パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？

駐車場は　たくさん確保されているけれど　機械式駐車場は　機械の上げ下げ操作に時間がかかるから　出入りに時間かかりますよね。駐車場の出入り口の構造や場所が気になりますね。駐車場出し入れ待ち渋滞みたいなことにはならないですかね？

機械式駐車場がたくさんあるマンションのイメージが想像つかないのですが…。
どなたか似たようなケースをご存知の方　教えてください。

モデルルームが早くオープしないですかね。　詳細が知りたいですね。
駐車場があまり変な作りなら近所の駐車場借りたほうが楽ですしね。
あとは一階狙いにするか…。

車を毎日使う人が多いならば混雑しますね。
車通勤じゃない人も多そうですし、どうなるかは実際入居してみないとわからないかも。

機械式駐車場は上下させずに出入りできる１階が値段が高く他の場所が安いので、
たまにしか使わない人は安いほうを選ぶので、高くても１階を選ぶと出し入れしやすいです。

車優先なら、もっと郊外のほうがいいかも

ここが団地とか宿舎街で暗いイメージです。

1LDKの部屋もあるから学生さんや単身者も住まわれるんですよね。子育て世代にはちょっと不安の種かも。
エレベーターは一機だけかな？そしたら無理かな。
ここの小学校や中学の評判は聞いた事が無いけれど、どうなんでしょうかね？荒れている学校が多いから学区は後で苦労しないためにも確認しないといけませんね。

学校が荒れるかどうかは、学年でかなり違ったりしますから、なんともですね。
リスクをとりたくないなら、私学でしょう。良い教育にはお金がかかる時代です。

最低でも54m2の1LDK+F（実質２LDK)だから、学生が住むってことはないと思いますけど、
金持ち学生ならもっと中心部に住むだろうし。単身者でもちょっと広すぎるかな。

それよりも線路側の住居が事務所や営業所として使われることのほうが嫌ですね。
そいうことを禁止する規約がしっかりしてるか気になるところです。

エリア的には坪150万前後かな？
場所的には昔は暗い、バッドなイメージでしたけど、最近はどうなのか。
線路側住居は投資向け？

立地が良いのでとても興味があるんですが、治安が気になります。
伏見公園で変死事件？があったとネットで出てくるんですが、詳しいことをご存知の方がいたら教えてください。
犯人は捕まったんでしょうか？

このマンションの地下には、活断層通ってるよ

なんか外観ダサいですね。

バルコニーの境はペラボーです。

？ベラボー？って、何かあるんですか？

バルコニーの境にはいろいろなタイプがあります。
よく見られるのが薄いボードで仕切られているタイプです。薄いのは緊急時に蹴破るため、少しでもバルコニーを広くするためなどが考えられます。但し、上部や下部に隙間があって隣からの煙や臭いが漂いやすかったり隣の話し声が届きやすかったりする点が挙げられます。その気になれば、覗くこともできます。
もう一つのタイプはコンクリート壁で仕切られているタイプです。その壁の下部に避難用の小さなボードがあり、これを蹴破るようになっています。壁で仕切られていますから、前者よりプライバシーは守られると言っていいでしょう。
マンションのバルコニーを観察してください。よく見ると二つの違いがわかりますから・・・・・。

モデルルーム行ってきました。
価格を安くおさえるためか、設備も安価なものでおさえている気がしました。ベランダの仕切りもペラペラボード一枚、バルコニーの水道も蛇口のみでシンクがなくて残念でした。

マンションの真下に活断層が通っている説明も受けましたが、これまでにこの活断層由来の地震が起こったこともないし、今後もまず大丈夫だろうとのこと。どう考えるのがいいんでしょうね～。

さしつかえなければ、、お幾ら位なんでしょうか？電話ではファインよりは平均500位安いような、、立地が良ければ設備は後からつくのでいいのですが、活断層は微妙ですわ

西側線路沿いで2500-3000万、南側70m2台の部屋で3700万前後、東南角最上階は5250万、東側3500万前後でした。

ファインより500-1000万安いですね。ファインは眺望のよい部屋はべらぼうに高かったですから。

設備は特に豪華とか問題あるとかいうわけでもなく、こんなもんかなという感じです。

活断層は、真下の活断層が動かなくても連鎖的に動く場合があります。過去に動いていない理由で安心するのは早計です。むしろ、動いていないことを問題視した方がいいです。活断層の真上だから今井建設は安く土地を手に入れたのかな・・・。
とはいえ、京都市内にはいくつもの活断層が走っていますから、どこが動いても不思議はないのですが・・・。

36様、ありがとうございます。
最上階のお値段ですか？え、、予想外してたより高いかも、、

この地域の坪単価で考えると 少し高いのかしら。。

設備は標準で十分ですよね。

宇治川断層じゃないの？

真下にあるのは桃山断層です。宇治川断層も観月橋辺りまできてるらしいので、すぐ近くですけど…

こちらもどうぞ。
http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000020607.html

別に活断層が真下にあるからって気にしなくても良いんじゃない？どこにでもあるよ活断層なんて。

断層の真上は資産価値低いぞ

46さん、資産価値どれ位下がるんですか? よろしければ一般的なことで構わないので教えていただけると嬉しいです。

南側の官舎になってたところ工事していますね。なにかできるのでしょうかね？

あの辺りの官舎に安い家賃で入居出来る人羨ましい、、、て思いますが、、考えたってシャアないですね。
パラドール天井高がいいですね

分譲賃貸の相場は同じ伏見桃山エリアの3LDKで約12万～15万前後になっていますが、
このマンションの場合だと賃貸に出す場合にはどれぐらいの価格で出せるのでしょうか？
購入して5年から10年程住んだ後に、賃貸に出したいと思っています。

5年後、10年後なんてわからないけど、、
あえて高い家賃出して、分譲賃貸を借りる層がどうなるかわからない。今も大企業の社宅借り上げがほとんどじゃないですか？人口も減り、空き家も増えてくと思いますよ。わからないですね。

ここは売れてるのでしょうか？

先週モデルルーム見に行って話を聞いてきましたが、82戸のうち半分は決まっているそうですよ。
エスリードとどちらにしようか悩みますね。

仕事の事情で関東から今後京都で暮らす事になり、
子供の保育園や学校等の教育施設の豊富さと、
大阪にも奈良にも出やすい伏見桃山エリアを選び、このマンションを検討しています。

もし契約された方いらっしゃいましたら、このマンションの決め手となったポイントを
ご教授いただけませんでしょうか。

地元の人が読む京都新聞に。
なんだかな〜、複雑な気分。

カラーセレクト申し込みしてきました。
売れ行きも順調らしく、もう8割以上は
売れていて安心しました。
日当たり等で人気があるはずの南側の
低層階は意外に残ってました。南側の
官舎が売却されたら、次に建つものに
よって景観が変わりますから、抜け感が
ある東側と西側が先に売れたのかな？
と思います。

どんどん工事が進んでいってますね〜＼(^o^)／
近道を使ったら、伏見桃山駅構内まで4分、
桃山駅改札口にも7分くらいで歩けました。
広告の時間より近い印象です！
通勤も帰りの買物も楽になるので楽しみです。
早く引っ越したい（笑）

59さんgood newsありがとうございます。
広告表示よりも早く着くなんて普通にすごいですね
４分だとかなり早いと思います

もう最終期分譲になっていますが
あと６戸との事
間取りはまだいくつかあるみたいなのでかろうじて選ぶことが出来る状態なのかしら

>>60
お役に立てて嬉しいです。
私は決めるまでに、周りを歩き回って歩数や時間を測りまくりました（笑）
地下の駅など、入口から乗り場まで実はかなり時間がかかる駅もありますが、ここの京阪駅とJR駅は入口から乗り場までが近いので、余分な時間がかかりません。
近鉄は高架駅なので、少しだけかかります。
また、雨の日は近鉄の高架線路下を歩けばマンションまで濡れる距離も少なくて済みます。

毎日の通勤や利便性、適度な風情や歴史ある地域、(伏見区内では良い方である)教育環境など、この立地は総合的に買いだと思いました(^^)
中古の売買でお世話になって来た親しい不動産屋さんにも相談し、伏見桃山駅近にはお墨付きをいただきました。

あまり土地勘がない者ですが、こちらのマンションが建てられる
地域区分と言うんですか？山ろく型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地区に
指定されているみたいです。
これってどのような意味があり、どのような恩恵、あるいはリスクが
あるのでしょう？ご存知の方がいましたら教えて下さい。

それほど詳しくありませんが…
山ろく型建造物修景地区→京都の景観条例により、デザイン(屋根の形、ひさしの長さ、外壁の色等)に規制がある。
歴史都市京都に相応しい街並…ということで、スタイリッシュで近代的なデザインでは許可が下りない。
メリットとしては、周辺の風情は守られる。

埋蔵文化財包蔵地区→歴史都市京都市内は、ほとんどこれに当てはまってしまう。建築時に埋蔵文化財の調査が必要な土地。費用負担や調査レベルは、場所や建築時の土地面積などにより様々なパターンがあるようです。京都では時々聞く話ですが、すごいモノが出てしまうと工事も長期間止まるし、何も出ませんようにと祈るくらいなのでメリットは無いですね。見なかったことにして埋めてしまう業者も居ると聞いたことがあります。この地区にかからないに越したことはないですね。

マンション工事が進んでしまえばまあ大丈夫だし住む側としてはあまり関係なさそうですが、
業者的には「出るのかでないのか」というのはあるでしょうね。
歴史的価値があるのだから、きちんと調査しないといけないというのはもっともだし、でもその間にかかる費用ってどうなの？ともありますし。

パラドールの南側の官舎に入れないように柵？がされてますが、取り壊しされるのでしょうか？
跡地にはマンションの計画でもあるのでしょうか？
南向きを購入したので、今後がとても気になります。

>>65
国有財産の売却 桃山合同宿舎（３・４）（京都市伏見区奉行前町３ほか）＝①２９６９平方㍍②１４年度。

今から売却されるようなので、誰が何の目的で購入するかで全てが変わります。
先にこちらのパラドールが完成していて、幸い住居地域ですし、北側斜線とか日影規制に守られて南側はそうひどい事にはならないのでは？と楽観はしていますが…
営業さんはプロのはずですから、建てられるものの可能性を聞かれてはいかがでしょうか。
私は南側ではないですが、マンションの今後の価値にも売れ行きにも影響することですので、関心があります。
今、建築現場のプレハブが建つ元駐車場も、売却される官舎と同じ土地なのか、違う地権者のものなのか、知りたいですね…また駐車場に戻してくれたら、マンションの機械式駐車場よりそちらを借りたいぐらいです。

66さんありがとうございます。
やはり売却されるのですね・・・
今後が気になります。
一度営業さんに確認してみます。

売却は半年以上前から決まっていたことです。
営業は販売に不利なことは言わないか、ごまかします。

南向きが最終期まで売れ残ってる理由ですね。
経験上、多少眺望や日当たりが悪くても「駅近、南向き」は結局将来的には売りやすい物件ではあるので、値下げされるなら買いかなとは思います。
営業は不利なことは「聞かれたら答える」けれど、聞かれなければ触れません。不動産は買う側も必死の勉強が必要です。

ここまで線路に近いと西向きは、線路の鉄粉などが気になりますね。
他の向きでも電車の音はかなり聞こえそうですけど。
金額が安いのは、立地の関係ですね。
生活利便施設などは、近くに商店街などがあり良いと思うのですが。
他の施設も近いですし。