Brillia（ブリリア） 北山ってどうですか？

ベストインエリアってどんな英語やねんｗｗ

身も蓋もない話をしてやろう。

今頃になって、この物件の内容を、掲示板で探っているようでは、条件の良い部屋は買えないよ。

この物件は、いまどきの京都では、かなりイケてる鉄板モノと見ているが、それが、その通りに仕上がるなら、この物件の企画が進んだ時点で、条件の良い部屋をどういう客に渡すかは、ほぼ確定している。

自社の最優良客、銀行筋の客、旧地権者筋の客、行政関連の客（千代田区長の三井買い！）などには、プロジェクトの初期段階で、事前にお知らせ。全国区でも当地限定でも構わないが、１番ピンから、４番ピン、５番ピンくらいまでを、そうそうたるメンツで固める。それで、勢いをつけて、次順の客を集め、ＷＥＢで一般告知する前に、７～８割くらいは目処を付けておく。

それができないとピン物件としては失格。
公開後に、想定外の有力者から、なんとかしろ。と言われたときのための隠し玉を持っておくケースもあるが、ここは、もともとの戸数が小さいしエリア内の競合もない。実質完売状態でも不思議でない。この場合のＷＥＢ告知は分譲というアリバイを作るためのモノ。もちろん当社の物件はサイコーです。というアピールにもなる。

ちなみにトップ住戸の分譲面積は、購入者との事前相談によって決まることも多い。客が２４０平米くらいないと面白くない。と言えば、そのようにする。

今から普通にアプローチしても充てがわれるのは精々、並々以下の住戸。

まあ、並並以下の住居ですら買えないキミらは、一生、ひがんでいればいいよ。

追：慣用句や成句の場合、冠詞は省略される。小生、貴兄のサル英語アピールに嘆息致しました。

The best in the areaということでは？それほどおかしくはないよ。

なんかここは荒れてますね。東京建物さんもブリリアもよく分からないんですが、何が特徴なんでしょう。

東京建物はメジャー7の一角を占める一流デベ。関東では横綱クラスだけど、
京都では物件が少ないせいか、あまり評価されてない。仕様などみても
高級路線。松ヶ崎のほうは立地がいまいちだけど、これはいいと思う。
荒れているというより注目されてるんじゃないかな。ジオ北山よりこっちを選びたい。

デベロッパーに「さん」をつける人ってよく分からないなあ。。。
どういうデベロッパーかは、スムログの座談会なんか見るといい。お堅いデベロッパーという評価。

これね。

https://www.sumu-log.com/archives/11896/#zadankai-2

地味だけどいい物件つくります、だそうです。

ここは売れるやろうけど松ヶ崎はあかんやろうね

ここは売れるね。間違いなく。
すでに良いロケーションであるのに加えて、京都府のシネマコンプレックス計画の中心地でもあり、将来性も十分にある。御所周辺のマンションとは違った意味で優れた環境を備えている。

シネコンって、コロナ禍で？

シアターコンプレックスでは？

>>48 マンション比較中さん
そう、映画館じゃなくて劇場でしょう。北山の「シアターコンプレックス」構想。↓
https://www.asahi.com/articles/ASN3D74N4N35PLZB00T.html

京都の青山もテナントビルが無くなってマンションになっていくのですね

東京建物は東京の優良顧客を持ってるから、東京人でけっこう売れてしまうかもね。
いくらぐらいになるのかな。

隣の隣の焼肉屋さんの臭いや煙は大丈夫なの？

京都でマンション買うなら、洛央(地下鉄烏丸線の丸太町?五条間の駅近)で買わないとリセールで苦労するよ。北区や左京区は、閑静な住宅地だが正直不便。東京人がセカンドハウスで探すなら四条烏丸周辺がベスト。北山は、同志社や立命館に通わせるような裕福な地元のファミリー層にニーズがありそうだが、特殊なニーズだからリセールバリューは期待できないだろうね。肌感覚の相場は、坪単価250?300万くらいだと思います。きっとそれ以上で売り出されそうだから、リセールではなくて永住するつもりで買いたい人が買うんだろうなあ。平置きの駐車場だからスーパーカーも停めれるしね。^ ^

>>52

天壇北山店は、洗練された無煙式の焼肉屋さんだから問題無いですよ。

京都で人気の焼肉屋さんや洋食屋さんにケーキ屋さん、少し歩けば蕎麦で有名な、よしむらがあるのはポイント高いですね！

>>54 通りがかりさん
洗練された無煙式の焼肉屋だから臭いはしないって。。こんな台詞をもし営業マンが言ったとしたら一瞬で信用を無くしますよね。

自分が話した営業さんは臭いはしますと誠実に答えてくれたよ

確かに無煙式は焼肉客向けで、近隣に煙・臭いがどうかはわからんね。

焼肉屋vsファミレス

北山通は住居専用地域だと思うが、焼肉屋やファミレスがあるようでは
高級マンションにハイソな感じには程遠いな。

最近歩いたけど、
北山も一昔前に比べて寂れてきたよな、、、
植物園も賑わってないし・・・

>>58 通りがかりさん
起死回生策として北山エリアの整備計画を進めているようです。↓
http://www.pref.kyoto.jp/bunsei/1257126982310.html
しかし府でやることだから箱物はつくったけれど人は集まらずってことになりかねない。

>>59 匿名さん
府立植物園も変わるみたいです↓
https://news.goo.ne.jp/article/kyoto_np/region/kyoto_np-20201009150547...

きっと京都不動産バブルに乗じて勘違い価格になるんだろうなあ。
コロナで来年からはきっと景気後退期に入るだろうし、デベも先行き不透明だから今年中に決着つけておきたいんだろうね。
だからって突貫工事にならないか少し危惧してしまう。

コロナ前のバブル価格で購入した土地だから、お手頃価格で販売することはないでしょう。
再来年まで待たないと、まともな価格のマンションは出てこないだろうね。

地下駐車場からエレベーターで各フロアにアクセスできるのはとても便利でよいと思います。
エレベーターのセキュリティってどうなってるのだろう？
キーが無いと乗れないシステムだろうか？
また住居階にしかとまらないようなシステムだと、よりプライバシーが守られていいと思います。
実際はどうなんだろうか？

一番安い部屋で6000くらいかな　それなら一戸建て買う方が良いような

>>64 マンション検討中さん

そんなに安く地下平面駐車場完備のマンションが買えるとは、都内では考えられない素晴らしさ。

>>63

東京都内じゃない、地方都市にそんな大層なシステムはつかないんじゃない？

>>54 通りがかりさん

普通に焼肉屋の営業時間に現地見学してください。
凄い匂いしますよ。白ご飯３杯は食べれそうです。
まだ普通の飲食店なら我慢できるが、焼肉と焼鳥は絶対に無理です。
窓を閉めていても、24時間換気から匂い入ってきます。

>>64
一番安い部屋で8,000万円台で、1億超えるものもあるそうです。
確かに駅近で設備も良いけど、予想以上でした。

MRが今週末に優先枠のみでopenするようなのに、>>68のように価格を知る余地はまだないのになあ、、、。

ところでモデルルームはどこにあるんですか。億ションにふさわしいマンションギャラリーなんでしょうね。まさか雑居ビルと違いますよね。

知ってる不動産屋さんが言ってたけど、コロナで不動産が全然動かなくなったって。京都はホテル建て過ぎてインバウンド無くなってマジで不動産が暴落するリスクが高まってるようだよ。今は不動産買うのはリスクかもね。

>>71 匿名さん

御所南の新築マンションは一瞬で完売してましたよ。

>>72 匿名さん
高級マンションはコロナ太りした富裕層が顧客だからよく売れるようですよ。
ここも竣工前には完売するんじゃないかな。

>>72 匿名さん

コロナ前でしょ？

トランプが選挙で負けて来年は空気が一変するから。

>>74 不動産投資家さん
グランリソシエ御所南夷町、11月の竣工を待たずに10月に完売しました。
立地さえよければ富裕層は高級ライン買いあさりますね。

>>75
北山って立地はどうよ？
富裕層好み？

御所隣接や鴨川ビューではない。山や鉾も通らん。
ホテルサービスやコンシェルジュも無く、1階は店舗。

これじゃあ、東京や海の向こうの富裕層は買わんやろ。

それでこの高額物件がどの程度の勢いで売れるか興味深い。
地元、関西の富裕層は動くか？
廃れた北山通は復興するか？

>>74 不動産投資家さん

販売も完売もコロナど真ん中！

地下駐車場からエレベーターにアクセスできるのがウリになってるようだけど、目の肥えた富裕層には普通でしょ。
地下駐車場の入り口はもちろんシャッター式だよね？
外部から出入り自由なただのチェーン式なら、フェラーリなんかの超高級外車はこわくて停めれんわな。

>>79 評判気になるさん

地下駐車場にフェラーリを置けるスペースなんかあるの？？
３．５ｍくらいの横幅が必要だよ。

>>80 匿名さん
フェラーリが置けないなら富裕層には、平置きの価値が余り無いんじゃないの？
傍目から見て、トヨタやマツダばっか停まってるマンションって高級感ゼロだしね。

北山に住むなら駅近であっても車がほしいよね。
外車が似合う街並みだしね。
フェラーリやポルシェなんかの高級スポーツカーが映えそう！

>>77 匿名さん

このマンションから五山送り火は見えるの？

HPで一部間取りがアップされましたね。
京都独特のウナギの寝床で縦長ですね。
ワイドスパンな間取りが好みの方にはイマイチかもしれませんね。
これで天井高が京都独特の低さで圧迫感があると嫌だなあ。

センターインでPP分離、なかなかいいのでは。

いい間取りじゃないですか。キッチンの構造とユーティリティまである。洗面台は２つの高級仕様ですね。

問題は価格
100平米超の部屋は1.2億なら安い？ でも1.4億ぐらい？
どなたかご存知ないですか？

御所南でこれだと1.5億くらいと予想します（中古だともっと高い）。高級な仕様も考えて北山なら1.3億くらい？

北山で億ションなんてリセールを考えたらリスキーで買えんよ。

>>83 マンション検討中さん

見える部屋はないと思いますよ。

>>87 匿名さん

12月販売予定だからまだわからないと思いますよ。

>>87 匿名さん

南向きのお部屋は全て億ションのようですよ。

北山ってそんなに資産価値のあるエリアだったかな？(^^;

南向き坪450前後。100平米で1.4億。上層階や端はさらに高額

スーモに広告出してないから、買い手はほぼ決まっているんでしょう

北山のような郊外に坪450万って正気の沙汰じゃないね。

>>92 マンション掲示板さん

北山はいいとこ坪300万が相場だよ。

>>93 匿名さん

値付けを間違えてるならここはきっと苦戦するよ。

なにせ京都の青山やしねww

植物園の木々が部屋から見える程度で坪450はないわ。周りも寂れてるしあっちこっち空テナントだらけやし。そもそもが空テナントのビル跡地に建つマンションだしねw

でも、ジオ御所北は今出川駅11分で19900万、壺470万

御所ははるか南、御所の緑はかけらも見えない(はず)。

京都では大文字焼きや鴨川が見える眺望がステータス。
植物園が見えるから何なの？って感じだよね。

>>99 匿名さん

そんなの買う人いるの？

>>101 匿名さん

いません。だから残ってます。きっと竣工後も。

間取りと価格を見て撤退

>>103 周辺住民さん

モデルルームに行かれたのでしょか？

具体的な価格帯をご教示願えませんか？

よろしくお願いします。

>>100 周辺住民さん

ザ・パークハウス京都鴨川御所東がそれですね。

>>104 マンション検討中さん

平米単価150くらいでした・・・

>>106 匿名さん
坪単価500かあ。北山であり得ない価格設定だなあ。

平米単価150は御所南の新築相場を超えてますね。それはちょっとやりすぎかもしれませんね。だったら現在建築ラッシュの御所南を検討に入れる人が多いかもしれません。

>>108 評判気になるさん

そもそも京都が東京価格って言うのがおかしな話。

来年もしオリンピックが中止になったり、バブルが崩壊したりなんかしたら大損間違いなしだよ。

医者とか普通の富裕層が住むレベルを超えてたね。東京人か中国人とかの億り人が対象になるんじゃないのかな。ローン組んでここ住んでたらただの馬鹿だわ

>>110 匿名さん

東京人も中国人もバカじゃないんだから、何にもない北山に大金注ぎ込まないよ。

今日現地を歩いてみた。
西隣に焼肉屋さん、東隣に小汚い見た目のスイミングスクールがありました。
もう少し東向いて歩くと人気の洋食屋さん、熊本ラーメン屋さん、ケーキ屋さん、パン屋さん、そして駅入り口って感じかな。
周辺は静かで落ち着いた雰囲気はしますが、さすがに青山とは全く比較にならないと思いました。

結局値付けの問題だと思う。立地的には西院や伏見や六地蔵や山科に住むより
こっちのほうがイメージがいい。ただし値付けが互角なら。その倍も出してまで
ここを選びたくはないな。

高いんじゃないですか。昨年、坪100万くらいでした。御池あたりで。

>>114 購入経験者さん

1坪じゃない。
1平米じゃないかな？

今は中心部で1坪400万円
70平米が8500万円

そうでした。平米100万でした。それから高くなったんですね。

北山のマンション相場って平米70-90万。
150で買う人なんて普通はいないでしょうな。

現状今の京都での新築マンションって北山以外はエリアやマンションデザインの良い物件がない。
プラウド東洞院やグランドメゾン御池通、ザパークハウス鴨川御所東なんかが売り出された時期が1番レベルが高かった。

昔は北山にBEAMSもあったんやけどな　今は何もないよね　植物園横のGREENに行くくらいかな

>>119 販売関係者さん

販売担当者がそんな事言ったら売れなくなるよ笑

たしかに北山は寂れたよな。

でも坪450って　笑うでしょ

寂れたって言っても過去２０年間はほとんど変わっていないと思います。
９０年代にピークを迎えたようですが００年代以降は横ばいと思います。
だから３０代の私からするとずっとこの感じなので寂れた印象はないですね。
普通に現状だけを見たら交通の便もよく、自然もお店も多く、落ち着いた綺麗で良い街だと思えますけれど。

寂れたって意味は、人出が少なく空きテナントがそこら中にあって活気が見られない事だと思います。
北山通を歩いてるとそのように感じます。

北山も活気がつくように街おこしをしてほしいですね。
芸術の街ってイメージの北山ですが、集客にはアウトレットを作るとかグルメやショッピングをお洒落な街で満喫するような(河原町や烏丸のようなゴミゴミ感のない)街づくりをしてほしいですね。
シアター構想って集客力あるのか？疑問だなあ。(少なくとも自分は行きたいと感じない)

これやジオがあっと言う間に完売すれば、オサレなブティックやこれに続く高級マンションがバンバン建つでしょう。

北側に1本入れば空き地だらけだし。

売れ残ればバブルの遺物として語り継がれるでしょう。

さぁ、どっちかな？

>>125 口コミ知りたいさん
後者に一票。

下鴨にパラドールが建つようです。
北大路通り、下鴨本通り西へ
ジオとブリリアの立地と比べると場所は微妙だが、どうかな？

下鴨あたりは昔からの京都人が戸建てで暮らしているところだけれど、
高齢化で土地を手放すようになったんでしょうね。これからマンション街に
変わっていくのかな。

>>127 匿名さん

駅から離れた不便な立地でも下鴨アドレスを謳って高値を付けるのが今の京都バブルの特徴。

買い手がついてきてないのがわからないデベが多すぎる。

パラドールは地元で、ブランド力弱いから坪450や500なんて事はないと思われ

ただブリのようにデザインや仕様にお金をかける事はないから、下手すると
・・・残念！って事になりかねない。多分そうなる。鞍馬口がそうだった。

でもとにかく新築に住めれば良い、という実需の人には良いかも。
少なくともこちらより。

パラドール烏丸鞍馬口凛苑は完売が早かった。
なぜなら相場価格だったから。

パラドール烏丸鞍馬口凛苑
https://www.manen.jp/mansion/90519

当時競合してたプレミスト京都烏丸鞍馬口と京都市北区小山南上総町66番地レジデンスはともに相場よりバカ高い価格設定だったから苦戦してたのを思い出します。

プレミスト京都烏丸鞍馬口
https://www.manen.jp/mansion/88427

京都市北区小山南上総町66番地
https://www.manen.jp/mansion/87243

ここも相場よりもバカ高い売り出し価格でしょうから苦戦必至じゃないかな。

>>125 口コミ知りたいさん

この辺は高さ制限厳しいから、北山通を一本あがると最大3階までしか建てられないみたいです。京都市が高さ緩和しようとしてるので、今後どうなるかわかりませんが。

>>129 匿名さん

下鴨と言えば下鴨神社に建つマンションがめちゃくちゃ苦戦中ですよね。

あんな価格であんな立地に誰が買うのか興味深いよね。

>>133 匿名さん
神聖な場所にマンションだなんて、とんでもないことだと個人的に思います。

パラドールの下鴨
北大路通り沿い
駅まで10分超え
いくら位になるのか？
ジオとブリリアが１坪400万円位？
本来の相場価格は300万円位？
パラドールは大衆マンションなので、250万円位が妥当では？
よくわかりませんが・・

>>135 匿名さん
パラドールの話はもういいから、、、

NY連日の大下げ。日経も連れるのが常。日経と相関がある不動産も下げ。
年末から来年は株も不動産も大下げ予想。
デベも早く売り切りたいだろうな。