リビオレゾン北綾瀬 に行ってみた − モデルルーム見学記

マンションギャラリーでは、受付を済ませてから、タブレット方式でアンケートを入力しました。暫くすると営業担当者の方がやってきて、名刺を頂き、「こちらの物件をお探しの理由は何ですか？」とか、「どのタイプでどのご予算のお部屋をお探しですか？」という当たり障りのない質問を受け、率直に、「私自身が東京で生まれ育ち、下町にはとても以前から憧れを頂いていた為です。」そして、「2LDK若しくは、3LDKで、5,000万円台のマンションを検討しております。」と伝えました。

その後、物件概要による説明をパソコンによるディスプレイでスタートしました。ざっくりとした内容で言えば、北綾瀬の歴史説明、駅前の開発エリアについての説明、立地条件が徒歩5分でもあり、千代田線から始発駅となること、住環境や利便性については、しょうぶ沼公園や東綾瀬公園がいずれも、現地から徒歩3分でアクセス可能であること。当物件は、15階建ての68戸で「全戸西向き」の物件です。

そして、当物件の現地の最寄り駅である北綾瀬駅周辺は、再開発エリアということ、リセールバリューは、何と、現時点で137.7％という数字！！！

通学区は、東淵江小学校（徒歩約9分）、蒲原中学校（徒歩約7分）との事です。義務教育の小中学校に通う際の子供の心身の発育は、未発達であり、特に小学生は、個人差はあるものの体力がないので、学校嫌いにならないためにも、自宅から徒歩10分以内に小中学校へ行かれるということは、保護者としても安全ですし、子供にとっても学校へ通う心身的な負担がかからない理想の距離だと思います。（筆者は、小学校時代の頃は、戸建てに住み、通学時間は、約20分という長さでしたので、やはり、小中学校は近いということに越したことはないと今だからこそ、強く思うのです！）

◇リビオレゾン北綾瀬の販売価格について◇

リビオレゾン北綾瀬（第一期販売）の販売価格表を頂きましたので、現時点で販売されている物件を掲載します。

部屋番号 タイプ　間取　専有面積　販売価格　向き

602号室　Bタイプ　2LDK 42.92㎡　4,058万円　西向き

605号室　Eタイプ　3LDK 61.61㎡　5,218万円　西向き

801号室　Aタイプ　2LDK 53.14㎡　4,698万円　西向き

803号室　Cタイプ　1LDK　33.15㎡　3,298万円　西向き

805号室　Eタイプ　3LDK　61.61 5,328万円　西向き

と、割と、こなれた価格帯ですね！特に、605号室と805号室は、家族世帯の方にとっては、「買い」だと思います。

広いわりに、3LDKもあるので、三人家族でも四人家族でも何とか暮らせるかもですよ！（公式サイトによるインターネットから得た情報としては、予定最多販売価格帯が、販売価格 2,900万円台～5,900万円台ですので、ほぼ、その範囲内に入っているかなと思います。）

◇リビオレゾン北綾瀬の管理費等及び、管理準備金・修繕積立一時金等について◇

リビオレゾン北綾瀬の管理費等及び、管理準備金・修繕積立一時金等が記載された一覧表を頂きましたので、まとめました。

・管理費等（月額）

タイプ名　管理費　修繕積立金　インターネット　　合計　　管理準備金　修繕積立一時金
　　　　（月額A）（月額B）　（月額C）（月額A+B+C合計）（初回のみ）（初回のみ）
　　　　　　　　　
A　　　15,350円　 5,950円　　　 550円　　 21,850円　　15,350円　　526,000円　　　

B　　　12,400円　　4,800円　　　550円　　 17,750円　　12,400円　　424,900円

Bg　　12,400円　　4,800円　　　 550円　　 17,750円　　12,400円　　424,900円

C　　　　9,580円 　　3,710円 　 550円　　 13,840円　　9,580円　　　328,100円

D　　　9,580円　 3,710円　　　 550円　　 13,840円　　9,580円　　　328,100円

E　　　17,800円　 6,900円　　　 550円　　 25,250円　　17,800円　　609,900円

F　　　18,790円　 7,280円 　　550円 　　 26,620円　　18,790円　　643,600円

G 　　18,900円　 7,320円 　　　550円　　 26,770円　　18,900円　　 647,700円　

H　　　10,700円　 4,140円 　　 550円　　　15,390円　　　10,700円　　366,600円

・駐車場（合計3台）

平置き1　1台　　月額　17,000円

平置き2　1台　　月額　17,000円

障碍者用（優先）月額　18,000円

・ミニバイク置き場（原付のみ）（合計4台）月額　3,000円

・駐輪場（89台）

二段ラック式（上段）　35台　月額　200円

二段ラック式（下段）　54台　月額　400円

◇リビオレゾン北綾瀬の間取について◇

Eタイプ　3LDK+WIC+SIC　専有面積　61.61㎡　バルコニー面積　9.12㎡

今回は、Eタイプの間取（基本プランは、3LDK+WIC+SIC　専有面積　61.61㎡　バルコニー面積　9.12㎡ですが、ハーフモデルルームと言って、約12.5帖のリビング・ダイニングキッチンと約4.0帖の洋室を見せて貰いました。（実は、リビオレゾンさんの物件のみならず、「ワザック西新井大師西」も、ハーブモデルルームでした。やはり、全てのモデルルームの全体を見せるということは、それだけ、人件費がかかってしまう為、半分にしてあるそうなんです....。

モデルルームの毎月の賃料って、物件によっては、100万円以上はかかってますと某マンション物件の営業担当の方が仰ってましたのを思い出しました。）

写真は、撮っても問題ないそうでしたので、実際にモデルルームで見せてもらったものと公式サイトで掲載してあるのと一緒なのか、確認するが如く、拝見させて頂きました。先ずは、玄関からお邪魔します。

トイレ、洗面所、バスルームや装備されているバスルームを使用する際のスイッチです。トイレは、タンク式となっており、手洗いカンターはありません。（手洗いカウンターこちらの物件にも無いのか！！少し残念な気分です！！）

キッチンとリビングダイニング、洋室のお部屋も見せて貰いました。キッチンは、浄水器や食洗機、リビングダイニングの床暖房が、それぞれ標準仕様になります。ガスコンロをIHに変更出来ますか？と尋ねたところ、「11階以上であれば、オプション扱いになりますが、変更可能です。」と言われました。

尚、当物件は、二重床と二重天井が採用されており、防音効果が期待できる複層ガラスやLOW-Eガラスが装備されていますので、電車の騒音にもある程度は、煩くない程度に収められます。

「無償カラーセレクト及びキッチンや台所の高さセレクトプラン」は、11階～15階まで選択が可能です。（1階～10階までは締め切っているそうです。）各階のそれぞれの締切日は、11階7/24、12階8/7、13階9/4、14階9/25、15階10/9となります。

マンションギャラリーへの来場見学、物件概要の説明、モデルルームのご案内、販売価格の説明が終わると、間取図や価格表、その他、リビオの物件について記載されている沢山の資料を封筒に入れて頂き、マンションギャラりーから営業担当者の方と親切にも、現地まで案内して頂きました。

当物件の現地の近くには、緑が多い公園に恵まれており、23区では緑が多いエリアとしても、人気を博しているとの事です。また、北綾瀬付近は、再開発エリアですので、これからの活躍ぶりがとても楽しみになって来ました！

◇リビオレゾン北綾瀬の特徴について◇

北綾瀬の特徴をざっとまとめて見ました。

所在地：東京都足立区谷中1丁目10番（地番）

交通：東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅5出入り口まで徒歩5分

構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階

敷地面積：830.70㎡

延床面積：3,982.19㎡

用途地域：準住居地域

間取り：1LDK～3LDK

専有面積：33.15㎡～65.43㎡

バルコニー面積：7.02㎡～11.49㎡

テラス面積：9.50㎡～11.22㎡

エレベーター：1基（13人乗り）

駐車場：3台

原付自転車：4台

自転車置き場：89台

工事完了年月：2024年3月上旬（予定）

引き渡し可能年月：2024年3月下旬（予定）

分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合による所有権の共有

建物：専有部分は区分所有権、共有用部分は専有面積割合による所有権の共有

管理形態： 区分所有者全員により管理組合を結成し、運営・管理業務は管理会社に委託（予定）

管理員の勤務形態：通勤管理

売主：日鉄興和不動産株式会社 国土交通大臣（4）第6908号（一社）不動産流通経営協会会員（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒107-0052 東京都港区赤坂一丁目8番1号

販売提携（代理）：丸紅都市開発株式会社 国土交通大臣（9）第3409号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟〒100－8088 東京都千代田区大手町一丁目4番2号

設計・監理：株式会社啓建築設計

施工会社：風越建設株式会社

管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

◆リビオレゾン北綾瀬の総評（★5つが最高）について◆

立地条件・住環境（★★★★）

当物件やその周辺は、比較的、閑静な住宅街の中にある物件で、近くには、菖蒲の花が咲く広い公園があり、治安も良さそうな物件だと思います。足立区は、昔からとかく、「治安が悪い」と言われ続けてきましたが、こちらの物件に限っては、あまり、そうは感じられず、安心して暮らせそうな物件だと思いました。

だだ、現地の手前に、「水路」がありましたが、これは、「行政」が作ったものらしく、不動産会社の都合で、撤去することは、出来ないそうなのです。（これさえなければ、ほぼ、完璧と言える物件なのにと思いましたが、住む上では、ほぼ問題ないと思います。この辺をもっと営業担当者の方に聞くべきだったと思います。）尚、ハザートマップもかかっているそうですが、これまでのところ、特に川の氾濫による影響は、特に問題はないとのことでした。（この辺の説明というか、説得力がもう少し欲しかったです.....。）というか、こちらの方でもっと突っ込むべきだったと思っています。

ということで、荒川区や足立区エリアは、千葉エリアと同じように殆ど「ハザートマップ」がかかっていても、殆どの物件は、震災の被害はないとのことです。（もし、あれば、何らかの対策が必要ですが、わざわざ川が氾濫して、浸水してしまうようなところに売主さんも、土地は買わないでしょうし、そうだとしても、きっとしっかりと対策を考えているはずです。）

価格帯（★★★★★）

実は、この日、「ワザック西新井大師西」、「プレシスヴィアラ千住曙町」も、来場見学に行って参りましたが、三社を比較検討したうち、最も、「リビオレゾン北綾瀬」が気に入りました！！とにかく、駅から徒歩5分ですし、資産価値も、リセールバリューも137.7％という数値も高く、最悪、ローンを返しきれず、売却をされるなら、5年～10年近く暮らす価値はあるかも知れません。

ただ、この「リセールバリュー」というのは、売却するタイミングによっては、必ずは、その数値になるとは限りませんので、あくまでも、お客様に購入して貰える目安として、見積もっていると考えられます。

おススメ度（★★★★）

北綾瀬駅構内には、ワイズマート、セブンイレブン、飲食店やキャンドウがありますが、その周辺には、大きな病院とか、進学目的で通う進学塾が余り無く、当物件に関しては、お受験目的で住まわれることはあまりおすすめではない気がします。

ですが、お受験はともかく、「公園で緑の多さや自然に触れさせたい」と強く願う方には、とても向いている物件です。と言いますのも、現地へは、営業担当者の方に案内して頂きましたが、現地を見終わって帰る頃、子供たちが野球をやっていたり、外国人と思われる方が集団でピクニックをしているのをお見掛けしました！駅からも近く、広い公園もあるので、どちらかと言うと「少人数の子育て世帯向きのマンション」にも思われます。

飲食店もそれほど多くはなく、現地の近くのスーパーとしては、西友やドラックセイムズ、そして、ステーキ屋さんがありました。

千代田線沿線の新築マンションで、かつ、徒歩5分以上は歩きたくないという方の「贅沢な我儘」を満たしてくれるのが、こうした物件なのだと思います。あくまで、個人的な見解に過ぎませんが、割と人気の高い物件だと思いますし、第一期とは言え、完売もいつになるのか、分かりません....。

気になる方は、コロナの感染者数が激減しているこの時期に（但し、マスクは忘れずに！！）資料請求若しくは、来場見学されてみるだけでも、十分に価値はあると思います。