プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

西大路通り沿いは、騒音はどうでしょうか？また、西日も気になるところです。京都市内の中心では南向きは無理とは思いますが、暑さも半端無いのですが、購入された方のご意見を伺いたいです。

>>104 マンション検討中さん
真向かいに11階のイーグルがありますから、西日はそんなに心配ないかも。眺望とのトレードオフですね。

近所に住んでますが、騒音はほとんど気にならないレベルですね。エアコンつけない時期は窓開けてても問題ないですね。

>>104 マンション検討中さん
近くのジオは南向きですね。価格もここと同じくらいのはずです。

>>107 eマンションさん
ジオは南向きより、西向きの戸数の方が多そうです。
また、価格は見直しで、相当、下がりました。

ジオは間取りがひどいのと、管理費、修繕費が高いよ。少し割高でもプレのほうが良さそう。

ジオもイーグルウエストも、価格設定に購買力が追いつかずに値下げしたようですね。プレロジェも同様に下げないと苦戦するのでは。

人気の二条にも、二条にないお店やイオンもある西院がどちらも徒歩圏内。西大路御池自体も地下鉄の駅間近で、日常生活に必要なお店も揃っている。立地はいいです。が、お値段もそれなり。

HP見ると、また6900くらいの部屋が売れたみたいですね。人気部屋は高くても需要があるんですね。
ここは高いところから売れている気がします。

>>112 eマンションさん

80平米超えの4LDKて今は二条西大路御池では他に無いからね。内廊下もここだけ。そういうプレミアム要素はあるよね。

>>113 マンション掲示板さん
一見高額に見えるけど、ジオ二条やフロントの同規模の部屋と比べると1000近く安いからお得に感じてしまう。

円町のプレサンスも価格出ましたが、こことほぼ同じくらいですね。同じ価格だとしたら円町より西大路御池のほうが良いと思います。

>>115 マンション検討中さん

中古もだけど、新築も円町って何であんな強気価格のマンションが建つんだろうね。二条や西大路御池、西院や丹波口より不便だし。特に価格にプラスな特徴って何かあるん？

>>116 マンコミュファンさん
円町の優位性はあまり思い浮かばないですね。比較的近くに新築が乱立してるので、売れ行きは良くないでしょうね。

ジオより間取りのデッドスペースがないのが気に入りました。イーグルもも迷ってたけど、北向きなのと、隣にボロボロの家が建ってるから地震きた時に倒れそうで怖い。円町も値段変わらないから、それだったら、絶対、西大路御池の方が、将来売れるかなと。

>>118 マンション検討中さん
近くに住んでますが、西大路御池は便利で暮らしやすくておすすめです！

周辺が新築ラッシュだからか、近くの15年くらいの中古価格が一時期と比べて落ち着いてきてる感じがしますね。1年前は今売り出してる新築とほぼ変わらない印象でした。

先着順販売なのに、１つの部屋を登録抽選にしてますね。その部屋をお得な価格に設定して、来場者増を狙ってるのかな。同時期竣工が多いと、ここに限らずどこも大変そうです。

ジオ西大路は間取り悪すぎ
イーグルコートは立地微妙
消去法でプレサンス西大路かなー
と思ってますが、いかがですか？

>>122 マンション検討中さん
その通りだと思いますが、ただ絶妙にプレロジェがちょっと高いんですかね、内廊下は憧れますが。あと、どんな部屋が残ってるんでしょうかね。

その3つで比較するとプレロジェがいいかなぁと思います。坪単価もウエストよりは安いかな。でも高い部屋から売れてたイメージなので、もう条件のいい部屋は契約済みかもですね。

プレロジェがいいと言うより、他が微妙だからかな。それぞれ部屋によっての良し悪しもありますしね。どの物件も販売からそれなりに経つので、条件いい部屋はもう残ってないかもです。

ジオとこちらで真剣に比較してます。

この掲示板を見て少し不安になったんですが、やはりプレサンスってあまり良くない企業なんですか？見学に行った際はそう感じなかったんですが、住み始めてから問題が出てきたりすると。。

内廊下に惹かれて正直こちらに気持ちが傾いていたんですが、ここを見てしまってから他の掲示板も見ると、被害者の会みたいなのも出てきて。。大きな企業だからある程度一定数こういったマイナス意見があるのは良くある事だと思うのですが。迷ってます。

関西（京滋）ではプレサンスは最大手の一つでしょう。これだけたくさん物件が売れてるってことは一つの信用でしょう。購入後はデベは関係なくなり管理会社の問題になるし。管理会社も系列であるにせよ。ジオもアンチは嵐のようにこき下ろし記事書いてます。

すみません。「デベ」はなんの略でしょうか？
あまり不動産に詳しくなくすみません。

管理会社も系列なんですね。そこまで考えてなかったです。。

デベ（デベロッパー）＝売主、マンションは売主と、設計を請け負う設計事務所（一級建築士）、そして建物をつくる施工会社の三位一体で出来上がります。出来上がり、住民が入居したら、住民たちが理事会を構成し、ふだんは理事会に代わって管理会社が月々の管理費や修繕積立金の管理を預り、毎日の清掃も請け負ってくれますよ。理事長には毎月、管理会社が支出の明細を届けてくれます。管理会社はあくまで理事会に雇われているので、系列の管理会社がいやであれば、理事会で決めて別の管理会社を選べます。

デベの評判が悪いのも以前の販売手法とかに対してであって、建物自体に関してのものは少ないですね。あまり噂に左右されず、物件自体で判断されたほうがよいかと思います。

>>126 匿名さん
どちらもまだいい部屋残ってます？
でも私は今購入しておかないと、新築はこの周辺には今後数年は建たないと予想してます。既に用地取得済の場合は別ですが、周辺物件の販売状況や価格調整などからすると、今の高値で売らなきゃいけないのであれば、なかなか買い手がつかないのが分かったので、この周辺は商売としての利益が低そうです。価格が下げられれば別でしょうが、今の社会状況だと期待はできなさそうですね。

>>126 匿名さん
プレサンスを専門に悪く書きまくる人がいるみたい。
実際は半分以上嘘。
私も別のプレサンスロジェ住んでますが、住み心地良いですよ。

ジオ西大路御池、プレサンス西大路御池、二条周辺と比較して、プレサンス西大路御池が良いと言われてますが、どう考えても１番人気の無い所だと思います。周辺環境を見れば明らかですが、市営住宅横で三条付近ですよ。
私も行きましたが、市営住宅が区画整理とか言われておりましたが、財政難の京都でそこまでの費用捻出が出来るか微妙ですし、その他の市営住宅も同じ様な事をしていますが、鷹峯の市営住宅と同じように買い手付くんですかね。。。

まぁ、価値観は人それぞれですから。いち個人の考えをあたかも一般論のように書かなくても。1番人気がないかどうかは、販売状況で分かりそうなものですけどね。
むしろ他の競合物件の優位点を教えて欲しいです。比較検討の参考にしたいので。

ジオ西とプレロジェ、ウエストのMR行きましたが、販売状況はどこも似たような感じに思えました。プレロジェが特別人気がある訳でも、人気がない訳でもなく、どこも似たような感じ。あえて言えば、プレロジェは6800くらいの高い部屋から売れてたから、高くても人気のある部屋は売れるんだなと思ったくらいかな。

今スーモに出てる西大路御池とか円町、二条物件て中古築20年内くらいは3LDKは4000万代だから、迷ってる人いたらこの3物件のどれかを早めに決めたほうが良いよ。このあと続く物件で更に条件が良さそうなのは考えづらいから、リセールでも価値はあまり下がらないだろうし、中古より新築のが満足度はだいぶ高いよ（経験談）
何故かシーンズの話は一緒に出ないけど、シーンズでも良さげ。

>>136 マンション検討中さん
周辺物件の売れ行きからすると、この後はなかなか続かないと思います。リセールも今が高値であるとすると、あんまり期待できないかな。大きく下がらないことを願うばかりです。あと、シーンズはファミリーには少々選びずらい間取りですから。

三条の市営住宅周辺は今後大きく開発されていくとのことです。
本物件を含め、二条の西側周辺の中古なども今後も価値は保たれるかと思います。

>>138 さん
競合物件の価格動向見ると、今が高値のような気がしますね。まだ高くなる余地があるなら早々に下げないでしょう。購買力がついていけてない感じですね。本来はここらは坪230くらいが適正かと思います。購入検討する立場としては必要なので買わざるを得ないのですが、将来的な資産価値としてはあまり期待していません。

西大路御池、二条がピンポイントで資産価値が下がる可能性は低い。むしろ、地区としては上がる要素の方が強い。
二条や西大路御池が下がってくるような時は、世界規模や日本規模での出来事（リーマンショックや日本の金利引き上げなど）だと思ってます。

うーん。今の価格でも厳しいから、周辺物件は早期に値下げせざるを得なかったという現実があるのに、さらに価格が高くなる要素って具体的になんですかね。仮にそうなっても、他人事ではなく自分ごととして捉えた場合に購入します？自分はそれでも本当に買うと言うなら上がる可能性はあるかもですね。でもそれが多数ならデベは値下げを選択する必要はなかったし、その上でまだどこも完売できていない現状と矛盾するような。
この周辺の資産価値が上がってくれればそれは大変助かるのですが、日本の所得が上がる見込みがないなかでさらに上がった場合、誰が購入できるのですかね。二条も西大路御池も高所得層が選ぶような不動産ではないでしょうし。

>>140 マンション掲示板さん
金利は総裁が代わったらすぐに金融政策が変わってもおかしくはないですね。

三条周辺の開発途中、二条の根強い人気などこの地区だけが狙い打ちされたように資産価値が下がる可能性は低い。
下がるとしたら日本全体の景気が下向いたりする時のことを言っている。
値下げして販売してる価格が適正水準であるので、相場として下がっているとは言えない。
どちらかと言うと、値下げした価格でも相場は上がっていると考えています。

>>143 マンション掲示板さん
これ以上価格が上がっても市場原理が働くという認識ですか。まぁ期待しておきます。

>>143 マンション掲示板さん
どの物件を検討されてますか。ジオ、ウエスト、プレのどれかでしょうか。それともシーンズですかね。

内廊下だけでなく、他の周辺物件が一階に部屋を作って部屋数をかせぐ中で一階全てが共用部分、さらには2階も２部屋つぶしてエントランスの高さを広くしてるのも何気に良きです。

2階つぶしてるのは一部屋分でしたね。スミマセン。

>>147 eマンションさん
確かに二層吹抜のエントランスは素敵ですね。
京都では二層吹抜のエントランスってあまり見かけないので（高さ制限の影響でしょうか。）、たまに見かけると良いなと思います。

>>140 マンション掲示板さん
普通に日銀も大規模緩和の見直しですし、GDPもマイナス成長ですけどね。

隣のパデシオンが売りに出てますね。2階で坪240。けっこう強気な価格です。新築も多いなかでこの価格で売れるかは、この周辺の資産価値の一つの指標になりそうです。

イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。
HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。

>>151 検討板ユーザーさん
残り4分の1くらいですかね？？最初は好調に思えましたが、それに合わせてか？、２つの周辺物件が価格を調整してきて価格での優位性がなくなってしまいましたね。

>>152 通りがかりさん

最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。
以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。
あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。