プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

西院まで足を伸ばしてプレミストと比較しています。
こちらのほうが２線徒歩圏内という優位性がありますが、リセール価格を見たらどちらも似たりよったりでしょうか。間取りで選びたいなと思っています。

>>184 坪単価比較中さん

間取りは人によって合う合わないあると思いますが、立地の資産価値はこちらのほうが良いと思います。
また、プレミストは竣工後今だに完売していないので、価格に対して需要はイマイチだと思いますよ（現に近くの安価な新築分譲は即完売だったので）
建物のクオリティや共有部の豪華さはプレミストだと思いますが、プレミストの何に気に入られてるんですか？

>>184 坪単価比較中さん
2線でなくて3線ですね。さらに地下鉄は激近。
流石に駅から離れた西院物件より資産価値は高いと思うけど。人気の二条駅も徒歩圏内だし。
ただもう良い部屋は契約済みだと思いますが。

もちろんこちらの物件のほうが交通の便とリッチのブランドに優るのも理解できるのですが、
・JRや東西線駅の需要はそこまで重要視しないので阪急からの接続でも我慢できるかなというところ
・徒歩圏内のスーパーなど商業施設の豊富さ
・プレミストの需要の低さからの値引き後価格
上記のような要素で少し揺れています。
さらに三条の再開発が…という話がありますが、周辺の大きめの土地は既に企業や公共施設が入っているので、二条のように開けていくイメージがあまり掴めません。
企業の撤退、移転の可能性など考えるとキリがないですが、ポジティブな情報があれば教えていただきたいです。

>>187 坪単価比較中さん
単純な立地による資産価値はプレだと思いますが、リセール価格は物件単位での比較ではなく、部屋の条件によって大きく違ってきますので、今残っている部屋だとどちらもリセールは期待できないのではないでしょうか。

ポジティブな情報だと、公表されている再開発計画の概要だと、隣の建物は日常購買施設（スーパー？）が入る予定になっています。

>>188 マンコミュファンさん

こちらプレロジェはSUUMO見たところ間取りはまだ数種選べるみたいだし、低階層と高階層は人によって好き好みだし一概には言えないかな。
二条近辺の新築より安いし、二条あたりを生活圏にしたい人には割安に感じるから値段も大きく下がらないはず。

>>190 検討板ユーザーさん
いやいや、この物件は高層と低層で条件が大分違うと思いますよ。3方向をパデシオン、ライトハウス、市営に囲まれてますから。実際6500オーバーの高額な高層階から売れてましたし。

>>191 口コミ知りたいさん

確かに景観の抜け感は全然違いますよね。低階層と高階層の同間取りで価格差どれくらいあるんでしょうね。景観や高階層にこだわり無い層が惹かれる価格なんでしょうか。15％以上違えば割安感あってリセールも良さそうかな、と。

>>192 匿名さん
日照もだいぶ違いますしね。ちなみに1番広い部屋だと端数は忘れてしまいましたが高層が6800台で、低層が今出ている6460くらいだと思います。おそらく400万くらいの差なので、6%くらいですかね。

私の知ってるポジティブ情報だと。京都有数の進学校、西京中高がすぐ近く。
あと大企業の本社群が近くにあるので、治安もいいと思います。島津の医療ビルで人間ドックも受けれますし、最近はすごく綺麗な女性専用の施設まで建ちましたよね。

1番の利点は二条も西院も、なんなら円町も徒歩で行けるハブ的な立地ですかね。これだけ利用できると、大体何でもあります。
何気にありがたいのが、右京区役所が近い。右京区の西院より近いですよね。

この物件は中京区やのに右京区役所に行くことってあるのでしょうか？

>>196 通りがかりさん
基本的なことはどこの区役所でも対応してくれるので、他区の区役所でも近いほうが便利です
右京区役所はきれいな図書館もあるので、本好きの方やお子さんがいる方はおすすめです

向かいのサーパスの横に、新しいマンションが建築中ですね。ネット上では投資用の分譲と予想されてますが、あそこで投資用は厳しい気がしますね。賃貸か単身向けですかね。どちらにしても厳しそう。

成約キャンペーンやっているようです。JTB旅行券10万円分プレゼント。旅行支援がまだ残っている自治体に行けば、0円旅行ができたりするのかと思いました。
ただし10万円の旅行券が妥当なのかどうかとは思います。
引っ越し費用負担、諸費用負担の方がありがたいのかも。入居後に旅行する機会は少なくなりそうなのかなとも思ったりして。。。

>>199 匿名さん
この価格帯の物件を購入するのに、10万円得するから買おう！とは中々なりにくいですね。普段の10万円は相当価値があるんですけど。

>>199 匿名さん
売れ行きもそこそこ良いみたいなので、諸費用負担などの大きな特典は期待できなさそうに思います。
あくまでおまけですね。

物件概要の販売戸数が5戸に減りましたね。イコール残り戸数でしょうか。こちらは竣工まであと4ヶ月あるようなので、何とか完売するかどうか。

この記事に載っているマンションは凄く近所ですけど、あまり話題に上がりませんね。ファミリー向けじゃなさそうだからかな。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=220526700006&area=5&am...

>>203 eマンションさん

そうですね。投資用の物件ならまた違いますよね。

https://kyoto1192.com/kyoto-nishioji-oike-enmachi/

>>204 さん
投資用というと賃貸の運用益で利益出そうということかと思いますが、西大路御池あたりで成り立つものなんですかね？

>>202 eマンションさん
少し前にMRいきましたが、5戸＝残戸だと思います。
同時期に複数の新築供給がありましたが、どこも竣工に向けてそこそこ順調そうですね。

>>206 マンション掲示板さん
MRに実際行かれたかたの情報は参考になります。ありがとうございます。私が行った頃は西側の広い部屋の方が売れてた感じがしたので、東側の部屋は隣の建物との位置関係的にも売れるのかなと思いましたが、現在の残り部屋見ると案外東側のほうが需要があったみたいですね。

旅行券をもらっても引っ越し後はばたばたしてなかなか旅行へはいけないですよね。
旅行券ならギフトカードや現金１０万円などの方がうれしいかな。旅行は行く人と行かない人がいますし、
結局利用しないで終わってしまいそう。

AタイプとDタイプの1室ずつですが、特典が100万円相当の購入サポートに変わってますね。
これなら諸費用、引越代、家具家電に使えるみたいですよ。

>>209 マンション掲示板さん
残ってる部屋はAが7階でDが3階みたいですね。どちらも悪い部屋とは思いませんが、3階で6500弱だとそこそこ買い手を選びますかね。

購入者です。
皆さんオプションは決められましたか？

>>211 評判気になるさん
インテリアオプションですよね？どこもそうかと思いますが、あまり価格的には魅力的ではないので、どうしようかなと思案中です。おすすめありますか？

最近マンションを購入した知り合いに聞いたのですが、どこもオプション会は高いみたいですね…
手間ですが、業者に依頼しようかなと探しているところです。

>>213 マンション掲示板さん
そうですよね。ちなみに何を購入検討されてるんですか？

>>214 検討板ユーザーさん

エアコンと食器棚と窓のフィルムはしたいなと思ってます。
フロアコーティングってどうでしょうか？

>>215 マンション掲示板さん
エアコンは他で買ったほうがおそらく安そうですよね。
フロアコーティングはフローリングのメーカーに直接問い合わせて見ましたが、まぁ杓子定規な回答かもしれませんが、メーカーとしては推奨はしていません。と言われました。コーティングしちゃうとフローリングそもそもの性能まで覆われちゃうからと。ただし自己判断でされる場合には止めもしませんがメリット、デメリットを考えた上でどうぞ。みたいな感じでした。

エアコンは家電量販店等の方が良さそうですね。
コーティングはメーカー的にはオススメはしてないのですね。SNSでしておいたら良かったみたいな投稿を見たので気になってますが悩みますね。

コーティング、良かったですよ。
今の住まいでしてますが、家具をひきずった時のストレスも減りましたし掃除はかなり楽になりました。たしかにメーカー推奨では無いと思いますが…次の住まいでもする予定です。

管理会社の評判が悪いのが気になりますね。それなりの値段を支払うことになるとは思うのですが。

>>219 eマンションさん
管理会社の評判って基本的に不満のある人しか書き込まないので、どこも悪くなる傾向にあると思いますが、結局のところ管理会社がどこであろうと理事会が機能していなければ、色々と絡め取られてしまうので注意が必要そうですね。
ここのサイトでは4位になっていますが、他の会社も含めてレビューはひどいものでした。
https://minhyo.jp/mansion-kanri

>>220 eマンションさん
プラス情報ありがとうございます！ネットで見ると悪い情報ばかりですものね。

このあたりも随分開拓されてきた感じですね。
昔はあまり良い噂はなかった地域ではあるのですが
どんどん変わりつつあるので、
他府県から引っ越しを検討されている方とかいいかもしれません。

西京OBです。私の学生時代(15年以上前)でも既に普通の街でしたが、地下鉄できたり母校の改築があったりと、綺麗になりましたね。
今も仕事でたまに来ますが、島津さんもあり治安は悪くないです。
阪急も使える距離ですし、昔からの地ぐらいを気にされるご年配の方でなければ、京都出身でも全然検討できると思います。

>>223 検討板ユーザーさん
京都で有数の企業と進学校、島津本社群と西京中高があるのが治安やイメージ、景観的にもいいですね。今は古めかしい南東側も再開発できれいになりそうです。

現時点では隣の8階のパデシオンと同じくらいの高さのように見えますが、どうなんですかね？９階でも同じ高さになってしまうのかしら。

220さんがリンクして下さったマンション管理会社の口コミ評判ランキングはワーストでいないんですよね。
参考までにと1位の口コミを見ましたが、クレームと悪評しか出ておらずかなり驚いてしまいました。

ウチは大阪市内のマンションで合人社ですけど対応メチャ早いですよ。
数年前にあることでクレーム入れたら速攻対応してくれました。

>>227 匿名さん
ポジティブな情報ありがとうございます。
本当にひどければリプレイスすればいいだけですよね。

地下鉄、嵐電、阪急を利用できる立地。便利ですよね。
もう少しあるけどJRもりようできます。
京都市内のマンション価格は高騰していますが、
アクセスの良さなども含めて考えると買いやすい価格帯だと思います。

>>229 匿名さん
4線徒歩で利用できる立地は貴重ですよね。しかも地下鉄と嵐電は極近。さらに御池通りと西大路通りでバスの本数もとても多いので、交通の利便性はかなり良いかと思います。ジオも同じではありますが。

ネット情報はあてにできませんが、実際にこちらの管理会社を利用されている方の口コミを伺うと安心できます。
マンションの資産価値は立地と管理が重要と聞きますし、管理会社の仕事に疑問があれば管理組合で変更も考えなければなのですね。

少し離れてますが、改装中の二条駅前コープにどんなお店が入るか楽しみですね！

>>232 口コミ知りたいさん
遠くまで行かなくても、再開発計画で隣にできる建物に日常購買施設が入る可能性が書かれているので、そこそこ大規模なスーパーが入ってくれたら便利だなと思っています。まだ数年先ですが。

>>232 口コミ知りたいさん
近所に住む私の両親がしまむらが入ると言っていましたが、ネットにリソースが見当たりませんね。

>>234 周辺住民さん
公表されてる京都市の資料の日常購買施設がしまむらだったらガッカリですが、公営の建物にしまむらは可能性低いような。まだ募ってる最中だとは思いますが。

>>235 マンション検討中さん
>>232 さんへの返信なので、改装中の二条駅前コープのテナントの話ではないでしょうか。

>>236 マンコミュファンさん
そうですね。失礼しました。

便利になるとマンションの資産価値もアップしていきそうな気がします。
ただでさえアクセス面が4駅4路線になるのかな？最寄りの駅は徒歩2分でもあり、かなり便利な場所だと思われます。
先々はこれくらいおのお値段では買えなくなったりもするのでしょうか。
利便性から考えると控えめなお値段にも思えます。
駅近くで80㎡クラスの4LDKがあるとなると、家族の多いファミリーにも注目されているのでは？

>>238 匿名さん
便利で80㎡も良いとは思うのですが、第3期8次で現在HPに表記されてる価格は6760ですよね。誰もが買える価格ではなく、売る時も買える層が限定されて苦労しそうな予感もします。6500超えると、京都だとそれなりの企業の役職員くらいでないとキツそうにも思えますが、みなさん案外予算お待ちなんですかね？

>>239 匿名さん

80平米超えって新築マンションで珍しいので、需要はあるはず。予算はある人はあるって感じでしょう、親からの援助などもあるでしょう。ローンにランニングコスト合わせたら月に25万近く住居費に出せる家庭は普通じゃないと思いますが。

竣工まであと2ヶ月で残り3邸のようですね。

好調ですね。
京都市には有名企業もおおく、それなりのパワーカップルなどゴロゴロいそうです！

4LDKの方はちょっと価格が変わったみたいですね。同じ部屋数でも違う部屋になったんでしょうか？
それでもお高めだとは感じますが…。全国的にもそうですが少子化があって
今後4LDK80平米台ってどんどん少なくなっていってますね。この広さは貴重になっていくかもしれません。
子供二人ならそれぞれ部屋を与えられるのはやっぱり良いですし。

>>243 匿名さん
6,460万円のお部屋は前からあったので、別のお部屋が売れて最終3邸だと思います（記憶違いだったらすみません）。
決して安い買い物ではないですが、最近は共働き世帯がほとんどなので、仰る通り供給量の低下も相まって底堅い需要はありそうです（市中心部までいくと手が出せないようなプレミアム住戸を除いて大きなお部屋が本当に少ないですし…）。
うちは子供2人もいませんが、夫婦ともにテレワークが多いので、互いの仕事スペース確保のために4LDKという家庭です。そういった需要も多少あるかもしれません。

>>244 口コミ知りたいさん
6460は3階で、6760の5階が最近契約が成立したのではと思います。うちは子ども2人ですが、4.5畳でも個室はありがたいと思っています。

近い円町の物件もプレやグランで同じか、より広い間取りがあるので、そこまで希少価値があるかどうかですね。グランの価格が知りたいですね。4LDKだと7000万台でしょうか。広いから8000万台いきますかね？

>>246 eマンションさん
坪280だと90超える広さの部屋は8000超えますね。世帯年収2000くらいないと厳しそう。

>>世帯年収2000

パワーカップル
>>「パワーカップル」の定義はさまざまですが、一般的には夫婦ともに年収700万円以上を稼ぎ、世帯年収で1,400万円以上あることが一般的な条件

ここからすると2000万円稼ぐって、どんだけなんだろうと思います。
京都だと夫婦とも研究職だとありえるんでしょうか。地主とか？

>>248 匿名さん
2人とも大学教授なら余裕で2千万稼げるでしょうが、そんな世帯滅多にいません。いくら京都に大学多くても。

そういう意味でも4LDKで6000万円台は、京都の子育てパワーカップルにとってある程度バランスが取れた選択肢ですね（勿論もっと安ければありがたいですが…笑）。
みなさん仰るとおり、8000万超となるとかなり世帯年収高くないと住居費に重心かけ過ぎで窮屈な生活になりそうです。自分の周りにも東京ではもっと高いマンション購入しているパワーカップルも少なくないですが、色々大変そうなので…

世の中には色々な方がいらっしゃいますから、おひとりでそれだけの年収がある方もいらっしゃるでしょうし、高額物件でもけっこうな確率で売れてたりするのを見ると高額所得層もかなりいらっしゃるのだろうなと思うばかりです。250さんがおっしゃるように、高額所得なりにも無理のない支払い計画は必要なのだろなと思いました。

こちらのマンションの場合は先着順で出ているのが5,380万円～6,760万円、月々の支払い例だと約12万円～14万円程度になっていますね。

割と近いシエリアの新中古は全く売れませんね。値段少し下がりましたかね？そろそろ竣工から1年経つでしょうか。1番条件いい部屋のはずですが、ずっと未入居でもったいない。見通しが甘かったかな。

>>252 eマンションさん
定借ゆえの低価格が売りの物件だったので、価格上げたらそりゃ売れませんよね。
どの駅からも遠いですし。

>>253 口コミ知りたいさん

5100万の部屋を20％以上上乗せして出せばそりゃ定借どうのこうのじゃなくて売れないっすよ。
普通の人なら1年以上管理費維持費払い続けないので売主は地権者とかかな？

エアコンはみなさんどこで購入されますか？この物件は部屋のタイプによってはマルチエアコンが必要だったりと悩ましくありませんか。

>>241 eマンションさん
残りあと2邸になりましたね

キャンセル出たイーグルウエストの部屋は売れたのかしら？結局、竣工前完売ならずでしたね。おしかった。

>>257 eマンションさん

キャンセルの書き込み発見してすぐサイト観に行ったけどもう閉鎖されてて、その間は3日ぐらいかな、即売れしたみたいですよ。

>>258 マンコミュファンさん
サイト閉鎖イコール売れたではないような気がしますが。売れたなら良かったですね。キャンセル住戸のお知らせはメールで来ましたが、HPでは公表してなかった記憶があります。

ここ数年で、二条、西大路御池物件で竣工前完売は定借のシエリアだけですかね。そのシエリアも最も条件のいい部屋が、新中古の高値売りで、竣工からずっと未入居のようですね。このプレロジェは竣工は8月末で、あと2戸なので竣工前完売の可能性はまだありそうですね。

>>260 eマンションさん
あ、フロントを忘れてました。。。
失礼しました。
そう考えると戸数少ないとは言え、お買い得物件だったのでしょうね。

>>260 eマンションさん
竣工も7月末でした。
大変失礼しました。

まぁ結局二条西大路御池物件、竣工前完売しないのは少しで結局竣工後少ししたら完売ペースだから、まだ価格は上げられるとデベには判断されそうね。
二条は今のところ新築計画無いみたいだけど。

大宮、西院あたりのエリアは割と苦戦している印象ですが、二条、西大路御池エリアはやはり人気ありますね（私自身は西院も大宮も大好きな街です）。

四条通の賑やかさは享受したいが住環境は一歩引きたい、でも利便性は落としたくないという京都人のわがまま？を叶えてくれるのが御池通なのかなと思います。

あと何かと貶されがちな地下鉄東西線も、鴨川や東山へのアクセスといった文化資本的な価値は結構大きいと思います。あのあたりにバスで行くの大変なので。

>>263 評判気になるさん
そのエリアで価格調整した物件が複数あるので、そう簡単には、これ以上は上げられないと予想します。当初価格だと、需要が厳しいとデベが判断した結果でしょうから。その経緯は他のデベも当然把握してるでしょうから、さらに上げるのは販売戦略的にあまりなさそうな気もします。

>>265 検討板ユーザーさん

確かに。
暫くは西大路御池から二条は坪240万前後から条件良くて280くらいが相場ですかね。新築はともかく、中古もあまり変わらないのがどうなのかと思いますが。あとこれから本格的に販売が始まる円町の物件がどれくらいで売りだすかも相場に影響しそうです。

>>266 マンコミュファンさん
適正相場はそのくらいなんでしょうが、実際はどの物件も最も高い部屋は300越えでした。300の部屋がないのはプレロジェくらいでは。
多くの物件は入居開始時くらいには完売してるので、下手に竣工前完売するより、デベとしては絶妙な値付けをしてるのかもしれませんね。あんまり早く売り切れるようなら、もっと高く売れた可能性があるでしょうし。価格調整も含めた市場原理が働いた上で、今の価格なんでしょうね。個人的には280がいいとこかなとは思いますし、二条と西大路御池はもう少し価格差があると納得できるんですけどね。

>>266 マンコミュファンさん
二条が240はもうずいぶん前の相場かと思います。
築2.30年の中古ならあると思いますが、駅東側のジオ二条の時期で既に新築は平均330くらいだったかと思います。
西側のイーグルコートも結局270～330くらいのレンジで完売しましたし、西大路御池も260～280で売れてます。
それで買えない方は滋賀などに出て行かれているのが現状ではないでしょうか（今では草津でも坪200超えてますが）。
円町物件は、土地費用は取得時期が分からないので何ともいえませんが、これまでの物件と違って建設費用の上昇を真正面から受けることになるので、安くはならない気がします。
また、阪急圏外且つ地下鉄も遠くなるため、エリア的に二条・西大路御池ほど競合しないイメージです。

>>268 eマンションさん
西側のイーグルコートはウエストのことですか？その価格だと厳しいから価格調整したんだと思いますけど。ウエストだとするとその価格レンジで完売はしていないですね。ちなみに最後に売れたキャンセル住戸は坪217でした。フロントのことですかね。

長く売れ残ってる地域やマンションの適正価格を実際の販売価格より低く見積もるのは理解できるけど、売れてる地域やマンションの適正価格を過去の価格をもとに論じるのは理解できない。
値上げしても売れてるマクドナルドに対して、昔は90円だったから適正価格は90円！って言ってるみたい。
問題ないペースで売れてるんなら需要供給曲線の交わる均衡点＝適正価格なんじゃないですか？

>>269 通りがかりさん
価格調整で価格にメリハリはついたものの300↑の部屋も依然あったと記憶してますが記憶違いでしょうか。
間違いなら具体的な金額教えてください。
キャセル住戸が何故あの価格で出たのか詳細は分かりませんが、完全に外れ値なので特殊事情では（条件が合って買えた人はラッキーでしょうが）。それをもって相場を考えるのはどうかと思います。

この相場感見るとシエリアは定借のデメリットを加味しても安かったんよなぁ。坪200から240くらい？だったと思うけど、次に二条近辺で定借だとしても10%くらいは上げて販売されそうね。今は何というか相場の底が上がる感じだね。

>>271 eマンションさん
私の記憶では坪300を超える部屋は1戸か2戸くらいと記憶してますが、私のほう間違いかもしれませんね。失礼しました。私が検討していた部屋は、おそらく1番高額な部屋でしたが300から280になったので、他も同様だろうと考えてました。全戸は把握してないので、あなたのほうが正しいかもしれませんね。でも下限はそんなに高かったですかね、1階で270もしました？

>>273 マンション掲示板さん
すみませんが私も1階は検討しておらず、またあくまで私が見たときの記憶ベースですので、あまり目くじらを立てずご容赦下さい。
ここはプレロジェさんの検討板ですし、完売済の個別物件の細かなレンジに関するこれ以上の議論は他の検討者の迷惑になるかと思いますので（ここには1階の部屋もありませんし）、以後ご返信不要です。

多少のやり取りがあったほうが、掲示板としては情報の精度も上がって健全かもしれませんね。
ちなみに少し前の二条物件の平均坪単価はこのネット記事で何となく分かります。
https://www.sumu-lab.com/archives/40014/

スマラボの記事だと平均坪単価は
ジオ二が300、フロントが290、
ウエストがフロントよりちょい下（調整前）
シエリアが205 のようです。

>>276 さん

シエリアは4階以上の部屋はだいたい220以上してたよー。

一部シートがなくなって、建物の南側が見えてきましたね。

あと1邸みたいですね。残りまるまる1ヶ月、竣工前完売もありうるかな。

>>278 eマンションさん
早速みてきました！今日、西大路通側のシート剥がしはじめてたので明日には全体が見えるようになりそうです。

>>280 eマンションさん

外観、シックでいい感じですね。
築年たっても良い味出そうです。

>>280 eマンションさん
写真共有ありがとうございます。
HPでは正面のデザインしか見られず側面がどうなるのか気になっていましたが、素敵な感じですね。

外観いい感じですね！
図面集ですでに分かっていたことですが、側面の窓がやはり小さいですね。窓を大きくすると、建物の強度が下がったりする設計上の理由があるのでしょうか？南側はもう少し大きい窓だと良かったです。
逆に西側の窓は大きすぎますね。見栄えはいいですが、西陽を遮るのが大変そうです。でも冬は暖かくていいかな。