イーグルコート御所南 柳馬場二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市中京区柳馬場通二条上る六町目274-2地（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩8分
東西線「京都市役所前」駅徒歩7分、烏丸線「丸太町」駅徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.67平米～74.26平米
売主：株式会社ダイマルヤ
施工会社：株式会社中川工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-05-18 20:27:09
私も先週見に行きましたが残り４戸でしたので、早々に考えないと行けないです。
高値つかまされないように気をつけましょう。
慌てるとろくなことないですよ。
2、3年前と比較したら、まぁ軽く7、8百万円は高くなっていると思います。
周りの中古は当初よりかなり値上がりしてますが、流石に天井感を感じます。
たしかに高すぎ。斜め横のジオもこんなに高くなかった気がする。坪単価で比べれば。
イーグルコートはブランドマンションではないけど、価格はブランドマンションのそれ以上だと思います。大手デベロッパーは、もう京都では採算合わないと判断しているのでしょう。
地場で土地取得が得意なデベロッパーだからできるのでしょうけど、どう見ても価格に見合うマンションには感じられない。
それだけ土地が高い、だから大手はそんなリスクをとらない。永住するなら別ですが、騰落率から考えたら売却時苦労することが考えられます。
残債覚悟してなら別ですが。
たしかに将来の売却を考えると、購入時の価格（以上）に売れるかどうか・・・
それにしてもダイマルヤの土地取得はすごいですね。平安神宮の大鳥居近くの
土地もダイマルヤの看板が出ていました。さすがにあそこはマンションにしないと
思うけれど。とにかく、人脈があるのかダイマルヤおそるべし。
>>87 匿名さん
このブログで紹介されてますね。
https://kyoto1192.com/heianjingu-okazaki-torimae-daimaruya/
ガソリンスタンド跡だったでしょうか。
ガソリンスタンドでしたね。
なにができるのかなぁって思っていましたが、ダイマルヤが取得したなら、やっぱりマンションでしょうか。
元ガソリンスタンドっていうのがネックですが、場所は本当にいい。
ダイマルヤの土地仕入れ力って今さらながらすごいと思います。
今時点の新築分譲では最高立地だと思います。資金力のある方なら購入されるので、完売するでしょうね。
立地はいいけど、、、立地にあった高級感がない。賃貸マンションに見えるのが、非常に残念。
敷地面積が小さいので、立派に見えにくいのは仕方ないでしょうね。御所南の新築に住みたく、買える方が、19世帯あれば十分なんだと思います。
ダイマルヤは地権者の方から直接土地を買い取る形を取ってるみたいですね。なので今は珍しいこの御所南で分譲マンションを建てられるんだと思います
ふつう地権者から直接土地を買い取るんじゃないの？
HPに掲載されているプラン内容を見ると
各部屋に窓があり、とても通気性が良さそうなので良いなと思いました。
どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、この設計であれば
窓もありエアコンも各部屋につけることが出来そうだと思います。
街中で陽当たりはどうかなと思いましたが、大丈夫そうですね。
立地は一流、物件は○流？
ダイマルヤは京都では一流でっせ。
今、この立地に分譲できるのは、地元京都企業だからでしょう。
ここの修繕積み立て金安いけど、19戸でこの金額じゃ、何も出来ないのではない。
本当ですね。これはひどい。すぐにでも3倍にでもしないとまともな運営できませんね。
建築費が高騰しているなか、修繕積立金がこんなに安いのはちゃんと修繕計画確認する必要がありますね。今時、初期費用を安くして購入させるつもりなの？時代遅れも甚だしい。とか思ってしまう。これじゃ、永住覚悟間違いなしですね。
中古で売却時には、修繕積立金馬鹿高くて売れないのでは。
ここに限らず段階的値上げの長期修繕計画が一般的。ただ、段階的値上げって将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。
おまけだけど、段階的値上げの設定を売るのは103さんがコメントしているように、広告に記載する初期の積立金を安く見せかけるため。
修繕積立金は、今の管理費と同額程度になるでしょう。ここは資金力のある層しか購入出来ないので、初めから適切な積立金額で良いと思います。
そうですね。年収1500万はないと検討対象にしない物件ですから修繕積立金の不払い者は
でないでしょう。しかしこの金額を出すなら中古物件でいろいろ選択肢あると思うが・・・
修繕積立金が安いのは、建物本体や建物設備のグレードによって試算されていると考えると、かなり低グレードの仕様だから安くなるとも考えられます。低グレードのマンションと考えると、普通は価格もそれなりになるはずですが、そうはならない。土地が馬鹿高いから。建物に金をかけると
さらに価格が上がり売れないから、建物価格を押さえるしかないのです。だから、賃貸風な建物になる。だから修繕積立金も安くなる。こう考えるべきかな。今の修繕積立金が5年毎に倍々で上がったとしても、積立金の累計が大した金額にはならないのは、計算すればすぐわかります。
果たして倍々にできますかね？当然、購入すれば重説で説明されるからわかりますが、倍々になってますか？なってなければ、さらに積立金が少なくなります。しっかり確認されることをおすすめします。
さすがに倍々にはならない。108さん、本当はマンション事情にうといんじゃない？
ホームページのプラン内容を見ていると
AとCは完売となっています。
Bは3LDKですが、70㎡なとので家族で住むには狭い感じだと思いました。
プランは３種類しかないんでしょうか。
夫婦二人で京都ライフをエンジョイしながら暮らすのにいいマンション。
今のご時世、そんな余裕のある夫婦がいるかどうかは別として・・・
外観デザインのイメージを見ると奥に長い建て方のようですね。
無理に狭い土地にマンションを建てた感じがします。
間取りや設備がどんなに良くてももマンションは特に外観デザインも大切。
一生ものの買い物なので、慎重に考えるべきかなと思いました。
ここは立地のみで物件に高級感を求めてはダメです。イーグルコートシリーズに求めるのは酷です。地場のディベロッパーだから、東京のブランドマンションではありません。それを求める人には合わないと思います。
東京のブランドだと、京都の場合、億ションになっちゃうからね。
しかし阪急阪神のジオと仕様はほぼ同等。京都に関して言えば、
イーグルコートに暮らしているといっても決して馬鹿にはされません。
イーグルコート高瀬川などは東京ブランド以上の価値があるんじゃないかな。
このマンション、日当たり大丈夫？抜けているのは東側のみで、あとは他のマンションに囲まれて、東側に面してないと一日中真っ暗なんじゃないかなぁ。街中のマンションだから仕方ないけど、こんな小さなマンションでは、明かりとりの工夫さえ出来ないのでは。
やっぱり駐車場は、エントランス前なんだ。玄関ドア前に止めるとは…。
内廊下ってなってるけど、どう見ても廊下はないよね。エレベーター降りたら、踊り場があって踊り場まわりに各住戸の玄関が配置されてる。
住戸によっては、玄関ドア開けたらすぐ対面で玄関ドアがあり、とてもプライバシーが確保されているレベルではないね。配置からも無理くりさが感じられるマンション。
建物にネガティブな意見が多いですが、立地が良いので売れると思います。
>>118 マンション検討中さん
そうですね。京都中心部でスケール感あるマンションは当分出ませんしね。街なかのホテルがつぶれるようになれば、マンションも息を吹き返すかもしれませんが。
>>119 マンション検討中さん
はい、そう思います。マンションデベロッパーがホテル事業を始めてますから、ホテルが儲からなくなるまで、中心部で好立地、キレイで大きな土地にマンションは建てないでしょう。このイーグルコートの後は御所南にはしばらく出ないんじゃないでしょうか。
いつのまにか、公式サイトのリンクが消えましたね。完売してないのに。ネガティブな情報がかなり出ていたからね。たった19戸がなかなか完売にならないのはなぜ？場所が最高なのに。富裕層は買わないのかな？
公式サイトのリンクって？ちゃんとあるよ。
先日問い合わせたら完売してるとお聞きしましたよ。
ご購入者の必死さが伝わります。
購入出来る層は限られます。御所南にはなかなか住めないと思います。
西向きの部屋が売れ残ってるみたい？東向きの部屋は坪単価がかなり高いのに西向きと違って即完らしいですね。値段が比較的安めの西向きから売れていくと思ってたので意外です
西側だと他のマンションの裏窓と向き合う形になるから、やはり敬遠したくなるのでは。
やはり完売してますね。ホームページも変わってます。約２か月で完売との事でした
高いなあと思ったけれど立地がよければ買い手はつくんですね。
購入者の皆様おめでとうございます。ロシア正教会があったり
法律事務所がいくつもあったりと独特ないい雰囲気の街ですね。
