グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市伏見区深草正覚町7-3の一部、32-8(地番)
交通：京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩4分、JR奈良線「稲荷」駅徒歩9分、
京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅徒歩15分
間取：1LDK+2F～4LDK
面積：55.65㎡～86.10㎡
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-04 17:36:05
今年の夏に本物件の近くに引っ越して来ました。このあたりは周囲に緑が多くリラックスできます。それまで下京区に住んでいて、便利でしたが緑がなくゴミゴミして落ち着かない感じがありました。ここは京都駅にも近く郊外感もあって、きわめて都会に近い田舎という絶妙な地域と思っています。静かで騒音ありません。空気も綺麗です。
本町通りから本物件に行くには緩い坂道を上がって行きます。毎日のことなので登り坂が有ることは念頭に置いた方が良いと思います。それから本町通りは一方通行ですので車を使う時は本町通りを使って南に行くことはできません。
徒歩や自転車で本物件から本町通りに降りて伏見稲荷大社方面に行く途中には、大きな病院、銀行三軒、郵便局もありまあまあ便利です。昔ながらの煎餅屋、和菓子屋などもあり風情もあります。
不便な面は、喫茶点やレストランなどが非常に少ないこと。伏見稲荷大社の周りにはお店が多少ありますがそう美味しいところがなく、観光客だらけで落着いて食べられません。そして夜は営業しているお店がとても少ないので外食の多い方は辛いかもしれません。
大型薬局は京阪伏見稲荷駅近くのダイコクドラッグがありますが外国人だらけで大した商品ありません。食料品はライフ伏見稲荷店がありますが距離があるので最低限自転車が必要です。他にフレスコ深草店もありますがライフの方が充実しています。ただそこに行くまでに本町通りと師団街道と渡らなくてはならず、本町通りを走行している車のスピードがとても早く危ないと思うことも多いです。（子供の飛び出しは危険）
リタイア世代が老人ホームに入るまでの間10年15年を過ごすのには良いと思います。
京都は踏切、妙に長いところが多くないですか？
他県から見た感じなのですが、交通量が全体的に多いのかな・・・バスも渋滞が多くて自転車の方が早いじゃんなんて感じたこともあります。
地元じゃないので教えてほしいのですが、市立稲荷小学校、深草中学校はどういった感じですか？基本、荒れていない学校がよく、よければ偏差値が高かったり評判がいい学校だといいなと思います。小学校は徒歩5分で近いのに、中学校になると徒歩27分でかなり距離があります。
通わせている人、通う予定の人の声が知りたいです。私立中学校だとお金がかかりそうだし。どうなんでしょうね。
ここはエレベーターがないの？
だとしたら、5階の人は大変だね。
管理費が安いのはそのせいか。
エレベーターを管理するのって機械式駐車場並みに費用がかかる。
でも、エレベーターないと毎日高齢者とか辛いのではないか。
>エレベーターは西側の入り口から入ってすぐのところに1基あるみたいですよ。
そうなんですか。
まぁ総戸数も多くなくて、５階までですから
エレベーターは１基もあれば十分だと思います。
ただ、この立地でこの価格帯なのであれば
２基くらいあっても・・と思う人は少なくないかもしれないですね。
エレベーター、普通にありますよね。
将来的なエレベーターの交換コストを思うと、無い方が良いみたいなことを書いている書籍を見たことがありますが
日常生活考えればやっぱりマストでしょう。
もう1基くらいあっても良かったかもしれないですけれど、
まああとから付け足せるものじゃないんで、現状でやっていくしか無いですね。
管理会社が合人社なのが・・・・
ここのマンション売れているのでしょうか
断層があるようですが、なにか耐震の対策はされているのかな？
耐震・制振・免震に関しては、HPや資料等に明示されていませんので、おそらく一般的な耐震構造の等級1ではないでしょうか。
耐震性・・・昨年は各地で天災が多かったので
京都もいつくるかはわかりませんからね。
ただ、詳しいことの記載がないので
ここって、そこまで耐震性があるようには感じませんでした。
ほぼ一生住むことを考えて購入するので、ちょっと考えてしまうかなと思いました。
ハザードマップによると、もし地震が来たら京都はどこでも同じくらい揺れるみたいですし、安心できる場所となると難しいですよね。
近年の大雨や台風の影響も怖いですが、ここは水災に関しては安心できそうです。
京都は水災の面で安心できるところも意外と少ないですね。
そうですね。南海トラフ巨大地震がいつ起きてもおかしくないと言われています。
もちろん、京都も含まれていますし、ここだけでなく全体です。
いろいろ考えてマイホームをという気持ちもありますが
どこでも同じなら、日々の生活が楽で
気に入った場所の物件を購入すればいいのかなと思うようになってきました。
わい - （マンション周辺）食料品スーパーがないですね
営業 - 宅配ボックスを設置してます
わい - 配達してもらうんですね
営業 - あと、駅周辺にはコンビニがあります、仕事帰りにそこで買ってください
わい - 。。。あ、そうですね。。。
真面目な話、このご近所にも住んでいる方はそれなりにいらっしゃるわけで…普段のお買い物、みなさんはどうされているのでしょう。
地図を見る限りでは、
自転車でフレスコ・ライフ辺りだったら行けるのかな？と思いました。
近くは無いけど、自転車で行ける距離ではあります。
ただお休みの日にまとめて買いに行くみたいな感じになりやすいかもしれないですね。
>>158 名無しさん
スーパーは歩くにはちょっと遠すぎ、チャリンコでしょう。
＜フレスコ 深草店（約860m・徒歩11分）＞＜ライフ伏見深草店（約1,040m・徒歩13分）＞
団地近くに新築分譲マンション、というのよく見かけますね。何かあるんでしょうかね。
団地近いですが前に広い空き地があるので団地は気にならないかと、前のマンションとの距離が近すぎてお互い部屋の中が丸見えです。南側は戸建てとの距離0で庭推してますが圧迫感あるでしょうね
マンション出て下って行くと、一通の本町通りです。一通なので車とバイクは南しか行けません。自転車は行けますが、逆走です。だからまあまあ危ないです。だからスーパーフレスコに行きたい場合は自転車だと逆走なんですよね。
>>165 マンション検討中さん
この写真ちょっと詐欺ですよね
こんなに拓けてないかと(笑)こちら側のベランダと前のマンションのベランダ洗濯物ほしたいとき顔あったら挨拶しないといけない距離ですよ。このベランダの柵？結構高さないと顔ばっちり合います
洗濯物はドラム式洗濯乾燥機でも買えば解決ですがこちら側のベランダ使えないでしょうね
今4階部分まで足場半分できてますがやはりここにコの字のマンション圧迫感あるな～という印象です。
街並みは落ち着いていて良いですし、広い空き地のところにスーパーが出来ればかなり好物件になりそうなのに。いろいろな物件見てもハザードマップの懸念がない物件って少ないですよ。
一見すると、ベランダ側は大通りみたいなCG図です。
2LDKと3LDKとあり、2LDKで夫婦2人ならドラム式洗濯機で乾燥までやってしまうならOKかな。
ただ、我が家もドラム式洗濯機がありますが、水が少ないのか乾燥コースだと洗濯がしわしわになって。
タオルは乾燥まで、洋服は外干しにしています。
花粉やPM2.5もあるので、外干しじゃなくて部屋で干している人ならベランダに行かなくていいので大丈夫な気がしました。
間取り、洋室を和室に変えられます。和室の方が落ち着く方や子供を育てていて昼寝させたい人はいいかも・・・
敷地の東にも西にも断層があるのが怖いけど、ハザードマップには乗っていないのですね。戸建てを検討したときに国土地理院の地図で断層の地図があることを知りました。
広い間取りもありますが
ファミリー世帯で住むにはちょっとなぁという立地。
買い物なども便利とは言えないので
どういうターゲット層の物件なのかなと思いました。
外観デザインがというよりも、立地的にパスかな。
駅は、圧倒的に鳥羽街道が一番近いっぽいです。
基本は落ち着いて暮らせるエリアなんだと思います。
どういう層がターゲットなのかは、ぼんやりしているかもしれないです。
小学校はまあまあ近いけど、中学校がかなり遠いからファミリーっていうほどでもなく。
京都が好きな人向けのセカンドハウスというのとも違う。
ある意味対象は広そうだけど、
大人だけの世帯が多くなるのかもしれないですね。
伏見で五千はキツいよね
ここ売れてるん？パデシオンのほうは完売間近みたいですけどなんだかんだ言われてもやっぱりスーパー近くがいいですよ。コンビニ近いから何？毎日弁当？
この物件えらい叩かれよるなぁ、営業マンが悪いのか、むつびはんが書き込んでんのかどっちかやろなぁ。
まぁこの価格買うならも少し北か山科でもえぇな
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>172
>どういう層がターゲットなのかは、ぼんやりしているかもしれないです。
>小学校はまあまあ近いけど、中学校がかなり遠いからファミリーっていうほどでもなく。
>京都が好きな人向けのセカンドハウスというのとも違う。
間取りを見ると、ファミリーでも住める広さはありますが
立地から考えると便利とは言い難くセカンド的物件なのかもしれませんね。
特別価格も買いやすいわけではないので、完売まで日はかかるような気がします。
京都市内が全体的に不動産価格が高くなっているので、このあたりでも値段が高めに設定されてしまうのかもしれません。
先に購入した人のことも思うと
安易には値下げせず、当面はこのまま…というふうになっていくかもしれないですね。
ここだと、賃貸というのとも違って
基本はセカンドハウス扱いでも実需でしょう。
伏見で五千ｗ
そうなんですよね。
伏見で・・・というよりも、この立地で5000万円は高すぎです。
便利であるとか、自然が広がり癒されるとか、子育て環境がとか
何か特徴となるものがあれば良いですが、ここって特に何もありません。
なかなか完売しないのではないでしょうか。
グランザで合人
すばらしいです
伏見って、あまり人気ないんですかね?
それともこのあたりが特別人気のない立地なのでしょうか。
立地と物件価格が伴っていたら、早いうちに完売になりますよね。
>>182 匿名さん
私の感覚ですが、伏見も大手筋商店街付近など場所によっては活気があり人気もある地域だと思います。
鳥羽街道は比較すると地味な印象はありますが、この物件は駅よりも東側で、伏見というよりは東山寄りですし、ゆっくり暮らすにはありかなと思える立地だと思います。
物件価格に関しては、リーマンショック後のお買い得だった頃の坪単価やその時期に建った周辺の中古マンション相場と比較すると、マンションバブルの影響を受けていると思います。金利は下がっていますが。
とはいえ、ここに限らず今出ている京都の物件はどこもそんな感じですし、完売する方が珍しい状況になっているように思います。
ですので、ここが特別人気がないから完売していないということではないと思いますよ。
伏見は人気がないと、ひとくくりには出来ないと思います。
伏見も広いですからね。
ここは特に辺鄙というのか、いろいろ不便な場所です。
車があれば、もちろんどこへも行けるので問題ないですが
駐車場も総戸数の半分以下しか設備されていません。
この価格帯まで出するのであれば、アクセスが良く買い物が便利
或いは全戸分駐車場が完備されていても良いように思いました。
伏見 グラン座 合人社
マンションバブルも終焉やね
人気がない立地という割には住宅街が連なっております。どちらかというとマンションというよりは
戸建てが多い地域のようですね。
こういった戸建てが多い地域にマンションが建つと戸建ての方たちは反対されていたりはしないのでしょうか
そこが気になります。
5階立て総戸数71戸ということで敷地はある程度広く、落ち着いたマンションライフが送れそうです
戸建てが多い地域に割高のマンションはあんまり需要ないよね
反対してましたよ
ここにマンションが建つことは前から決まってて(1回なくなったこともあった)、せめてもっと戸数減らすかコの字はやめてほしいと声があったけど何もかないませんでしたね。工事の音も結構言われてますが、静かにやれるもんならやってると強気ですしね、周辺に住んでる方々だーれもいい顔してませんー言っても無駄なので言わないだけですよ
住宅街が連なっておりっていいますがこのへんはもうむかーーーしから住んでる方ばかり=人気というわけではないです
189さんの言う通り。
京都は地元から根づいている方が多い。周辺住民との繋がりもしっかり考えでおくべきと思います。マンションの中さえ良ければいい、と言う考え方はあまり好きではありません。
ゴールデントライアングルやね 地域ともめたんやね
