ＴＸor東葉or北総

二路線交差駅の駅遠物件と、各駅一路線の駅近物件。

どっちが資産価値高いのかは微妙なとこだよね。
徒歩分数でふるいにかける人もいる一方、快速停車とか二路線利用可の駅、つまり駅力で
まずふるいにかける人もいるからね。それだと、各駅の物件はそれだけでアウト。

まあ、どちらも資産価値的に微妙なのだろうけど、徒歩分数のみにこだわった見方だと
ちょっと実態と異なってくるんじゃないのかな。

>>229
柏の葉は各駅でも秋葉原まで33分だから利用価値は高いと思う
しかもおおたかの森で快速への乗り継ぎが考慮されたダイヤだから
通勤時はもちろん、日中も不便は無いね
東葉とか北総で、都内から各駅で30分台ってどの辺になるのかな？

快速や特急の停車駅だろうが、二路線利用可能な駅だろうが、10分以内じゃないと中古で検討者がつかないという話。どちらが高い安いではないよ。どちらが売却時に損をするかという話。

>二路線交差駅の駅遠物件と、各駅一路線の駅近物件。
>どっちが資産価値高いのかは微妙なとこだよね。

北総（一路線）終着駅徒歩１分のエストリオと、人気のＴＸおおたかの森（二路線利用可能駅）
の駅遠物件グランロマーニャの対照的な２駅を比較してみると分かるんじゃないかな。

この３路線は資産性を求めて買うエリアではないけど、それでもその差は出ているよ。

公示地価見ました？
東葉の八千代緑が丘は下落率県内最低。
一方、柏の葉や千葉ニュータウンはガツンと落ちましたね。
新線開通相場やアクセス相場は終わったようです。

公示地価が落ちると住民にとってはどうなるのでしょうか？
固定資産税が安くなるなら歓迎ですが。
便利になりつつ固定資産税が下がるなら住民としてこんないい事はないですね。
おおたかの森の人気は常にランキング上位ですし。

解っているとは思いますが地価公示は１月１日現在のものです。
トヨタ自動車の大規模リコール問題を報じていた頃の評価です。

>>232さん、どっちが上なんですか？答えも頼みます。

路線価ですね

>>232

徒歩１８分という、駅遠もいいところのグランロマーニャを出してくるところが素敵ですねえ。
グランロマーニャは豊四季駅の方が徒歩１２分と近いという、
そもそもおおたかの森物件のカテゴリーに入るかも微妙な物件なのに。

駅遠で比較するなら、オーベルとクリアでしょう。オーベルは完売情報出たし、クリアは来年竣工なのに
完売。オーベル徒歩１４分、クリア徒歩１２分。
クリアの竣工後の中古相場を見てみないと何とも言えないのでは。

駅近でもいまだに完売しない千葉ニュータウンと
駅から徒歩10数分でも完売したおおたかの森を
同じレベルで語るのは無理があるのでは？
柏の葉にしても、いくら完売していないと言っても
千葉ニュータウンと倍くらい値段が違うわけだから
これも同じレベルで語るのは失礼だと思うよ

つまりコスパなら千葉ニュー、格で選ぶならＴＸというのが共通の見解のようですね。
東葉は意外と物件がないのですね。

比較表に書かれている、おおたかの森～柏の葉、千葉ニュー中央～印旛までのマンションの戸数
を調べてみましたが凄い数でした。
新線のＴＸならまだしも、30年も前からある千葉ニューがここ5年間でユトリシアの倍をはるかに
超える供給を売り切っているって異常な気がします。

何か特別なことでもあったのでしょうか。プチバブルの影響だけとは考えにくいのですが。
ちょっと前の頃の背景も色々と調べて総合的にエリアを絞りたいので、知っている方いましたら
よろしくお願いします。

需要と供給のバランスが価格を決めますからね。
八千代緑が丘は開発エリアが狭いので、新築も中古も物件数が少ないのです。
当然、マンションは駅近ばかりですし。
ちょっと行くと、最早、京成しかなかった時に開発されたエリアになり、最寄りは八千代緑が丘であっても、緑ヶ丘エリアとしては認識されていません。

他方、京葉線や総武線、京成線などの賃貸に住んでいるファミリーの新線ニュータウンエリア希望者からすれば、TXや北総より近いですので検討しやすく、人は集まりやすい。

なので中古も下落しないですし、新築も正直、「ん？」っていうような仕様でも、完成前に完売するケースがほとんどなんです。
東西線直通と言うこともあって、勤務先に乗り換えなしで通える人がマーケットにも多いですしね。

ただし、同じ値段でTXが販売をした場合はTXに千葉県外や圏内内陸部からの検討者をゴッソリ持って行かれますので、その辺りは分をわきまえており、新築もTXより安く値段設定します。

北総も同様で、TXと価格差を大きくすることで、異なる所得者層をターゲットにする戦略に出ています。

駅近でも仕様を抑えることにより安価に供給し、TXではこの値段だと駅からたくさん歩くけど、うちならすぐだよ的な差別化を図っているのでしょう。

ハナからTXの駅近を買える人は相手にしていません。

>>241
千葉ニュータウンはURが撤退を決め
平成25年でニュータウン事業を終わらせるため
大量に土地を売り裁いてるんだよ
そのため駅前一等地なのに売れない土地は計画が変更され
商業施設や企業用地にならず、マンション用地になった
だから今駅周辺はマンション開発が進んでいる

年収300万円時代に量を捌くなら、低価格化しかないよね。

TXは開発を成功させるために駅近の物件もこれからたくさん捌かなければならないけど、その価格帯を購入できるゾーンの所得者、つまり中流層は、今一番少なくなっているゾーン。

かといってもう一つゾーンを上げると富裕層を相手にしなければならず、都心とバッティングしてもっと量を捌けない。

戸建てや賃貸をどう散りばめていくのかが鍵ですが、空き地にしておいても意味ないですので、最終的にはユニクロマンションんを駅前にもたくさん建て、北総までは行かなくても今の東葉と同じ価格帯で捌くのでは無いですかね。

その余波は東葉にも襲いかかり、東葉は検討者の所得ゾーンがTXとバッティングしてしまう。
だいぶエリアが離れているので影響は小さいかもしれませんが、それまでに首都圏全体から人を呼び込まなければいけない大きな開発は終わらせておくべき。

北総はもっと影響を受けやすく、これまでは二段階くらい価格差があったのが、一段階に接近することにより、同じマンションの中でも高層階や角部屋など、相対的に高い部屋が売りにくくなります。

そうなったら、ユニクロマンションより更に仕様を落とした団地のようなマンションを乱立していき、これから増えるであろう外国人労働者や低所得者を呼び込めば、空き地は埋まります。

しかし、それも既存住民離れに繋がりますので、反対に更なる発展を追いかける開発をやめ、空き地は空き地として、自然を残していく選択肢もありだと思います。

>>243さん、ありがとうございます。そういう背景があったわけですね。納得です。

最低８５㎡、できれば９０㎡で中高層階（最上階は除く）が欲しいと考えているのですが、
意外とその広さの部屋の設定のない物件もあったりして驚きました。

７０㎡台だと家具を置くと狭くならないですかね…？

何人家族かにもよりますし、どんな家具があるかによって、狭いかどうかは変わりますね。

私は妻と幼稚園前の子供がいるのですが、もう一人子供ができると良いなって考えてます。

勿論、授かり物ですので思い通りには行きませんが。

子供が大きくなった時に部屋を分けることを考え、親族が泊まりに来た時用の和室を考えると4LDKを考えました。

ただ、各部屋が六畳以下になったりするのは嫌で、寝室も妻と一緒に使って書斎としても利用したかったので8畳は欲しい。
リビングダイニングも大きな家具を置いて広々と使いたい。
風呂やキッチンの広さにもこだわりたい。
そうこうして間取りの検討を進めると、希望を叶えるには最低限、120㎡は必要な事が判明しました。

そうなると、ユニクロマンションであっても最上階の高い部屋等しかなく、これなら庭付き戸建てを買えるじゃんっていって湾岸マンションから新線エリアの戸建てに検討を切り替えました。

マンションにしかない魅力も理解してますが、私の場合はあまりこだわりがなく、むしろ庭に木とか植えて子供とビニールプールとか楽しみたいなんて考えてたので、この方向転換はピタッとはまりました。

次の子ができるまで部屋は余ってますが、たまたま弟が数年間、海外に駐在することになったので、物置として使ってもらってます。

まだ子供も私達と一緒に寝ますし、子供部屋もあまり使ってません。

逆にリビングとふすまで繋がっている一階の和室は、妻が一階で家事をしているときに子供がプラレールやトミカを何の障害もなく広げて遊べるので、あって良かったです。

まあ、低価格マンションと同じ価格で買えて、土地が30坪から35坪くらいのミニ戸建でも、駐車場一台と小庭を残して床面積110㎡くらい行けるからな。
マンションでいったら、100㎡くらいの4LDKと同じ間取りが実現できるんじゃないの？
二台分の駐車場が欲しければ、小庭を潰せば良いし、外溝も除草シートの上に玉砂利敷き詰めておけば、草取りの手間も掛からない。
外壁も吹き付けじゃなくてサイディングにしとけばメンテもあまりいらないしね。
南向きなら屋根にソーラーパネルはっつけてオール電化にしときゃあ、電気代もほとんどかからないよ。
最近は住宅エコポイントがあるから、ミニ戸でも省エネ設計されてるしね。
まあ、水回りとかは自分で修繕してかなきゃいけないけど、マンションでも専有部分は修繕積み立てでやってくれないから、風呂やキッチンをリフォームするときは自分で費用負担するでしょ？
戸建ての修繕は共用施設が無い分、必要なところだけやればいいし、飽きたら、相続するときにぶち壊して立て直せばいいよ。
管理費もいらないし、上下階から騒音問題もないし、駐車場代はただ。
安く広い家に住みたければ、ミニ戸でしょ。
俺は広い庭がないとやだから金つんだけど。