オハナ 蘇我ガーデニアってどうですか？

>>550 名無しさん

今、販売してる先着順の一番安いのが４４００～となっただけ。予告では３４００～になってる。

適正価格ね。オハナの売れ行き見てたらまだ高いということ。

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>>551 匿名さん
超短期目線ですね。

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郊外物件のスローダウンが都内にも波及してきてる。バブル膨らませちゃったから大きくはじけるだろうし、影響も長引く。

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>>483 近所住民さん

最近は10分前でもギリギリです。下手すると座れません。この時期、ホームに10分以上立ってると暑くてあせだらだらになります。

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>>483 さん

最近は10分前でもギリギリです。下手すると座れません。この時期、ホームに10分以上立ってると暑くてあせだらだらになります。

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>>555 口コミ知りたいさん
蘇我でその状況だと途中の駅は死んでるな。

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>>555 口コミ知りたいさん
幕張豊砂…

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>>547 匿名さん
先月モデルルームに行きましたが、価格表上では半分くらい空いてそうに見えました。その点突っ込んで聞いたわけではないのでご参考まで。

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蘇我駅、そんなに並ぶことになるんですか。
一度、見に行かねば。
蘇我だったら流石に座れるだろうと思っていましたが、
10分以上並ぶとなると、何本か電車見送ることになるので、それもそれでなぁ。
帰りは終点までなので、うとうとしても大丈夫なところはいいけれど。

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まだ結構残ってるみたいだけど、営業の人どうすんだろう？？
大変だね‥

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>>560 検討板ユーザーさん

価格をさげたらみんな買うのだろうなと思っている気がします。焦ってはなさそう。
モデルルームも見に行ってる方がたくさんいそうだし。

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>>561 マンション掲示板さん

来場多くても売れないって、価格高騰で歩留まりが相当落ちてるということ。値下げのタイミングも重要で、売れ残りってのが定着すると価格下げてもスルーされちゃう。

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純粋な疑問なんですが、価格下げた場合って既に居住済みの方へは何か対応するのでしょうか？
物件の評価価値は変わらず？
物件が買いやすくなり購買層も変わってきたりする様な？

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>>563 匿名さん

民法上の規定はスーパーのタイムセールと一緒。ただ、差額を返金するケースもある。レアだけど。

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>>564 匿名さん

ありがとうございます！

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>>559 匿名さん
10分の間に何本も見送るほど電車来ないんで1本見送れば基本座れますよ。帰りは蘇我終点じゃない電車も多いのでそこは気を付けないといけないかもです。

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値下げ云々言っても、今後分譲されるマンションがマンション価格が値上がりする前の価格に戻るとかいう事情がなければ、買うしかないということになると思う。

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>>561 マンション掲示板さん

それが下げ局面って一度下がるともっと下がると待ちモードになって下げ止まらず。

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マンション探しては入るが、5000万円台だと共働きじゃないと中々厳しい気がする
1人で1000万円以上稼いでる人はマジで尊敬する
仕事のストレスのかかり方もあるだろうしマジで自分とは別の人種

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まあ、人それぞれかと

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>>559 匿名さん
実際に通勤時間の6時から7時発くらいの電車に乗ればわかるかと思います。
しかも、蘇我～新木場まで大した乗り降りありませんのでほぼ100％座れません。
蘇我より乗る人少ないが千葉みなと、稲毛海岸、検見川浜乗ってきて、海浜幕張で乗り降りがあるくらい(ほとんど椅子座っている人降りません。立ってる人が一部乗り降りする程度)その後、
海浜幕張の次駅から新木場の一つ前まで乗り降りほぼゼロです。

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ここはいつになったら値下げor売り切れになるのか

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>>572 通りがかりさん

値下げにいつ踏み切るかはデベの懐具合次第。いつ売れるかは神のみぞ知るかな。

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野村さんは値下げはしませんよ。
強気ですから。

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>>574 通りがかりさん

野村はここだけでなく完成在庫予備群も豊富にラインアップ。在庫を抱えていつまで強気でいられるか。

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大手財閥系はそもそも値下げしないっていう雰囲気ですよね。
野村に限らず。
安くなるまで待っていても、
結局は選択肢がどんどん少なくなっていくだけ…ということになっていく。
欲しい物件があったら、そのまま申し込めばいいのはある意味わかりやすいとはいえるかも？

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>>576 匿名さん

買った瞬間に２割減は当たり前だった時代よりは心理的に買いやすいですよね。

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首相変わるみたいだけど、インフレ進んで売れるようになるかな？

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>>578 検討板ユーザーさん
インフレ円安が進んで日本の貧富の差も世界レベルに。
ここのターゲット層がどの位置かに依るんじゃないでしょうか。

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>>576 匿名さん
リーマンショック以降、大手財閥系はイケイケでなく余裕持って経営する方向に切り替えてるはずだから
供給も絞ってるから欲しいなら買うしかないし、今後安く分譲されることは当面はないだろうしね

自転車操業の不動産屋は知らない

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低金利のもと不動産価格は高騰してきたけど、ここにきて販売に陰りが見えてる。大手も、物件を引き渡して代金回収しないと次の土地を仕込めないという点で自転車操業なのは同じ。リーマンショック後の不動産倍不振時は値下げもあった。

在庫がたまったらいつまでも我慢できない。

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>>581 匿名さん
大手だと3年くらいはチマチマやれますよ。

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>>582 匿名さん

ということでその頃に暴落。

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>>582 匿名さん

ちまちまではなく、まだまだ上がるってやって情弱をかもる作戦みたいだね。それやっちゃうとハードランディングになって激しく落ち込むのに。

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>>584 匿名さん
3年も有ればインフレが価格を追い越すので全く問題無いですよ。

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物価が上がっても給料上がらずでエンゲルス係数上昇。住宅は手が届かずでしょ。

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野村、定借だけど東神奈川で１期３次の予定価格下げてきた。

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見学に行ってきましたが、感想は「梁が多い」ところが気になりました。収納面は良かったです。ただ、南西は目の前がメディカル（救急車の入口）に東がディオヒルズがド～ドンと来ているのでなんとも云えない環境で、慣れれば何でもないのでしょうね。

価格面は、蘇我だけあって千葉駅相場に比べると2割～3割減で手が届きそうな価格帯でした。

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既に住んでる人は値下げをどう思うのだろう？
早く埋まれば良いのかな？

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あまりに色々な人が出入りする状況が続くよりは、早く売りきってしまった方が
既に契約されている方はスッキリするじゃないかなぁ。
あとあまりに残っていると、
なんとなく微妙な気分になるような…。
ここまでくれば、値下げもやむを得ないと受け入れる方も多いのでは？

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>>590 匿名さん

まだ入居開始から半年しか経ってなくて、新築名乗れるのに値引きですか？
築一年たってないのに、値引きするのは納得する人少ないと思いますよ。
築3年目になったとかならわかりますが。

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値引きはさすがにまだなさそうな。せめて入居から1年とかじゃないかなぁ。そうじゃないとなんとなく先に契約した人がモヤモヤしそうですよ。デベも大手なので、売り急ぐってことはしないでしょう。普通にこのまま粛々と販売し続けるだけじゃないでしょか。

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>>592 匿名さん

見に行ったら値引きします（金額まで提示）と言われてきましたよ。

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>>592 匿名さん

値引きに関しては民法の規定ではスーパーのタイムセールと同じ。売れ残ったとモヤモヤする前に、契約前に売り切れるかどうかを見極められなかった自分を責めるべき。

新築を名乗れるとしても、未販売住戸の管理費や修繕積立金は売主が負担。野村は完成在庫予備軍をしっかり抱えているから、損切りを始めている可能性は十分考えられる。

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入居が少なくて駐車場の稼働率が想定を下回っていると、管理組合の収入が減って最悪赤になる。ここは自走式だから機械式維持のように使ってなくても維持費がかかるってことはないけど、それでも長期化するとダメージが大きい。

値下げしてでも早く売却してほしいと考える住民もいるはず。管理組合の理事なら状況を把握している。

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>>593 評判気になるさん

ついに値引きまで始まったんですね。
近隣のライバル物件も考慮して焦りが出ているんですかね。

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竣工して半年以上たって、1/4残ってるって多い。あと少し待てば、竣工後１年。バーゲンセール始まるかも。

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>>597 匿名さん

柏の葉のタワマンも一期一次でバーゲンセールするらしいですから。

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>>594 匿名さん

東京地裁（平成２１年１１月２６日）判決で「特別な事情」説により売主の自由が認められたものと、最高裁（平成１６年１１月１８日）判決で値下げ販売が違法となった事例がありますね。

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>>599 マンション検討中さん

最高裁の判決は建て替えのケースでちょっと特殊だと思うけど。

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このタイミング（金利上昇、都心物件が値下げ傾向）でこの売れ残り方は焦らざるを得ないでしょう
というかお向かいの物件もそうだけど、高すぎるんだよなぁ。相場に照らした適正価格を明らかに上回ってるのに、営業から「安い」を連呼されたら、そりゃ警戒しますがな

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最近MR行ってないのでわかりませんが、実際どれくらい売れ残っているのですかね？
20部屋以上は余裕で残っていそうですが

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>>602 評判気になるさん

販売戸数は物件概要にある。

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まだ未販売住戸がかなりある上に、販売中のところも空きがたくさん
もうじき新築で売れなくなるから、大バーゲンセール始めると思う

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>>603 匿名さん
64/252戸となるとざそれだけで1/4は余っている事になりますね。
新築扱い出来なくなる直前は、仰る通りかなりのディスカウントが入りそう…

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思い切って坪200くらいまで値切って売りさばいてしまったほうがいいように思うけど、ブランド価値とか色々あってそうもいかないんだろうなぁ

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外から見ると、半分も入居していないように見えます。

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ここが完売になることがあるのか謎ですね

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ここどうなんでしょう。価格帯的に西千葉アベニューとぶつかっちゃった感じ？まあ向こうの高い部屋はここよりうんと高いみたいですが

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>>611 マンション検討中さん
引渡しが2年以上ずれてるので西千葉との競合はあまりないのでは
どちらかと言うとデュオヒルズ
フラットアプローチで駅距離も近く有利な要素もあるのに、住戸の仕様と現地でデュオヒルズから見下ろされている感じが残念でした

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今から検討したらどっちも買えるんで、入居してデュオヒルズから見下ろされてたらちょっとモヤっとしちゃうかもですね、、、

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というか西千葉と大した価格差がないってのがどう考えてもおかしいんだよね、高杉

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>>614 匿名さん
あっちは大規模だから安いだけですよ。

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そういえばここも西千葉もどっちも野村がやってますね

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野村としてはオハナのここまでの苦戦は予想外でしょうね
だからこそ西千葉があの価格で出てきたとも言えますが
しかし、勤務地や子供の学校が京葉線沿いの実需層にとっては、条件の悪くない住戸を割引交渉しながら買えるので悪い事ばかりでもないと思います

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>>615 マンション検討中さん
そう思って納得できるならオハナ買えばいいんじゃない？
もう買ったんなら、目の毒だからこんなところ来ない方がいいよ

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西千葉はJVだから野村だけの意向ではないでしょ。まあ、ここに限らず郊外物件の販売はスローダウン。

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>>615 マンション検討中さん
西千葉は物件は安いですが、管理費、修繕積立費の固定費は高いのがデメリットです。定額の修繕費のココとは違い、あっちは高い管理費に加えて年々上がる修繕積立。

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西千葉で危ういのは第三者管理。管理会社と施工会社が組んで大規模修繕でボッタなんてこともされかれない危うい仕組み。そして足らないから更なる値上げを提案なんてされても、管理会社任せの住民は従うしかない。現代の蟹工船。

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野村ってここの定額積み立てとかまっとうなことする会社だと思ってたんだけど。最近何かおかしい。

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>>622 マンション掲示板さん

何でタワマン。botってまだ人工無能のなごりが。

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>>624 匿名さん

武蔵小金井の失態は？　あとから問題が発覚したすみふ恵比寿に補修で先を越されて、今や周回遅れ。あれですべてをぶち壊した。

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>>622 マンション掲示板さん
無知で申し訳ないですが、第三者管理は住民が高齢化してから任せるっていうのはできないのでしょうか？初めから第三者管理だと住民の管理費や積立金額の妥当性などを判断する力が育たず、第三者の言いなりになっているマンションもあると聞きます。

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委託管理から第三者管理への移行は可能。管理規約変更の必要だから管理組合総会での特別決議が必要になるけど。

個人的には今ある第三者管理って管理常務を委託している管理会社が管理組合の理事会を代行するのが問題だと思っていて、理事会の機能を別の管理会社かマンション管理士に依頼するやり方なら少なくとも利益相反の問題は生じない。

ただ、住民の高齢化って理事のなり手不足の問題だけではないから第三者管理への移行で解決でなく、そうなる前に住民の入れ替えが起こるような施策をとるってのが根本的な解決策だと思うけど。ただ、問題になる前から継続的にってのは難しいかな。

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＞住民の管理費や積立金額の妥当性などを判断する力が育たず

余談だけど、この問題って通常の委託管理でも住民自治で管理組合を運営する力が育たずに管理会社にお任せする姿勢になってしまうと同じ事が起きる。

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>>630 通りがかりさん
ありがとうございます。その『住民による監査』というところですが、不動産の知識がある方々であれば妥当な監査ができると思うのですが、私のような不動産素人住人が集まったところで妥当な監査はできるものなのでしょうか？

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>>631 名無しさん

大規模物件だと、住民に会計とか建築に詳しい人がいたりして協力してくれれば機能する。今のマンション、住民にゼネコンOBの人がいて大規模修繕の時とか活躍してくれてる。

ただ、新築分譲って入居するまでお隣さんもわからないロシアンルーレット。うまくいくかどうかって未知なところがある。

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監査が機能するかが最終的な砦。第三者管理で監査も外部、管理会社の紹介なんかやっちゃうと裏でつるまれたらなんでもありなんてことされうる。

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＞悪意ある住民が一定数紛れ込むこと

これ悪意ある会社に入り込まれるともっと厄介。プロだもの。そういう意味でチェック機能をどう担保するかがポイント。

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＞第三者管理の方が利害関係のない専門家

今の第三者管理って、管理会社が管理組合を代行するって利益相反の関係。もろ利害関係あるんだけどね。第三者ってネーミング自体が詐欺。

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>>637 通りがかりさん

使い込みは管理会社の管理人ってのもある。他人任せって姿勢でなく住民が複数でチェックする体制くらいはないとどんな方法でも破綻する。

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第三者管理の物件って、理事の負担は不要ですと説明されている。そういう人たちが、自分たちでチェックぐらいはしないとという意識を持つかってのがまずは問題。お任せなんて人が集まったらいいようにされちゃうことも。

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そろそろ竣工後1年になるようですが、先日資料請求したらすごいきちっとした資料が送られてきて好感度あがりました。
最近は紙切れ1枚2枚とかWebで見てくださいってところが多いのですが、こういうところちゃんとしてるとモデルルーム見に行きたくなりますね。

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柏の葉タワー
多摩川シーズン
ここといい郊外下落の流れに入ったか

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野村は相模大野タワーで３桁の大量在庫。販売開始遅れも常態化して予備軍もいっぱい抱えてる。郊外だけでとどまるか、下落程度でとどまるか。今、不動産に手を出すのは難しい局面。年明けから兆候あったのに。

みんなで大家さん問題と投資も危うい。価格高騰で利回り下がってるのに高配当ってありえないのに。

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>640

青田売り段階で資料請求した時は紙切れ１枚だった。売れ残ってから対応改めても手遅れ。

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最近商談いかれた方います？値引きどの程度でした？
新築で売れるのがあと2か月間程度だしいい値引きでるならここもいいかなと

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野村さん多くの物件が抱えていますが、売れゆき少し心配になりますね。

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>>645 匿名さん
デベロッパーの体力的には問題ないでしょうが完成在庫の値下げ処分はありそうですね
在庫調整後は金利も上がり建築原価もあがるので新築の供給がこれまで以上に減りそうです

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千葉周辺の同じ価格帯のマンション見てると設備的に他と特別悪いってわけじゃないと思うんだけど。駐車場全部平置きだし。
それが逆に特徴が無くなっちゃった感じなのかなぁ。

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>>646 eマンションさん

野村は郵政に身売り話が出て破談になった時点で終わってる。

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>>646 eマンションさん

すでに供給を絞って価格高騰を演出。ただ、一定数販売上げないと固定費を賄えないから、これ以上絞るのは無理でしょ。

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>>647 口コミ知りたいさん
現地見てみればわかるよ、眺望日当たり悪いし大病院と向い合せ
中古相場みれば買った瞬間に千万レベルの含み損
都心部の投機熱にあやかろうとして失敗したいい例

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