武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

外野が静まれば、問題解決。

街ごとに特性があるのに、
ひとくくりにサブプラ問題とマンション不人気を言われてもね。
そういう概論が、全部の街には当てはまらないでしょう。

リエトコートの失敗は、
高い家賃と早すぎるオープンだと思います。
新駅ができてないのに、
都心勤務の優良顧客が賃貸で住むわけがない。
分譲だったら、少々新駅開業まで時期早であったりしても、
それに先立つものがあるので、買う人間は買う。

セントスクエアとかの坪単が、今後もスタンダードになるか
わからないけど、それなりの価格で売れば売れる街だと思いますよ。
塩漬けしてた土地なので、材料高以外のダメージはあまりないはずだし、
ディベがあまり欲をかくことなく売り出せばいいと思います。
なので、坪単220〜250万くらいがちょうどいいと思いますよ。
Ａ地区とＣ地区マンションはアクセスの利便性加味で、
若干高い値付けでもいけそうな気はしますが。

リエトの家賃がＮＧなら坪２５０は難しい

家賃の５％以上(できれば７％)の収益を確保しながら、２０年以内にペイできないのは賃貸マンションとして不適格です。
なお、古くなれば家賃もとりにくくなることを考慮して収益を確保しなければなりません

リエトは１棟分譲に切り替えて売り出す可能性が高いよ。
１０、１１月には販売開始かな。

分譲購入者は長期的に考えるため、将来的な期待も盛り込んで価格が決まります。
賃貸は短期的に考えるため、現状の利便性で価格が決まります。
将来の期待を盛り込んで賃貸の値付けされているのなら、
その展開が現実のものになってから契約すれば十分でしょ。

これらは自明だと思っており、ごっちゃに話を展開する人は
特殊な人なんだろうと思っていたのですが、
案外、ぴんとこない人も多いのでしょうか？
賃貸に住んだことのない人とか。

>>827
>リエトコートの失敗は、
>高い家賃と早すぎるオープンだと思います。
>新駅ができてないのに、
>都心勤務の優良顧客が賃貸で住むわけがない。

駅が出来たとしても、あの賃料で「都心勤務の優良顧客」で部屋が埋まる保障はない。

賃貸マンションの家賃＝交通利便性＋土地のステータス

人はパンのみにて生くるにあらず。

確かに新駅が出来ても大勢は変わらないだろうね。
なんと！リエトの家賃はＵＲの品川シーサイドはおろか、晴海トリトンスクエアとほぼ同等か、それ以上の賃料。
はっきり言って高すぎる！
コスギのいいところはいろんな方向に電車が出ていることだけど、どこにも近くない。
そして交通利便性ってのは電車だけがよければいいと言うわけではない。
深夜まで残業することもあるわけで、都心からも横浜からもタクシーで帰るには遠すぎる。

確かに、リエトは高いですよね。
賃貸でこの値段出せる方は、少ないのではないのでしょうか。

本日の東京建物自由が丘支店のチラシに、小杉タワーの未入居物件が掲載されていました。

10F　66.69㎡で4980万円
24F　69.83㎡で5680万円
31F　88.63㎡で7680万円

となっていました。
リエトが分譲になるとすると、お値段はいくら位になるのでしょうか？
このご時勢の中、上記の小杉タワーよりも、高く設定してくるでしょうか？

妄信的な賛美が、過大評価によるものであることも事実でしょう。
でも、買った人、買おうとしている人は過大評価して自分を後押ししてるんですよ。
それは、理解できるんですよ。それが勘違いであっても。
でも、その勘違いを指摘するために（それ以上の人もいますが）へばりついてる人は、何が目的なんでしょう。
近所のマナー違反を声高に叫び続ける騒音おばさんみたいなもんですか。
確かに言われるきっかけは作ったかもしれませんが、一日中がなりたてられたら、近所中迷惑って、あれみたいなタイプですか。

リエトはこれからそこそこの値段に落ち着くでしょう。
また、コスギじゃ利回り悪くてやってられないだろうから、1本はいずれ分譲でしょうな。
販売会社はダビンチがつぶれない限り代理店はそのまま三井＆ＫＥＮでしょう。
すると三井自身が売ったパークシティより立地とグレードともに低いリエトは当然安く提供されることになる。

良かったね、コスギを買いたかった人たち。棚ボタだぜ！
涙目なのはコスタを転売しようとしていた人たちかな？
可哀想だが賃貸しようとしてた人は目も当てられないね。

分譲マンションでも総戸数の約半数が投資マンション
ここ数年間で首都圏で販売されたマンション、特に超高層マンションでこの傾向は強いらしいです
私の住んでいるマンションも３００戸のうち１５０戸は住居人と違う方がオーナー
小杉タワーが、早々と完売したにもかかわらず、早くも中古市場で相当な戸数が売りに出されているのを見かけるのもその為、おそらく賃貸で利ざやを稼ごうとしたが最近の武蔵小杉の不穏な空気
を察知して、損失を覚悟で売りに出しているんでしょう。

なにを今さらって感じです。
武蔵小杉に限らず昨今のマンション価格の異常ぶりは冷静に見てる人は気づいてたはず。
自宅用なら本人が納得するかどうかだけですが、賃貸や投資用で利益を出せる価格ではありません！
完全にミニバブルですよ。
大方の人の所得を考えて下さい。昔のバブルのときだって、需要の存在という基本的なことを忘れて浮かれてたわけで。

マンションの価格よりも金利が１％上がるほうが怖いことに
気がついたほうが良い。

リエトもパークシティも見ましたが、リエトの内装・間取りなどかなりグレード高いです。
全体的にパークシティよりも高級感がありました。
分譲された場合、立地は悪いですが価格はそんなに安くならない気がしますがどうでしょう。

市況が回復し、
開発がまた進みはじめたら活気が出て来るでしょう。

中原区でも川崎区並に外国人が増えたら、
嫌がって出て行く人がいるかもしれないし、
人が集まらなくなるかもしれないけど。

>>842
外国人居住者向けの仲介をスタート、三井不動産販売
三井が外国人向けの仲介サービスを始めるみたいなんで、パークシティあたりも外国人が
増えるんじゃないですか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20080703/524097/

人口が減る一方の日本では外国人抜きでは社会が成り立たなくなる日が遠からず来るので
摩擦はあるにせよ、外国人増はプラスに考えるべきだと思いますが。

いずれにしても今マンション買うのは、ちょっと痛い人ですね。

リエトのウエストは、線路からの距離と考えると一番立地が良いと思いますよ。
武蔵小杉再開発地域の弱点は騒音です。

立地いいとは思わないなー。

リエトやコスギタワーは駅からちょっと遠いなー。
５分以内と５分以上じゃ全然イメージが違う。

駅前マンションはその利便性が最大の売りなんで、多少の騒音は
しょうがないでしょう。
今の遮音構造からすれば、窓閉めてりゃほとんど気になんない。
ずっと、窓開けて生活したいって考えれば、リエトの場所だって、
電車や綱島街道の音は気になるでしょう。

資産価値という点では圧倒的にパークシティ、レジ、住友なんじゃない。

電車騒音を経験したことがないようですね。

電車の騒音はＴー４のＦＩＸ窓でやっと防げるレベルです。
それでも換気口からガンガン入って来ます。
もちろん防音換気口です。
引き違い窓では機構上どうしても隙間ができるのでＴー４をうたっていても
実際はサッシの上下左右から音がもれてＴー２程度の性能しかでません。
さらに高層マンションのＡＬＣの壁は低音に弱いので電車が通る度に
ゴーという低い地響きみたいな音がします。

電車の騒音は、上に向かっていくので、線路からの距離が大切です。

タワーマンションは朝の通勤時のエレベーター待ちが３分以上あることがザラです。
本当の駅近ではありません。