、大通り沿いの騒音はどんなもんだろうか。

>>32 マンション検討中さん
向かいの中京区庁舎の建物が音の反射板となり、窓を開けると
おそらくなかなかの騒音が入ってくるでしょう。一応簡易な防音サッシが
設置されるみたいですけど。>>31さんの、外壁汚れは近隣にあるマンションの
汚れの目立たない色と違い、意匠をもたせた土壁風の処理(遠景では
ほぼ白色にみえる仕上げ)のようなので、
修繕時の清掃だけで積立金が飛んでしまう懸念…心配です。

排気ガスや騒音などを差し置いて、ここの立地・規模感に対して納得する方が購入されるイメージです。京都でここまで目の前が開けている場所は少ないので。

西側の抜け感が売りでしょうが、京都の西日を甘く見てると痛い目にあいます。
太陽が西に傾くと遮光カーテンを閉めてないと生活できません。

>>西日
私は体験したことはないんですが、西側のマンションに住んだ人はキツイって言いますね。

東、南に住んだことがありますが、どちらも快適でした。
間取りも西向き以外があるかなと思ったら、東向きテラスもあるようでした。そちらを選べば問題ないでしょうか。

>>36 匿名さん
東側は細い妹辻子通り一般住戸1列を挟んでジオ姉小路、その東にはサムテイ京都御池が立っています。結構近いと思いますよ。

さすがに、4階の西向き3LDK80.9平米で1億越えは高いよね～もう1千万安くてもいいのでは?

>>36 匿名さん
うちは西向きのLow-Eガラスで、遮るものもなく抜けてます。晩秋～冬の間は良いんですが、春～秋にかけて、横から突き刺してくる光は眩しい&かなり暑いです。遮光カーテンと冷房つけっぱなしです。
ただ、この物件の東も南も微妙ですよねぇ。。

>>40 マンション検討中さん
西がメインみたいな価格付でした。二条城や送り火がよく見える北西部屋がメインかな・・・と。
お高いので諦めましたが、躯体の材料や工事を厳選しているので一回めの大規模修繕が18年目に設定されているのは、ちょっと注目でした。具体的にどんな風なところかの詳細は聞き漏らしました。あと、二条城がいつでも見えるというのは、城好きにはたまらんでしょうね。
以前書いたような東京での販売会の効果でしょうか、あちらの購入者もそれなりに居られるとのことでした。東京方面の方のセカンドハウスが烏丸通近辺に限られるということでもないのかも知れません（説明いただいは話の受け売りです）。

>>40 マンション検討中さん
その熱伝導、ひょっとするとガラスより金属製のサッシが原因かも知れません。日本の住宅の断熱性能が国際的な水準に達していないのは金属サッシの所為だと言う意見を見たことがあります。で、冬の前に断熱テープを買ってきて貼って見ました。一年前と比べて暖かい冬だったので、正確には判りませんが、改善されたように思います。暑さも同じことかも知れませんね。ここのサッシも金属製でしたので、似たような話になるかも知れません。

湿式壁と乾式壁って、生活音の伝播にそれほど影響あるものなのでしょうか。

価格でましたね。

第一期でどれほど売れたんでしょう
さすがに即日完売とかではない？

>>46 マンション検討中さん
第1期の抽選販売の案内来てましたね。
９日に抽選だったようです。

>47
>第1期の抽選販売の案内来てましたね。
>９日に抽選だったようです。

抽選なのですか？
今月から販売開始だと思っていたのですが
まさか抽選となるまで人気物件だとは思っていませんでした。
角住戸とか広い間取りから売れていくと思うのですが。。。

>>48 匿名さん
今後販売される田の字周辺のマンションの予測価格に比べて、高くないみたいな説明でした。市内あっちもこっちも高値の予測になってしまっているようです。
広い間取りの部屋は西向き上層階なのですが、ホンマに高かったです。

第一期で相当売れたようです。抽選もしたので人気なんですね。

西向きの部屋は、ほとんど売れてしまったようです。

>>51 マンション検討中さん

堀川通り近くに住んでいます。
排気ガスの影響で換気口がすぐに真っ黒、黒いシミができるのでご注意ください。

>>51 マンション検討中さん
普通は西向き避けられるんですけど、このマンションだと南も東も息苦しさがあるのでそうなりますよね。
でも、堀川通の排気ガス、目と鼻の先の消防署のサイレン、遮るものがない西日があるのに売れちゃうもんなんですねぇ。

世界遺産近くということでより資産価値があると思われますか？

>>54 マンション検討中さん
人によるんじゃないですか？私はお城が好きなので、二条城がいつでも見えるってのは良いなと思いました。区役所と消防署はあれ以上高くならないだろうし、その向こうの二条城の景観は保たれるし・・・ということで、西向きメインでも好きな人は好きでしょう。私は値段高いので諦めましたが。

もう3次ですか？

第1期3次と書いてあります。
いつからかはわからないのですが、3月下旬とあるので、近々販売になるのかと。

割と週末（金曜日や土曜日）に申込になることが多く、今週末か来週末かなと思ったりします。

もう２期に移りましたね。
１期分は先着分の記載がないため売り切れたのかなと思います。
２期がだれでけの戸数を販売されるのかはわかりませんが
順調に売れているようですね。

他府県から京都でマンションを探している者です。
こちらの物件は地元の方々から見るとどんな感じでしょうか。周りの環境等(買い物、教育、医療などなんでも)ご意見をお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

共用施設のゲストルームはジェットパスを採用したり大型スクリーンとプロジェクターを採用したりと豪華ですね。
こちらの施設は住人の利用も可能だそうですし、日常的なリフレッシュ空間として利用できるは利点だと思いました。

>>59 マンション探してますさん
買い物は徒歩7～8分ほどの距離にイズミヤがあります。自転車だと一瞬です。
二条城を横目に見ながらだとあっという間に着く感じですね。ここは品揃えいいです。
学区は高倉小学校～京都御池中学で最強ですが、いずれもこの物件からだと徒歩20分はかかります。
医療は徒歩1分の毛利病院は微妙なので、うちは烏丸御池のシンフォニア御池に行ってます。
ここは内科、小児科、眼科、耳鼻科、皮膚科、一通り揃っています。
治安は問題なし。最近は外国人観光客も増えてきましたが、気になるほどではありません。
堀川通の車の騒音は覚悟しておいた方がいいかもしれません。

他県から京都にという方であれば、
二条城が近いので魅力に感じる立地かもしれませんね。
もちろん、堀川通に面しているので前は交通量が多いですが
ずっと窓を開けていない限り問題ないようには思います。

>>59 マンション探してますさん
大通り（堀川と御池）を渡らないで済む分、四条のライフの方が便利かも知れません。特に堀川の信号待ち、1分以上かかります。

>>59 マンション探してますさん

地元民からすると堀川通でこの価格？？？という感じです

皆様、貴重なご意見をありがとうございます。
投資目的やセカンドハウスでなく移住ですのでマンション選びが大変難しいです。価格にもため息ばかりです。
ご意見参考にさせていただきます。

引き続き忌憚のない意見をどうぞお聞かせください。

↑ マンション探してます　の投稿でございました。
使い方がいまひとつわかっておらず申し訳ございません。

>>66 マンション探してますさん
しばらく前に引っ越して来ました。その頃から比べてもエライお高くなってます（見学に行きました）。で、自室の価格をみるとほぼ横ばいのようです（居住目的なので全く構わないのですが）。アベノミクスに始まる円安政策で円がドンドン下がれば（何せ、円安だけで、国民個々の資産は半分以下になってますので）、国際視線では安いと映るんでしょうね。ということで、ここもあまり値下がりはしないと思いますが（長期的には判りません）、すごく値上がりするということはないのでは・・・、値上がりしたとすれば、円暴落の状況かな。

夜中の騒音が心配なので、東向きなら検討したいですが、かなり囲まれ感あるんでしょうか？
この辺りで中古を探すと、本当に壁ドンみたいな部屋も多いので、それよりはマシなのかな、、と地図上では感じるのですが

地元民から見たら、人気エリアの一番人気のない場所。
二条城前駅は近いが、二条城以外何もない駅。
烏丸線の烏丸御池駅は遠い。
三条商店街は、高額マンションを買う層には物足りない。
学校や塾もかなり遠い。
堀川通りは、京都市内屈指の交通量、暴走族も走ります。
資産価値はあまり期待できない。
ちなみに二条城は頻繁に行く場所ではない。
京都御苑や鴨川なら行くけど。
マンション事態はいいと思うが、立地が残念。烏丸通より東にあるか、四条通りにもっと近ければ、と残念です。
この価格帯はあり得ない。
他の価値あるマンションの価格に届かない富裕層がセカンドハウスで購入。
その様な感じでしょうか。

>>59
特にココは向かいが稼働率高い消防署で京都で一番うるさい堀川沿いなので地元の人間はまず住まないです。
セカンドにしても実住にしても烏丸線沿いが人気ですよ。
スーパーは近くにないですが、三条商店街が近いので買い物は困らないかと。
教育なら御所南小学校区がこの辺りだと一強でココは高倉しかも徒歩1.3キロもあるので地元の人はあんまりですね。
どちらかというとセカンドハウス狙いの立地と売り方かなと思います。

通りで命名するなら堀川御池ですし、立地としては田の字北西の端っこになるんですね。しかしながら、価格は高くなりましたね。地元の一般的な会社員の手に届く物件では無いです。富裕層のセカンドなら良いと思います。

>>68 マンション検討中さん
東側は細い道を挟んで西向きの日本家屋が南北一列に並んでいますが、その東側はジオのマンション、更に東側にもう1棟マンションが建っています（どちらも高さ31m）。ジオの南面は姉小路通、北面はこのマンションとほぼ同じですので、細い道を挟んでお見合いというわけではありませんが、風景は期待できないでしょうね。

高倉小って、あまり評判良くないんでしょうか？御所南と同じ御池中学校区なので、良さそうに思っていたんですが

>>73 マンション検討中さん
いい小学校と聞いてます。烏丸通を越えて1.3キロ、このマンションからだとお子さんの足にはちょっと距離があるかも知れません。

ジオのマンションと比べた場合、
ジオのほうがまだいいということでしょうか。

地元の人はまず住まない感じなんですよね？
堀川通の音は24時間かわらないんでしょうか。
堀川通から最低でも何本東に入ったほうがよいのでしょうか。
近隣にお住まいのかたにお伺いしたいです。

>>75 匿名さん
現地住民でしたが、堀川通の交通量よりも、消防署の方が気になるでしょう。
西洞院くらいまで行けば、多少マシかも知れないけど。私は西洞院より西でした。
さすがに抑制出来ないし、突然のことなので。

>>75 匿名さん
このマンションの近所で販売中のジオだと堀川の西になりますが、そこのことだとすると、住み心地は西向きに開けている住戸が良いか、東向きに開けている住戸が良いかじゃないでしょうか。個人的には京都の西向き住戸は些か・・・ですが。
南向き住戸だと（少し入って入れば）消防車の音も、堀川通りの車の音もさほど気になりません。堀川の車の音が木になるのでしたら、堀川に面した御池から市場の間のホテルに滞在されてみればいかがでしょう。ホテルの部屋よりこのマンションの防音はしっかりしていると思います。

75で投稿したものです。

書き方が中途半端でした。すみません。
ジオは販売中のジオではなく、
ジオ姉小路が中古ででているので、
そことの比較でした。
少しだけ内側に入ってはいても堀川通とは大差ないのかなあ？てわからなかったもので。

消防署の音もどうなのかなと気になっていました。
ホテルに泊まれるようでしたら試してみたいと思います。
ありがとうございます。

>>78 マンション掲示板さん
ジオ姉小路通でしたら、このパークホームズが遮音壁になって西側の部屋でも堀川沿いの騒音はかなり緩和されるでしょうね。あと、祇園祭の頃に南向きの窓を開けて風通ししていると、稽古中の祇園囃子がかすかに聞こえてくるのではないでしょうか。

京都市内ではどの向きの物件が快適でしょうか？隣接する建物が密接していても南向きなのでしょうか？南？西？東？北？

冬の京都はほんとに寒い。たっぷり西日の入る西向きがお勧めかな。

>>81 匿名さん

冬暖かく
夏暑すぎる
西向きか　な　

東向きは午前中はいいけれど、午後部屋が暗くなっていや。西向きは夏だと夜７時くらいまで電気がいらない。

>>80 マンション検討中さん
冬場、最低気温がマイナス15度くらいまで下がる（夏場、最高気温が30度を越えるのが精々10日程度、しかも湿度が低い）札幌だと、西向きの部屋は快適でした。京都の西向きの部屋で夏を過ごすのはどうなのでしょうね、最近のマンションは断熱が良くなっているのでしょうけど、ちょっと引きます。

>>80 マンション検討中さん

抜けてる西向きはほんとにお勧めしません。
このマンションと同じ窓のパークホームズの西向きに住んでますが、夏は陽が西に傾いた瞬間から地獄です。暑い、眩しい、家具が焼けます。

>>80 マンション検討中さん
9年前に賃貸で京都の部屋を探しました。周旋屋さんのお勧めは、まず南向き、次は」東向きということでした。そのとき探したのは分譲賃貸でしたが、現在分譲中の部屋より機密性など落ちる物件が多かったとは思いますので、ご参考になるかどうかわかりませんが。

西向きはほぼ完売みたいです。日差しは強くても断熱は最新対応されています。むしろ西向きの眺望は京都ではなかなかないレベルなので、それに価値を感じる人が多いということかと。
東と北は暗いです。特に京都はまわりを囲まれていることも多いので尚更。

>>87 名無しさん

ほぼ完売ですか。凄いですね。
高いんですよね？
それだけ買われるかたがいるんですね。

価格にもうついていけません（笑）

昨今の異常気象は今後も続くでしょうし、今までの向きによっての価値観も少し変わってくるかもしれませんね。
南向き神話のようなのはなくなったりして。
欧州のように東、北向きが好まれる時代がきるかもしれませんね。
人の好みもそれぞれで住みやすければ向きは関係ないかもしれませんね。

>>89 マンション検討中さん

文字打ち間違いました。
時がくるかも　です。ごめんなさい。

>>88 マンション検討中さん

同感。羨ましいかぎりです。

こちらの物件は共用部が豪華ですし、それを使える意味では、価格抑えめの東や北の部屋はお得かもしれません。この規模は中心部では珍しい。

>>92 名無しさん

そうですよね。この規模。共用部の豪華さ、魅力的です。

>>89 マンション検討中さん
欧州って（おそらく北の方、ドイツとかイギリスとかだと思いますが）好まれるのは北海道と同じ西向きのようですよ。緯度が北なので貴重な太陽を楽しむということです。欧州で北向きが好まれるという話はあまりないかと思われます。ひょっとしたら南欧のイタリアあたりの話でしょうか？。
一方で、日本でも研究室関係は光線があまり変わらないということで、明治以来、北向きが好まれています。でも暮らすには暗いですよね。

本の背表紙が日に灼けるのがこわいですから、研究室や本屋なんかは北向きが多いんじゃないですかね。窓の景色も仕事上関係ないし。

>>95 匿名さん
昔ながらで言いますと、顕微鏡の光線が北向きの方が安定してるというのが、一つの理由のようです。学生の頃に、そのように習いました。実験室で住むわけではないですからね。

パリに住む友人達は家具や調度品が日に灼けてしまうのは嫌だからどちらかと言うと南と西は選ばないとよく話していました。
自分たちは昼間に公園で日光浴するからよいと。

研究室のお話も興味深いです。

>>97 マンション検討中さん

昨日の現地付近です。たまたま消防署に用事がありましたので。