プレミスト京都西院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市右京区西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
交通：阪急電鉄京都線「西院」駅から徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：52.77平米～89.52平米
売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-10-30 13:25:15
近くを通ったら、外壁ができてました。
色合いはパンフレットより落ち着いているように感じました。裏からは外廊下が見えます。
歩道から見ると心なしか一階の天井が低いような…。部屋が見えそうですが、目隠しとかあるのかな。
>>323 通りがかりさん
前面道路と1階では1階が少し下がっていますね。
植栽が植えられると説明を受けましたが。。
格子や壁の色に関してはパースとは違いますね。
この辺りは現物が優先なんでしょうが。
どっちにせよ、建物が完成し中が見えるようになればぐっと進捗はするでしょうね。
周囲を散策しました。隣の焼き肉屋さんの臭いがきついと口コミにありましたが、確かに時間帯によっては強烈でした。当然24時間換気で外気を取り入れるので、室内にどの程度臭いがくるのか悩ましいところです。立地は好きなんですが。
外階段の壁だけストライプ模様なんですね。ショッピングモールみたいで安っぽい。
年末に見に行った際、半分くらいしか売れてませんでしたね。3月の竣工時の完売は難しそうですね。西院で高級感を売りにしたコンセプトなのに、北と南の大型焼肉屋さんの匂いで一気に庶民っぽくなるという。やはり高すぎですね。
管理費高すぎ。大規模物件のメリットゼロ。ボッタクリじゃん。
もうすぐ竣工なのに半分残とは不人気確定だね。立ち上がりは好調だったらしいが、実力がなかったということ。内廊下は空調費が余分にかかるよ。プレミストには分不相応でしょ。高級風にしてあるだけなんだから。
半分残だと、このまま時間が経ち新築の言葉使えなくなると物凄く安くなりそうですね。
デベの収益は売値の１割くらいしかないから、そんなに安くはできないよ。
>>332 匿名さん
管理費／月額 ： 10,500円～16,700円
管理準備金／一括 ： 10,500円～16,700円
修繕積立金／月額 ： 4,200円～6,700円
修繕積立基金／一括 ： 504,900円～805,700円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 1,500円･1,900円
インターネット使用料／月額 ： 990円
ボッタクリほどではないが、管理費と修繕積立金を当初は安く抑えておいて徐々に高くするのが常套手段かと・・・
管理費はボッタクリだ。説明してやる。まず、いま分譲中のプレミスト西院とプレミスト山科椥辻を比べる。１平米あたりの管理費 山科１８９円 西院 １８７円。これ、ほとんど同じやな。が、管理費は平米単価で見るのに加え、物件全体でいくら集めるのか。をチェックしないといけない。ざっとの計算で済むから両物件とも各戸の平均専有面積を７０平米としよう。
山科 １８９円＊７０＊５８戸 月額759,893円
西院 １８７円＊７０＊１５１戸 月額1,976,590円
山科７６万円対西院１９８万円。この差は、なんだ？ １２２万円の差がついている。掃除は倍以上、西院の方がたいへんだが、労賃の増分なんてタカがしれている。共有部の電気代も西院のほうが、３倍位かもな。エレベータが １基 対 ２基。西院の共有部のメンテナンスコストなんて大したことはない。ごみ捨ては両物件とも業者収集。
次に、近鉄不動産の最近の物件とくらべよう。
ローレルの天神川１６８戸、エレベータ３基、平米１０１円
ローレルの京都北野７０戸、エレベータ３基、平米１３７円
ローレルのゴミ収集は市だから、その分の修正が必要だが、共にエレベータは３基。天神川はゲストルームだのなんだの共有施設もあったな。他物件との比較データをみても、Ｐ西院の場合、正当化できる管理コストは平米１２０円あたりが上限。これでも月に１２７万円集まる。エレベータが２基で外廊下なんだから、これでも法外に高い。管理会社ボロ儲け。平米１８７円なんて、４５～５５戸くらいの物件なら、まあ、しゃあないか。という単価だぞ。繰り返すが１５０戸超えの大型物件で１８７円も取ったら、ほとんど泥棒。
この物件の初代理事・理事長の仕事は、初年度から管理費の大幅削減要求を出すことだ。削減しなけりゃ他の管理会社へ乗り換えろ。７０平米の物件だと、ぼったくり分６７円＊７０円だから、毎月４６９０円をダイワにお布施。年なら５６２８０円。これを、まあ、ふつうじゃないか。と思うような奴は、一生、搾取されて終わる。いまの時点で重要事項説明受けて契約済みの人が７０人も８０人もいるらしいが実におめでたい。素晴らしいお客様だ。
＜訂正＞
ぼったくり分６７円＊７０平米だから、毎月４６９０円をダイワにお布施。年なら５６２８０円。
マジメな話。こんなバカ高の管理費を言われるまんまに払ったらアカンぞ。
管理費削減させて、全部、修繕積金に回せ。
年に56,280円も余分に積み立てられたら、この先、ずっと楽になるし、資産価値も向上する。（焼肉問題が、実際どうなのかは、わからん。これが酷いようだと何をやってもダメ物件だが）
３３７の書き込み。内容に間違いがあった。スマン。ただＰ西院の管理費がボッタクリ。との結論にはなんの変わりもないから、安心してくれ。
ローレルコート京都北野のエレベータは２基のはずだな。７０戸だから３基はいらんな。あの物件は長さが１００ｍばかりあるので、３基でも良いと思っていて勘違いした。
京都北野は７０戸で管理費は平米１３７円だが、管理はいいぜ。規約見ても思いっきり気合はいっているし、理事会の運営もキッチリしている。あの物件、外観は良いが、それ以外の部分に問題アリ。と自分は思っているが、この先、周辺の開発が進めば、資産価値が上がってくる可能性は充分ある。
Ｐ西院のハナシに戻れば１５１戸でエレベータ２基というのはコロナ禍では致命的かもな。
賢く設計したつもりが、思いっきり裏目に出た。という大手デベによくあるパターン。
この件、そのうち、ヒマができたらガッツリ説明してあげるよ。
物件の外観観たが、色味がダサすぎ。新築なのに、昭和の古びたマンションに見える。もろもろ無しな物件やな。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>>337 匿名さん
あの色々と間違ってますよ。
あまり嘘か知らないだけかしりませんが、後で大変になるので消したほうが良いですよ。
しっかり知識を持ってるなら良いですが、分からないのに掲示板に書くのは、犯罪ですよ。
>>346 匿名さん
横からすみません。
知らなかったら何でも書いて良いのでしょうか？
それに、もう間違いと指摘されているので、消さないということは、故意に営業妨害していることになりますよ。十分訴えれば負けますので、書いた方は対応した方が良いのでは？
管理費については、とても参考になりました。
私はボッタクリという根拠に納得しました。
で、何が間違いなんでしょう？
斎藤さんにはぜひ具体的な指摘をお願いしたい。
外観が残念だなー。なんで部分的に吹き付けなん？誤魔化すように縦横に黒いラインが入ってたけど個人的な印象としては完成予想図よりカッコ悪い。なんで京都風のインチキ臭いデザインにするのよー。
管理費はやっぱり物件価格と同様にしっかり確認しておく必要はあります。
ぼったくりかどうかはわかりませんが、
最初から高めだと、のちのち上がっていって困りますよね。
ただでさえ、教育費も嵩んでいく子育て家庭は大変ですよ。
前向きに購入検討していたのですが、自転車置き場の使用料が高いので、迷ってしまいます。
一年とめたら、安い自転車買える…
リモートワーク主体になるとわざわざ駅ちか割高のマンション委すまなくてもよくなるしね
管理費の件、検証した。
３３７について、概算として間違いはない。
決算書等の正式書類は外部に公開されない以上、充分に根拠のある内容。
批判するなら、具体的な数値をもって行え！
エレベータの件。ここのは、２台が同一場所にあって協調制御。低コストで待ち時間最小を狙うものだが、朝夕など、その分、混む。
９階建の１５０戸なら最低でも３台は欲しい。プレミアム物件なら４台。
感染症問題に、皆が気がついた以上、この先、こういう物件は、なかなか出てこないと思う。管理費はプレミアムだし。
いまや、与党の国会議員でないかぎり、コロナに罹っても自宅療養しろ。と言われるのがふつう。自宅で死亡者がでると新聞記事になるが、そのうち、これが当たり前になるかも。。。。
インフルなんかでも、団地の棟ごとや個別のマンションごとに広がる。小学校あたりの中の人は知っているはず。
ここを買った人は、一切、気にしないと決め込むか、個人で対策して、ハコに乗るか。外階段が開放的なタイプなら、当面、そちらを使うのが良いと思う。
モデルルームに行くと、山科の物件も、西院の物件も、管理会社として同等のサービスを区分所有者に提供しているから、同じ料金なんです。とかいう説明をしているらしいな。
ふたつのプレミストが、ダイワ所有の賃貸物件なら、この理屈は正しいが、分譲物件では、不当な説明。分譲である以上、所有権は区分所有者全員にあり、それをどう管理していくかは、所有者だけが決められる。まずはコストベースで競合管理会社含めた価格とサービスを比較しないと。
区分所有者は、分譲後、管理組合結成時点から、この問題の解消へ動くことを強く推奨する。
まずは適正価格・適正利潤への変更を要求。呑まないのなら、他の管理会社へ変更。
カンタンだよ。普通決議で済む。他社だって、こんな高利潤物件からの変更なら大喜びで、いい条件を出してくる。
正当な理由のある管理会社変更は、管理組合の勲章。リセール時に評価されるで。（ここでは説明を省略するが大規模修繕などもデベ紐付きの会社をかませないほうが、良い結果が出ることが多い。特殊な工法で作られた特殊なタワマンとかでない限りだが・・・）
ただし、変更の理由と、その決定プロセスだけは明確に記録しておけ。そうでないと、この掲示板のように、あとからイチャモン付けるヤツが出てくる。
追加：ダイワだと防災系のグッズを組合共有物として管理会社で用意するはずだが、これらは、一度準備すればすむ耐久品（共用の防災トイレだの残骸を破壊するハンマーだの）以外の水や食料等は、管理組合ではなく、区分所有者各自が持つようにしろ。というのが防災上の鉄則。人任せでＯＫという意識がもっとも危険だし、水や食料や調理熱源など、個々の家庭で、大きく必要量が異なる。一定基準での食料や水のメンテナンスは、コストが跳ね上がるしな。
こまかい話だが、プレミスト西院は、キッズルームで幼児向けの読み聞かせ会をやる。とかいう話だったかな。（コロナで当分無理だが）
こういうのもダイワ管理会社のような一流企業を通すと、高いものになるが、その筋のＮＰＯなり教育機関なりに直で話をすると、モチベーション高く、薄謝で済む。
ここは京都やで。幼児教育や図書館学を専門にする学校や研究室はいくらでもある。
１５０戸も入居するのなら、棟内に専門家か、その知り合いがいる可能性は、１００％。
本人は、ふつうやらないもんだが、知り合いを紹介してよ。といえば、まず断られない。
別に専門家でなくても。と割り切るなら保母さん経験者でもいいのだし。
あ、保母さんも専門家です。失礼しました。
一昨日、医療ヘリの音が聞こえてたように思いますが、頻度はどの程度なのでしょう？
>>360 マンション比較中さん
近所のマンション住人です。
ドクターヘリはひと月に1回程度だと思います。窓を閉めてるとあまり気にならないです。
通りすがりなのですが、管理費の話が勉強になるので拝見してました。皆さん、意外と管理費に対して大らかですね笑
管理組合に交渉力のある方が入ればいいですが。
>>356
>>キッズルームで幼児向けの読み聞かせ会をやる。
図書館では無料開催だったりしますよね。お金を払ってまで受けたい人がいるかどうかは不明…
あと、今はYouTubeでも絵本読み聞かせの動画があったりして、子供と一緒に楽しんだりしています。
幼児教育に熱心な方なら有料でもいいかもしれないですけど、自治体主催の安い方に行っちゃうなあ…
駐輪場はなぜ700円から2000円の幅があるんでしょう？
平面がやはり高いんでしょうか。
800円でも他より高い感じがします。一般的には200～400円程度なのでは？
ただ、高価な自転車も増えているので、オートロックだと安心感があっていいのかもしれません。
デザインはけっこう好みです。全体的に見てどうかは実際に見てみないとイメージできないけれど、部分的に見ていくととても素敵に見えます。
町屋をモデルにした格子が特に素敵だなと思いました。多彩な素材を使って変化のあるデザインに仕上げているのはオリジナル感があっていいなと思うのですが、手入れは大変そうに思います。
たまたまこちらのマンションをバスから見てたんですが、一階の天井が少し低いような、そのため二階も少し見えそうな。植栽の隙間や、格子の間から見えそうで、大通りなんだから、もう少しプライバシー保護のデザインにしてあげたほうが良かった気が。。気のせいだったら良いのですが。
>>366さん
実際にそれですよね。実際に建物が出来て見に行ったら
道路側から部屋の中がマルミエなのは気持ちが引くレベルでした。
今からでも設計を変更して高い塀を作った方が良いと思います。
こんな建物絶対におかしいです。
>>367 職人さん
嫌なら1階買わなければ良いだけでは？
おかしいと思うなら買わなければ良いだけですよ！
意見を言うなら考えて意見して下さいね。
塀をすれば、日差しが入らず暗い部屋になるでしょ？
>>367 職人さん
おかしいとは何がおかしいのですか？
植栽が最初からそんな生えてるわけじゃ無いのぐらい普通ではないですか？
1階の方はそれを承知で購入してるんじゃないですか？ホームページの外観から見たら普通に分かると思うのですが。。。
>>367 職人さん
１階に住んでいる人はプライバシー保護のデメリットは承知して購入されています。また、ニトリなどでも光が入り外から見えにくいカーテンなどもございます。新築で高い塀があるマンションは現代ではあまり見かけません。一級建築士の資格を持っておりますが、デザインに関しては大変魅力的なマンションだと感じますよ。
上の方達の話って売り手側の言い分ですよね。
ホームページと実物にギャップがあるって指摘に「嫌なら買うな」なんて、景気の良い話だなぁ。
>>372 評判気になるさん
ホームページに載ってるのはあくまでイメージ図ですよ？しっかり日本語を読みましょう！
逆にホームページと実物が少しでも違ったら即キャンセルですか？笑
間取り自体は本当によくあるタイプっていう感じですね。特に特徴もないので、立地と値段がどう感じられるかで評価が変わるのかな？というふうに感じました。
1階の住戸にかんしては、それぞれに需要はあるかと思うので、中が見えないように工夫は色々と皆さんされるのでは？
介護の必要がある家族がいると、やはり1階はいいなぁと思うところがあります。
マンションで敢えて１階てよくわからなかったけど、
家族の形態によってはニーズがあるってトコですね。
植栽って、CGだと育ってからの状態が描かれていますよね。
マンションが建ったばかりのときって、
まだまだ植樹したばかりのときだから、
生い茂っていないっていう感じがする。
いよいよ入居始まったようですね！
実際に住まれていかがでしょうか？
今、第４期７次まできているんですね。
４期まででも多いと思いますが、７次…。
この立地で、この価格ではどうかなと思っていましたが苦戦するようですね。
ファミリー向けではないとは思いますが西院まで徒歩圏内ですし
もう少し価格が下がられば人気が出ると思いますが。。完売までもう少し時間がかかりそうですね。
前を通りましたが、1階は、ほぼ完売してるみたいですね。カーテンが殆ど付いてました。
1階はやっぱり格安なので、人気みたいですね。
2階3階ぐらいが良い狙い目ですかね？
>>378 マンション検討中さん
このマンションの一階はすぐに完売しましたね。以前、マンションギャラリーへ１月頃に行った際、５階までほぼ完売だったような気がします。個人的に気に入った物件ではありましたが手が届きませんでした。住めている方が羨ましいです。
私も前を通りましたが、一階はほぼ入居されてて、低層階もかなり埋まってる感じでした。
ここでは不評だった一階が完売しているのは驚きです。割安と判断された方が多かったんですね。ネットの評判ってあてにならないものです。
先日、内覧に行きましたが、マンション内も、内覧した部屋も非常にきれいで、良い印象を受けました。
それと、南向きと東向きの棟は、すでにかなり埋っていて、購入可能な部屋は、以前伺った際より、かなり少なくなっていました。売れ行き、かなり良くなってました。
やはり西向きは人気がないのですね…
自宅のベランダから見る限り、ガラガラです。
西棟は70m2以上の部屋ばかりなので、ほとんどの方は手が届かないんじゃないでしょうか。
西大路に面していないので、採光や騒音を考えると多少のメリットはあるのかもしれないですが、あまりにも高過ぎでした…。
価格表見ましたが、階の差をつけすぎですね。普通1階上がると30-50万円なのに対して、100-200万円も差をつけてます。その結果最上階の価格がスゴイ事になってます。。
そういえば、たしかに階の差がスゴかったです。
私がみた価格表では最上階は一階違いで400-500万差がつけられてました。
それでも最上階の角部屋から埋まったようなので、庶民とは感覚が違うんでしょう、、。
フロアーによる価格の差は一階あたり何万円というより、同じサイズの部屋の価格の何パーセント（10％くらいかな）という感じではないでしょうか？部屋が1億くらいだと、一階上になると1千万以上の差がついてるような・・・。
>>386 匿名さん
部屋の価格から計算したとしても割高なのは変わらないのでは？その計算だと相場より3-4倍も物件価格が高くないと計算合わないです。
そもそも、10%も価格差つけてるマンションは市内では見たことないです。5000万だと500万ですよ？
あちこち見学してましたので、そういうマンション見たことあります。
市内でもフロアによって価格をかなり変えているマンションはたくさんありますねー。
1000万円程度の差だとありえることかと！ただ、それをするとグロスが高くなるので、値段をカバーできるほどのエリアでないと動きが鈍くなりますが。
386, 388です。
最上階が1億台、その下が9000万円台という値付けを見ました。
とっくに、売れたようです。差額が１千万だったかどうか身の程に合わない価格ですので忘れましたけど、500万などという金額ではありませんでした。
8,050万円の部屋は、何向きの、どの間取りタイプの部屋なのでしょうか?
知っている方おられたら、教えてください。
>>391 マンション検討中さん
1番高い部屋なので1番広い間取りタイプの最上階ですね。
このマンションだと西向きの6階のVrタイプ。西向き棟は段々状になってるので、この間取りはこの部屋だけです。サイトにも間取りが掲載されてますよ。
価格や方角を気にしなければ、このマンションで1番良い間取りだと思いました。ルーフバルコニーが広く、大通りに面していないので比較的静かに暮らせるんじゃないでしょうか。
西向きの部屋はまだまだ残っていると聞いていたんですが、ほとんどが80平米以上の部屋でした。70平米台の部屋は残り少ないようです。
あと、西向きといっても他の棟より安くはなかったです。
>>395 マンション検討中さん
予算の範囲でしか確認していないので、全体で何割かは分からないですが、東向き、南向きはかなり埋まっている印象を受けました。西向きは3割くらいじゃないでしょうか。といっても、広い部屋ばかりなので、手が届くものとなると僅か、、、といった感じです。
こちらの物件は、ジオ京都二条と比べると価格が非常に安いですが、二条駅と西院駅では、それほど路線価や地価が異なるのでしょうか?
西側はやっぱり夏の西日は強烈でしょうか?
>>399 マンション検討中さん
このマンションも決して安くはない（むしろ高いです）と思うんですが、ここが安く感じるほど、ジオは高いんでしょうか？とても価格が気になります。路面価は把握してないですが、二条の駅近なら高いのは当然でしょうね。
>>401 評判気になるさん
同じ㎡数だと。1,000万円くらいジオ京都二条の方が価格が高い印象をうけました。プレミスト西院は、円町のBRANZやクレビア西院とほぼ同じくらいの価格で、スーパーや病院など、近くに施設も多いため、他物件と比べると1番、リーズナブルで価値があると思いました。
現在は第4期8次の先着順、価格を聞いて買えないかもしれないとか思っています。
京都暮らしMOVIEを見ました。
京都のイメージ動画みたいな感じでかっこいいですね。
プレミスト京都西院も、遠くから見てすごくかっこいい印象を受けます。
デパートでこんな感じの建築を見たことあります。
4つの動画、外注して作ってるんでしょうか。かなりお金かかってますね。
>>405 匿名さん
動画とかかなり費用かけてますね。
私もプレミスト京都西院の建物、非常にかっこいいと思いました。
京都市内のマンション価格は高いですが、非常に良い物件だと思いました。
今は京都市内どこも、マンション価格高いですね。
北区や中京区のマンションに比べれば、この物件は、かなりリーズナブルで良いと思いました。
今後、京都市内や右京区のマンション価格は、どうなっていくのでしょうか?
これからも価格上昇していくのでしょうか?
それとも下落傾向になるのでしょうか?
ある会社のある物件を見る限りですが・・・まだ売り出しにはなっていないけれど、マンション建設の標識の出ている物件が、2019年末くらいの買収です。おそらく、そのころが京都の地価のピークに近かったでしょうから、そう遠くない頃に販売を告示して2023年頃にに引き渡し予定くらいまでは土地価格上昇の影響を免れないのでは？よく存じませんが、マンション価格の4割が土地、4割が建設費、2割が広告費などと利益とか聞きます。企業は購入した価格に利益を載せた額を下回って売り出すことはないでしょうから、切り詰めるとすれば建設費でしょうか・・・。オリンピックで高止まりしている建設費下がるんでしょうかねえ。
このスレッドには、良いことも、悪いことも書き込みされてますが、409件も書き込みがあるので、非常にみんなから注目されている物件なんだと思います。
>>411 マンション検討中さん
建設費が下がらない場合、コストを下げれるとしてら、部屋のグレードをおとしたりして対応するのが一般的なので、しょうか?
地価が下がれば、その分、販売価格に反映させることが可能でしょうか?
>>412 マンション検討中さん
部屋のグレード程度ではあまり下がりませんよ。
有名なのが、コンクリートや鉄筋の量を減らしてるところもありますね。（法律に引っかかない程度）
あとは、工事中の異常発生したことを隠したりとかして浮かせたり。
>>413 マンション検討中さん
コンクリートや鉄筋の量とかを調整されると、一般の人では、違いが分からないですね。
それだと、すでに竣工済のマンションの方が、安心して購入できそうですね。
とっくに完成しているのに151戸中31戸が販売中ってなんなの？
焼肉問題は、結局どうなった？
>>415 匿名さん
大規模マンションなので、まだ残っている住戸はありますが、竣工前に比べて、竣工後は、かなり売れ行き良くなっていると思います。
先月内覧した際、契約済の住戸が、かなり増えていた印象です。またマンションの外観、エントランス、ラウンジ、ガーデンも非常に良かったです。
たしかに焼肉店のニオイは、住戸によっては気になることもあると思いますが、スーパーや病院施設が充実している点や阪急沿線など、非常に魅力ある物件だと思いました。
ジオ二条、BRANZ円町、クレビア西院と比較して、価格も含め、自分にとって総合的にプレミスト西院が1番と判断し、南向きの住戸を契約しました。
棟内モデルルームは、東向きの住戸でした。西大路通りに面していますが、窓を閉めていれば外の音は全く聞こえませんでしたし、また部屋の内装は非常に綺麗でした。
この物件に興味がある方は、ニオイや騒音の程度確認も含めて、一度棟内モデルルームを内覧されてみると良いと思います。
焼肉って夜やんね、匂いするの。416さんが匂いしないって言ってるのは昼間のこと？
私はここの大通りの音はパスかなー。気持ちいい気候でもまだ開けられないなんて考えられない。もっと静かで駅に近い方がいい！
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
|
総戸数 708戸 |
