オハナ 蘇我ガーデニアってどうですか？

このタイミング（金利上昇、都心物件が値下げ傾向）でこの売れ残り方は焦らざるを得ないでしょう
というかお向かいの物件もそうだけど、高すぎるんだよなぁ。相場に照らした適正価格を明らかに上回ってるのに、営業から「安い」を連呼されたら、そりゃ警戒しますがな

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最近MR行ってないのでわかりませんが、実際どれくらい売れ残っているのですかね？
20部屋以上は余裕で残っていそうですが

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>>602 評判気になるさん

販売戸数は物件概要にある。

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まだ未販売住戸がかなりある上に、販売中のところも空きがたくさん
もうじき新築で売れなくなるから、大バーゲンセール始めると思う

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>>603 匿名さん
64/252戸となるとざそれだけで1/4は余っている事になりますね。
新築扱い出来なくなる直前は、仰る通りかなりのディスカウントが入りそう…

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思い切って坪200くらいまで値切って売りさばいてしまったほうがいいように思うけど、ブランド価値とか色々あってそうもいかないんだろうなぁ

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外から見ると、半分も入居していないように見えます。

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ここが完売になることがあるのか謎ですね

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ここどうなんでしょう。価格帯的に西千葉アベニューとぶつかっちゃった感じ？まあ向こうの高い部屋はここよりうんと高いみたいですが

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>>611 マンション検討中さん
引渡しが2年以上ずれてるので西千葉との競合はあまりないのでは
どちらかと言うとデュオヒルズ
フラットアプローチで駅距離も近く有利な要素もあるのに、住戸の仕様と現地でデュオヒルズから見下ろされている感じが残念でした

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今から検討したらどっちも買えるんで、入居してデュオヒルズから見下ろされてたらちょっとモヤっとしちゃうかもですね、、、

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というか西千葉と大した価格差がないってのがどう考えてもおかしいんだよね、高杉

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>>614 匿名さん
あっちは大規模だから安いだけですよ。

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そういえばここも西千葉もどっちも野村がやってますね

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野村としてはオハナのここまでの苦戦は予想外でしょうね
だからこそ西千葉があの価格で出てきたとも言えますが
しかし、勤務地や子供の学校が京葉線沿いの実需層にとっては、条件の悪くない住戸を割引交渉しながら買えるので悪い事ばかりでもないと思います

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>>615 マンション検討中さん
そう思って納得できるならオハナ買えばいいんじゃない？
もう買ったんなら、目の毒だからこんなところ来ない方がいいよ

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西千葉はJVだから野村だけの意向ではないでしょ。まあ、ここに限らず郊外物件の販売はスローダウン。

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>>615 マンション検討中さん
西千葉は物件は安いですが、管理費、修繕積立費の固定費は高いのがデメリットです。定額の修繕費のココとは違い、あっちは高い管理費に加えて年々上がる修繕積立。

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西千葉で危ういのは第三者管理。管理会社と施工会社が組んで大規模修繕でボッタなんてこともされかれない危うい仕組み。そして足らないから更なる値上げを提案なんてされても、管理会社任せの住民は従うしかない。現代の蟹工船。

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野村ってここの定額積み立てとかまっとうなことする会社だと思ってたんだけど。最近何かおかしい。

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>>622 マンション掲示板さん

何でタワマン。botってまだ人工無能のなごりが。

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>>624 匿名さん

武蔵小金井の失態は？　あとから問題が発覚したすみふ恵比寿に補修で先を越されて、今や周回遅れ。あれですべてをぶち壊した。

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>>622 マンション掲示板さん
無知で申し訳ないですが、第三者管理は住民が高齢化してから任せるっていうのはできないのでしょうか？初めから第三者管理だと住民の管理費や積立金額の妥当性などを判断する力が育たず、第三者の言いなりになっているマンションもあると聞きます。

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委託管理から第三者管理への移行は可能。管理規約変更の必要だから管理組合総会での特別決議が必要になるけど。

個人的には今ある第三者管理って管理常務を委託している管理会社が管理組合の理事会を代行するのが問題だと思っていて、理事会の機能を別の管理会社かマンション管理士に依頼するやり方なら少なくとも利益相反の問題は生じない。

ただ、住民の高齢化って理事のなり手不足の問題だけではないから第三者管理への移行で解決でなく、そうなる前に住民の入れ替えが起こるような施策をとるってのが根本的な解決策だと思うけど。ただ、問題になる前から継続的にってのは難しいかな。

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＞住民の管理費や積立金額の妥当性などを判断する力が育たず

余談だけど、この問題って通常の委託管理でも住民自治で管理組合を運営する力が育たずに管理会社にお任せする姿勢になってしまうと同じ事が起きる。

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>>630 通りがかりさん
ありがとうございます。その『住民による監査』というところですが、不動産の知識がある方々であれば妥当な監査ができると思うのですが、私のような不動産素人住人が集まったところで妥当な監査はできるものなのでしょうか？

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>>631 名無しさん

大規模物件だと、住民に会計とか建築に詳しい人がいたりして協力してくれれば機能する。今のマンション、住民にゼネコンOBの人がいて大規模修繕の時とか活躍してくれてる。

ただ、新築分譲って入居するまでお隣さんもわからないロシアンルーレット。うまくいくかどうかって未知なところがある。

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監査が機能するかが最終的な砦。第三者管理で監査も外部、管理会社の紹介なんかやっちゃうと裏でつるまれたらなんでもありなんてことされうる。

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＞悪意ある住民が一定数紛れ込むこと

これ悪意ある会社に入り込まれるともっと厄介。プロだもの。そういう意味でチェック機能をどう担保するかがポイント。

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＞第三者管理の方が利害関係のない専門家

今の第三者管理って、管理会社が管理組合を代行するって利益相反の関係。もろ利害関係あるんだけどね。第三者ってネーミング自体が詐欺。

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>>637 通りがかりさん

使い込みは管理会社の管理人ってのもある。他人任せって姿勢でなく住民が複数でチェックする体制くらいはないとどんな方法でも破綻する。

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第三者管理の物件って、理事の負担は不要ですと説明されている。そういう人たちが、自分たちでチェックぐらいはしないとという意識を持つかってのがまずは問題。お任せなんて人が集まったらいいようにされちゃうことも。

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そろそろ竣工後1年になるようですが、先日資料請求したらすごいきちっとした資料が送られてきて好感度あがりました。
最近は紙切れ1枚2枚とかWebで見てくださいってところが多いのですが、こういうところちゃんとしてるとモデルルーム見に行きたくなりますね。

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柏の葉タワー
多摩川シーズン
ここといい郊外下落の流れに入ったか

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野村は相模大野タワーで３桁の大量在庫。販売開始遅れも常態化して予備軍もいっぱい抱えてる。郊外だけでとどまるか、下落程度でとどまるか。今、不動産に手を出すのは難しい局面。年明けから兆候あったのに。

みんなで大家さん問題と投資も危うい。価格高騰で利回り下がってるのに高配当ってありえないのに。

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>640

青田売り段階で資料請求した時は紙切れ１枚だった。売れ残ってから対応改めても手遅れ。

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最近商談いかれた方います？値引きどの程度でした？
新築で売れるのがあと2か月間程度だしいい値引きでるならここもいいかなと

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野村さん多くの物件が抱えていますが、売れゆき少し心配になりますね。

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>>645 匿名さん
デベロッパーの体力的には問題ないでしょうが完成在庫の値下げ処分はありそうですね
在庫調整後は金利も上がり建築原価もあがるので新築の供給がこれまで以上に減りそうです

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千葉周辺の同じ価格帯のマンション見てると設備的に他と特別悪いってわけじゃないと思うんだけど。駐車場全部平置きだし。
それが逆に特徴が無くなっちゃった感じなのかなぁ。

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>>646 eマンションさん

野村は郵政に身売り話が出て破談になった時点で終わってる。

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>>646 eマンションさん

すでに供給を絞って価格高騰を演出。ただ、一定数販売上げないと固定費を賄えないから、これ以上絞るのは無理でしょ。

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>>647 口コミ知りたいさん
現地見てみればわかるよ、眺望日当たり悪いし大病院と向い合せ
中古相場みれば買った瞬間に千万レベルの含み損
都心部の投機熱にあやかろうとして失敗したいい例

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>>648 匿名さん

郵政は自前の土地を自前で不動産開発する方針だしたね。都内中心で供給だからどう影響するか。

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第三者管理のマンションというところがかなり意見が分かれるところかもしれない。
きちんと住民側で監査するシステムがないとなあと思うし、
そんなことができる人がどれだけいるのか。
せめてハンコと通帳を分けて保管するとか、何かしら対応が必要に感じられる。

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>>652 匿名さん

デフォルトだと監査は管理会社が依頼したところ。そういう監査会社から見てお客様はだれと考えたらどんな対応するかは自明。

誰かがやってくれると考えて集まった住民が自分たちで監査を仕様なんて動きになるなんて期待薄。

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まあ確かに。
まだ住民が若いうちなら、やる気のある人が何かしらする可能性もあるけれど、
住民が高齢になった時がまた困るカモしれない…？
持続可能性という観点から行けば
これでいいのかもしれませんね。

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＞持続可能性

ボッタされても耐えられる資金力が前提

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>>656 匿名さん
コンプライアンスに厳しい大企業が運営する管理会社に任せるか、怪しい中小のスパイが大規模修繕会社の手先となって管理組合に入り込んでも気付かないでいるか、どっちが良いんだろう？

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そういう意味では、きちんと住民側も管理に関わっていかなきゃならないんだなぁと思います。
大きな買い物ですし、
当事者意識をもってやっていかないと…。

今、床暖房体験会やっているとか。
毎日こう寒いと、床暖房がよさそうに感じられる。
エアコンと併用しないとならないって聞いたことがあるけれど
少なくとも足元がヒヤッとしないのはいいなー

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>>657 検討板ユーザーさん

千三つ屋と揶揄される業界。信用するなんておめでたい。

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>>658 匿名さん

理事やらないで済むと説明されて購入した人たちがそういった意識を持てるか。賭けだね。

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>エアコンと併用

床暖は立ち上がるのに時間がかかるので、すぐに温まりたいのなら併用が必要だけど、朝とか時間が決まっているのならタイマー使って温めておくって手もある。

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>>659 匿名さん

当事者である管理会社を第三者と称していること自体、詐欺まがい。

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床暖体験会、今現地モデルルームで開催中らしい。
確かにこの時期、床が温かいのはかなりの魅力に感じられるからなぁ。
床暖あればエアコンつけなくてもいいもんだと思っていたけど、
よくよく考えたら、エアコンつけなくてもいいほど床を温めたら
普通に座っていられない温度になっちゃいますな。

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>>663 匿名さん

床暖は最高っす。
これを使うと冬場はエアコンが使わなくなりますね。部屋全体が温まりますよ。
ただ、ガス代だけがコワイ。

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>>663 匿名さん

661でコメントしたけど立ち上がりが遅いから、タイマー使ってあらかじめ温めて置くってことやらないとエアコン稼働も必要。体験会だと温まってる状態だからその辺を体感できないって点も要注意。

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デュオヒルズとの差別化要素の一つが床暖なので今更体験会なんてやるなら青田売りの段階でモデルルームで効果わかるように工夫しておけばいいものを。

まあ、床暖だけでなモデルルームではわからないってのって結構あるけど。

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>>666 匿名さん
床暖ありなしってホントに冬の暖かさ変わりますよね。
ファンヒーターでも使えたら話は別ですけど、マンションは規約で火気NGが多いから本当にあるとありがたい。
エアコンだけで頑張ると電気代ものすごくなるし。

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猫と一緒に暮らしたい、と考えているので床が暖かいのは良いと思う。
下から暖かいと猫ものんびり冬でも過ごしてくれるでしょう。
あと赤ちゃんがいる家庭も床があったかいの、いいんじゃないかな。
低い位置って冷たい空気が溜まりがちですから。

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ここは外断熱なんですよね？
夏は涼しくて冬は暖かいんでしょうか？

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ブライトサイト6Fがスーモに出てますね

メディカルセンターまで約60m離隔も取れていて住戸の条件は悪くなさそうですが、何があったのでしょうか…

新築販売が継続している中で税制優遇、値引き等を考慮するとほぼ同価格の中古を買うメリットはあまりなさそう

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>>669 eマンションさん

内断熱だよ。間取り図からもわかる。

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>>671 匿名さん
そうなんですね。ありがとうございます。

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マンションで外断熱って内断熱よりも費用が掛かると他のスレッドで聞いたことがあります。
オハナはどちらかと言えばリーズナブル系のマンションなので
そもそもが採用されにくいかんじなのかもしれない？
でもきちんと外壁はタイル張りになっているし、見た目は全然やすっぽくないところはよい。

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購入された方は、ここのどういうところが決め手になったんでしょうね。
駅まで割と近いところがいいのか。
蘇我だと都内までの通勤はかなり遠いと思うけれど、
千葉県内の通勤者だと蘇我で駅まで徒歩１０分圏内はよいと感じる方はおられるのか。

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